產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更多關(guān)注的是什么？更多關(guān)注這個城市所在城市的政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。

　　李衍民：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，非常高興今天能夠借我們城市觀點論壇這個機會，把我們對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究的這樣一個專題跟大家做一個分享。

　　我記得同策最早開始做有關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目是從2001年開始的，這十幾年做下來之后，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然還叫地產(chǎn)，但實際上它和我們傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)有非常本質(zhì)的區(qū)別，為什么？因為產(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后。

　　從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇，整個的開發(fā)模式，包括盈利模式，再開發(fā)模式都和我們原來常規(guī)住宅開發(fā)會有本質(zhì)的區(qū)別。對于宏觀政策的影響，住宅項目會受到很多的宏觀政策影響，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今年這樣一個整體形勢不是特別好的情況下反而迎來了一個非常好的發(fā)展時代。

　　在8月份的時候，西山版的擴容，當(dāng)時是把上海的張江，武漢的東湖，包括天津的濱海和北京的中關(guān)村這八個園區(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，把他們納入到西山版里面。應(yīng)該說這幾個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走在國內(nèi)前列的一些園區(qū)，他們已經(jīng)開始把金融納入到整個園區(qū)的運營里面，應(yīng)該說他迎來了一個非常新的，非常有發(fā)展前途的時代。

　　我們在2006年開始做了大概有幾十個類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目，包括和張江，東湖合作都很多。我們會發(fā)現(xiàn)目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)包括了四大類型：第一個類型，功能區(qū)管委會的模式，以政府牽頭做，引進一些企業(yè)。

　　國內(nèi)最典型的，發(fā)展最好是張江科技園區(qū)，整個4.66平方公里的項目?，F(xiàn)在大家比較熟悉的是張江北區(qū)，大概只占到整個規(guī)劃一半不到的面積，現(xiàn)在在全力開發(fā)的是它的中區(qū)，可能在2013年開始會啟動南區(qū)的建設(shè)。它是以政府為主導(dǎo)，引進企業(yè)，同時在配套酒店、辦公、住宅。

　　第二種類型，主體企業(yè)開發(fā)，這種開發(fā)模式是以開發(fā)商為主的背景來做的。這種對企業(yè)的要求非常高，他一定要有比較強的實力，并且在住宅，在產(chǎn)業(yè)上面都要有非常雄厚的背景。比較典型的例子是紫江科學(xué)園，他的開發(fā)商背景是紫竹，他在上海閔行區(qū)，在上海交大和華師大旁邊做了大概7平方公里的這樣一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。引進了像英特爾，IBM的亞洲中心。

　　第三種類型，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)進入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更多還是選擇和政府合作。其實，地產(chǎn)商在幫助政府做很多的事情。

　　第四種類型，類住宅的開發(fā)模式，我覺得這種更多是擦邊球的模式，我們今天不展開分析。

　　從整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，它會碰到幾個階段。剛開始，發(fā)展商準(zhǔn)備拿地，以拿地為目的，我們要看這個區(qū)位適不適合我們投資，這個地塊適合不適合我們發(fā)展。到已經(jīng)拿到地以后進行定位，包括在建設(shè)過程中開始進行招商，運營。當(dāng)然，最好的現(xiàn)在有一些成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由于原來的園區(qū)里面發(fā)展得非常成熟，之后再找新園，選擇新的地方發(fā)展。

　　無論怎么說，整個過程中，整個園區(qū)從零開始，建設(shè)得非常好，然后再建一個新園。在這個過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在每個環(huán)節(jié)都與地產(chǎn)的開發(fā)不一樣。最主要的原因是它受到的影響因素不一樣。

　　舉個例子，一般我們住宅地產(chǎn)的開發(fā)，大家最關(guān)注的是整個宏觀政策，國家有沒有調(diào)控，政府有沒有調(diào)控。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)更多關(guān)注的是什么？更多關(guān)注這個城市所在城市的政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。

　　包括我們在住宅地產(chǎn)開發(fā)里面，我們關(guān)注的是我們的客戶群是誰，周邊有多少常住人口，有多少外來人口，他們的購買力，收入水平怎么樣。

　　而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，我們更多的是關(guān)注高素質(zhì)人才的數(shù)量，我們科技發(fā)展的數(shù)量，甚至大學(xué)和學(xué)院高等教育的數(shù)量。因為，它會給產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來很大的支撐。

　　比如說住宅地產(chǎn)就像我們關(guān)注配套一樣，在住宅的開發(fā)里面，我們關(guān)注的是公交、地鐵這樣一些配套是不是合適。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里面，我們更多關(guān)注機場、高鐵這樣的一些大的交通配套，給這個城市所帶來的好處。

　　所以，因為這樣的一個不同，在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇上，它的評估指標(biāo)，它的判斷和住宅有本質(zhì)的不一樣。

　　這里我們把我們整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資區(qū)位的選擇做了一些分析，羅列出了一些指標(biāo)和分析的方法，在這里跟大家分享。因為，今天我看到有很多政府的領(lǐng)導(dǎo)和發(fā)展商朋友都在這邊。其實，發(fā)展商都會碰到很多可以去投資的地塊和投資的城市，也是希望通過這樣一個機會拋磚引玉，我們關(guān)注一些城市適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的因素。

　　我們選擇了四個比較大的核心因素，第一個，城市開放度和政策。這個和城市的經(jīng)濟總量本身沒有太多的關(guān)系，它更多反應(yīng)的是政府對于產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展是不是有足夠的動力來做。

　　第二，我們關(guān)注的是城市基礎(chǔ)設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施我們更多會關(guān)注大的基礎(chǔ)設(shè)施，比如說鐵路、比如說航運。

　　第三，城市的人力資源方面，我們更多關(guān)注的是整個高素質(zhì)人才儲備量和現(xiàn)有的人數(shù)。

　　第四，創(chuàng)新能力方面，這在過去地產(chǎn)開發(fā)里面大家基本上不怎么關(guān)心，而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)里面，他對創(chuàng)新能力的關(guān)注非常高。比如說我們每年能夠有的專利數(shù)量，每年能夠有的發(fā)明數(shù)量。

　　剛才我在看我們文登的介紹片里面，我覺得非常好，我們文登的專利數(shù)量一直在山東省名列前茅。在創(chuàng)新能力方面，我們可能還是走在了前面。

　　選擇了四個指標(biāo)之后，我們來搭建整個的評價體系。在做這個評價體系的過程中，我們秉持了客觀、中立的原則。我們做區(qū)位判斷和項目投資的時候，大家經(jīng)常喜歡拍腦袋，或者是專家訪談，或者說主觀論證。我們在做這個體系的時候，我們基本上把所有的專家訪談，打分的方法全部剔除了。我們?nèi)渴侨フ?，去城市獲得第一手?jǐn)?shù)據(jù)，最真實客觀的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，通過這些數(shù)據(jù)的分析推導(dǎo)結(jié)果。

　　這里面我們會看到，比如說在市場開放度和政策里面，我們選擇了經(jīng)濟的國際化程度，區(qū)域化程度，人文的國際化程度，社會交流指數(shù)，產(chǎn)權(quán)保護指數(shù)，市場發(fā)育程度等等指標(biāo)。

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施里面關(guān)注的是市內(nèi)基礎(chǔ)配套，對外基礎(chǔ)配套，信息技術(shù)的基礎(chǔ)配套和基礎(chǔ)設(shè)施的成本支出，這里特別提出的是信息技術(shù)的基礎(chǔ)配套，這一點非常重要。

　　我們曾經(jīng)在江蘇的某個地級市，政府拿出一個非常好的地塊來做一個金融行業(yè)的基地，前面談得都非常好，最后落地不了，就是因為他的光纖的容量達(dá)不到金融行業(yè)的保密要求和數(shù)據(jù)的寬度，在這種情況下就沒辦法落地。因為，無論地塊怎么好，都沒辦法干這個事。

　　包括人力資源，人力資源我們關(guān)注的是人力資源的指數(shù)，包括教育質(zhì)量等等。

　　創(chuàng)新能力剛才講了科技實力，科技創(chuàng)新能力，科技轉(zhuǎn)換能力。在這之下我們再去選擇指標(biāo)，當(dāng)然今天這些指標(biāo)我們不展開講。你們會發(fā)現(xiàn)我們所有的指標(biāo)都是通過數(shù)據(jù)來進行分析。

　　比如說我們在經(jīng)濟國際化程度里面，我們會選擇城市的外貿(mào)依存度，外企占到城市企業(yè)總數(shù)量的比重等等。

　　而整個的宏觀區(qū)位里面，我們特別強調(diào)比如說產(chǎn)權(quán)保護制度，像政府審批和管理流程，這些數(shù)據(jù)都是非常重要的。

　　而整個配套我們關(guān)注的是港口的設(shè)施指數(shù)，航空設(shè)施指數(shù)，因為這個對于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移是非常重要的一個東西。

　　人力資源里面，我們除了關(guān)注城市總的人口和容量之外，我們更多關(guān)注從業(yè)人員的文化素質(zhì)，專業(yè)人員的指數(shù)等等。

　　創(chuàng)新能力方面，我們特別會強調(diào)大學(xué)，科技院所的轉(zhuǎn)換能力，我們研發(fā)中心的數(shù)量，研發(fā)機構(gòu)的總數(shù)，包括我們的專利產(chǎn)品數(shù)，論文數(shù)。這些都會發(fā)現(xiàn)一個城市在創(chuàng)新能力方面的狀況。

　　在后面我們會對一百多個指數(shù)進行分析，具體的分析方法和邏輯我這里只是簡單的講邏輯。我們通過數(shù)量上的分析，統(tǒng)計學(xué)上的分析，我們會把這些指數(shù)在做個歸類。我們舉了一個技術(shù)創(chuàng)新的例子，技術(shù)創(chuàng)新大概有一百多個指數(shù)，這些指數(shù)通過我們的指數(shù)分析之后可能有四個主要的因子來判斷。

　　另外，我們剛才講到了四個大的方面關(guān)鍵指標(biāo)，21個中間指標(biāo)，以及65個細(xì)化指標(biāo)。特別要強調(diào)的是，這65個細(xì)化指標(biāo)都是數(shù)據(jù)，都是從政府的統(tǒng)計年檢，或者從發(fā)改委能夠拿到數(shù)據(jù)進行評估的。

　　舉個例子，2006年的時候，我們和上海的一個軟件園合作，它之前在浦東2001年開始做他的第一個軟件園，大概到2006年的時候做得比較成熟，在上海引進了非常多的軟件企業(yè)。因為，他的位置非常好，大概在陸家嘴這塊，整個地已經(jīng)非常緊張。并且，產(chǎn)業(yè)有往外遷移的導(dǎo)向。

　　我們從2002年開始跟他們合作，他后來碰到一個問題，他要在其他區(qū)域開分園，當(dāng)時主要的選擇是長三角。他當(dāng)時選擇跟周邊的一些城市談，選擇兩個城市，他還是希望能夠在整個上海一小時經(jīng)濟圈里面選擇。最后，他選擇了兩個城市，一個是昆山，昆山是全國縣級市里面排名比較靠前的。還有一個是浙江的嘉興。

　　他當(dāng)時碰到一些問題，雙方政府，區(qū)位上都沒有什么太大的本質(zhì)區(qū)別，他碰到的問題是選哪個對他來說比較合適。我們當(dāng)時把這個模型和他一起做一些分析。

　　最后，我們發(fā)現(xiàn)嘉興在很多分?jǐn)?shù)上都領(lǐng)先很多，但是他在城市開放度和政策上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于昆山。因為，昆山在之前有大量的臺企和外資進駐，他整個城市的政策，包括經(jīng)濟開放度都比嘉興要好，整體的得分要高一點。最后，這個軟件園企業(yè)落戶在昆山，在2006年底開了他的昆山分園，到今天發(fā)展得很不錯，大概五年的時間。

　　應(yīng)該說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在整個發(fā)展過程中，它的第一步的區(qū)位選擇非常重要。我的演講就這么多，我總結(jié)一下我的觀點。

　　第一個，在整個房地產(chǎn)形勢碰到很大問題的時候，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是整個地產(chǎn)行業(yè)非常好的機會。但是，我們還是要提醒各位，產(chǎn)業(yè)在前，地產(chǎn)在后，一定要先做好產(chǎn)業(yè)，后面才會才會帶來更多的地產(chǎn)發(fā)展機會。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，他對于整個投資區(qū)位的選擇，運營模式，盈利模式，包括復(fù)制模式都和原來的住宅開發(fā)有很大的區(qū)別。

　　第二個，區(qū)位選擇應(yīng)該是整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)里面最核心的一個問題。我們今天的題目叫“頭關(guān)不攻，二關(guān)難破”。就是一開始區(qū)位的選擇幾乎在很大程度上決定了這個園區(qū)未來能不能有很好的發(fā)展。

　　而它的區(qū)位的選擇指標(biāo)跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)指標(biāo)會不一樣，請各位更多的去關(guān)注我們的城市開放度，我們的創(chuàng)新能力，我們的人力資源和基礎(chǔ)設(shè)施分析方法。我們也希望在這些項目里面大家有更多的合作機會。謝謝！