從有息負(fù)債和銷售之間的比例來看，如果能夠賣300億元，有100億負(fù)債就沒什么問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 梁嘉欣 與前幾次一樣，現(xiàn)金流、負(fù)債率仍然是業(yè)內(nèi)關(guān)注融創(chuàng)頻率最高的關(guān)鍵詞，盡管融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾一再強(qiáng)調(diào)，在經(jīng)歷過順馳教訓(xùn)后，融創(chuàng)對(duì)現(xiàn)金流的的管理非?？粗亍?/p>

　　不過，這一次的關(guān)注稍有不同。在其他房企宣布轉(zhuǎn)型或者奉行謹(jǐn)慎投資策略的大背景下，融創(chuàng)這半年多來非常之高調(diào)。

　　之所以是93%的負(fù)債率，“是因?yàn)槲覀兩习肽瓴⑦M(jìn)了綠城香樟園的14億的負(fù)債，但我們覺得還是非常劃算的”，在8月29日召開的中期業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌如是稱。

　　從去年同期的104%到如今的93%，融創(chuàng)認(rèn)為公司在負(fù)債方面已經(jīng)做得非常不錯(cuò)。

　　在規(guī)模擴(kuò)大的過程中，融創(chuàng)現(xiàn)階段正在經(jīng)歷前期的投資期。去年收購的綠城香樟園項(xiàng)目，付了11億的現(xiàn)金，合并了14億的貸款，今年的利潤貢獻(xiàn)為負(fù)。

　　新收購的綠城的9個(gè)項(xiàng)目也是如此，短期而言，這些貸款利息和費(fèi)用直接將融創(chuàng)的毛利率落下不少，但融創(chuàng)堅(jiān)信，這些項(xiàng)目明年的毛利率會(huì)很好。

　　另外，由于對(duì)負(fù)債率這個(gè)指標(biāo)的不認(rèn)同，老孫這次拋出了一個(gè)新概念--銷售額除以負(fù)債，在這個(gè)他認(rèn)為合理的指標(biāo)下，融創(chuàng)排名前3，且指標(biāo)數(shù)據(jù)不斷上升。

　　在這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之后，是融創(chuàng)業(yè)績的有力支撐。上半年融創(chuàng)的銷售額是125億元，完成全年目標(biāo)的66%，加上綠城項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，此番融創(chuàng)將全年目標(biāo)上調(diào)至300億元。

　　而為了支持公司不斷擴(kuò)大的規(guī)模，下半年孫宏斌還醞釀著買地，“因?yàn)樯习肽旮G城的合作只花了一半的錢”，而下半年又是政府大量推地的時(shí)機(jī)，不乏有些優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)。

　　對(duì)于融創(chuàng)的未來及行業(yè)走勢(shì)，公司董事長孫宏斌、執(zhí)行總裁兼首席財(cái)務(wù)官汪孟德及聯(lián)席秘書黃書平等在業(yè)績會(huì)上都做出了豐富的解讀。

　　以下為融創(chuàng)2012中期業(yè)績會(huì)現(xiàn)場問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：雖然公司有信心將銷售目標(biāo)提高到300億，但毛利率下降不少，原因是什么？是不是因?yàn)椴糠猪?xiàng)目在降價(jià)？公司上半年銷售均價(jià)是多少，下半年的均價(jià)和毛利率大概會(huì)是什么水平？

　　汪孟德：公司實(shí)際經(jīng)營核心利潤表現(xiàn)非常好。去年我們收購首鋼持有的西山壹號(hào)院項(xiàng)目的股權(quán)時(shí)，有一個(gè)溢價(jià)，今年上半年攤銷了4.4億。如果把這個(gè)剔除，我們實(shí)際經(jīng)營毛利是42%，實(shí)際凈利潤率是17.3%，我們?nèi)匀槐３至饲皫啄甑乃健?/p>

　　隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，特別是年初收購香樟園項(xiàng)目，包括我們上半年并購綠城的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目今年不一定會(huì)產(chǎn)生利潤，但是相關(guān)費(fèi)用都要付，影響了當(dāng)前的凈利潤水平。公司實(shí)際的毛利率還是非常好的。

　　我們上半年的均價(jià)是1.63萬元/平米，但下半年會(huì)有所提升，因?yàn)椴①徚司G城的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)會(huì)在1.6-1.7萬元/平米的水平，這個(gè)在同行里是非常好的。

　　現(xiàn)場提問：融創(chuàng)現(xiàn)在的資金情況怎樣，因?yàn)殡m然凈負(fù)債下降到48.5%，可是綠城方面新增了8.8億的借貸。收購綠城的項(xiàng)目目前還有多少款沒有付？下半年的凈負(fù)債比例會(huì)怎樣？

　　汪孟德：我們上半年的負(fù)債率是93%，因?yàn)楣粳F(xiàn)在處于發(fā)展階段，負(fù)債率我們會(huì)控制在100%以內(nèi)。

　　但我們的現(xiàn)金流非常安全。從有息負(fù)債和銷售之間的比例來看，如果能夠賣300億元，有100億負(fù)債就沒什么問題。而且，我們短期負(fù)債的比例非常低。

　　我們今年到期的負(fù)債才22億元，到年底要還的才12億元。到明年上半年，我們的短期負(fù)債才50億元。從現(xiàn)在到明年上半年，我們有兩三百億的銷售回款，所以我們的現(xiàn)金流是絕對(duì)安全的。

　　收購綠城項(xiàng)目需要支付的33.7億元，現(xiàn)在我們已經(jīng)支付了20億元，剩下的我們?cè)诰旁鲁蹙蜁?huì)支付完畢。

　　其實(shí)，跟綠城合作的這些項(xiàng)目，只要解決銷售問題就可以了，因?yàn)轫?xiàng)目不欠土地款，只有一些拆遷款。雖然上半年有一些負(fù)面的東西，但現(xiàn)在綠城的形象也在改變，包括我們合作以后。銀行原來不放心綠城，要安排提前還貸，現(xiàn)在都變成正常安排還貸了。其實(shí)，這些項(xiàng)目的現(xiàn)金流還是非常好的。

　　現(xiàn)場提問：你們的毛利率目標(biāo)是保持什么水平？

　　孫宏斌：毛利率跟原來一樣，40%-50%，但是因?yàn)閿U(kuò)張，毛利率就被拉下來。

　　現(xiàn)場提問：你們的凈負(fù)債率比例為93%，跟綠城差不多，它下半年會(huì)降下來還是會(huì)升上去？公司下半年的現(xiàn)金流預(yù)計(jì)會(huì)是怎樣的？

　　另外，你們之前提過對(duì)綠城的30多億的支出是動(dòng)用公司內(nèi)部資源去支付，現(xiàn)在這個(gè)計(jì)劃有沒有變化，特別是當(dāng)升到40多億的時(shí)候？

　　汪孟德：這30多億是用我們公司內(nèi)部的錢付的。上半年我們現(xiàn)金流消化了幾件事情：第一，支付了30多億買地和收購綠城香樟園的錢。另外，在天津和保利合作，在北京和方興合作，在無錫收購香樟園的項(xiàng)目，這些今年付了將近30億的地價(jià)。

　　另外，93%的負(fù)債率是因?yàn)槲覀兩习肽瓴⑦M(jìn)了綠城香樟園的14億的負(fù)債，我們覺得還是非常劃算的。

　　我們下半年的銷售回款肯定會(huì)比上半年好得多，我們?cè)谔奇?zhèn)買了一塊地，是跟綠城的合資公司付的錢?，F(xiàn)在，我們已經(jīng)把綠城的土地款付清了，其他的土地款基本上沒有。所以，我們的現(xiàn)金流肯定要比上半年好很多。

　　公司的現(xiàn)金流安全還是要看銷售和負(fù)債的指標(biāo)，我相信到年底我們會(huì)超過兩個(gè)以上的指標(biāo)。其實(shí)，根據(jù)這個(gè)指標(biāo)來計(jì)算，我們不會(huì)有任何的問題。

　　孫宏斌：我們公司今年上半年的毛利率和凈利率都下降得比較多，其實(shí)經(jīng)營層面的凈利率沒有變化，我們的毛利率降低是因?yàn)椴①彽氖虑?。這一下降有兩個(gè)原因：一個(gè)原因是收購了北京西山壹號(hào)院項(xiàng)目的部分股權(quán)，因?yàn)檫@里面有溢價(jià)，所以把毛利率攤銷了。光這一項(xiàng)就讓毛利率下降了10%，凈利率下降了幾個(gè)點(diǎn)。

　　第二，我們規(guī)模擴(kuò)張比較快，舉個(gè)例子，去年收購的香樟園項(xiàng)目，我們付了11億的現(xiàn)金，合并了14億的貸款，今年的利潤貢獻(xiàn)是負(fù)的。實(shí)際上這些貸款利息和費(fèi)用拉低了我們的毛利率，但是明年的毛利率會(huì)很好，新年新收購的綠城的9個(gè)項(xiàng)目也是這種情況。

　　第二，關(guān)于負(fù)債的問題，我們?nèi)ツ陜糌?fù)債率是104%，下半年，我們的負(fù)債率還會(huì)控制在這個(gè)水平，我們沒想降低，因?yàn)楝F(xiàn)在賬上現(xiàn)金多一些比較安全，而且錢現(xiàn)在很值錢。借錢很難。

　　凈負(fù)債率這個(gè)指標(biāo)，美國沒有這個(gè)概念，只有香港的投資者看。這個(gè)指標(biāo)是不對(duì)的，所以，我們今年選了一個(gè)新的指標(biāo)：是銷售額除以負(fù)債，我們這個(gè)比例排齊在前三名，我們現(xiàn)在是0.9，下半年可能會(huì)到2。

　　這個(gè)指標(biāo)是最重要的指標(biāo)，我們的現(xiàn)金流是非常安全的，因?yàn)槲覀兊匿N售非常好，負(fù)債控制得非常好，為什么呢？我們從104%降到93%，這已經(jīng)很難了。因?yàn)樯习肽晡覀儾⒘司G城10億的債，天津項(xiàng)目大概也有十幾億的支出，北京項(xiàng)目也是十幾億的支出。

　　現(xiàn)場提問：今年下半年有沒有必要去融資？

　　孫宏斌：我們現(xiàn)在沒有這樣的計(jì)劃。

　　現(xiàn)場提問：上半年融創(chuàng)有一些拿地的動(dòng)作，包括參與北京萬柳地塊的競拍。融創(chuàng)看重的地塊都是精品，堪稱地王，這是不是跟公司現(xiàn)金流比較充足有關(guān)？下半年拿地的計(jì)劃是怎樣的？

　　孫宏斌：我們看的地塊都是好地塊，這跟我們的戰(zhàn)略是一致的。我們現(xiàn)在的布局是京津滬渝四個(gè)區(qū)域，以上海為中心，向蘇州、無錫、常州布局，也比較關(guān)注北京、天津、重慶這幾個(gè)地區(qū)。

　　另外，也跟我們高端、精品定位有關(guān)系。如果定位高端精品，那么不是所有的地都可以做高端，所以在對(duì)地塊的選擇上，北京、上海這些城市好的位置我們會(huì)比較關(guān)注。

　　下半年我們還會(huì)有拿地的動(dòng)作，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的現(xiàn)金流很好，我們主要還會(huì)集中在北京、上海，或天津的核心區(qū)域，主要精力還是放在上海。

　　現(xiàn)場提問：你們下半年拿地計(jì)劃用多少資金買地？另外，會(huì)不會(huì)繼續(xù)收購綠城的項(xiàng)目，因?yàn)樗f下半年會(huì)繼續(xù)有一些土地股權(quán)出讓計(jì)劃。

　　第二，融創(chuàng)對(duì)跟綠城合作的幾個(gè)項(xiàng)目重新做了產(chǎn)品定位，是不是從原來的高端改成了比較低的檔次，在價(jià)格方面的應(yīng)對(duì)又是怎樣的？

　　孫宏斌：我們下半年肯定會(huì)拿地，因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)金流還是很好。資本支出方面沒有特別的計(jì)劃，因?yàn)槟瓿跷覀兏G城合作用了一半的錢，還有一半的錢。

　　這9個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值是67億多，我們給了綠城33.7億元，我們雙方共同往這里面投了18億，我們總的投入大概是43億左右。所以，下半年我們還有一半的資金預(yù)算。

　　跟綠城合作以后，合作項(xiàng)目做了一些規(guī)劃方案的調(diào)整，但對(duì)綠城的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品成本都沒有做很大的變化。我們跟綠城合作還是看中綠城的產(chǎn)品品質(zhì)，如果這些變了合作就沒有意義。

　　我們的調(diào)整主要是在規(guī)劃上調(diào)得更合理一些，比如說戶型調(diào)得更小一點(diǎn)。綠城原來戶型面積稍微偏大一點(diǎn)，我們會(huì)調(diào)得更合理，讓市場容易接受。但產(chǎn)品品質(zhì)、定位、成本都跟原來一樣。

　　我們跟綠城合作的項(xiàng)目，售價(jià)都有不同程度的提高，因?yàn)榫G城去年年底到今年年底的售價(jià)偏低一些，我們會(huì)做一些調(diào)整。

　　另外，我們不會(huì)繼續(xù)收購綠城的項(xiàng)目，因?yàn)樗蝗卞X了。而且，我們是在在京津滬渝這幾個(gè)區(qū)域布局，在長三角、天津我們跟綠城都合作了，重慶他們沒有項(xiàng)目，北京他們也不會(huì)合作，所以我們也不會(huì)跟他到別的地方去發(fā)展。

　　前幾天他們約我談到杭州去，但我們不會(huì)去那些地方，我們京津滬渝的格局分布不會(huì)發(fā)生很大的變化

　　現(xiàn)場提問：你們跟綠城的合作后期還要投入18億，這個(gè)資金的用途是什么？

　　汪孟德：后期投入的18億主要是唐鎮(zhèn)那塊地，我們主要考慮這是個(gè)新項(xiàng)目，而且在上海，不是那么容易拿的。

　　現(xiàn)場提問：融創(chuàng)定位高端，聚焦在京津滬渝，有投資者認(rèn)為，在現(xiàn)在調(diào)控的背景下聚焦一線城市會(huì)不會(huì)風(fēng)險(xiǎn)比較高，另外高端物業(yè)本身就受調(diào)控的影響比較大？

　　第二，融創(chuàng)這幾年聚焦在一線城市，發(fā)展到一定程度會(huì)不會(huì)向三線城市發(fā)展？另外，融創(chuàng)這樣的定位是不是從順馳過快全國化中吸取了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？

　　孫宏斌：我們肯定吸取了教訓(xùn)：首先是要重視現(xiàn)金流的控制，另外發(fā)展很多的區(qū)域不好管理。

　　另外，我們的定位不是很窄，我們的滬還包括蘇州、無錫、常州等城市，范圍很大。京津滬渝這四個(gè)地方人口有1.3億，每年的開發(fā)量在1億平方米以上，這是一個(gè)巨大的市場。

　　京津滬渝這里面本身也有一二三四線城市的區(qū)分，北京、上海是一線，天津勉強(qiáng)算二線，蘇錫常是三線，宜興、昆山算是四線。

　　第二，我們一直看好北京、上海一線城市，我從來不相信二三四線城市比一線城市更有發(fā)展?jié)摿?。尤其是在這種環(huán)境下，北京、上海有機(jī)會(huì)的時(shí)候，我們一定會(huì)把精力放在一線城市。

　　其實(shí)，高端物業(yè)賣得不好肯定是錯(cuò)的。去年融創(chuàng)銷售了190億，今年原定的銷售目標(biāo)是220億，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整到300億。我們之所以賣得那么好，就是因?yàn)槲覀兌ㄎ桓叨司贰?/p>

　　在整個(gè)中國房地產(chǎn)市場里面，從價(jià)格來看，綠城排第一，均價(jià)在2萬元左右，我們是1.6-1.7萬元左右，但不能因?yàn)檫@個(gè)得出結(jié)論高端就賣得不好，我覺得高端產(chǎn)品應(yīng)該賣得更好。

　　我們跟投資者說，我們一定會(huì)堅(jiān)持這幾個(gè)區(qū)域和高端精品的戰(zhàn)略，這么多年我們一直沒有改變。

　　我們的區(qū)域布局和高端精品一直很堅(jiān)決，而且我們的銷售也很好。高端項(xiàng)目里，有賣得好與買的不好，低端的也是，那些中低端的項(xiàng)目在競爭激烈的地方賣得更差，所以高端項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率和銷售速度應(yīng)該更快。

　　現(xiàn)場提問：今年七月前融創(chuàng)中國的股價(jià)一直低于發(fā)行價(jià)，主要原因是什么？

　　孫宏斌：上市一年多，我自己心里也很痛苦。因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)上市發(fā)行價(jià)已經(jīng)定得很低了，上市之后還是在發(fā)行價(jià)的水平。

　　我們現(xiàn)在的股價(jià)是3.8港元，基本上在發(fā)行價(jià)上面，我覺得我們的股價(jià)表現(xiàn)才剛開始。今年我們的股價(jià)漲了80%，但我們這種快速增長的公司，市盈率在三四十的時(shí)候，這個(gè)股價(jià)也是很荒唐的。

　　其實(shí)，上市以后我們的業(yè)績每年都有大幅度提高，但是股價(jià)還是在原來那個(gè)位置，原因肯定不在我們，我想的是，投資者認(rèn)識(shí)這個(gè)東西需要一個(gè)過程。我們相信投資者慢慢都會(huì)認(rèn)識(shí)到我們的價(jià)值。

　　花旗的分析報(bào)告，給了我們幾個(gè)結(jié)論：我們是小公司的市值，中型公司的利潤和銷售，大型公司的管理。

　　其實(shí)，我們的管控體系也是很強(qiáng)的。我們跟金蝶合作開發(fā)了一個(gè)跟業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的軟件，一個(gè)項(xiàng)目放進(jìn)去，每年賣多少錢，開發(fā)節(jié)奏怎么樣，系統(tǒng)馬上能夠分析出來，因?yàn)槲覀兿Ｍ诠景l(fā)展比較快的時(shí)候，管理方面能夠更強(qiáng)。

　　有一個(gè)投資者說，這個(gè)市場中還有比我們股價(jià)更低的公司，但是一定是有硬傷的。像我們這種沒有毛病，增長又很快，工作又很勤快，又這么便宜的就只有融創(chuàng)一家了。

　　現(xiàn)場提問：以前孫總說過綠城的問題不是在于負(fù)債，而是在于銷售，這個(gè)問題請(qǐng)孫總詳細(xì)解釋一下。

　　孫宏斌：其實(shí)綠城的凈負(fù)債率不一定能夠說明什么問題，因?yàn)檫@沒有反映銷售情況。因?yàn)殇N售是房企最大的現(xiàn)金流來源，負(fù)債是一方面，還有營收、存款等。

　　現(xiàn)在分析師都說銷售額除以負(fù)債的比例很重要，這個(gè)比例我們?cè)谇叭?，這個(gè)指標(biāo)比負(fù)債率更重要。

　　綠城去年一年銷售受到影響主要是因?yàn)榫G城的定位比較高端，總價(jià)偏高，在市場不太好的時(shí)候銷售難度大一點(diǎn)。如果綠城去年銷售任務(wù)完成了，現(xiàn)金流也不會(huì)有什么問題。綠城今年的銷售已經(jīng)有特別大的進(jìn)展，除了九龍倉的注資，跟我們合作，最主要是他的銷售改善比較大，所以他的現(xiàn)金流改善情況還是比較大的。

　　現(xiàn)場提問：你說綠城最大的問題在于銷售，很多人認(rèn)為綠城的問題是因?yàn)樗且粋€(gè)人的公司，宋總個(gè)人的影響力很大。孫總在博客里也提到今年接到他的多次邀請(qǐng)，但你都沒有去，你說如果去會(huì)影響士氣。融創(chuàng)是不是也有這方面的問題，以后是不是需要做出一點(diǎn)改變？

　　孫宏斌：說哪個(gè)公司是一個(gè)人的公司還是兩個(gè)人的公司，我覺得這不太準(zhǔn)確。因?yàn)椋覀冞@個(gè)企業(yè)是靠一個(gè)團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作。

　　我作為一個(gè)CEO，作為董事長，必須干活。投資者雇你，你就必須干活。如果說覺得我不能勝任，我就不會(huì)在這個(gè)位置上做。

　　一個(gè)企業(yè)的執(zhí)行力要強(qiáng)，以身作則最重要，不管你在什么位置上，任何領(lǐng)導(dǎo)都要在一線以身作則，這一點(diǎn)都非常重要。

　　現(xiàn)場提問：你們認(rèn)為今年是拿地的好時(shí)機(jī)，剛才也說到如果現(xiàn)金流很充裕，有機(jī)會(huì)將拿更多的地，請(qǐng)問這個(gè)判斷依據(jù)是什么，為什么說今年是拿地的好時(shí)機(jī)？

　　孫宏斌：我沒有說今年是拿地的好時(shí)機(jī)，我們?nèi)ツ昴甑滓材昧巳龎K好地，跟保利在天津合作，跟方興在北京合作，跟綠城就香樟園的合作。這3個(gè)項(xiàng)目今年都會(huì)有特別好的表現(xiàn)或銷售。

　　這一階段一直是拿地的好時(shí)機(jī)，尤其是下半年。原因有兩個(gè)，第一，到第四季度的時(shí)候，因?yàn)檎瓿扇蝿?wù)，財(cái)政壓力比較大，所以，政府下半年推地會(huì)比較大，其中的住宅用地也比較大。第二，一些開發(fā)商因?yàn)樯习肽赇N售不錯(cuò)現(xiàn)金流還可以，但大部分開發(fā)商的現(xiàn)金流還是比較緊，融資環(huán)境又不好。

　　現(xiàn)場提問：孫總預(yù)計(jì)金九銀十樓市情況會(huì)是怎樣的？有一些其他發(fā)展商認(rèn)為今年不會(huì)很火爆，您怎么看？

　　孫宏斌：現(xiàn)在市場最大的問題是差異化非常明顯，不同城市相差很大，相同城市不同區(qū)域差距很大，每個(gè)開發(fā)商相差很大，每個(gè)項(xiàng)目也相差很多。這跟過去不一樣，過去賣得好就大家好，不好都不好。我覺得這是市場的正常表現(xiàn)，我們的銷售一直都很好，這是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品和地點(diǎn)好。

　　今年的金九銀十不會(huì)那么火，下半年也不會(huì)那么火。今年的房價(jià)一定不會(huì)大漲，為什么呢？因?yàn)?，開發(fā)商的資金鏈總體上還是比較緊，資金鏈緊的時(shí)候不會(huì)大幅漲價(jià)，一漲價(jià)銷售就會(huì)出問題。所以，今年價(jià)格肯定不會(huì)大幅上漲。

　　銷量方面，我覺得會(huì)保持現(xiàn)在的水平，下半年甚至可能會(huì)好一點(diǎn)，總體情況會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)那么火爆，也不會(huì)太差了，只要售價(jià)合理就可以。

　　但是，價(jià)格起伏很大的情況不會(huì)出現(xiàn)。一方面因?yàn)殚_發(fā)商資金比較緊，另外一方面政府一直在堅(jiān)持調(diào)控，這對(duì)購買者的心理還是有影響的，這兩個(gè)原因會(huì)讓下半年的市場不會(huì)那么火爆，但也會(huì)比較平穩(wěn)。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在對(duì)開征房產(chǎn)稅的傳言很多，湖南、湖北有一些政策會(huì)出臺(tái)，你對(duì)開征房產(chǎn)稅有什么看法，你覺得下半年會(huì)有更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)嗎？

　　孫宏斌：關(guān)于調(diào)控政策的問題，首先房產(chǎn)稅一定會(huì)出來，這是早晚的事情。我一直說中國將來政策的走向就兩條。一條是把高端放開，把低端管住，二是增加交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅。但是，我覺得未來這兩個(gè)方向會(huì)結(jié)合，把高端放開收稅，把低端按住不收稅或者收一點(diǎn)稅，房產(chǎn)稅一定會(huì)出來。

　　其實(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)沒影響的，房產(chǎn)稅是控制不了房價(jià)的。而且，我們現(xiàn)在的房產(chǎn)稅是千分之一，千分之二，千分之三，這對(duì)房價(jià)沒有影響。

　　其實(shí)，政策該出的已經(jīng)出了，除了房產(chǎn)稅之外不會(huì)有新的政策出臺(tái)。而且即使有心的政策出來，對(duì)市場影響不會(huì)很大，所以大家不要太糾結(jié)在政策上了。

　　現(xiàn)在，對(duì)這個(gè)行業(yè)影響最大的是經(jīng)濟(jì)的基本面。經(jīng)濟(jì)的基本面在發(fā)生劇烈變化。美國，歐洲，中國這種下滑趨勢(shì)，這些對(duì)將來房地產(chǎn)市場的影響比宏觀調(diào)控更深刻、更根本。

（審校：武瑾瑩）