號(hào)稱不拍地王的萬(wàn)科已將去年無(wú)人投標(biāo)而降下來(lái)的地價(jià)又推回到高于當(dāng)初的掛牌價(jià)了。一個(gè)多小時(shí)還未決出勝負(fù)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 在將今年最受關(guān)注的來(lái)廣營(yíng)A2地塊叫停后，起拍價(jià)超過(guò)10億的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)的兩宗宅地也被北京市國(guó)土局“保護(hù)”了起來(lái)。

　　不過(guò)，即便是拍賣前一晚臨時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍地點(diǎn)改至偏遠(yuǎn)的“黨建活動(dòng)中心”，并將媒體隔離在門外，但依然難以阻擋行業(yè)對(duì)這兩宗地塊，乃至整個(gè)北京土地市場(chǎng)的關(guān)注。

　　低調(diào)賣地萬(wàn)科奪得

　　9月20日，北京市國(guó)土局成功出讓4宗地塊，收金38.43億元。其中，頗受關(guān)注的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)兩宗地塊分別由北京城建、北京萬(wàn)科與北京住總聯(lián)合體競(jìng)得。

　　位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)的2宗多功能用地則被北京光谷科技園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以7.73億元的總價(jià)摘得。

　　拍賣會(huì)之前，由于占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)、掛牌底價(jià)超過(guò)10億，且已獲得網(wǎng)上報(bào)價(jià)至少5次，位于北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的X86R1地塊、X83R1地塊兩宗地塊得到多方關(guān)注。

　　盡管北京國(guó)土局臨時(shí)將拍賣地點(diǎn)轉(zhuǎn)移至僻靜的“北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黨建活動(dòng)中心二層第七會(huì)議室”，但現(xiàn)場(chǎng)依然吸引了大批企業(yè)，譬如萬(wàn)科、富力、中鐵建、北京城建及華遠(yuǎn)等。

　　最終，經(jīng)過(guò)34輪的競(jìng)價(jià)，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司、北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體以14.43億元的總價(jià)競(jìng)得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X86R1地塊，溢價(jià)率為38.6%，折合樓面價(jià)為9981.75元/平米。

　　該地塊位于北京亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，建筑用地面積為5.78萬(wàn)平方米，總建筑面積不超過(guò)14.5萬(wàn)平方米。地塊掛牌起始價(jià)為10.41億元，在此之前，該地塊已獲得5輪網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

　　出讓資料顯示，該地塊規(guī)劃為二類居住用地，且需配建1萬(wàn)平米的公租房。如若不算公租房在內(nèi)，該地塊最后的樓面價(jià)將達(dá)到10723.5元/平米。

　　位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)的另一幅宗地X83R1地塊，在經(jīng)過(guò)68輪的競(jìng)價(jià)后，終被北京城建以16.27億元拿下，溢價(jià)率38.6%，折合樓面價(jià)為9983.24元/平米。

　　該地塊同樣需要配建1.64萬(wàn)平米的公租房，減去這部分面積，該地塊的成交樓面價(jià)達(dá)到1.11萬(wàn)元/平米，這也是該區(qū)域近兩年來(lái)住宅用地的最高價(jià)。

　　掛牌出讓公告顯示，X83R1地塊的用地面積約8.15萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模不超過(guò)16.3萬(wàn)平米，起拍價(jià)為11.73萬(wàn)元。進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)之前，該地塊已獲得6次報(bào)價(jià)，高至12.036億元。

　　與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩宗地的36%的溢價(jià)率相比，在另外一個(gè)地方拍賣的通州兩宗多功能用地88.3%和121.9%的溢價(jià)率則顯得有點(diǎn)高了。

　　該兩宗多功能用地為通州臺(tái)湖鎮(zhèn)104、109地塊，被北京光谷科技園開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司分別以4.43億元、3.3億元的價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)分別為4508.1元/平米和4218.9元/平米。

　　尷尬的土地市場(chǎng)

　　北京鏈家分析師陳雪認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的兩宗地塊1萬(wàn)出頭的樓面價(jià)尚在合理范圍之內(nèi)。其稱，目前在北京城建拿下的地塊周邊，新房?jī)r(jià)格最高可達(dá)2.5萬(wàn)元/平米。

　　如果項(xiàng)目定位屬于中高端的話，那1萬(wàn)多的樓面價(jià)并不高。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商普遍看好亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)的前景，而該區(qū)域的住宅用地逐漸稀缺。

　　而這在參與現(xiàn)場(chǎng)拍賣的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)眼中，卻是另外一幅場(chǎng)面，“號(hào)稱不拍地王的萬(wàn)科已將去年無(wú)人投標(biāo)而降下來(lái)的地價(jià)又推回到高于當(dāng)初的掛牌價(jià)了。一個(gè)多小時(shí)還未決出勝負(fù)?？磥?lái)不是餓極了，就是再掀高潮了”。

　　有分析指出，這主要與北京的土地市場(chǎng)有關(guān)。前5個(gè)月，北京僅完成供地計(jì)劃的10%-20%。而9月以來(lái)，新推出的土地整體質(zhì)量都比較好，這就難免會(huì)引起開(kāi)發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　然而最近，政府在拍地的事情上表現(xiàn)得很是矛盾。一方面，出于土地財(cái)政的考慮，政府會(huì)推出好的地塊來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商，但又怕溢價(jià)太高，出現(xiàn)新的地王項(xiàng)目。因?yàn)?，上半年不管是商業(yè)還是住宅用地，北京都出現(xiàn)過(guò)高價(jià)地。

　　“所以，只能把特別好的地塊暫時(shí)放一下，有意地控制地塊入市的節(jié)奏。而其他如亦莊、通州地塊則會(huì)以比以往較低的底價(jià)推出，以期吸引開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)?；臼沁@么個(gè)思路或想法”，陳雪如是稱。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年，北京總的土地出讓金為144.88億元，僅為去年全年的13.7%。

　　其中，住宅用地成交金額為75.28億元，同比下降了37%；商業(yè)和辦公用地為50.92億元，同比下降了69%。

　　在此壓力下，地方政府的這種矛盾心理從北京最近幾宗被暫?；蛲Ｖ钩鲎尩貕K中體現(xiàn)得淋漓盡致。

　　9月18日，北京國(guó)土局通告，“因故暫停”來(lái)廣營(yíng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目A2地塊的出讓，而這距離來(lái)廣營(yíng)A2地塊的入市僅僅一天。

　　“或許政府在出讓之時(shí)已經(jīng)想好這么安排了”，有業(yè)內(nèi)人士稱，由于地塊本身的優(yōu)質(zhì)，且處于成熟區(qū)域，該地塊引起開(kāi)發(fā)商的追捧在所難免。目前，該區(qū)域已經(jīng)有融創(chuàng)、方興、招商、九龍倉(cāng)等一線房企進(jìn)入。