旅游地產(chǎn)的核心訴求就是要擁有自然優(yōu)美生態(tài)環(huán)境。旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)滿足了社會(huì)居民對(duì)居住環(huán)境日益增長的心理需求。

　　張穎：各位領(lǐng)導(dǎo)嘉賓上午好，今天我想從旅游地產(chǎn)的角度跟大家分享我們這些年在這方面的實(shí)踐，經(jīng)驗(yàn)，以及觀點(diǎn)。

　　從這張全國的地圖上我們可以看到，北到新疆的庫車，內(nèi)蒙的阿爾山，南到海口，三亞，蜈之州，在全國近十年來，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)升溫。

　　而在這樣一個(gè)現(xiàn)象的背后，我們認(rèn)為有一些相關(guān)的背景原因。首先，全球化的背景，二十一世紀(jì)中國已經(jīng)步入全球化進(jìn)程之中，這個(gè)全球化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，經(jīng)濟(jì)全球化。

　　中國的產(chǎn)業(yè)分工已經(jīng)不僅僅是制造業(yè)，而是逐漸像產(chǎn)業(yè)鏈的高端，包括決策、研發(fā)方面轉(zhuǎn)移。另外，物理空間，形成了很多城市帶和城市走廊。

　　第二，城鎮(zhèn)化背景。建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2011年底，中國城鎮(zhèn)人口從改革開放之初的1.7億達(dá)到6.9億人。

　　第三，產(chǎn)業(yè)化背景。第三產(chǎn)業(yè)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過第二產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)和人口的外遷和分散必然導(dǎo)致城市外圍出現(xiàn)一些新的以不同產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域城鎮(zhèn)群體，形成了新的城市形態(tài)，新城和新鎮(zhèn)的出現(xiàn)。

　　第二個(gè)，我們想探討什么是旅游地產(chǎn)。我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)是指在特定的土地下開發(fā)，與某類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間，和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項(xiàng)目，我們認(rèn)為旅游地產(chǎn)有以下幾個(gè)類別。

　　第一個(gè)，旅游景觀地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)為游客活動(dòng)建造的各種觀光，休閑和娛樂項(xiàng)目。

　　第二個(gè)，旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)，或者旅游區(qū)的附近提供旅游相關(guān)的商業(yè)餐飲，會(huì)議展覽，場所等項(xiàng)目。

　　第三個(gè)，旅游度假地產(chǎn)，主要是為游客和度假者提供直接用于旅游休閑度假的酒店，度假村和產(chǎn)權(quán)公寓等等。

　　第四個(gè)，旅游住宅的開發(fā)，主要是和旅游相關(guān)聯(lián)的住宅開發(fā)項(xiàng)目。一般意義上的旅游地產(chǎn)指的是旅游住宅地產(chǎn)，但是現(xiàn)在在一些大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目里面，我們往往是旅游住宅地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)，旅游商務(wù)地產(chǎn)，旅游景觀地產(chǎn)這四個(gè)層面結(jié)合在一起的項(xiàng)目。

　　旅游地產(chǎn)的核心價(jià)值我們認(rèn)為實(shí)現(xiàn)是提升地區(qū)的區(qū)域品質(zhì)，促進(jìn)地方的發(fā)展。剛才各個(gè)嘉賓也談到旅游地產(chǎn)的投資額非常大，這無疑會(huì)提升周邊的地價(jià)，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的增長。

　　第二個(gè)，為開發(fā)企業(yè)帶來高額的回報(bào)。因?yàn)椋糜蔚禺a(chǎn)在操作過程中往往伴隨著土地性質(zhì)的變動(dòng)，國有土地和農(nóng)村集體土地的兼容，購地和租地的相結(jié)合的開發(fā)模式，也使得開發(fā)企業(yè)的土地成本會(huì)大大降低。

　　另外，生態(tài)居住模式的創(chuàng)新和探索。旅游地產(chǎn)的核心訴求就是要擁有自然優(yōu)美生態(tài)環(huán)境。旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)滿足了社會(huì)居民對(duì)居住環(huán)境日益增長的心理需求。

　　后面我想舉三個(gè)案例講一下我們對(duì)旅游地產(chǎn)的一些探索，第一個(gè)，海南海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)。第二個(gè)項(xiàng)目，海爾文登的項(xiàng)目。第三個(gè)，云南昆名。

　　海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)是我們和泰康人壽保險(xiǎn)集團(tuán)一起合作的項(xiàng)目，泰康人壽主要產(chǎn)業(yè)是人壽、保險(xiǎn)和金融。他來做養(yǎng)生社區(qū)首先在專業(yè)實(shí)力上有一定的支撐，這個(gè)項(xiàng)目位于海南三亞的海棠灣，繼三亞灣和亞龍灣之后，海棠灣目前被重新定位為國家海岸。

　　在這個(gè)區(qū)域目前也定位了一個(gè)點(diǎn)，就是大家所熟知的蜈之州島。一個(gè)帶就是沿海的高檔酒店帶，我們這個(gè)項(xiàng)目就位于蜈之州島正對(duì)面的圓形區(qū)域。

　　在我們這個(gè)區(qū)域周邊已經(jīng)了海洋大學(xué)，國際頂級(jí)品牌濱海酒店帶，奧體村，國際醫(yī)療服務(wù)這些大型的市政公共服務(wù)配套設(shè)施。這些無疑為我們這個(gè)地塊提供了有利的支撐。

　　我們這個(gè)地塊用地面積是3.7平方公里，區(qū)內(nèi)的景觀資源包括大面積的綠地，同時(shí)有5平方公里的大小的龍?zhí)乃妫麄€(gè)面積是圍繞龍?zhí)乃娲嬖诘摹?/p>

　　整體的開發(fā)思路我們認(rèn)為是一個(gè)從物理空間到精神層面的逐層遞進(jìn)，首先是一個(gè)CCRC養(yǎng)老社區(qū)。之后是海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)，再往高端是海棠灣國際養(yǎng)生論壇，最后形成養(yǎng)生示范傳播基地。

　　這里就簡單解釋什么是CCRC養(yǎng)老社區(qū)，CCRC起源于美國的教會(huì)組織，至今已經(jīng)有一百多年的歷史。他兼顧了衣食住行，醫(yī)療健康，心理關(guān)注，自我價(jià)值再認(rèn)識(shí)和社會(huì)生活等老年生活的各個(gè)部分，是老年人退休之后的全新方式。

　　99年美國的一項(xiàng)學(xué)術(shù)調(diào)查顯示，居住CCRC老年的余命年齡是非居住于CCRC的1。5倍。它的本身的區(qū)域分成四個(gè)部分，獨(dú)立生活區(qū)，協(xié)助生活區(qū)，專業(yè)護(hù)理區(qū)和老年癡呆照顧區(qū)。其實(shí)，就是一個(gè)人退休之后從可以自理到完全不能自理這樣一個(gè)過程的全方位的全程照顧。

　　目前在世界上CCRC主要有兩種模式，第一種是在美國和亞洲施行的政府扶持加發(fā)展商盈利的模式。第二種在歐洲，基本上是政府福利性的模式。在中國目前出于市場空白階段。

　　我們把CCRC國際社區(qū)引入到海棠灣這個(gè)項(xiàng)目里，我們希望通過CCRC這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)能夠在全國形成一個(gè)示范作用。通過養(yǎng)生主題酒店板塊提升土地價(jià)值與物業(yè)價(jià)值，提高文化創(chuàng)意街區(qū)板塊打造整個(gè)區(qū)域的核心競爭力。另外，通過海棠灣國際養(yǎng)生論壇形成養(yǎng)生品牌的旗幟，這是整個(gè)經(jīng)營發(fā)展的理念。

　　在業(yè)態(tài)構(gòu)成上，我們一個(gè)龍疆團(tuán)，外面包圍三個(gè)社區(qū)的組團(tuán)，主要形成CCRC活力社區(qū)組團(tuán)，海棠養(yǎng)生主題酒店組團(tuán)和養(yǎng)生文化創(chuàng)意街區(qū)外在團(tuán)。

　　CCRC活力社區(qū)外在團(tuán)主要由熱帶濱海風(fēng)情打造，及持續(xù)照顧，養(yǎng)生度假，養(yǎng)生居住，養(yǎng)生休閑為一體的活力社區(qū)。養(yǎng)生主題酒店是利用龍江棠獨(dú)特的資源和平湖秋月作為濱水平景觀資源，為精英階層提供最具特色的養(yǎng)生體驗(yàn)平臺(tái)，品味高端的休閑生活。

　　文化創(chuàng)意街區(qū)是利用文化藝術(shù)獨(dú)特的吸引力，將博物館，文化街區(qū)，固化的音樂吧，書店，咖啡廳，茶藝中心等等，成為整個(gè)社區(qū)的核心競爭力和活力中心。

　　這是規(guī)劃之后的總平面圖，我們?cè)诶锩娣殖闪薈CRC老年社區(qū)板塊，養(yǎng)生主題酒店板塊，南側(cè)的創(chuàng)意文化街區(qū)板塊。

　　在這些板塊周圍是大面積的開放綠地和半開放的綠地，以及水艇，整個(gè)資源景觀環(huán)境非常優(yōu)質(zhì)。

　　從整體來看，我們用一條共同的交通連廊將這些板塊聯(lián)系在一起。剛才提到的三個(gè)板塊在功能上是互補(bǔ)的，在交通上互相聯(lián)系，這也滿足了甲方提出他想整體拿下這塊地的目的。因?yàn)?，這塊地當(dāng)時(shí)是分地塊進(jìn)行招拍掛的，我們這個(gè)設(shè)計(jì)保證整個(gè)圍繞龍?zhí)淖顑?yōu)質(zhì)，土地價(jià)值最大化的原則，希望能夠被一個(gè)企業(yè)整體開發(fā)。

　　在具體的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)上，像CCRC協(xié)助生活區(qū)，老年人還有一點(diǎn)自理能力，我們采取的是半圍合的形式。里面有內(nèi)院，可以進(jìn)行公共的交流。建筑設(shè)計(jì)也有很多連廊，供人進(jìn)行社會(huì)的交往和休閑。

　　像專業(yè)護(hù)理區(qū)，老年人的自理能力比較弱，基本上是一個(gè)全圍合的形式，保證老年人的安全。

　　像記憶恢復(fù)照顧區(qū)基本上是不能自理的老人，相當(dāng)于整個(gè)居住的養(yǎng)老建筑，圍繞中心一個(gè)小型的公共醫(yī)療服務(wù)建筑，相當(dāng)于一個(gè)小型的醫(yī)院，這樣保證在最短的距離，最短的時(shí)間，保證這些生活能力比較差，完全不能自理的癡呆老人的健康。

　　另外，我們還創(chuàng)造了一些高尚生活家園，也就是高檔的度假產(chǎn)品，高端企業(yè)的養(yǎng)生專屬會(huì)所，以及高端企業(yè)的養(yǎng)生專屬島。

　　在建筑上我們采取人性化的設(shè)計(jì)，在一層形成活躍的生活區(qū)的居住單元，布置公共活動(dòng)和交往空間。在樓上的每一層，在邊緣位置布置活動(dòng)空間，公共廚房和呵護(hù)站。同時(shí)，在整個(gè)樓層的核心筒位置布置護(hù)士站和活動(dòng)空間，全是為老年人的需求而設(shè)計(jì)。

　　同時(shí)，還要大型的綜合服務(wù)區(qū)，就像我們?cè)诔鞘猩畹氖姓?wù)中心，里面包括健康管理中心，金卡體檢中心，運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生館，養(yǎng)生劇院，養(yǎng)生保健，才藝公房，國際養(yǎng)生培訓(xùn)中心等等所有的公共服務(wù)配套，在一個(gè)組團(tuán)內(nèi)解決。

　　同時(shí)，剛才提到八大主題酒店，我們考慮的是商務(wù)簡約主題、藝術(shù)品鑒主題、中醫(yī)理療主題、SPA水療主題、上善民俗主題、北歐風(fēng)情、禪宗靜心、東南亞頤養(yǎng)主題。

　　同時(shí)，我們?cè)诰频曛黝}的核心位置布置了會(huì)展中心，作為養(yǎng)老、養(yǎng)生的舉辦地。舉個(gè)例子，像SPA水療和東南亞頤養(yǎng)主題酒店，我們采用的是南亞的熱帶風(fēng)情的建筑風(fēng)格，也突出了當(dāng)?shù)氐奶厣０ㄒ恍┧囆g(shù)家公寓，養(yǎng)生創(chuàng)意休閑街區(qū)。

　　最后，這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)立了新的旅游品牌，我們考慮至少可以產(chǎn)生5000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。酒店的接待能力，我們預(yù)算客房是500間。雖然投資巨大，開發(fā)周期較長，但是對(duì)整個(gè)區(qū)的帶動(dòng)作用還是非常明顯的。開發(fā)過程中可以給當(dāng)?shù)卣畮砀哳~的物業(yè)建設(shè)稅，銷售稅，項(xiàng)目建成后的各項(xiàng)商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)也可以為政府帶來穩(wěn)定長期的經(jīng)營稅。

　　同時(shí)，來此參觀體驗(yàn)的游客，社區(qū)居民的日常生活還可以帶來可觀的消費(fèi)稅。從社會(huì)效應(yīng)來說，引領(lǐng)是三亞旅游地產(chǎn)走向了高端的方向。

　　對(duì)社區(qū)貢獻(xiàn)，我們考慮是一個(gè)曲線上升的過程，從最初開始的養(yǎng)生自住公寓，養(yǎng)生度假別墅開始，之后是CCRC活力社區(qū)，同時(shí)配套的是養(yǎng)生主題酒店，以及中期的養(yǎng)生康體學(xué)院和高爾夫游艇這些旅游休閑設(shè)施。到最后是整體產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，拉動(dòng)片區(qū)價(jià)值的提升。最終實(shí)現(xiàn)政府，目標(biāo)客戶群，當(dāng)?shù)孛癖姾烷_發(fā)企業(yè)的四方共贏。

　　第二個(gè)項(xiàng)目，我簡單說一下海爾龍城大英溫泉養(yǎng)生度假區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在改名叫原鄉(xiāng)37度，剛才建設(shè)局的領(lǐng)導(dǎo)也提到了。我們跟海爾集團(tuán)合作，完成了他的復(fù)制性詳細(xì)規(guī)劃和概念性規(guī)劃。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在正在進(jìn)行一期的招標(biāo)和建設(shè)，預(yù)計(jì)2014年會(huì)建成，也是因?yàn)閬砦牡情_會(huì)，所以特意選取了這個(gè)項(xiàng)目。

　　山東省目前人均GDP超過3000美元就會(huì)產(chǎn)生比較強(qiáng)烈的休閑度假需求，文登目前所在的膠東半島人均GDP已經(jīng)超過4000美元，所以文登的旅游地產(chǎn)發(fā)展空間還是非常廣闊的。

　　文登市目前城市總體規(guī)劃提出，整個(gè)城市空間向東向北是經(jīng)濟(jì)技術(shù)和空港產(chǎn)業(yè)板塊，向東南方向是休閑度假發(fā)展軸，而我們這個(gè)項(xiàng)目就位于這條休閑度假發(fā)展軸的方向。

　　項(xiàng)目區(qū)位位于文登的葛家鎮(zhèn)，距機(jī)場，火車站，包括主要道路的距離都在一個(gè)小時(shí)的車程內(nèi)。

　　在葛家鎮(zhèn)總體規(guī)劃里面，我們這個(gè)項(xiàng)目定位為大英溫泉度假區(qū)，包括度假商業(yè)服務(wù)和居住功能。剛才各位領(lǐng)導(dǎo)也提到了，文登有五大溫泉，大英溫泉在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境和水質(zhì)方面均列全市第一。

　　這個(gè)項(xiàng)目整個(gè)的范圍是2500畝，可建設(shè)用地大概在2300畝左右，也就是圖中的這個(gè)紅色區(qū)域，在葛家鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府向南一些。

　　我們提出的幾大理念，溫泉療養(yǎng)，休閑商業(yè)，養(yǎng)生康體，生態(tài)易居。整個(gè)這個(gè)區(qū)域我們考慮和主干道相連，在主入口的位置布置了主題酒店群和商業(yè)街。同時(shí)，這個(gè)公共服務(wù)板塊也是溫泉所在的核心區(qū)，周圍分布了各個(gè)組團(tuán)，形成養(yǎng)生、溫泉度假小鎮(zhèn)，在南側(cè)臨近高爾夫的位置是高爾夫別墅區(qū)。

　　每個(gè)組團(tuán)都是以卵型自由形態(tài)的分布，形成度假的空間特色。一期主要開發(fā)入口附近的酒店群和商業(yè)街，這是大概的一個(gè)空間效果，占地面積非常大。這是入口處的商業(yè)街和酒店群，主要采用的是西班牙的風(fēng)格。

　　包括一些對(duì)地中海風(fēng)格的酒店，還有一些體檢中心。整個(gè)這個(gè)項(xiàng)目我們認(rèn)為也實(shí)現(xiàn)了這樣幾個(gè)綜合價(jià)值。

　　第一，多重人氣的聚集，迅速提升這個(gè)地區(qū)的影響力。未來我們預(yù)計(jì)商業(yè)水街可以吸引30萬左右的游客，養(yǎng)生藥草農(nóng)業(yè)預(yù)計(jì)是20萬左右，溫泉療養(yǎng)最大容量是2000人。同時(shí)，酒店公寓的最大住宿接待能力是6000人左右。

　　另外，為地方政府增加了各種稅收，同時(shí)促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，保守估計(jì)大概在2000到3000人左右，同時(shí)促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)，吸引高素質(zhì)流向文登。

　　第三個(gè)項(xiàng)目是在昆明安寧的心景禪溫泉度假酒店，這個(gè)項(xiàng)目在云南昆明安寧市北側(cè)的溫泉鎮(zhèn)，距離昆明42公里，距離安寧17公里，也屬于一小時(shí)車程范圍內(nèi)的距離。

　　這個(gè)基地的特色是西部式龍山佛教文化板塊，東側(cè)是鳳山森林公園板塊，北側(cè)是秋木園主題公元板塊，本身又有溫泉資源。同時(shí)，由主要的道路連接到主要的城市。所以，它本身的區(qū)位價(jià)值是非常優(yōu)質(zhì)的。

　　因?yàn)樵诎矊幨斜旧頊厝Y源豐富，所以在那里開辦了很多溫泉酒店。但是，我們發(fā)現(xiàn)有幾個(gè)問題。第一，產(chǎn)品單一，傳統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)偏多。

　　第二，千篇一律，地域文化特色不強(qiáng)。

　　第三，低檔競爭，品牌保護(hù)意識(shí)淡薄。

　　所以，我們應(yīng)對(duì)的策略是豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，包括中高端產(chǎn)品組合，進(jìn)行整體包裝與精細(xì)化設(shè)計(jì)。同時(shí)，昆明溫泉旅游開發(fā)中具有引領(lǐng)和示范作用，希望達(dá)到這樣的一個(gè)效果。

　　這個(gè)紅色的部分是我們這個(gè)項(xiàng)目的基地所在地，它的特點(diǎn)，右邊是一個(gè)河道，西邊是云南佛學(xué)院和歷史古跡漕溪寺。整個(gè)地勢是東北低，西南高，相當(dāng)于面水的地方低，靠山，靠寺的地方高。

　　結(jié)合這樣一個(gè)地勢特色，我們規(guī)劃了這樣一個(gè)總平面圖，包括三個(gè)板塊。首先是大型建筑和中間水的公共區(qū)域，南側(cè)是酒店的客房區(qū)域，再南側(cè)的位置是世外的泡泉區(qū)域。

　　在整個(gè)的路線分析上，外面是一些車型線與主干道相連，內(nèi)部黃色的是一條步行的景觀軸，我后面會(huì)詳細(xì)說一下景觀軸的考慮。中間紅色區(qū)域是內(nèi)部的酒店人行流線。在整個(gè)的規(guī)劃上，我們考慮了佛靜中軸和禪靜院落這樣兩個(gè)主題。

　　人在游覽佛山名寺的時(shí)候，都是山路之行即是新路旅程。所以，我們?cè)谡麄€(gè)佛靜中軸，人們步行上山道路上考慮了一系列的景觀序列，形成修行者參禪的心境。

　　酒店的客房我們采取的是禪靜院落的立意，比喻為隱于世外的幽靜庭院，是超脫世俗的心靈居所。在佛靜中軸上我們?cè)O(shè)置了明鏡臺(tái)，蓮花池步，萬字印心湖，水月空門，坐看云起處，松林幽靜，無量心梯，香海慈云，曲水流逍。

　　在禪靜院落里我們用禪修經(jīng)舍來代表聯(lián)排別墅，用禪悅客棧代表雙拼別墅，用心靜雅筑來代表獨(dú)棟別墅。

　　同時(shí)，在外面設(shè)計(jì)了室外溫泉舞臺(tái)區(qū)，歐美區(qū)，亞太區(qū)，山嶺野趣，休閑燒烤等不同的室外套餐和類型。

　　我們整個(gè)項(xiàng)目就形成了三個(gè)方面的結(jié)合：第一個(gè)，修禪主題和溫泉養(yǎng)生的結(jié)合。

　　第二個(gè)，整個(gè)地勢的起伏和我們整個(gè)臺(tái)地的建筑層層上升布局的封建化。

　　第三個(gè)，人工規(guī)劃的溫泉養(yǎng)生酒店和山體上歷史古寺的結(jié)合。

　　最后，我說一下旅游地產(chǎn)的幾個(gè)主要趨勢。第一個(gè)，規(guī)模超大，往往開發(fā)面積比較大，涉及到生態(tài)環(huán)境保護(hù)，住宅開發(fā)，旅游開發(fā)和配套設(shè)施。

　　第二個(gè)，功能復(fù)合，可以說是一個(gè)小型的造鎮(zhèn)，或者造新城的活動(dòng)。里面也是涉及生態(tài)保護(hù)，旅游休閑，文化體育，商務(wù)、商業(yè)，度假酒店，會(huì)議、會(huì)展，居住，居民安置等等多功能的復(fù)合。

　　另外，業(yè)態(tài)創(chuàng)新，需要旅游+文化+地產(chǎn)，目前這是一個(gè)創(chuàng)新的主要方向。

　　所以，鑒于我國城市發(fā)展模式和土地制度的特殊性，大盤旅游地產(chǎn)的開發(fā)將成為中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要趨勢。

　　旅游地產(chǎn)未來不僅僅是策劃創(chuàng)意，還是開發(fā)模式的創(chuàng)新，產(chǎn)品類型的創(chuàng)新，復(fù)合的功能和創(chuàng)新的業(yè)態(tài)要求規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃機(jī)構(gòu)必須具有駕馭項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、景觀等多方面的超強(qiáng)能力，我們也希望是一個(gè)綜合的團(tuán)隊(duì)為企業(yè)和政府實(shí)現(xiàn)這樣一個(gè)目標(biāo)。謝謝大家。

（審校：勞蓉蓉）