未來一線房企排行格局變化中的“國進民退”現(xiàn)象仍將繼續(xù)，國有企業(yè)仍將憑借其資源優(yōu)勢對抗民營企業(yè)的機制優(yōu)勢并保持領(lǐng)先。

　　基本結(jié)論

　　我們發(fā)現(xiàn)一線房企銷售排行中的“國進民退”現(xiàn)象十分明顯，近幾年國有地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長普遍好于民營企業(yè)，市場份額也在逐年增加。國企銷售額合計增速從落后11個百分點趕超至領(lǐng)先25個百分點；國有企業(yè)的市場份額也從40%上升到目前的47%。

　　民營地產(chǎn)企業(yè)憑借靈活的機制，在過去相當(dāng)長的時間里領(lǐng)先國企。但在始于09年底的調(diào)控以來，民企發(fā)展速度為什么被國有企業(yè)趕超？我們認為，正是由于調(diào)控使企業(yè)生存環(huán)境改變，而在新的市場環(huán)境下，國有企業(yè)拿地和融資的相對優(yōu)勢更加明顯，幫助其超越民營企業(yè)，是國有企業(yè)的資源優(yōu)勢打敗了民營企業(yè)的機制優(yōu)勢。

　　我們對09年以來全國銷售排名一直位于前20的6家國有地產(chǎn)企業(yè)，以及9家民營企業(yè)進行了橫向分析。

　　拿地份額上升同時成本下降。國企合計拿地份額從10年的34%上升到今年上半年的39%，而拿地的單位成本從3000元每平米下降至如今的1600元，于此同時民營企業(yè)拿地成本則在1800-1900元每平米之間基本保持不變。

　　相對民營企業(yè)，國有企業(yè)的融資優(yōu)勢更為明顯。國企背景提升其外部融資條件的議價能力，豐富的內(nèi)部融資渠道也幫助其加快超越民企的步伐。

　　此外國企的相對擴張并沒有給其財務(wù)報表帶來不良的影響。擴張沒有犧牲利潤，國有企業(yè)的平均毛利率和民營企業(yè)基本相同，凈利率甚至強于后者；擴張也沒有導(dǎo)致負債率過高，短期資金狀況與民營企業(yè)幾無差異，負債率水平也低于后者。

　　規(guī)則不變優(yōu)勢不減。地產(chǎn)項目從拿地到推盤通常都有一年以上的間隔，而11年至今國有企業(yè)拿地份額不斷上升，未來可售也更為豐富；同時當(dāng)前房價再次反彈，地產(chǎn)的政策環(huán)境較難改觀，國企融資的相對優(yōu)勢猶存。

　　所以我們認為未來一線房企排行格局變化中的“國進民退”現(xiàn)象仍將繼續(xù)，國有企業(yè)仍將憑借其資源優(yōu)勢對抗民營企業(yè)的機制優(yōu)勢并保持領(lǐng)先，建議逢低增持保利地產(chǎn)，招商地產(chǎn)，華僑城等國有龍頭。

　　國金證券：資源戰(zhàn)勝機制房企排行中的國進民退