房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)主要是以三個(gè)階段完成調(diào)整，一個(gè)是量的下降，一個(gè)是價(jià)的下降，另外一個(gè)是房地產(chǎn)投資的下降。

　　李戰(zhàn)洪：兩年之前，同樣的文登也做過(guò)一個(gè)主題演講，金科已經(jīng)進(jìn)入了18個(gè)城市，35個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。本來(lái)我想說(shuō)說(shuō)我們的項(xiàng)目，因?yàn)槲覀円灿新糜巍B(yǎng)老、商業(yè)項(xiàng)目，后來(lái)我想了想，我就不推介我們的產(chǎn)品，不說(shuō)我們?nèi)魏蔚捻?xiàng)目，說(shuō)一說(shuō)大家比較關(guān)心的事情。

　　關(guān)于這個(gè)題目，我曾經(jīng)問(wèn)過(guò)很多人，包括我們?cè)谀玫氐倪^(guò)程中，包括我們?cè)诮ㄔO(shè)過(guò)程中，我們其實(shí)犯了一個(gè)大忌，這也是我自己的一個(gè)體會(huì)。不要把什么東西都叫地產(chǎn)，比如說(shuō)住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，酒店地產(chǎn)等等。

　　其實(shí)，酒店就是酒店產(chǎn)業(yè)，旅游就是旅游產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)只是在這個(gè)過(guò)程中為它提供配套，為它提供支持。所以，當(dāng)所有的產(chǎn)業(yè)都冠上地產(chǎn)以后，有可能在各方面的政策支持，包括地塊取得方面都會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，難度系數(shù)可能會(huì)加大。但是，我今天還是按照旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)。

　　最近我在博鰲的時(shí)候，有一些地產(chǎn)大師在辯論，所以我最近所有的演講都會(huì)加上這句話。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生急變的時(shí)候，昔日的成功模式有可能成為今日的智庫(kù)，在商業(yè)叢林中適者生存，因?yàn)槠髽I(yè)才能持久成功。

　　再說(shuō)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型選擇的時(shí)候，我一直說(shuō)要明道才能用術(shù)，明道就是要知道方向。

　　第一個(gè)，政策左右下的非常態(tài)樓市特征，它的一個(gè)特點(diǎn)是充滿不確定性，是一個(gè)循環(huán)。一抓就死，一死就降，一降就半，一半就活，一活就亂，一亂又抓，一抓又死。所以，現(xiàn)在這個(gè)階段處在叫的階段，包括我們政府在叫，銀行在叫，開(kāi)發(fā)商在叫，購(gòu)房者在叫。

　　包括我們的一部分專家，一部分專家說(shuō)明年三月份要大漲，另一部分說(shuō)要大跌。反正都是在叫，這個(gè)階段各個(gè)層級(jí)都在叫。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)主要是以三個(gè)階段完成調(diào)整，一個(gè)是量的下降，一個(gè)是價(jià)的下降，另外一個(gè)是房地產(chǎn)投資的下降。

　　另外，三分天下的格局正在形成，在這個(gè)過(guò)程中，三分之一企業(yè)強(qiáng)大，三分之一在增長(zhǎng)，三分之一在退出。

　　企業(yè)的形態(tài)現(xiàn)在這個(gè)階段是以生存為目的，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。在轉(zhuǎn)型之前，我們不得不關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，所有的調(diào)整其實(shí)分兩個(gè)方面的調(diào)整，一個(gè)叫周期性調(diào)整，一個(gè)叫結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　對(duì)付周期性調(diào)整的時(shí)候，房地產(chǎn)的對(duì)策就兩個(gè)字，叫等待，等在那里，解放軍就會(huì)來(lái)。結(jié)構(gòu)性調(diào)整的企業(yè)對(duì)策就要轉(zhuǎn)型，這也是為了后面轉(zhuǎn)型做鋪墊。

　　第三，行業(yè)的關(guān)系在轉(zhuǎn)變，包括合作發(fā)展，觀念發(fā)展，這一塊現(xiàn)在正在發(fā)生變化。

　　第四，組織關(guān)系在變化，一切房地產(chǎn)企業(yè)面臨兼并，就是我說(shuō)的三分天下。三分之一在逐步強(qiáng)大，三分之一在掙扎，三分之一被兼并或者退出。

　　第五，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的提升，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，包括我們后面說(shuō)的轉(zhuǎn)型。從住宅地產(chǎn)到酒店商業(yè)、商務(wù)、旅游、休閑、養(yǎng)老等多元化的拓展。

　　第六，企業(yè)盈利點(diǎn)的設(shè)計(jì)，這個(gè)時(shí)候盈利點(diǎn)的設(shè)計(jì)很重要，所以多元發(fā)展非常重要。

　　第七，換價(jià)格，換產(chǎn)品，換客戶，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時(shí)候更多是要換產(chǎn)品，換客戶，我們的客戶群體不僅僅是滿足他們的居住訴求。

　　用術(shù)方面，要懂得轉(zhuǎn)型。其實(shí)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型有三次浪潮，為什么有三次浪潮。地產(chǎn)的發(fā)展有它的規(guī)律，最關(guān)鍵的是我們能夠用階段論的方法去把握機(jī)會(huì)，能夠讓我們走在前面。所以，我用三次浪潮進(jìn)行歸納。

　　整個(gè)產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)的判斷，也叫階段論分析，三次浪潮的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)。第一個(gè)，企業(yè)的生態(tài)，我們這個(gè)行業(yè)其實(shí)是三個(gè)階段。

　　第一個(gè)階段，利用機(jī)會(huì)制勝。

　　第二個(gè)階段，利用資源制勝。

　　第三個(gè)階段，利用能力制勝。現(xiàn)在已經(jīng)到了能力制勝的階段。

　　商業(yè)地產(chǎn)我們關(guān)注它的業(yè)態(tài)發(fā)展，關(guān)注業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)程非常重要，這是我們往商業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候怎么做。包括我們?nèi)痔煜拢總€(gè)階段我們的做法是不一樣的。

　　旅游地產(chǎn)大家都知道，有觀光旅游到休閑度假，再到體驗(yàn)旅游。養(yǎng)老地產(chǎn)是9073法則，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老。

　　第一部分，企業(yè)的生態(tài)，開(kāi)發(fā)商的生態(tài)其實(shí)是三個(gè)階段，第一個(gè)階段是機(jī)會(huì)制勝階段，也就是說(shuō)初級(jí)階段，房地產(chǎn)開(kāi)始起步階段。這個(gè)時(shí)候誰(shuí)把握了機(jī)會(huì)，誰(shuí)拿到了地塊就一定能夠讓企業(yè)獲得利潤(rùn)，獲得發(fā)展。

　　第二階段，誰(shuí)手上有土地資源，資金資源，市場(chǎng)資源，你就能夠讓企業(yè)快速獲得發(fā)展

　　現(xiàn)在這個(gè)階段是靠能力制勝階段，這個(gè)時(shí)候要利用技術(shù)的專業(yè)能力，我們的現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，包括我們的管理水平，我們的人才，要通過(guò)這個(gè)方面獲得發(fā)展。僅僅把握了機(jī)會(huì)，你有資源不一定能夠成功。

　　商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也是三個(gè)階段：第一個(gè)階段，最初的階段我們只有購(gòu)物，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物，100%的購(gòu)物業(yè)態(tài)，這就已經(jīng)叫商業(yè)了。

　　第二階段，我們叫503218的規(guī)劃原則，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)時(shí)候我們50%是購(gòu)物，32%的業(yè)態(tài)規(guī)劃是餐飲，18%是優(yōu)秀娛樂(lè)。到了現(xiàn)在這個(gè)階段，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)展到一定階段的時(shí)候，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)三分天下。其實(shí)現(xiàn)在可以看得出來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商有自己的影院，有自己的休閑娛樂(lè)的業(yè)務(wù)，在把這部分做強(qiáng)。

　　所以，根據(jù)不同的階段，我們輻射的范圍不一樣。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)這一塊要參考經(jīng)濟(jì)水平，這一塊在很多年前，我在工作室的時(shí)候?qū)ｉT(mén)做專題研究得出來(lái)一個(gè)結(jié)果。

　　在世界歷史里，某種業(yè)態(tài)出現(xiàn)有一定的規(guī)律性，人均GDP到1000美元的時(shí)候，百貨商店興起。2000到3000美元的時(shí)候，超級(jí)市場(chǎng)興起。6000美元的時(shí)候，便利店興起。8000美元的時(shí)候，船主倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起。12000美元的時(shí)候，購(gòu)物中心興起，包括網(wǎng)上購(gòu)物，店商。

　　城市化率是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要因素，城市化率在30%以下的時(shí)候，它屬于初級(jí)階段，這個(gè)時(shí)候零售行業(yè)，包括選址，包括發(fā)展，零售行業(yè)有新的要求，開(kāi)始向幾何中心集聚。

　　中級(jí)階段，70%以下的時(shí)候，中國(guó)現(xiàn)在在70%以下，50%多一點(diǎn)，現(xiàn)在正處于移心分散的階段。城市人口的幾何中心，也就是我們說(shuō)的主動(dòng)發(fā)展這塊，我們?cè)谧錾虡I(yè)地產(chǎn)的時(shí)候要往這塊走

　　高級(jí)階段，70%以上，日本、美國(guó)，這些是叫離心聚集，這個(gè)時(shí)候由幾何中心再向郊區(qū)化發(fā)展。所以，這個(gè)時(shí)候我們能夠把握城市化率也知道怎么去做。

　　剛才說(shuō)到三亞問(wèn)題，我覺(jué)得重點(diǎn)還是在旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型有三個(gè)發(fā)展階段，在世界的旅游地產(chǎn)歷史中有發(fā)展期，騰飛期和成熟期。中國(guó)落后了30年，所以我們要在后面加30年。

　　發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的時(shí)候也經(jīng)過(guò)了觀光旅游，休閑度假旅游，體驗(yàn)旅游這樣幾個(gè)階段，旅游產(chǎn)業(yè)將成為世界上最大的產(chǎn)業(yè)之一，到2020年的時(shí)候。16億人次，收入將達(dá)到2萬(wàn)億美元。

　　所以，我們?cè)谕糜蔚禺a(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候要記住幾個(gè)拐點(diǎn)，300美元的時(shí)候，800美元的時(shí)候，3000美元的時(shí)候，8000美元的時(shí)候。

　　從七月份到八月份兩個(gè)月里面，大理的房子賣(mài)得很好，有一句話叫移民大理，很多地產(chǎn)的老總，北京央視主持人，大導(dǎo)演，大記者，大畫(huà)家都集中到大理那里的休閑旅游度假的地方居住。

　　所以，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要經(jīng)過(guò)三次浪潮，第一次，觀光旅游的時(shí)候，當(dāng)時(shí)以深圳華僑城為代表。

　　第二次，以博鰲、三亞、麗江的崛起為代表。

　　下一步，幾乎就把養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)涵蓋進(jìn)來(lái)了，剛才說(shuō)到一個(gè)數(shù)據(jù)，十二五期間，老年人口是一個(gè)增長(zhǎng)高峰，60歲以上的老年人每年要新增800萬(wàn)，總數(shù)由1。78億到2。27億，老年人的人口比例由13。3%增長(zhǎng)到16%。

　　未來(lái)的五到十年，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景是巨大的。所以，這里面就有一個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)プ瞿囊粋€(gè)，在養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)方面有一個(gè)9073法則。

　　機(jī)構(gòu)養(yǎng)老3%，社區(qū)養(yǎng)老7%，居家養(yǎng)老90%。2。27億的老年人口里面你做哪一塊，你做3%是3%的做法，做7%是7%的做法，90%是90%的做法。

　　9073的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)怎么做，3%做慈善，先把果勾出來(lái)，然后在后面結(jié)繩，一般人都喜歡順藤摸瓜，我來(lái)順瓜摸藤，先把瓜掏出來(lái)，然后再去摸出一個(gè)個(gè)的藤。3%做慈善，7%做市場(chǎng)，90%做復(fù)合。

　　3%因?yàn)槭菣C(jī)構(gòu)養(yǎng)老，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)過(guò)程中盡量盡社會(huì)責(zé)任，企業(yè)做慈善。我今天看到一個(gè)新聞，美國(guó)又有一個(gè)11個(gè)億萬(wàn)富翁把自己的資產(chǎn)捐獻(xiàn)給慈善機(jī)構(gòu)。

　　機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面，比如說(shuō)資助養(yǎng)老院，比如說(shuō)綠城提出一個(gè)口號(hào)，十年要做100家養(yǎng)老院，能夠叫養(yǎng)老院我都認(rèn)為是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。3%乘以2。27億，大概在600萬(wàn)人口左右，如果按照1。5個(gè)人一套房子計(jì)算，這個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)也還不錯(cuò)。

　　7%的社區(qū)養(yǎng)老，這塊做市場(chǎng)，用市場(chǎng)化運(yùn)作。其實(shí)，7%相當(dāng)于1500萬(wàn)老年人，如果按照2個(gè)兩個(gè)人來(lái)算，都有700萬(wàn)套房子。如果按照1。5，這就相當(dāng)于住建部提出的1000套保障房的規(guī)模了，這個(gè)市場(chǎng)也是很大的。

　　所以，產(chǎn)品類(lèi)型比如說(shuō)租賃型的養(yǎng)老公寓，銷(xiāo)售型的親情社區(qū)，老年健康生活社區(qū)，學(xué)院式的養(yǎng)老社區(qū)等等。

　　90%是居家養(yǎng)老，這個(gè)時(shí)候一個(gè)做配套，要做復(fù)合。因?yàn)?，你的社區(qū)里面都叫養(yǎng)老是有問(wèn)題的，比如說(shuō)我們的社區(qū)，用十個(gè)字來(lái)做，敬老、愛(ài)妻、清齒、目明、惜己，是這樣才能把我們的市場(chǎng)做到最大化，要不然會(huì)區(qū)隔。

　　所以，在做復(fù)合的時(shí)候也要把我們的住宅屬性，普通商業(yè)地產(chǎn)的屬性，醫(yī)療保健的屬性，旅游休閑的屬性，包括我們的教育與再教育屬性都要在里面。比如說(shuō)銷(xiāo)售型的休閑產(chǎn)品，銷(xiāo)售型的度假產(chǎn)品，銷(xiāo)售型的兩代型社區(qū)，銷(xiāo)售型的三代型社區(qū)。

　　我們最近推出了兩代型社區(qū)，社會(huì)上的認(rèn)同度比較高。他自己幫父母親買(mǎi)一套，在電梯高層里面，或者他自己有一套電梯高層，父母親一套聯(lián)排或者洋房。這種是兩代居的社區(qū)和三代居的大型社區(qū)將成為一個(gè)大趨勢(shì)。

　　養(yǎng)老、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，開(kāi)始形成家庭、社區(qū)、市場(chǎng)養(yǎng)老并存的局面。同時(shí)也出現(xiàn)了異地養(yǎng)老，以防養(yǎng)老，后留式養(yǎng)老，教育養(yǎng)老，以及生態(tài)養(yǎng)老的新模式，開(kāi)始走出一條與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)接軌的社會(huì)化，市場(chǎng)化道路。

　　因?yàn)槲覍?duì)文登很有感情，文登有很多地方我都去看了。我送文登一句話：東海有一座名城，文登，從而山海全文，與城相依千萬(wàn)年。禪術(shù)之鄉(xiāng)，新文登人，老文登人從此福如東海壽比南山，祝福各位，謝謝！