林戰(zhàn)：目前，我們只有南京新項目的土地款未繳清，按照出讓合同，還有7億人民幣未付，該款項在今年10月份和明年1月份會付清。

　　關(guān)于毛利率，我們覺得今后在達到60%多可能不太現(xiàn)實，因為新購入項目的毛利率在30%至40%。

　　黃俊康：今后整個行業(yè)的毛利率趨勢都可能不會太高，因為地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去。所以，今后我們的毛利率會保持在30%到40%的水平。

　　我們希望到2014年，萊蒙國際的銷售額能過百億，到時候規(guī)模上去了，毛利率低一點沒太大關(guān)系，因為公司的整體水平還是保持上漲的趨勢。

　　同時，我們也保留了很多商鋪，如果我們將商鋪售出，就會大幅提高毛利率。但我們不會賣掉商鋪，一是為了保證現(xiàn)金流，二是為股東創(chuàng)造長久收益。

　　現(xiàn)場提問：萊蒙國際的租金收入目前是多少，將來希望達到總收入的多少？

　　林戰(zhàn)：租金收入目前不多，上半年我們20億港元的營業(yè)額中只有5500萬港元是租金收入。

　　租金收入占總收入的比值目前還比較難說，但要占到凈利潤的比例則能明確一些，我們希望在未來三到五年里，可以使租金收入占到凈利潤的30%左右。

　　黃俊康：到2013年，我們的月租金能達到2000萬港元，我們計劃到2016年能有60萬平方米左右的商鋪收租，到時候差不多有6億港元左右的租金收入，那個時候占的營業(yè)額比例就比較高。

　　現(xiàn)場提問：下半年你們的買地計劃是怎樣的？大概會投入多少資金？目標城市有哪些？

　　黃俊康：我們下半年還會繼續(xù)買地，目前有幾塊土地都在談判中。我們希望九、十月份有一些比較大的動作，估計會投入二十億左右的資金。

　　林戰(zhàn)：我們買地主要會考慮深圳，當然別的新城市也不排除。

　　現(xiàn)場提問：請介紹一下你們6月份新購入的南京地塊情況？

　　林戰(zhàn)：那個地方是南京的高端住宅地區(qū)，我們的價格應(yīng)該算適中，談不上便宜，樓面價是10200元人民幣/平方米，這塊地歷史最高樓面價曾拍到12000元人民幣/平方米，其周邊項目的毛坯房售價在20000元人民幣/平方米左右。

　　黃俊康：那個區(qū)域商鋪的價值潛力也非常大，大概在4萬元人民幣/平方米左右。

　　現(xiàn)場提問：下半年你們的竣工面積有多少？可售貨值又是多少？

　　林戰(zhàn)：我們上半年的竣工面積有16萬平方米，下半年是34萬平方米，總共約50萬平方米。

　　在這50萬平方米中，有6萬平方米我們會拿來收取租金，出售的有44萬平方米，截止到8月19日，出售面積中的82%已經(jīng)鎖定。

　　下半年，我們會有兩個新項目推出，貨值約11億港元，面積約12萬平方米。加上截止到8月19日可售但未售項目的貨值34億港元，下半年可銷售的總貨值約45億港元，所以我們對達到60億元港元的銷售目標非常有信心。

　　現(xiàn)場提問：你們今年的開工面積相比去年有所減少，這會不會影響到2013年和2014年的銷售？

　　林戰(zhàn)：我們上半年的開工面積是12萬平方米，相比去年同期下跌了39%，主要是因為上半年的形勢不太好。但是下半年我們開工面積會增加很多，差不多有29萬平方米，這跟去年同期相比是持平的，在建面積我們上半年是70萬平方米。

　　陳風(fēng)楊：其實，我們今年上半年的開工面積比年初的計劃還加大了，因為上半年我們在成都和常州的去化率都不錯，所以我們就把一些準備明年開工的項目放到了今年開工。

　　另外，最近市場有一些回暖，我們在銷售策略方面也做了調(diào)整，我們的開發(fā)規(guī)模比年初的計劃提高了一些，如果有量的保證，收益還是能夠保證的。

　　現(xiàn)場提問：那么加快開工對現(xiàn)金流有什么影響？

　　陳風(fēng)楊：這對現(xiàn)金流影響應(yīng)該不大，因為開工不久后就可以銷售。像常州萊蒙城第七期，上周一開盤就賣了100多套。其實我們是根據(jù)市場的去化來確定我們的開發(fā)節(jié)奏。

　　黃俊康：我們也會根據(jù)大的市場形勢來安排開發(fā)節(jié)奏，這樣我們就能在二、三、四線城市做到合理布局，短中長期也做一些布局。其實，中國的房地產(chǎn)市場就像做過山車一樣，拋上去的時候很快，當?shù)聛碓撛趺刺幚砟?，我們目前就在做這方面的準備。

　　現(xiàn)場提問：下半年你們有大量項目開工，還要買地，那么到年底時的現(xiàn)金情況和負債率會怎樣？

　　林戰(zhàn)：其實，我們想買的地能不能買到目前還是未知數(shù)，如果能夠買到，我們年底的負債率會比現(xiàn)在有一定的上升，但是到底上升多少，還要取決于下半年的銷售情況。所以，我們在未來6到12個月中，負債率相比目前會有一定比列的上升。

　　黃俊康：如果我們感覺房地產(chǎn)市場趨于回暖，通常我們的負債率就會高一些；如果我們感到市場趨緊，就會收縮，這樣就不會出現(xiàn)大的問題。所以，我們最終還是會根據(jù)手上現(xiàn)金流的情況進行調(diào)整。

　　陳風(fēng)楊：我們今年上半年的核心凈利潤實際上有幾千萬的虧損，這主要是因為結(jié)轉(zhuǎn)項目的毛利率比較低。

　　現(xiàn)場提問：上半年你們的去化率是多少？下半年希望能達到什么水平？對于全年目標會不會調(diào)整？

　　林戰(zhàn)：上半年整體的去化率有60%多，我們希望下半年能比上半年在好一些，雖然年初一季度比較困難，但從二季度開始，市場就有一些回暖跡象了。

　　至于全年銷售額，我們還是希望能達到年初設(shè)定的目標。

　　黃俊康：我們的全年銷售目標有三個，有基準的要求，有挑戰(zhàn)的要求，還有最高要求?；鶞室笪覀兡壳斑_到了，現(xiàn)在我們要爭取達到挑戰(zhàn)的要求，應(yīng)該說整體形勢還是比較好。