聰明的政府應(yīng)該知道房地產(chǎn)不能調(diào)控，一切要完全市場(chǎng)化，調(diào)控兩個(gè)字就是錯(cuò)誤，十年來中國(guó)的經(jīng)濟(jì)根本問題就是調(diào)控。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 和大多數(shù)國(guó)際投行的負(fù)責(zé)人一樣，德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席、亞太區(qū)執(zhí)行委員會(huì)委員蔡洪平的工作繁忙，即使出差在外，也隨時(shí)拿著手機(jī)與人溝通，或者跨越時(shí)差地進(jìn)行電話會(huì)議。

　　或許是早年的記者生涯，加上后來多年的投行經(jīng)歷，蔡洪平的思緒反應(yīng)極快，說話做事、安排事情更是雷厲風(fēng)行。

　　事實(shí)上，在中國(guó)的資金金融圈中，敢言的人士如今似乎越來越少了，而觀點(diǎn)銳利鮮明、言辭犀利分明的人就更少了。

　　因此蔡洪平的“敢說敢講”倒也成為其一大特色。

　　在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，蔡洪平對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的意見再次直接表現(xiàn)，其在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)稱：“調(diào)控兩個(gè)字就是錯(cuò)誤。”

　　其堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是一個(gè)完全市場(chǎng)化的過程，從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，調(diào)控并不能取得什么好成果。

　　被認(rèn)為方式不正確的還不僅僅是房地產(chǎn)政策，在蔡洪平看來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，政策要采取的應(yīng)對(duì)方式不應(yīng)該是貨幣政策，而應(yīng)該是財(cái)政政策。

　　“經(jīng)濟(jì)下調(diào)的時(shí)候貨幣政策是沒有用的，這個(gè)是基本常識(shí)”，蔡洪平認(rèn)為這是一個(gè)常識(shí)性的問題，而中國(guó)政策似乎開錯(cuò)了藥方。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)蔡洪平的采訪整理實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今天發(fā)布了7月的CPI，數(shù)字為1.8%，已經(jīng)是近年來的新低。那么您怎么解讀這個(gè)數(shù)字？

　　蔡洪平：我認(rèn)為中國(guó)的CPI數(shù)字從價(jià)格指數(shù)來說當(dāng)然是樂觀的，從居民消費(fèi)角度來看是好的，但是從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看過低的CPI絕對(duì)不是好事。我們今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快最好的時(shí)候是CPI指數(shù)保持一定量的時(shí)候，比如說2到3或者3到4的水平，這種跌到2%以下的情況預(yù)示著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的溫度都下來了，這不是好的信號(hào)。

　　所以不能光看到CPI指數(shù)低，還是要看經(jīng)濟(jì)的基本情況，如果經(jīng)濟(jì)保持健康增長(zhǎng)的前提下CPI低是好事，但是現(xiàn)在的代價(jià)是已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑了。

　　觀點(diǎn)新媒體：有分析人士認(rèn)為這表示中國(guó)出現(xiàn)了停滯型的通脹，您認(rèn)同這個(gè)說法嗎？

　　蔡洪平：這個(gè)不成立，因?yàn)楝F(xiàn)在沒有通脹，所以我認(rèn)為這個(gè)說法不對(duì)。如果是通脹下不來經(jīng)濟(jì)上不去應(yīng)該叫做滯脹，而我的感覺是現(xiàn)在處于通脹下不來滯脹上不去，現(xiàn)在通脹下來了就沒有這個(gè)問題了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為有通縮風(fēng)險(xiǎn)的存在嗎？

　　蔡洪平：我認(rèn)為中國(guó)的通縮風(fēng)險(xiǎn)是存在的。其實(shí)不僅是通縮，我覺得弄不好還要經(jīng)濟(jì)下去，這個(gè)可能性是存在的?，F(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)的看法非常的混淆，政府官員說經(jīng)濟(jì)還可以，可是中國(guó)的企業(yè)家和市場(chǎng)都非常擔(dān)心。

　　第二，我在倫敦開了一個(gè)會(huì)，發(fā)現(xiàn)中國(guó)企業(yè)家認(rèn)為經(jīng)濟(jì)很擔(dān)憂，外國(guó)人卻說中國(guó)挺好不用擔(dān)憂，這出現(xiàn)了歷史上從來沒有的事情，也是很有意思的現(xiàn)象。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會(huì)有這么不一樣看法？

　　蔡洪平：后來了解到企業(yè)看的是未來，而政府看的是過去，如果不看未來那么的確是有大問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么對(duì)于中國(guó)的GDP有什么看法呢？比如在活動(dòng)上，有人表示8以下其實(shí)也是正常的水平，那么您認(rèn)為呢？

　　蔡洪平：這十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展出了一點(diǎn)問題跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的錯(cuò)誤有很大的關(guān)系，他們總是應(yīng)和政府，都是御用經(jīng)濟(jì)學(xué)家，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)我認(rèn)為大部分不太準(zhǔn)確。其實(shí)我們根本不是討論經(jīng)濟(jì)上的保8，我們?cè)谡f的是趨勢(shì)，我們經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的下降趨勢(shì)很嚴(yán)重他們還說很正常，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家在忽悠大家。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以您認(rèn)為GDP還會(huì)繼續(xù)下降，是嗎？

　　蔡洪平：完全有可能。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么您認(rèn)為最近兩次降息表現(xiàn)出來中央政府在經(jīng)濟(jì)上面的態(tài)度是什么樣的？

　　蔡洪平：經(jīng)濟(jì)下調(diào)的時(shí)候貨幣政策是沒有用的，這個(gè)是基本常識(shí)，這樣下去的話銀行錢也貸不出去。基本常識(shí)是經(jīng)濟(jì)通脹的時(shí)候用的是貨幣政策，通縮的時(shí)候用的是財(cái)政政策，我們國(guó)家老是犯一些常識(shí)性的錯(cuò)誤，有些人連基本周期都看不清楚還在主管工作。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么要有怎樣的財(cái)政政策調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)才會(huì)有所上行？

　　蔡洪平：沒用?，F(xiàn)在主要是房地產(chǎn)的政策。

　　觀點(diǎn)新媒體：包括限購這樣的政策？

　　蔡洪平：主要是房地產(chǎn)的內(nèi)需市場(chǎng)，我們限購是抑制內(nèi)需市場(chǎng)。我昨天看到海南的高鐵已經(jīng)好了，當(dāng)然這個(gè)是好事不是壞事，但我們現(xiàn)在投資在英國(guó)造地鐵到臺(tái)灣或者新加坡跟中國(guó)什么關(guān)系，我認(rèn)為沒有什么項(xiàng)目可以投。第二所謂的城鎮(zhèn)化是地方推動(dòng)的，沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么城市化？我們現(xiàn)在是遏制市場(chǎng)不是簡(jiǎn)化市場(chǎng)這是一個(gè)很大的錯(cuò)誤。

　　觀點(diǎn)新媒體：你對(duì)這一次房地產(chǎn)調(diào)控看起來并不認(rèn)同？

　　蔡洪平：我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控是錯(cuò)誤的做法。

　　觀點(diǎn)新媒體：你主要指目的是錯(cuò)誤還是它的方法是錯(cuò)誤？

　　蔡洪平：目的倒不認(rèn)為是錯(cuò)誤，問題是應(yīng)該怎么樣做?，F(xiàn)在出現(xiàn)的問題不是房地產(chǎn)影響的，這是地價(jià)推動(dòng)的。但中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控過去幾年來調(diào)控都是掐資金掐供應(yīng)，但其實(shí)供應(yīng)一掐房地產(chǎn)還會(huì)暴漲。所以基本供應(yīng)關(guān)系都沒搞清楚，貨幣供應(yīng)關(guān)系、投資供應(yīng)關(guān)系都沒搞清楚。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在房地產(chǎn)的供應(yīng)量處于很高的水平，比如廣州有統(tǒng)計(jì)說庫存為十年來最高，這能不能說明并不是沒有多的供應(yīng)而是需求被限制了？

　　蔡洪平：我們講的供應(yīng)關(guān)系是土地資產(chǎn)不是房地產(chǎn)資產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)需要的土地是有限的，如果沒有土地支撐就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲，一旦有土地支撐會(huì)再回落。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)您的了解，在最近兩個(gè)月樓市的回暖之后，房企的資金狀況有了很大的改善嗎？

　　蔡洪平：可以說有一些改善，但也僅僅是改善而已，再發(fā)展就是一個(gè)新的問題。未來資金的改善是可以不死掉，可是再發(fā)展也是成問題的，這樣下去企業(yè)和行業(yè)肯定是不行。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們了解到您之前提到現(xiàn)在在國(guó)企和民企之間有一些機(jī)會(huì)，包括國(guó)企的整合以及民企第二代的交接。那么在民企第二代改革當(dāng)中您覺得機(jī)會(huì)指的是什么？現(xiàn)在房企第一代和第二代交替的過程，這個(gè)機(jī)會(huì)表現(xiàn)出來是怎樣的？

　　蔡洪平：我不認(rèn)為是一個(gè)機(jī)會(huì)，其實(shí)可能是一個(gè)陷阱，我們整合經(jīng)濟(jì)確實(shí)會(huì)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中造成下滑，但整合是歷史必然。我們?cè)?jīng)說過現(xiàn)在要有一個(gè)非常的認(rèn)識(shí)，我們對(duì)本次中國(guó)經(jīng)濟(jì)下降的歷史拐點(diǎn)有一個(gè)認(rèn)識(shí)，這是從增長(zhǎng)性過渡到調(diào)整性的問題，這個(gè)點(diǎn)整合時(shí)期發(fā)生的事很多了，有金融的問題、交接班的問題、中外競(jìng)爭(zhēng)的問題，宏觀市場(chǎng)萎縮的問題都會(huì)導(dǎo)致重新洗牌，所謂整合就是重新洗牌，這個(gè)整合過程當(dāng)中有機(jī)遇，但是更大的是危機(jī)。

　　有些人還在周期時(shí)候硬發(fā)展，我感覺到時(shí)候怎么死的都不知道。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到現(xiàn)在很多的富二代不愿意接班，而創(chuàng)業(yè)的老一輩等待退休，所以會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)的整合，那么房地產(chǎn)企業(yè)有沒有看到這個(gè)現(xiàn)象？

　　蔡洪平：也有。

　　觀點(diǎn)新媒體：這種資產(chǎn)整合的方式是什么樣的？

　　蔡洪平：政府收購或者民營(yíng)收購，地產(chǎn)算是簡(jiǎn)單的，或者是好的企業(yè)收購差的企業(yè)，壞的企業(yè)賣資產(chǎn)。但是我認(rèn)為這個(gè)情況發(fā)生不多，企業(yè)如果今年熬過去，明年上半年過了以后現(xiàn)金流會(huì)好一點(diǎn)，所以至少要熬到明年。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為這次調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響會(huì)有多久？

　　蔡洪平：聰明的政府應(yīng)該知道房地產(chǎn)不能調(diào)控，一切要完全市場(chǎng)化，調(diào)控兩個(gè)字就是錯(cuò)誤，十年來中國(guó)的經(jīng)濟(jì)根本問題就是調(diào)控。