即使地價不高，對不少房企而言，這也是一塊難以啃動的“蛋糕”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 54.31億元的起拍價，讓南站核心區(qū)商辦用地還沒正式出讓，就已經(jīng)成為上海今年的“新地王”。

　　12月12日，“新地王”正式出讓。也許是起價太高令不少房企望而卻步，最終以底價54.31億元成交，樓面價11000元/平方米。而唯一的申請競買者，是由萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)組合的聯(lián)合體。

　　地王

　　資料顯示，上海南站核心區(qū)商辦用地東至南寧路，南至柳州南路、南寧路，西至滬閔路，北至賓南路，出讓面積107486.2平方米，由三幅分地塊組成，包括278a-05、278b-02、278b-04，均為商辦用地；各分地塊的容積率為3.8、4.8、4.5；建筑密度不大于45%。

　　根據(jù)此前公布的信息，所在地塊位于上海南站核心商務(wù)區(qū)，南站周邊區(qū)域以滬閔高架、鐵路線為界，將用地分為北片、中片和南片3個地塊。本案為中片地塊，項(xiàng)目定位為中高檔的商務(wù)商貿(mào)區(qū)。

　　此外，在交通組織上，規(guī)劃要求以地下通道連接軌道換乘大廳，以天橋或大坡道連接公交站；在空間形態(tài)上，規(guī)劃要求利用地鐵一號線限制開發(fā)用地，建設(shè)貫穿整個商務(wù)區(qū)的60米寬綠廊，并在滬閔高架老滬閔路口形成2公頃的大型公共綠地。

　　在天際線控制上，規(guī)劃要求鐵路上海南站作為漕河涇地區(qū)內(nèi)的唯一地標(biāo)，將其他建筑高度的控制將以其為核心由南到北漸高布置。規(guī)劃中還強(qiáng)制要求地下空間的開發(fā)統(tǒng)一標(biāo)高5.5米。

　　僅從上述信息來看，即使地價不高，對不少房企而言，這也是一塊難以啃動的“蛋糕”。畢竟地下商業(yè)及地標(biāo)性建筑，現(xiàn)在運(yùn)營成功的案例并不算太多，而這勢必是對企業(yè)商業(yè)運(yùn)營能力的一大挑戰(zhàn)。

　　同時，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉亦指出，目前上海南站雖然在軌交一號線到南站客運(yùn)站之間設(shè)計(jì)了6萬5千平方米的純地下商業(yè)配套--大型的銀泰Mall，但卻沒有地上商業(yè)，很難集聚人氣，也未能形成地上與地下商業(yè)的有效聯(lián)動。

　　另外，周邊還有徐家匯商圈、蓮花路南方商城、莘莊商圈，即使南站商務(wù)區(qū)綜合體建成以后，形成一站式辦公、購物、休閑等的消費(fèi)需求，但仍需要幾年的培養(yǎng)時間。

　　不過，業(yè)內(nèi)似乎對萬科綠地的組合較有信心。張宏偉認(rèn)為，萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司四家企業(yè)聯(lián)合，可以使市場資源優(yōu)化配置，地王風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)避。

　　至于分工方面，預(yù)計(jì)綠地或發(fā)揮其超高層綜合體開發(fā)模式的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢，而萬科或以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化或酒店管理方面參與合作其中。萬科、綠地同時又作為品牌房企，在品牌、資金與資源上都比一般性房企更具有優(yōu)勢。

　　當(dāng)然，這也不代表地王一定能成功。張宏偉亦認(rèn)為，該地塊最終是否能打造成中高檔商務(wù)商貿(mào)區(qū)仍有待時間考證。據(jù)介紹，今年以來，上?；疖囌静灰钩前鍓K成交均價只有33580元/平方米，而其他典型高端商務(wù)板塊寫字樓成交均價會在4-6萬元/平方米。

　　此外，火車站板塊主要是以交通樞紐為特征的商圈，人流量大，層次偏低，停留時間短，難以成為中高端消費(fèi)的主力。而據(jù)已經(jīng)入駐火車站的的企業(yè)或商家來看，基本上偏專業(yè)市場、中低端百貨、中小企業(yè)為主，偏向中低端。不少商業(yè)配套都在天目中路馬路另一側(cè)，未能使商業(yè)與交通發(fā)揮聯(lián)動效應(yīng)，也影響整體功能的發(fā)揮。

　　合作

　　值得注意的是，最近類似的商住地塊，萬科均采取與當(dāng)?shù)亍暗仡^蛇”聯(lián)合拿地的方式。

　　就在上海南站地王競得的同一天，萬科在天津還聯(lián)合天津城投集團(tuán)合資組建天津萬城置業(yè)有限公司，以8.74億元競得天津解放南路起步區(qū)一商住地塊，溢價率0.11%，折合樓面價約為7025元/平方米。

　　出讓資料顯示，該地塊位于天津市大梅江片區(qū)，河西區(qū)解放南路東側(cè)、解放南路起步區(qū)。出讓土地總面積62205平方米，積率不大于2(含商業(yè)建筑面積2750平方米)，建筑密度不大于20%，綠地率為不小于40%。同時，地塊項(xiàng)目建筑限高100米，且要求項(xiàng)目內(nèi)所有建筑要求均按綠色建筑二星標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

　　而在較早之前的11月下旬，青島萬科聯(lián)合青島銀盛泰集團(tuán)成功拿下青島四方區(qū)山東路171號商住地塊，總面積約18656平方米，規(guī)劃建筑面積約71000平方米。

　　當(dāng)然，相關(guān)的合作案例遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。然而，“傍”著當(dāng)?shù)刂髽I(yè)共同開發(fā)商住項(xiàng)目，對正大規(guī)模涉足商業(yè)地產(chǎn)的萬科而言，無疑是降低資金、運(yùn)營等風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。

　　據(jù)萬科此前透露，目前萬科已在52個城市中獲取了約600萬平方米商用項(xiàng)目，其中更潛藏18個購物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬平方米。

　　不過有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然近幾年以來，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面表現(xiàn)相當(dāng)進(jìn)取，不過萬科在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方面還是很懼怕，畢竟轉(zhuǎn)型進(jìn)入一個新的行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如想象中簡單。其更稱，萬科通常都是在確認(rèn)拿商業(yè)項(xiàng)目用地之前，就已經(jīng)跟當(dāng)?shù)仄髽I(yè)談妥合作，而后才出手拿地，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。