　　答問嘉賓有：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一；著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮；著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康；住建部政策研究中心主任秦虹、及協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO劉愛明。

　　以下為觀點答問環(huán)節(jié)的現(xiàn)場實錄：

　　巴曙松：討論的題目定的是“十八大與房地產(chǎn)”。剛才大家也從不同角度討論了調(diào)控的基調(diào)、政策的信號也很明顯。到底在2013年里面，就是“十八大”開了之后，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最顯著的市場或者政策或者行業(yè)變化是？

　　陳淮：就是沒變化。

　　巴曙松：沒變化也是一種答案，既然陳淮教授先說了，我們就不從他開始。我們從業(yè)界第一線的劉總開始，作為一線操作的業(yè)界人士，“十八大”之后你期望的變化、感覺可能的變化是在什么地方？

　　劉愛明：這么多年來，大家焦點都在房價，但是從行業(yè)角度、企業(yè)角度來說非常遺憾，特別從5、6年調(diào)控來看，雖然交易量年年增加，賣了這么多房子，但是實際上從房子質(zhì)量、品質(zhì)、綠色、低碳沒有明顯改善。

　　從企業(yè)來說，以品質(zhì)、綠色低碳為競爭策略的企業(yè)幾乎都在2006年之前，2006年之后沒有，大家放棄了這個策略。從行業(yè)來說，房子也是百年大計，如果不發(fā)生變化，政策一定是失敗的。

　　十年之后，再回顧我們提供給市場的所有房子，會發(fā)現(xiàn)所有都是失敗的，因為沒有提高。這是對未來極大的浪費(fèi)，對消費(fèi)者也是極大的不負(fù)責(zé)任。

　　所以，我最期望在這塊能有變化，實際上從政策引導(dǎo)來說，企業(yè)能產(chǎn)生這樣的行為，我們把這些方面提高作為企業(yè)競爭力的策略。這樣的政策就是正確的。

　　秦虹：今后房地產(chǎn)政策抑制投機(jī)需求、滿足合理住房需求這個調(diào)控方向不會變，如果需要變，我覺得今后房地產(chǎn)調(diào)控政策在市場化手段、法治化手段、精細(xì)化調(diào)控和長效化方面應(yīng)該有所進(jìn)展。

　　巴曙松：就是說，調(diào)控了這么多年房地產(chǎn)，往往是隨機(jī)的，是行政化不是法治化，是看短期的，砸下去先看看，所以關(guān)鍵是調(diào)控機(jī)制上怎么市場化、法治化，本身市場波動過大不僅對國民經(jīng)濟(jì)不利，其實對公司的發(fā)展也不利。

　　我自己參與幾個座談的時候，其中題目也是房地產(chǎn)長效機(jī)制建立。后來我跟朱會長匯報，朱會長說他們已經(jīng)研究了很多年，年年都說這個。接下來請財稅方面的頂尖專家賈康所長。

　　賈康：如果從最主要客觀因素，比如市場潛力、城鎮(zhèn)化空間潛力繼續(xù)釋放來說，應(yīng)該講沒有什么變化，但是“十八大”精神可能會帶來兩個我們也期待的變化，一個是在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)過程中所謂新型的特征會進(jìn)一步明朗化，比如說和“十八大”強(qiáng)調(diào)的生態(tài)文明相配套的城鎮(zhèn)化空間，不動產(chǎn)、節(jié)能、低碳以及更符合現(xiàn)代人文取向的設(shè)計思路和特色，也是帶有所謂產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)經(jīng)濟(jì)增長的角度。

　　另外，跟發(fā)展相配套的制度建設(shè)、創(chuàng)新，一定要有從頂層規(guī)劃往下面協(xié)調(diào)配套的推動的要求，作為研究者，我們也特別看重這樣一種跟長效機(jī)制密切相關(guān)的制度建設(shè)和配套改革。

　　巴曙松：盡管陳淮教授一幅桀驁不馴的樣子，說沒變化，但是還想請他說一下為什么說沒有變化，或者沒有變化中還蘊(yùn)含著怎樣的可能性？

　　陳淮：變化可以從兩個方面來看，一個是我們確定看到的，政策選擇確實有這樣的動作，或者趨勢、或者市場有這樣的可能的變化，另一個是我們期望的變化。

　　我說“沒有變化”，是說從“十八大”中沒有看到政策取向和市場發(fā)展有什么變化。如果我們指望2013年有什么變化，就是巴教授說的土地制度改革。巴教授講土地在過去20年城鎮(zhèn)核心市區(qū)增加60%，他忘記了國民經(jīng)濟(jì)增長了220%，忘記了城市建設(shè)是要有20年以上的超前性、發(fā)展性、預(yù)見性。

　　巴教授給我們舉東京3000萬還住得下，北京應(yīng)該住5000萬，他忘記了日本的文化基礎(chǔ)，社會族群是不發(fā)生對抗，副總老婆跟普通職員老婆在一個超市買菜。如果中國住3000、4000萬，中國城鎮(zhèn)化一定不是日本的東京，一定是得了奧斯卡金獎的“貧民窟百萬富翁”的孟買。何況日本并非沒有缺陷，過疏化、過密化始終是日本城市化過程中至今沒有消除的痛苦。

　　巴曙松：如果我們老百姓用自己的雙腳選擇的是3000萬人口的北京，而不是陳教授希望的小城鎮(zhèn)，我們不能說不奢想這種趨勢，而是要奢想這種可能性。然后不要出現(xiàn)孟買的情況，而要向比如說土地條件比我們更嚴(yán)峻的韓國、日本學(xué)習(xí)。

　　在城鎮(zhèn)化路徑上，大家跑到歐美考察學(xué)習(xí)有借鑒意義，但是更多的看看這些地區(qū)。希望陳教授放下心態(tài)，平和地把他在日本城鎮(zhèn)化研究的經(jīng)驗介紹回來，而不是一味地像18歲小孩賭氣一樣用排比句發(fā)泄不滿。最后我們請朱會長總結(jié)。

　　朱中一：十八大對房地產(chǎn)，去年11月19日證券時報我有一個整版的文章，當(dāng)時是胡錦濤同志報告的第二天。當(dāng)時是為什么呢？11月12日的時候，我給溫家寶同志匯報了一些事情。

　　我認(rèn)為有這么幾個變化：第一個變化，對合理的改善性需求明確提出要支持；第二個變化，雖然保障性住房今年的新開工面積和基本建成套數(shù)比去年少了，但是我們當(dāng)時比較強(qiáng)烈的建議要加強(qiáng)配套設(shè)施投入建設(shè)，配套設(shè)施同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期投入使用；第三個變化，一定要把政府編制和組織實施住房建設(shè)規(guī)劃作為引導(dǎo)預(yù)期調(diào)控市場的重要手段，而且今后的調(diào)控要更多地運(yùn)用市場和法律手段。這個也采納了，在建設(shè)部工作會議上也提到了；第四個變化，從城鎮(zhèn)化到新型城鎮(zhèn)化里面要關(guān)注整個生態(tài)文明。這個變化還沒有。

　　巴曙松：既然有這些變化，既然政策都在調(diào)整，既然我們業(yè)界也認(rèn)為會有變化，我想問第二個問題，哪些公司、哪些業(yè)態(tài)或者哪些城市會在這一輪轉(zhuǎn)型新的變化里面獲得先機(jī)？或者說觀點如果未來幾年再重新做排名，哪些類型的公司，包括房地產(chǎn)相關(guān)的，哪些類型的公司會獲得比較大的先機(jī)？明年后年排名的時候，總結(jié)說這些公司因為商業(yè)模式、因為對判斷、轉(zhuǎn)變把握能力強(qiáng)獲得先機(jī)。

　　朱中一：我覺得企業(yè)很重要的問題是什么呢？咱們國家最怕的，前一段時間開始講房地產(chǎn)抓二三線城市，現(xiàn)在到三四線城市也開發(fā)了一個過程。作為企業(yè)還是自己判斷，咱們怎么能給企業(yè)開藥方呢？

　　巴曙松：不用開藥方，哪些企業(yè)會勝出？

　　朱中一：布點比較均衡的，有專業(yè)特長的，可能集中度會更高，這是去年、前年市場已經(jīng)證明了。前30強(qiáng)的企業(yè)還是通過快速銷售勝出。

　　陳淮：如果說哪些業(yè)態(tài)的話，我認(rèn)為打破金融壟斷的業(yè)態(tài)，私募基金、新型金融組織，和電商相結(jié)合的銷售方式恐怕是在房地產(chǎn)業(yè)在2013年企業(yè)高度關(guān)注的突破和創(chuàng)新。我們最大的難題是政府不斷地用硬對抗來調(diào)整市場，老是用金融調(diào)整這個行業(yè)。這個行業(yè)和市場結(jié)合，需要更多合理配置、金融創(chuàng)新。

　　20年前北京的房子也賣不出去，那個時候北辰集團(tuán)蓋的一大批樓人稱鬼樓，最后不得不給巴曙松單位買，分給職工。十年前上海的房子也賣不出去，不得不用契稅減半再減半分銷。連上海都必然要這樣。何況二三線城市乎？

　　巴曙松：股市有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎，聽陳教授的話時要想想能不能扛20年。

　　賈康：前面專家的角度都是比較宏觀、全面的，我想以具體微觀案例的角度來說。我過去對南京有一個感受，夏天稱為火爐，冬天就得各自想辦法解決取暖問題。

　　現(xiàn)在南京有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出一個恒溫樓盤，聽起來耗能很厲害，但其實是把地下跟地上對流，解決夏天、冬天室內(nèi)溫度問題，四季如春，又是節(jié)能的，生活舒適的幸福感就跟著來了。誰可能更有前景？類似這樣的技術(shù)路線突破肯定能帶來前景。

　　秦虹：房地產(chǎn)企業(yè)仍然會延續(xù)大者越大、恒者恒強(qiáng)的。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩個根本，一個是土地、一個是資金。土地我們是招拍掛，招拍掛實際上就是價高者得，有實力者才能拿地。過去小企業(yè)如果還能搞點土地，今后連地都拿不到怎么發(fā)展？資金也是如此，銀行優(yōu)先貸款給大企業(yè)，很多小企業(yè)根本沒有辦法跟他們相比。這兩個決定了房地產(chǎn)一定是強(qiáng)者恒強(qiáng)。品牌美譽(yù)度好的企業(yè)，就能走得更快，這是不能不面對的現(xiàn)實。

　　劉愛明：這是我剛才期望的一種局面，實際上這種局面現(xiàn)在出現(xiàn)的概率很低，我同意賈所長的觀點。如果從企業(yè)角度，央企、國企勝出的可能性更大。

（審校：勞蓉蓉）