在如此小的范圍之內(nèi)，打造兩個萬象城，更要考慮是否會造成消費者分流，最終使得兩個項目的購買力都出現(xiàn)下降。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 雖已過了秋分，但華南的天氣依然炎熱。而在9月23日這個星期天，深圳湖貝村的村民們卻扶老攜幼，9點多就匯集在羅湖文化公園里面。

　　當天上午，深圳市湖貝實業(yè)股份有限公司進行了2012年第一次股東會議暨湖貝舊村城市更新意愿表決大會。1000多名深圳市湖貝實業(yè)股份有限公司股東及業(yè)主參加了本次會議。

　　對于這個關系著湖貝舊改進程的大事，即使氣溫炎熱，村民們個個汗流浹背，搖著扇子降暑，也表現(xiàn)很是活躍。

　　經(jīng)過大會的表決，這個已有546年歷史，見證了深圳點滴變化的小村落，其拆遷改造工程將正式落戶華潤置地。會議以97.07%的同意票為結果，通過對湖貝舊村進行城市更新改造并確定由華潤置地（深圳）開發(fā)有限公司作為開發(fā)主體進行改造。

　　湖貝項目

　　這是湖貝城市更新項目的又一重大進展。

　　據(jù)了解，深圳湖貝城市更新項目包括羅湖老區(qū)委及周邊片區(qū)，南至深南中路，北至中興路，東至文錦中路，西至東門中路，地處羅湖的核心位置，總用地面積約40萬平方米，規(guī)劃建筑面積約198萬平方米，總投資超300億人民幣，未來將對其中近10萬平方米用地建筑物進行綜合整治，另外還需拆除舊建筑物面積約80萬平方米，涉及87塊宗地，共有業(yè)主近4000戶。

　　湖貝實業(yè)股份有限公司張齊心稱：“舊村改造從1992年至今二十年，由于種種原因沒有得到落實，使人感到前途未卜、遙遙無期?！?/p>

　　事實上，即使是華潤置地獲得湖貝舊改，也已經(jīng)花費了近兩年的時間。

　　2011年1月26日，羅湖區(qū)人民政府與華潤置地有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標志著羅湖歷史最為悠久的城中村湖貝舊村全面改造正式啟動。

　　當時的報道曾介紹，羅湖區(qū)有關部門通過前期縝密細致的調查與研究，計劃借鑒日本六本木的規(guī)劃建設理念，擬將羅湖老區(qū)委及湖貝舊村片區(qū)改造建設為逾百萬平方米的產(chǎn)業(yè)空間，用于建設集購物中心、總部辦公、會議展覽、五星級酒店、公園和公寓等現(xiàn)代商業(yè)元素融于一體的超大型綜合性商業(yè)中心。

　　同時借鑒“上海新天地”的理念，改造中保留嶺南建筑的風貌，并結合羅湖文化公園，將文化藝術與休閑娛樂元素完美融入項目之中，把該項目打造成為羅湖區(qū)建設國際消費中心的新地標，成為深圳的商務中心、時尚殿堂與旅游勝地。

　　按照當時的規(guī)劃，湖貝片區(qū)改造更新后，規(guī)劃總計容建筑面積約為192萬平方米，其中零售、娛樂部分約為50萬平方米、辦公部分約為45萬平方米、公寓及居住部分約為97萬平方米。

　　在與羅湖區(qū)政府簽約之后，華潤積極展開了前期準備工作，這一兩年，華潤在湖貝進行業(yè)主物業(yè)的勘察丈量，也與村民進行溝通。據(jù)村民稱，華潤應該基本對所有的村民都完成舊改的洽談，所以通過華潤置地作為更新主題來實施改造也不出意外。

　　華潤舊改史

　　其實，打動湖貝村民的除了華潤與其具體的溝通條件之外，或許另一個讓其愿意由華潤來進行改造的重要原因是，就在與湖貝一站地鐵距離外的地方，就是華潤在深圳的第一個舊改項目。

　　這個項目就是現(xiàn)在已經(jīng)成為全國商業(yè)地產(chǎn)典范的萬象城。

　　據(jù)深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁回憶，當時華潤第一步想進入深圳，主要就是覺得離香港總部近，而且當時華潤并沒有明確的想法要做綜合體，只是為發(fā)展零售業(yè)的角度出發(fā)，尋找合適的地方及機會。

　　“可能華潤自己也沒有想到萬象城會成為國內(nèi)商業(yè)綜合體的典范項目?！钡A潤恰恰卻借由萬象城奠定了其商業(yè)綜合體的模式及基礎。

　　2002年，深圳華潤中心開工建設；2004年，深圳萬象城首度面世，成為華潤置地集群式商業(yè)開發(fā)運營的代表作；2009年，深圳華潤中心全面落成，成為深圳最大規(guī)模、最高品質的現(xiàn)代化商業(yè)和商務中心。

　　據(jù)2004年12月9日萬象城開業(yè)之時的新聞資料，該項目總投資40億港元，占地8萬平方米、總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港元，是深圳當時規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群，是華潤集團成立55年來單個投資金額最大的項目，也是其在內(nèi)地投資的第一個大型Shopping Mall。

　　有了萬象城這一標桿項目，華潤在舊改上的能力似乎受到了深圳政府及市民的認可，其自己顯然也對舊改奠定了不錯的信心。

　　近幾年，華潤在深圳的舊改進程突飛猛進。在湖貝項目之前，華潤已經(jīng)取得了大沖舊改項目，目前已經(jīng)在前期施工過程之中，預計可售的商業(yè)和住宅項目將在明年開工。其中，住宅項目2年內(nèi)可有銷售收入，商業(yè)租金則在2-3年內(nèi)有收入。

　　此外，三九銀湖片區(qū)的舊改項目也已經(jīng)獲得，具體的補償方案已經(jīng)公布。同時，華潤還正在積極爭取下李朗舊村整體改造項目。

　　商業(yè)的挑戰(zhàn)

　　不過，即使華潤在舊改上已經(jīng)不錯的經(jīng)驗，但在湖貝項目，其依然可能面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，湖貝城市更新項目面臨著原有物業(yè)建筑密度高、還遷壓力巨大、開發(fā)成本高企、回收資金時間漫長等不利因素，對開發(fā)企業(yè)資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等各方面都有著很高的要求。

　　此外，以該片區(qū)目前所處的位置優(yōu)勢以及按照羅湖區(qū)打造國際消費中心的區(qū)域定位規(guī)劃，勢必要求對該片區(qū)進行高起點、大手筆的改造。

　　“如果要打造高端項目時間上就比較慢，資金沉淀比較多，市場也需要培養(yǎng)，加上據(jù)我觀察銀行近期對商業(yè)項目的支持似乎在向負面態(tài)度變化”，深圳今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華亦表示，這些都會需要企業(yè)有極大的資金實力，融資能力最是關鍵。

　　顯然，對于華潤而言，資金并不是太值得擔心的問題。畢竟，其背后是實力雄厚的央企華潤集團，同集團下有華潤銀行這樣的金融平臺，同時，華潤置地本身也是香港上市公司，其融資渠道比一般的國內(nèi)企業(yè)更加多元化。

　　近期，母公司擬向華潤置地注入優(yōu)質資產(chǎn)的行為，也同樣表示了華潤集團對旗下房地產(chǎn)企業(yè)的大力支持。

　　9月17日港媒報道稱，華潤置地計劃于今年內(nèi)再向母公司收購資產(chǎn)，當中包括南寧華潤中心及萬象城項目，估計涉及金額約20億元。

　　此外，林曉華認為，華潤在深圳運作最好的還是商業(yè)項目，而湖貝旁邊就是深圳傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，緊鄰老街、國貿(mào)等地，商業(yè)氛圍比較成熟。華潤置地如此執(zhí)著要地拿下湖貝片區(qū)，應該是看好商業(yè)部分的未來潛力更甚于住宅部分。

　　林曉華指出，湖貝周邊自然環(huán)境缺乏，而且商業(yè)項目林立，其實對于現(xiàn)在的購房需求來說并不算是打造宜居住宅的好地方。

　　同時，林曉華稱，華潤在湖貝做商業(yè)地產(chǎn)，交通問題需要格外注意。其稱，因為湖貝位于老城區(qū)且是商業(yè)片區(qū)，附近的交通常常處于堵塞狀態(tài)，如果華潤再興建大規(guī)模的商業(yè)項目，那么如何引導交通一定要仔細考量。

　　而另一個更值得關注的問題是，目前深圳市場的商業(yè)項目層出不窮，市場似乎已經(jīng)趨于飽和的狀態(tài)，再加上不遠處就是萬象城，在如此小的范圍之內(nèi)，打造兩個萬象城，更要考慮是否會造成消費者分流，最終使得兩個項目的購買力都出現(xiàn)下降。

　　“這就像股票一樣，不是發(fā)的越多越好，發(fā)行太多就會變得太便宜了?！绷謺匀A認為，隨著目前關外商業(yè)綜合體的增加，使得過去從關外來購買的人群本就會減少，如果華潤自己的項目也出現(xiàn)競爭，未來的格局會是怎樣目前也很難看得清楚。