在向高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的過程中，需要更多的資金，也會(huì)推高負(fù)債率，招商地產(chǎn)的調(diào)整，在新的環(huán)境下會(huì)面臨諸多問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 經(jīng)歷年初的降價(jià)、維權(quán)風(fēng)波后，招商地產(chǎn)2012年交出了一份360億的銷售成績單。

　　1月9日晚間，招商地產(chǎn)公布，2012年10-12月實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積74.58萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額116.78億元。

　　2012年全年，招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額363.86億元，同比增長73.27%。

　　全年銷售364億

　　從銷售規(guī)?？?，一年364億元的銷售額是招商地產(chǎn)歷史新高。

　　2011年初，剛剛上任不久的招商地產(chǎn)董事長林少斌曾公開表示，招商地產(chǎn)的目標(biāo)是做一流的房地產(chǎn)開發(fā)商，希望未來10年能夠進(jìn)入到一線地產(chǎn)商的行列。

　　作為招商局集團(tuán)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，招商的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直發(fā)展并不突出。

　　有分析指出，招商能在房地產(chǎn)調(diào)控之年加速擴(kuò)張，說明集團(tuán)層面給的壓力很大，而這種壓力主要還是體現(xiàn)在發(fā)展速度上。

　　為此，招商地產(chǎn)選擇了在最直接的項(xiàng)目售價(jià)上做文章。2012年上半年，招商地產(chǎn)先后發(fā)起兩次全國性的降價(jià)促銷計(jì)劃，降價(jià)幅度10%-15%。

　　對于招商地產(chǎn)去年的價(jià)格策略，曾有分析指出，相比過去的保守，招商地產(chǎn)確實(shí)變得積極起來，但由于招商地產(chǎn)的產(chǎn)品主要以中高端為主，而市場去化最快的卻是剛需產(chǎn)品，如果要追求高周轉(zhuǎn)，像招商這樣的企業(yè)必須在價(jià)格、利潤上讓利。

　　而在降價(jià)之后，招商地產(chǎn)在全國項(xiàng)目的"維權(quán)風(fēng)波"也不斷出現(xiàn)。

　　2012年3月初，深圳雍景灣項(xiàng)目的老業(yè)主因降價(jià)而首先發(fā)起的"維權(quán)活動(dòng)"，隨后招商地產(chǎn)在成都、北京等地的項(xiàng)目也因此而引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

　　這一系列維權(quán)事件在外界看來，均是由于招商地產(chǎn)激進(jìn)擴(kuò)張所帶來的后遺癥，因?yàn)樵趶?qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)速度的同時(shí)，其管理能否跟進(jìn)以及如何保證項(xiàng)目質(zhì)量與速度的平衡都存在不確定性。

　　面對這些問題，招商地產(chǎn)也開始了著手應(yīng)對，其相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，公司正在進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，今后會(huì)注意提升區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)人的綜合能力。

　　激進(jìn)擴(kuò)張

　　在2012年銷售創(chuàng)新高后，招商地產(chǎn)對于今年的銷售提出了更高要求。

　　林少斌稍早前曾公開表示，以如今公司擁有的土地存量和開發(fā)計(jì)劃，2013年將力爭實(shí)現(xiàn)百億銷售增量，并以"千億銷售百億利潤"為中長期目標(biāo)。

　　林少斌當(dāng)時(shí)具體談到，預(yù)計(jì)2013年招商地產(chǎn)的可售貨量在600億至700億元，按照70%的去化率目標(biāo)，公司2013年的銷售目標(biāo)將超過400億元。

　　目標(biāo)明確之后，招商地產(chǎn)進(jìn)而開始在土地市場上大肆購地。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2012年全年，招商地產(chǎn)共耗資157億元購入391萬平米的土地儲(chǔ)備，拿地規(guī)模已接近此前兩年的拿地總量。

　　進(jìn)入2013年后，招商地產(chǎn)拿地的步伐也并未減緩。先是在大連以4.98億元拿下兩幅地塊，隨后又在昆明以8.72億元再下兩城。

　　而這還僅僅是開始，林少斌之前就提到，公司在2013年的土地市場上仍然會(huì)積極參與，2013年公司買地量應(yīng)該會(huì)在2012年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步有所增加。

　　對于區(qū)域的選擇，林少斌強(qiáng)調(diào)招商地產(chǎn)目前戰(zhàn)略是聚焦主要的一、二線城市，但也會(huì)兼顧三、四線城市。

　　除公開土地市場外，來自母公司招商局的支持也將是一大助力。此前曾有分析指出，招商局在蛇口的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備將不斷注入到招商地產(chǎn)，以緩解其在深圳關(guān)內(nèi)土地儲(chǔ)備即將用罄的壓力。

　　對于招商地產(chǎn)的拿地策略，一位分析師指出，其擴(kuò)張態(tài)勢確實(shí)較積極，但拿地偏多之后，竣工面積也會(huì)隨之大幅上升，如計(jì)劃銷售偏低的話，庫存壓力將繼續(xù)上升，因此要調(diào)整好公司的銷售與發(fā)展策略。

　　而招商地產(chǎn)今后的發(fā)展策略，無疑還是會(huì)繼續(xù)采取高速周轉(zhuǎn)、加速銷售，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方式。

　　但對于招商地產(chǎn)的選擇，外界還是表示了一定擔(dān)憂。有分析指出，在向高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的過程中，需要更多的資金，也會(huì)推高負(fù)債率，招商地產(chǎn)的調(diào)整，在新的環(huán)境下會(huì)面臨諸多問題。