　　第一、今年6月份全國房價“止跌微漲”之后出現(xiàn)連續(xù)三個月上漲的現(xiàn)象，樓市重新面臨房價上漲的壓力，為了完成年度房價控制目標(biāo)，各個地方政府會采取相應(yīng)的措施調(diào)節(jié)市場成交趨勢及房價的走勢，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，引導(dǎo)市場增加市場供應(yīng)量，繼續(xù)“以價換量”。

　　第二、防止高端樓市的集中成交再度推高已經(jīng)開始上漲的樓市均價。從廣州限售政策指向來看，廣州樓市限售其實主要是針對高端樓市的成交，另外，從今年一線城市的歷史成交數(shù)據(jù)來看，過去幾個月部分城市高端樓盤或高端樓市成交集中放量，導(dǎo)致市場成交均價從結(jié)構(gòu)上被拉升提高，從而推動整體樓市價格向上走，一線城市重申限購政策嚴(yán)格執(zhí)行，也是為了防止高端樓市再度集中放量推高房價。

　　然而，盡管“限售”是為了防止高端樓市集中成交放量從結(jié)構(gòu)上推高房價，但“限售”有一定的不合理性，因為否認(rèn)了一部分具有購房資格的人群對于高端樓盤的購房資格，從一定意義上，也不利于高端樓盤市場繼續(xù)以價換量。

　　其實，可以來具體看一下過去幾個月高端樓市放量的原因。這些高端樓盤以低開或降價的方式引起投資客或者購房者的關(guān)注，導(dǎo)致這些已經(jīng)被壓抑需求的高端樓市需求集中入市；同時，各地在樓市限購政策執(zhí)行方面不是太嚴(yán)格，一些多套房的投資客或者購房者可以通過打擦邊球的方式進行購房，這些需求的集中入市一定程度上也拉升了高端樓市的成交量價。

　　從以上分析可知，如果高端樓盤“限售”了，那么，這些樓盤即使降價也沒有辦法取得銷售業(yè)績，具有購房資格的人群也沒有辦法購買這樣的樓盤。

　　因此，廣州施行限售的樓市政策，從效果角度而言，盡管基本上和上海如出一撤，短期內(nèi)表面上可以控制高端需求入市而帶來的結(jié)構(gòu)性的房價上漲。但是，“限售”也只能控制其短期內(nèi)沒有辦法成交，而其一旦入市，其勢必還會影響到未來的房地產(chǎn)市場的量價走勢，廣州“限售”高端樓盤，從根本上也難以控制房價上漲。

　　當(dāng)前來講，嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，盡可能多的讓市場增加供應(yīng)量，防止形成相對緊張的市場供求關(guān)系，而不是限制市場供應(yīng)量入市，同時，也要防止打擦邊球的政策繼續(xù)執(zhí)行，堅持去投資化的樓市調(diào)控政策，防止不合理的需求進入高端樓市就顯得非常必要。

　　在限購政策嚴(yán)格執(zhí)行的市場背景下，預(yù)料房價在第四季度難以有反彈的機會，雖然個別城市的房地產(chǎn)市場存銷比在降低，開發(fā)企業(yè)也在炒作，但限購與限貸本質(zhì)上并沒有松動或者取消，去投資化的樓市調(diào)控政策還在執(zhí)行，外來性資金仍然沒有辦法影響到房地產(chǎn)市場價格的走勢，在限購嚴(yán)格執(zhí)行、限售等政策執(zhí)行下，高端樓市成交會走低，有可能繼續(xù)以價換量，但是，整體市場均價仍然會保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

　　同時，樓市微調(diào)政策仍然是大趨勢，首套房需求及自住需求仍然會在微調(diào)政策刺激下繼續(xù)放量，政策層面不會對于這些樓市需求進行控制和打壓。樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當(dāng)前市場當(dāng)中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對膠著的市場背景跑贏市場。

　　降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機會。

　　張宏偉觀點新媒體專欄作者

（審校：梁嘉欣）