經(jīng)過(guò)藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓的打造，綠城已經(jīng)選擇“學(xué)院式養(yǎng)老”作為未來(lái)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展方向。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 如果說(shuō)代建標(biāo)志著綠城的第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城正實(shí)驗(yàn)第二次轉(zhuǎn)型。宋衛(wèi)平有意讓綠城轉(zhuǎn)向綜合開(kāi)發(fā)，而發(fā)展重點(diǎn)布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。

　　宋衛(wèi)平透露，轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)也是為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)做準(zhǔn)備，同時(shí)，綠城未來(lái)依然會(huì)新增一些養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目。

　　綠城已經(jīng)開(kāi)始把這想法付諸于實(shí)踐。就在最新的月度通訊中，綠城公布了一例新增項(xiàng)目——桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，該項(xiàng)目正是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主題開(kāi)發(fā)。

　　宋衛(wèi)平日前公開(kāi)表示，桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的打造，將是一個(gè)“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式，預(yù)計(jì)兩年后可交付使用。

　　綠城的實(shí)驗(yàn)

　　雖然宋衛(wèi)平直言開(kāi)發(fā)模式與一般住宅開(kāi)發(fā)無(wú)異，但據(jù)綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、綠城頤樂(lè)教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰介紹，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目還是與一般住宅不同，因其有更齊全的養(yǎng)老服務(wù)配套。

　　“我們針對(duì)不同老人的需求，從剛退休很活躍的老人，到最后的臨終關(guān)懷，我們都有整套服務(wù)體系，包括平常的生活服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)。在該項(xiàng)目邊上，合作方建有一個(gè)非常大的老年醫(yī)院，這可能是將來(lái)中國(guó)最大的老年醫(yī)院。”

　　此外，最大的差別則在于老年大學(xué)的打造。據(jù)介紹，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目中的老年大學(xué)占地2萬(wàn)多平方米，能容納8000位老人。同時(shí)里面還有一個(gè)小佛堂，滿足老年人精神文化需求。

　　綠城似乎對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的打造具有十足信心，而綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的相關(guān)探索是從五年前開(kāi)始的。

　　據(jù)了解，早于2007年，綠城就在臨平藍(lán)庭項(xiàng)目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時(shí)亦配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。

　　頤養(yǎng)公寓共計(jì)十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心。三四層為護(hù)理院，共計(jì)3、40個(gè)房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計(jì)四五十人。五層以上則是老年公寓。

　　“藍(lán)庭項(xiàng)目是我們?cè)趯W(xué)院式養(yǎng)老最初步的探索，規(guī)模比較小，但這里面醫(yī)療和基本生活服務(wù)我們都有了。”馮雨峰介紹。

　　馮雨峰表示，在藍(lán)庭項(xiàng)目里面，組建了一所社區(qū)老年大學(xué)，但課程不是很系統(tǒng)。所以綠城從去年開(kāi)始就組建了綠城頤樂(lè)教育投資有限公司，專門辦老年大學(xué)，研究老年人的系統(tǒng)課程。

　　據(jù)馮雨峰透露，目前綠城已在全國(guó)開(kāi)辦了20個(gè)頤樂(lè)學(xué)院，共有1600多名老年學(xué)員，“現(xiàn)在還剛開(kāi)學(xué)，未來(lái)學(xué)員會(huì)不斷增加。”

　　市場(chǎng)對(duì)老年公寓部分最為關(guān)心。據(jù)了解，藍(lán)庭項(xiàng)目規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70平方米、120平方米。

　　按照原定的設(shè)想，綠城對(duì)該批公寓計(jì)劃采取銷售的方式，銷售定價(jià)為1.4至1.5萬(wàn)元/平，較普通住宅售價(jià)略高。然而，在銷售了10幾套以后，就封盤不賣了。

　　“老年公寓當(dāng)初的設(shè)定是可以出售的，希望能較快收回投資。但是，賣出去十多套以后，發(fā)現(xiàn)出售以后服務(wù)比較難組織，因?yàn)椴煌先诵枰姆?wù)水平不一樣。我們希望改為出租，但跟合作投資者還是希望出售，所以現(xiàn)在我們?cè)谔剿鳌?rdquo;馮雨峰的言語(yǔ)中多少透露了些無(wú)奈。

　　不過(guò)，馮雨峰亦透露，這一難題在烏鎮(zhèn)項(xiàng)目上將得到解決。

　　據(jù)介紹，綠城計(jì)劃在烏鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，并已與投資者商量好出租及出售部分。“因?yàn)橐?guī)模比較大，出租的部分可以支撐服務(wù)團(tuán)隊(duì)的支出。”

　　轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)

　　不得不提的是，養(yǎng)老項(xiàng)目里所有一切，均由綠城一手經(jīng)營(yíng)及打理。

　　這難免令人開(kāi)始為綠城憂心，因?yàn)檫@一切需要大量持續(xù)的投入，且不是一個(gè)小數(shù)目。

　　相關(guān)行業(yè)人士亦表示，其實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難做，要求沉淀的資金量更大，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)需要更多的配套服務(wù)的建設(shè)，這些都不可以變現(xiàn)，只能要求開(kāi)發(fā)商一直長(zhǎng)期地持有運(yùn)營(yíng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

　　另有專業(yè)人士指出，對(duì)于絕大部分開(kāi)發(fā)商而言，不能滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就不是好項(xiàng)目，幾乎所有的商業(yè)項(xiàng)目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品。而內(nèi)地的養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)恰恰無(wú)法滿足這種要求。

　　剛剛死里逃生的綠城，為了更好地生存及發(fā)展，所以不想再碰酒店等商業(yè)物業(yè)，理由是市場(chǎng)不好時(shí)，不能用充沛的銷售現(xiàn)金流來(lái)帶動(dòng)未來(lái)長(zhǎng)期的投資。

　　從目前來(lái)看，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)似乎也將令綠城卷入另一個(gè)更深的漩渦中。

　　不過(guò)，馮雨峰指出，畢竟服務(wù)設(shè)施相對(duì)于公寓部分，所占面積較小，不到10%，因此相信難度不會(huì)太大。

　　而對(duì)于烏鎮(zhèn)項(xiàng)目，盡管規(guī)模比藍(lán)庭項(xiàng)目大得多，但由于部分公寓已決定出售，綠城也可通過(guò)銷售回款從而解決配套設(shè)施的成本支出，另外租金部分亦可幫補(bǔ)部分投資問(wèn)題。

　　宋衛(wèi)平日前透露，烏鎮(zhèn)項(xiàng)目總建筑面積50萬(wàn)平方米，首期開(kāi)發(fā)部分銷售單價(jià)預(yù)計(jì)略微超過(guò)10000元/平方米，共有60平方米、80平方米、100平方米三個(gè)戶型。

　　此外，項(xiàng)目以學(xué)院模式運(yùn)作，預(yù)期通過(guò)物管費(fèi)、學(xué)費(fèi)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)等收益。

　　然而，據(jù)了解，截至目前，綠城的頤樂(lè)學(xué)院一直都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)盈利，并且目前大概虧損面有幾百萬(wàn)元。這部分的資金一直由綠城集團(tuán)負(fù)責(zé)投入，從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，實(shí)現(xiàn)收支平衡有一定的難度。

　　有道援引相關(guān)人士分析指出，以綠城現(xiàn)有的模式來(lái)看，想短期甚至幾年內(nèi)達(dá)到收支平衡十分困難，有可能前十年都處于培育市場(chǎng)的階段。

　　此外，盡管現(xiàn)今政府亦鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)投資養(yǎng)老事業(yè)，但支持力度并不大。

　　馮雨峰也直言，政府的補(bǔ)貼確實(shí)有點(diǎn)少。據(jù)介紹，目前杭州新開(kāi)的養(yǎng)老院，政府給每個(gè)床位都有幾千元的補(bǔ)貼，其中杭州市區(qū)可能有將近一萬(wàn)元，郊縣是五、六千元。

　　但這對(duì)于床位建設(shè)投資的金額來(lái)講，簡(jiǎn)直就是杯水車薪。據(jù)稱，每個(gè)床位建設(shè)投資好一點(diǎn)的需要四、五十萬(wàn)，最差的也要二十萬(wàn)。

　　不僅如此，“我們預(yù)估過(guò)，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)可能只有普通住宅地產(chǎn)的30%-50%。”宋衛(wèi)平稱。不過(guò)，盈利的難題并不影響綠城進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的決心。

　　據(jù)透露，綠城打算在杭州周邊做十個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，目前在接洽的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展順利。同時(shí)，要在未來(lái)的10年時(shí)間里，打造100家養(yǎng)老院。

　　而目前在北京密云項(xiàng)目，綠城也打算用1/3的面積，打造出一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)。