城鎮(zhèn)化就是推進(jìn)改革最強(qiáng)大的動(dòng)力，城鎮(zhèn)化緩行就是改革緩行。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “十八大”和房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系，和“十八大”有關(guān)系的就是不擺鮮花。

　　很多人擔(dān)憂房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，如果這個(gè)需求不是來(lái)自于投機(jī)需求，而是來(lái)自于老百姓實(shí)實(shí)在在的自住型需求、改善型需求，那么這個(gè)反彈就是好反彈；如果這個(gè)需求不是來(lái)自于恐慌性需求，這個(gè)反彈就是好反彈；如果反彈有助于調(diào)整中國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，而不是像過(guò)去過(guò)度集中于少數(shù)沿海特大城市和高端房產(chǎn)，這個(gè)反彈就是好反彈；如果這個(gè)反彈有助于調(diào)動(dòng)存量住房資源而不是導(dǎo)致更多的閑置資產(chǎn)，那么這個(gè)反彈就是好反彈。

　　調(diào)控房地產(chǎn)不是不讓老百姓改善住房，而是讓更多老百姓、更多人民群眾分享城市化的好處，不僅分享住房條件改善的好處，而且分享由于城市建設(shè)不斷推進(jìn)帶來(lái)的資產(chǎn)性收益的好處，我以為這沒(méi)有什么不好。

　　2012這一年來(lái)，媒體記者們說(shuō)過(guò)很多這樣的詞：冰點(diǎn)、步入低谷、一蹶不振、撲朔迷離、損失慘重。有沒(méi)有不如意的行業(yè)？鋼鐵、煤炭；有沒(méi)有步入低谷的？出口；有沒(méi)有撲朔迷離的呢？汽車；有沒(méi)有損失慘重的？股市和股民--都不是我們房地產(chǎn)業(yè)。

　　我們有必要回溯一下2012，2012政策最大特點(diǎn)：穩(wěn)定。媒體不斷說(shuō)“四大部委調(diào)研，16個(gè)省市自治區(qū)馬上要出政策”，沒(méi)有。也沒(méi)有對(duì)原有政策有任何放松，比如說(shuō)限購(gòu)、限貸、保障房建設(shè)，既不加碼也不放松，就叫穩(wěn)定。

　　2012年政策有重要值得肯定的，優(yōu)先保障改善型需求、住房困難需求、首次置業(yè)需求，在維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行上發(fā)揮重要作用。2012年真正的宏觀調(diào)控政策也就是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的財(cái)政與貨幣政策目標(biāo)，就是穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　房地產(chǎn)在各領(lǐng)域、各行業(yè)、各部門中是穩(wěn)定成數(shù)最高，是2012年穩(wěn)定市場(chǎng)貢獻(xiàn)最大的一個(gè)領(lǐng)域。保障房建設(shè)上取得突破性進(jìn)展，給老百姓以良好的預(yù)期，給中國(guó)特色住房保障體系的建設(shè)和完善打下一個(gè)良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。最后，明顯改善了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期。人們明確知道住房改善是一個(gè)漸進(jìn)性的過(guò)程，房?jī)r(jià)波動(dòng)在多大程度上可以接受，所以有了去年一年相對(duì)平穩(wěn)的局面。

　　維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、抑制投機(jī)性需求、保障房建設(shè)和改善老百姓價(jià)格預(yù)期這四個(gè)方面，是值得我們肯定的。

　　展望2013，不是簡(jiǎn)單呼吁加強(qiáng)調(diào)控、更嚴(yán)重調(diào)控之類這種詞，而是把此前政策不足部分、缺陷部分認(rèn)真回首看一下更有意義。

　　有哪些不足？第一，不斷強(qiáng)化政府權(quán)力。依靠強(qiáng)化政府權(quán)力矯正市場(chǎng)是一個(gè)笨辦法，不得已辦法，最直接結(jié)果就導(dǎo)致尋租、腐敗。如想定高一點(diǎn)跟市場(chǎng)接近的價(jià)格，一定得給官員花錢。

　　現(xiàn)在又有很多聲音，說(shuō)新一輪對(duì)房地產(chǎn)的打壓政策呼之欲出。林義夫先生今天有一篇講話講得很好，他說(shuō)我們最重要的改革就是打破和削弱政府行政權(quán)力尋租，簡(jiǎn)單化政府權(quán)力，讓政府管更多事，絕不是一條正確的路。

　　總是在治標(biāo)上狠下功夫，打破了市場(chǎng)節(jié)奏，也由此導(dǎo)致了市場(chǎng)中很多不滿的聲音。滯后的政策，本來(lái)的目標(biāo)就是要事前性、預(yù)見(jiàn)性。政策之手干預(yù)市場(chǎng)，如果失去了預(yù)見(jiàn)性、事前性，這個(gè)政策本來(lái)就已經(jīng)是一個(gè)有重大缺陷的政策。

　　在過(guò)去幾年，我們疲于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中各種本來(lái)可以預(yù)見(jiàn)到的反應(yīng)，比如人口過(guò)渡向特大城市集聚，比如過(guò)度放大供給導(dǎo)致價(jià)格變化。

　　政策的目標(biāo)永遠(yuǎn)是公共利益、共同利益，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是利益最大化，兩者目標(biāo)天生就不是一對(duì)。但是政策要努力尋求這兩種資源配置的力量來(lái)協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，而不是采取對(duì)抗的辦法，一方打倒另一方的辦法，一方消滅另一方的辦法。

　　過(guò)去更多采取了政策直接對(duì)抗市場(chǎng)的辦法，而不是力求找到共識(shí)、共贏之路的辦法。這個(gè)辦法不好，導(dǎo)致了低效率、高成本。

　　過(guò)去的政策沒(méi)有和改革密切結(jié)合起來(lái)，沒(méi)有觸動(dòng)深層次體制因素、土地制度、貨幣市場(chǎng)化問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、老百姓收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題，以及我們說(shuō)了十年至今寸步未進(jìn)的房地產(chǎn)間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y等問(wèn)題。

　　缺乏改革的因素，我們認(rèn)為過(guò)去一年有深刻的、值得檢討的嚴(yán)重不足部分，也無(wú)須諱言，這對(duì)我們展望和呼吁2013年政策具有重大意義。

　　2013年有幾個(gè)事情確定不移，第一，抑制投機(jī)性需求是中國(guó)國(guó)情下房地產(chǎn)發(fā)展一定要確定不移的政策，也是保障市場(chǎng)健康發(fā)展的合理的政策目標(biāo)。

　　第二，宏觀調(diào)控上，適度放松財(cái)政手段，比如人們大力呼吁的減稅，而在貨幣政策上為了應(yīng)對(duì)可能潛在的通脹威脅，繼續(xù)保持對(duì)信貸規(guī)模、貨幣發(fā)行量、利率謹(jǐn)慎的政策，我以為是比較確定不移的。

　　第三，繼續(xù)完善住房保障體系，把保障房建設(shè)推進(jìn)下去仍然是堅(jiān)定不移的。

　　第四，繼續(xù)鼓勵(lì)住房有效供給，發(fā)展而不是抑制房地產(chǎn)業(yè)。調(diào)控有助于老百姓改善住房，有助于調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，有助于建成全面小康社會(huì)，而不是相反。

　　2012年也面臨一些新的問(wèn)題：國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與否，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與否，已經(jīng)不取決于或者主要不取決于采取什么樣的財(cái)政政策、貨幣政策或者限購(gòu)，這些退燒藥固然是在調(diào)整市場(chǎng)中不可或缺的必要手段，但2013年的政策核心與主體應(yīng)當(dāng)是改革。

　　過(guò)去十年的發(fā)展是吃了十年以前改革措施的紅利，這個(gè)紅利還能吃多久，還能有多少余地、潛力？我覺(jué)得值得打問(wèn)號(hào)。打破壟斷、土地政策頂層設(shè)計(jì)、劃分與協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的邊界、調(diào)整中央與地方的稅負(fù)關(guān)系等改革措施如果不能有實(shí)質(zhì)性推出的話，也根本解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展問(wèn)題。

　　改革是中國(guó)最大的出路，包括城鎮(zhèn)化，如果說(shuō)新型城鎮(zhèn)化有什么新的話，第一條并非是人們說(shuō)的宜居、綠色、低碳。

　　城鎮(zhèn)化第一條就應(yīng)當(dāng)高舉改革的旗幟，中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)第一輪城鎮(zhèn)化高潮就是以深圳特區(qū)的興建為基本內(nèi)容的。有了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的試驗(yàn)區(qū)，有了對(duì)外開(kāi)放的一個(gè)窗口，才有了珠三角地區(qū)城市化、城鎮(zhèn)化的高潮。

　　90年代初期，以鄧小平南巡講話中最核心的“誰(shuí)不改革誰(shuí)下臺(tái)”這句話為背景，才有了浦東開(kāi)發(fā)和長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展。離開(kāi)改革沒(méi)有什么城鎮(zhèn)化、城市化。

　　“十八大”提出有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問(wèn)題，我們迫切需要打破城鄉(xiāng)分割的舊體制，打破資源配置的行政壁壘，而不是簡(jiǎn)單強(qiáng)調(diào)政府權(quán)力。

　　聽(tīng)說(shuō)有一些民間研究機(jī)構(gòu)又給中央上書，要求城鎮(zhèn)化要降溫，我以為這種聲音且慢行，沒(méi)有城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，就沒(méi)有改革的動(dòng)力，打破舊體制需要城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)化受益的各個(gè)社會(huì)群體的共同努力才有機(jī)會(huì)推進(jìn)。

　　不存在什么戰(zhàn)無(wú)不勝的思想，不存在什么高瞻遠(yuǎn)矚、統(tǒng)攬全局的領(lǐng)導(dǎo)人，別以為政府可以無(wú)所不知、無(wú)所不能，像上帝一樣聰明。有的只是人民群眾追求自己的幸福生活、自己的利益過(guò)程中推進(jìn)資源優(yōu)化配置、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制向更有利于生產(chǎn)力發(fā)展的方向變革。

　　城鎮(zhèn)化就是推進(jìn)改革最強(qiáng)大的動(dòng)力，城鎮(zhèn)化緩行就是改革緩行。

　　2013年如果不能在改革上有所進(jìn)展，無(wú)論怎么樣研究抑制經(jīng)濟(jì)下行、怎么樣采取貨幣政策更能夠應(yīng)對(duì)通貨膨脹，都是枉然，都是吃退燒藥，都不能解決高成本、低效率的政策體系運(yùn)行問(wèn)題。

　　就像大夫給病人看病，吃了藥后管用了沒(méi)有？見(jiàn)效了沒(méi)有？見(jiàn)效了，我們得承認(rèn)這個(gè)大夫的藥是有效，但如果病人的代價(jià)高昂，副作用明顯，稱不上一個(gè)高明的大夫。

　　除了改革之外，我們還得高度警惕。雖然2012年物價(jià)總水平相對(duì)平穩(wěn)并且還在中等偏下位置運(yùn)行，但別以為通貨膨脹已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。不管是2011年曾經(jīng)焦慮過(guò)的通脹威脅還是2012看到的國(guó)際經(jīng)濟(jì)社會(huì)變動(dòng)，實(shí)際上通脹的威脅暗流仍在潛伏，因?yàn)橛绊?013年中國(guó)通脹與否以及與通脹相對(duì)應(yīng)的宏觀調(diào)控政策取向，有3/4不取決于我們自己，而取決于外部因素。

　　簡(jiǎn)單說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)低迷以及內(nèi)在的就業(yè)與財(cái)政矛盾遠(yuǎn)沒(méi)有解決，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇現(xiàn)象還沒(méi)有露頭，歐債問(wèn)題、美國(guó)財(cái)政懸崖問(wèn)題并沒(méi)有解決，要防止他們采取向中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)嫁危機(jī)的措施，例如第四輪美國(guó)量化寬松政策、壓迫人民幣升值以及導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格巨幅波動(dòng)等政策。

　　我們應(yīng)對(duì)措施得力與否是能否成功實(shí)現(xiàn)2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，也包括房地產(chǎn)業(yè)所面對(duì)的貨幣等政策環(huán)境平穩(wěn)與否的關(guān)鍵。

　　2013年除了改革，還在于外部環(huán)境仍然存在很多重大挑戰(zhàn)，別以為通貨膨脹已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

　　政策選擇上， 2013年調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、二三線城市以及中小型城市發(fā)展如果不能邁出實(shí)質(zhì)步伐，仍然采取把人口集聚在北上廣深等屈指可數(shù)的沿海大城市的話，無(wú)論用什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策都不可能解決這些城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題。

　　因?yàn)檫@些城市不可能承載數(shù)億人口、數(shù)億農(nóng)民工進(jìn)城，有中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路最重要一條就是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展二三線城市，縮小這些城市與沿海特大城市發(fā)展的差距。在這個(gè)意義上，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不是太大，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，集聚領(lǐng)域不是太廣，而是還不充分。

　　最后，我們希望2013年政策在堅(jiān)決落實(shí)“十八大”精神上，在有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移、市民化這一條上再邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

　　農(nóng)民工進(jìn)城涉及四個(gè)方面：第一，戶籍；第二，就業(yè)；第三，公共資源均等化覆蓋（保障）；第四，住房，包括保障性住房配置問(wèn)題、包括土地制度調(diào)整問(wèn)題（宅基地），以及城中村改造。

　　2013年是市場(chǎng)與政策都肩負(fù)重任的一年，是充滿期盼的一年，當(dāng)然也是一個(gè)道路不平凡的一年，但是至少有一條是肯定不誤，2013年以及此后五年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然是全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全球需求增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　?。ù宋臑橹?jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮在“市場(chǎng)的選擇 城市觀點(diǎn)2012年度論壇”上的演講實(shí)錄）