把一個(gè)普通的寫字樓變成一個(gè)高端的公寓，而這個(gè)判斷顯然沒有符合北京市高端寫字樓的需求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 隨著各地商業(yè)項(xiàng)目逐一浮出水面，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的版圖也日漸明晰。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬科已擁有18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，遍布深圳、上海、武漢、東莞等地，其商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模更是達(dá)到600萬平米。

　　與此同時(shí)，萬科還在不斷加大其商用物業(yè)的土地儲(chǔ)備。不過近期有消息指出，其在北京的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——萬科大都會(huì)入市兩年以來，表現(xiàn)卻并非十分突出。

　　萬科大都會(huì)項(xiàng)目

　　據(jù)了解，作為北京萬科進(jìn)入北京CBD的標(biāo)志項(xiàng)目——萬科大都會(huì)，目前僅售出二三十套，而整個(gè)項(xiàng)目房源共計(jì)69套?！?strong>　

　　萬科大都會(huì)前身是贏嘉中心，曾用名為“三立大廈”及“富裕隆大廈”，項(xiàng)目位于北京CBD核心區(qū)域，東長(zhǎng)安街南側(cè)，東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋東南角，總建筑面積4.2萬平方米，其中地上面積3.6萬平方米。

　　該項(xiàng)目由贏嘉置業(yè)發(fā)展有限公司在2001年底建成，而后幾易買主。2010年5月，北京萬科11.5億元接盤。萬科亦將之視為在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的試驗(yàn)品。

　　畢竟贏嘉中心為舊樓改造項(xiàng)目，故對(duì)于其改造定位萬科討論至久。

　　“（贏嘉中心的改造）做好了就是一個(gè)教科書式的改造，否則就不僅成為笑柄，甚至對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的建筑構(gòu)造都形成負(fù)面影響。”毛大慶曾如是強(qiáng)調(diào)。萬科希望，完成改造后的贏嘉中心，將是北京CBD首座舊樓改造后的新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在經(jīng)過約半年的琢磨后，北京萬科決定，將該項(xiàng)目的寫字樓部分將設(shè)計(jì)為企業(yè)家私人會(huì)所，以滿足CBD區(qū)域企業(yè)家的需求。而相關(guān)改造方案也在2011年3月獲批。贏嘉中心亦更名為“萬科大都會(huì)”。

　　根據(jù)改造計(jì)劃，萬科大都會(huì)的格局為：1-4層為商業(yè)，5-24層為企業(yè)家會(huì)所，共計(jì)69套精裝修房源。其中，5-16層分割為4個(gè)開間，16-23層分為3開間，頂層為兩開間，主力開間面積為300~500平米，最小面積為160平米。

　　同時(shí)，萬科亦決定對(duì)該項(xiàng)目采取散售。然而，自此之后，市場(chǎng)上鮮有萬科大都會(huì)銷售的消息傳出。

　　直至今年11月初，有業(yè)內(nèi)人士透露，入市近兩年的萬科大都會(huì)的租售工作尚未完成。

　　對(duì)于這一現(xiàn)狀，北京萬科方面解釋，由于大都會(huì)是一個(gè)舊樓改造項(xiàng)目，不是新房，而且其項(xiàng)目?jī)?nèi)部精裝修的施工還沒有做完。

　　而對(duì)該項(xiàng)目的銷售情況，即便是銷售人員也莫衷一是。有人指出是20多套，也有人說30多套。來自北京萬科官方的說法是“近半”。

　　北京萬科相關(guān)人士解釋，這是由于項(xiàng)目定位高端，售價(jià)超過8萬元/平米，項(xiàng)目起價(jià)2000萬元/套，雖然項(xiàng)目去年就已經(jīng)入市，但客群相對(duì)較小。

　　市場(chǎng)與定位之誤

　　不過，有北京業(yè)內(nèi)人士就指，萬科大都會(huì)畢竟是個(gè)舊樓改造項(xiàng)目，由于受樓高及寫字樓間距偏小的影響，改造空間有限。且項(xiàng)目地處CBD區(qū)域，環(huán)境嘈雜，高峰期出行頗為不便。

　　此外，盡管CBD區(qū)域內(nèi)云集了不少有實(shí)力的央企或國(guó)企，但國(guó)內(nèi)大部分企業(yè)并沒有形成像谷歌、IBM等外企那樣的企業(yè)文化，對(duì)萬科定位的“高端私人會(huì)所”需求并不大。　

　　“萬科大都會(huì)有點(diǎn)背。”上述人士亦如此感慨，除了定位局限性大之外，萬科大都會(huì)也有點(diǎn)“生不逢時(shí)”。

　　相關(guān)人士指出，北京萬科剛完成項(xiàng)目收購(gòu)不久，北京市就出臺(tái)了禁止酒店式公寓拆分銷售的規(guī)定。所以在項(xiàng)目改造方案通過方面，北京萬科花費(fèi)了一定的時(shí)間與力氣。

　　不僅如此，2010年，北京萬科在收購(gòu)贏嘉中心之時(shí)，北京樓市呈現(xiàn)出“商住倒掛”的局面，彼時(shí)，同一地段內(nèi)，高端公寓的銷售價(jià)格要高于商鋪及寫字樓。

　　然而，讓北京萬科始料不及的是，兩年之后，寫字樓與商鋪的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高端公寓，受市場(chǎng)歡迎的程度也超出預(yù)期。

　　一個(gè)直接的例子是：北京北三環(huán)的金澳國(guó)際項(xiàng)目由高和資本收購(gòu)并改造包裝為寫字樓項(xiàng)目，而后于2011年8月入市當(dāng)即銷售一空，且售價(jià)、出租率均在此前基礎(chǔ)上倍增。

　　有房地產(chǎn)權(quán)威人士近期就認(rèn)為，萬科大都會(huì)之所以在入市近兩年仍未完成銷售，主要是因?yàn)槠髽I(yè)延續(xù)了過去的思路和判斷，把一個(gè)普通的寫字樓變成一個(gè)高端的公寓，而這個(gè)判斷顯然沒有符合北京市高端寫字樓的需求。

　　“如果趨勢(shì)都判斷錯(cuò)了，你再高明的管理經(jīng)驗(yàn)，再高超的經(jīng)營(yíng)技巧，再精明的團(tuán)隊(duì)，你也無法對(duì)抗的趨勢(shì)，你也會(huì)受到損失，在房地產(chǎn)的發(fā)展中也會(huì)嘗到失敗的苦果，所以趨勢(shì)判斷很重要。”這番話頗具警示意義。