這將是萬(wàn)通繼北京萬(wàn)通中心D座物業(yè)后的又一筆股權(quán)融資行為。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 9月25日，來(lái)自對(duì)外經(jīng)貿(mào)信托的消息稱，目前，萬(wàn)通地產(chǎn)與外貿(mào)信托合作一個(gè)名為“外貿(mào)信托·富祥13號(hào)投資基金集合資金信托計(jì)劃”，該基金發(fā)行規(guī)模為4.158億元，投向天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目。

　　這將是萬(wàn)通繼北京萬(wàn)通中心D座物業(yè)后的又一筆股權(quán)融資行為。

　　股權(quán)融資

　　據(jù)該基金產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)描述，該信托的資金運(yùn)作方式為，外貿(mào)信托與萬(wàn)通地產(chǎn)共同發(fā)起成立一個(gè)天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目房地產(chǎn)投資基金(有限合伙)，投資基金收購(gòu)天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目公司——天津和信公司48.96%的股權(quán)，萬(wàn)通地產(chǎn)持有項(xiàng)目公司51%的股權(quán)。

　　信托計(jì)劃的發(fā)行時(shí)間為2012年9月28日至2012年10月18日。信托期限為3+2年，即3年項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，2年處置期。信托生效滿2年后，萬(wàn)通地產(chǎn)可提前行使優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，從而提前終止信托計(jì)劃。

　　該信托資金退出方式有兩種：萬(wàn)通地產(chǎn)回購(gòu)信托資金所持股權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出；萬(wàn)通地產(chǎn)未能回購(gòu)信托資金持有的股權(quán)，外貿(mào)信托通過(guò)處置信托資金所持有天津和信的48.96%股權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)信托計(jì)劃的退出。

　　此時(shí)，“萬(wàn)通地產(chǎn)須跟隨對(duì)外處置其所持有的天津和信51%股權(quán)，并約定，處置款優(yōu)先滿足信托投資本金和收益分配。”該產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)如是稱。

　　不過(guò)，該信托計(jì)劃的投資回報(bào)率也頗為豐厚。如果萬(wàn)通地產(chǎn)按時(shí)支付行權(quán)費(fèi)，那么投資者可以獲得的回報(bào)為在12.5%左右；如若萬(wàn)通未能支付行權(quán)費(fèi)，則項(xiàng)目進(jìn)入處置期，彼時(shí)，投資者可獲得的收益最低為15%。

　　據(jù)了解，該信托計(jì)劃的投入對(duì)象為天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊是萬(wàn)通地產(chǎn)于2010年9月收購(gòu)天津和信發(fā)展有限公司100%股權(quán)間接獲得的。

　　天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目為原天津信達(dá)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，位于天津市商務(wù)中心區(qū)——和平區(qū)小白樓地區(qū)，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，占地面積為9231平方米，地上建設(shè)面積6.46萬(wàn)平方米，容積率為7，定位為國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓和高端商業(yè)。

　　不過(guò)值得注意的是，自從2010年收購(gòu)該地塊以來(lái)，天津萬(wàn)通中心并沒(méi)有開(kāi)工，一直在準(zhǔn)備前期工作。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)人士透露，天津萬(wàn)通中心將在9月28日舉行開(kāi)工慶典。這一天，也是該信托計(jì)劃的發(fā)行之日。

　　優(yōu)劣之辯

　　對(duì)于12.5%的投資回報(bào)率，業(yè)內(nèi)人士直呼過(guò)高，但在聽(tīng)聞該信托計(jì)劃期限長(zhǎng)達(dá)五年，且屬于股權(quán)投資時(shí)，則表示合理。“今年房地產(chǎn)基金普遍的回報(bào)率為10%，而去年這一數(shù)據(jù)則為11%—12%。”

　　上述人士表示，非債務(wù)型的投資型信托產(chǎn)品，需要按照具體的投資回報(bào)來(lái)分成，這就需要等待項(xiàng)目的建設(shè)及銷(xiāo)售回籠資金，需要的時(shí)間比較久。如果項(xiàng)目出現(xiàn)其他問(wèn)題，耗時(shí)更久，所以，這一類(lèi)產(chǎn)品的回報(bào)率相較而言比較高。

　　具體到一只信托產(chǎn)品，關(guān)系到其未來(lái)投資回報(bào)率，還要看其他具體的細(xì)節(jié)，譬如在股權(quán)投入后，項(xiàng)目的運(yùn)作決定權(quán)在哪方，基金如何退出，分紅是按照固定利率還是投資收益等。

　　“PE產(chǎn)品是在退出時(shí)分紅，融資性產(chǎn)品是每年分一次紅。”資料顯示，萬(wàn)通該信托產(chǎn)品在信托后需要每滿一生效年分一次信托收益，且分紅是按照投資收益來(lái)計(jì)，因此這款信托產(chǎn)品是偏向投資的，其目的還是為了融資。

　　“如果不是因?yàn)槿狈Y金，沒(méi)人會(huì)去做這樣一個(gè)項(xiàng)目。”該人士嘆稱。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)2012年中報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)通地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為5.48億元，同比下降18.34%；物業(yè)出租收入6391.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.02%。而去年全年，萬(wàn)通地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入46.78億元，物業(yè)出租的營(yíng)業(yè)收入1.06億元。

　　截至6月30日，萬(wàn)通地產(chǎn)的貨幣資金為11.39億元，應(yīng)收賬款僅295萬(wàn)元，存貨為55.17億元，而總的流動(dòng)負(fù)債為56.07億元，其中，短期借款為3.6億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為5.02億元。

　　對(duì)此，有分析師指出，雖然目前萬(wàn)通在不斷加大用物業(yè)的開(kāi)發(fā)力度，且計(jì)劃2012年啟動(dòng)3-5個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。但隨著商業(yè)地產(chǎn)比例大幅提高，預(yù)期在未來(lái)兩年內(nèi)公司總體毛利率將進(jìn)入下降通道。

　　融資不停

　　或許正是因?yàn)檫@些因素，萬(wàn)通近兩年不斷在尋找融資渠道。

　　去年9月23日，萬(wàn)通宣布與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金的議案，基金規(guī)模為3.726億元。其中，萬(wàn)通地產(chǎn)出資1860萬(wàn)元，作為有限合伙人加入基金；華潤(rùn)信托發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。

　　在設(shè)立該基金不到一個(gè)月后的10月14日，萬(wàn)通地產(chǎn)以2.834億元的交易對(duì)價(jià)將其全資子公司北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司的49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓的還有萬(wàn)通時(shí)尚8860萬(wàn)元的債權(quán)。

　　彼時(shí)，萬(wàn)通時(shí)尚正在經(jīng)營(yíng)北京萬(wàn)通中心D座項(xiàng)目。項(xiàng)目為位于北京朝陽(yáng)區(qū)朝外大街的甲級(jí)寫(xiě)字樓，占地面積1.63公頃，總建筑面積33萬(wàn)平方米。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)認(rèn)為，交易將使公司獲得資金3.72億元，這將有利于推進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效拓展融資渠道。

　　同時(shí)，今年6月7日，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立稱，萬(wàn)通地產(chǎn)正在準(zhǔn)備籌建自己的基金管理公司，管理資產(chǎn)主要以萬(wàn)通現(xiàn)有的六個(gè)商用項(xiàng)目為主。

　　這六大商用物業(yè)分別為北京萬(wàn)通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬(wàn)通中心、天津泰達(dá)城、杭州萬(wàn)通中心、上海萬(wàn)通新地中心，規(guī)劃建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。

　　目前，萬(wàn)通已經(jīng)為北京萬(wàn)通中心D座、天津萬(wàn)通中心發(fā)起地產(chǎn)基金計(jì)劃，未來(lái)也不排除對(duì)另外4個(gè)項(xiàng)目發(fā)起基金信托計(jì)劃。

　　事實(shí)上，在此次萬(wàn)通為天津萬(wàn)通中心發(fā)起信托計(jì)劃中，曾提及信托資金用于受讓萬(wàn)通地產(chǎn)所持北京盈石正奇投資管理有限公司100%的股權(quán)并增資，其中的北京盈石正奇投資管理有限公司或許就和萬(wàn)通的基金管理相關(guān)。

　　資料顯示，北京盈石正奇投資管理有限公司成立于2010年11月12日，注冊(cè)資本為1億元。

　　注冊(cè)地為北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)龍山新新家園竹樓107，而這正是北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司的注冊(cè)地，法人代表為云大俊，其正是萬(wàn)通地產(chǎn)原財(cái)務(wù)總監(jiān)，現(xiàn)任總經(jīng)理。