“上市計(jì)劃我們一直是有的，我覺(jué)得企業(yè)發(fā)展好了，上市是一個(gè)自然而然的事情。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 卓越集團(tuán)在上半年出售卓越世紀(jì)中心寫字樓時(shí)，曾引起了業(yè)界熱議，當(dāng)時(shí)外界認(rèn)為卓越可能遇到了資金壓力。

　　不過(guò)，卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，外界的擔(dān)憂并不存在。

　　張遠(yuǎn)介紹稱，卓越集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)銷售額48億元，已超過(guò)去年全年，兩筆利率較高的信托融資已提前償還，不存在資金壓力，并且全年銷售額有望達(dá)到90億元。

　　作為較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商，張遠(yuǎn)覺(jué)得公司已經(jīng)走過(guò)了交學(xué)費(fèi)的階段，并憑借多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)形成了一些相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　他介紹稱，在商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位、商業(yè)寫字樓公寓配比方面，卓越已經(jīng)有一定經(jīng)驗(yàn)；另外在寫字樓戶型、公寓戶型，還有商業(yè)鋪面配比上，卓越也有自己的心得，這些都是因?yàn)橄茸咭徊降脕?lái)的。

　　此外，張遠(yuǎn)還詳細(xì)向觀點(diǎn)新媒體解釋了卓越當(dāng)初選擇放棄在香港上市的原因。

　　他稱，對(duì)比卓越在香港資本市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)的其他融資方式，選擇上市的融資成本會(huì)更高，因此于上市前兩天宣布取消，主要是因?yàn)橛X(jué)得賣低了不合算。

　　另外，張遠(yuǎn)認(rèn)為中國(guó)資本市場(chǎng)形成了一個(gè)很不好的習(xí)慣，覺(jué)得上市就是圈錢、是無(wú)成本的使用股民的資金，這對(duì)負(fù)責(zé)任的企業(yè)來(lái)講，是不能選擇的方式。

　　而卓越最終選擇不上市，可以使公司回旋余地大一些，發(fā)展空間也更大一些。“卓越實(shí)際上就是出于這兩點(diǎn)，在一只腳邁進(jìn)香港資本市場(chǎng)后，又退了出來(lái)。”張遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)。

　　如今，在銷售大幅上升，公司內(nèi)部管控體系日益規(guī)范前提下，張遠(yuǎn)覺(jué)得重啟上市是一件自然而然的事情。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)對(duì)卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：之前有報(bào)道稱卓越前五個(gè)月銷售額已超過(guò)了去年全年，取得這個(gè)成績(jī)的原因有哪些？

　　張遠(yuǎn)：我們半年銷售應(yīng)該是48億左右，比去年全年多一點(diǎn)。

　　取得這個(gè)成績(jī)，我覺(jué)得還是因?yàn)樵谌ツ昴甑鬃吭郊瘓F(tuán)對(duì)整個(gè)戰(zhàn)略做了一些調(diào)整，經(jīng)營(yíng)思路也有一些變化。我認(rèn)為企業(yè)產(chǎn)品積壓實(shí)際上是最大的問(wèn)題，最便宜的資金應(yīng)該是銷售資金，所以在這兩個(gè)思想指導(dǎo)下，我們把有一些存量產(chǎn)品以及有些可以持有經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品，在今年上半年拿出來(lái)銷售。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么會(huì)選擇上半年拿出來(lái)銷售呢？

　　張遠(yuǎn)：主要是公司要為下一輪發(fā)展找機(jī)會(huì)，如果這些產(chǎn)品拿在手上，持有的成本可能會(huì)更高一點(diǎn)，再加上這些賣出去的資金，今年可以投入五個(gè)綜合體項(xiàng)目的建設(shè)，并且這五個(gè)項(xiàng)目都順利開工，到了明后年面世的時(shí)候，外界就可以知道卓越的實(shí)力了。

　　實(shí)際上，這個(gè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是卓越戰(zhàn)略發(fā)展的很大一步，如果只依靠目前持有的一些資產(chǎn)來(lái)承擔(dān)在建項(xiàng)目資金需求，那樣我們的資金壓力就會(huì)大一些。

　　另一方面，卓越現(xiàn)在和未來(lái)要建的CBD項(xiàng)目位置也不比現(xiàn)在持有的項(xiàng)目差，為什么不做轉(zhuǎn)換？所以，卓越今年上半年一直在抓銷售，而作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)講，也應(yīng)該做銷售。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越目前在住宅上還有哪些新項(xiàng)目？

　　張遠(yuǎn)：住宅項(xiàng)目還有幾個(gè)大盤，包括繼續(xù)開發(fā)大亞灣的卓越蔚藍(lán)海岸，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在開發(fā)不到30%；青島蔚藍(lán)群島開發(fā)也不到30%，上海奉天的卓越世紀(jì)中心開發(fā)不到50%，這些在建樓盤應(yīng)該說(shuō)很有后勁的。

　　原來(lái)我們可能一個(gè)盤每年開發(fā)十萬(wàn)平米，但明年可能會(huì)開發(fā)二十萬(wàn)、三十萬(wàn)平米。另外，就是瞄準(zhǔn)將要入市的新項(xiàng)目。當(dāng)我們五個(gè)綜合體進(jìn)入正常施工以后，在資產(chǎn)配置上也會(huì)做一些住宅項(xiàng)目的補(bǔ)充，所以最近也在選擇一些新的住宅項(xiàng)目。

　　我們主要發(fā)展方向是扎根已經(jīng)進(jìn)入的城市，包括上海、長(zhǎng)沙、青島這些地方。

　　觀點(diǎn)新媒體：有希望擴(kuò)展的地區(qū)嗎？

　　張遠(yuǎn)：這個(gè)還是要看機(jī)會(huì)，應(yīng)該說(shuō)在同一個(gè)城市里深耕可能成本要低一些，對(duì)市場(chǎng)的把握也要準(zhǔn)一點(diǎn)。但我們不排除選擇新的區(qū)域進(jìn)入，包括成都、重慶、北京這些地方。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)比較早，您怎么樣看待現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

　　張遠(yuǎn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和住宅地產(chǎn)有所不同，住宅地產(chǎn)可能更多取決于老百姓對(duì)住宅的需求，但商業(yè)地產(chǎn)則更多取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　具體而言，商業(yè)地產(chǎn)要在其他產(chǎn)業(yè)能夠良好發(fā)展情況下，才可以有大的發(fā)展。應(yīng)該說(shuō)這幾年商業(yè)地產(chǎn)受到越來(lái)越高的重視，地方政府對(duì)于城市的經(jīng)營(yíng)，也偏重于要求開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的配比來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)是有一點(diǎn)過(guò)剩。一個(gè)主要原因是，在建商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)面積大多是來(lái)自地方政府的要求，而不是直接來(lái)自于市場(chǎng)的要求。

　　第二個(gè)原因，目前整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度已經(jīng)開始減緩，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也相對(duì)減緩，寫字樓、購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目的需求應(yīng)該也會(huì)相應(yīng)減緩。

　　以上兩個(gè)因素加在一起，對(duì)于現(xiàn)在一些商業(yè)樓盤的需求來(lái)講應(yīng)該是下降的，這反過(guò)來(lái)就說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該是相對(duì)過(guò)剩。

　　觀點(diǎn)新媒體：相對(duì)過(guò)剩會(huì)不會(huì)產(chǎn)生一些泡沫呢？

　　張遠(yuǎn)：過(guò)剩不一定是泡沫，過(guò)剩就是短期之內(nèi)實(shí)現(xiàn)不了它的價(jià)值，可能是空置和閑置，也可能會(huì)空轉(zhuǎn)一段時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：這種情況對(duì)企業(yè)資金或者企業(yè)本身實(shí)力要求是不是很高？

　　張遠(yuǎn)：進(jìn)入一個(gè)新行業(yè)交一點(diǎn)學(xué)費(fèi)好像也是應(yīng)該的，而且發(fā)展商對(duì)于地方政府的邀請(qǐng)有時(shí)候也是迫不得已。卓越之所以做這個(gè)事情，是因?yàn)樽吭介_始得相對(duì)較早，也相信自己有這個(gè)能力。

　　其實(shí)，我們的商業(yè)項(xiàng)目過(guò)剩也并不是沒(méi)有，但商業(yè)項(xiàng)目或者寫字樓，是任何一個(gè)城市發(fā)展所必需的，只是這個(gè)需求的增長(zhǎng)不一定有其他城市那么快而已。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在商業(yè)地產(chǎn)上是否已經(jīng)走過(guò)了交學(xué)費(fèi)的階段？

　　張遠(yuǎn)：卓越剛剛做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，大家對(duì)這方面認(rèn)識(shí)不是很足。

　　我們第一輪商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括卓越時(shí)代廣場(chǎng)一期二期、卓越大廈等，目前卓越世紀(jì)中心銷售不錯(cuò)，原因是上半年深圳市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量不大，但今年下半年，深圳商業(yè)項(xiàng)目可能會(huì)大批量入市，這也是我們對(duì)下半年寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)判斷，因此先走一步，所以我們賣的還可以。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越世紀(jì)中心入市銷售時(shí)，外界有分析認(rèn)為卓可能在資金上遇到了一些問(wèn)題，是這樣嗎？

　　張遠(yuǎn)：我沒(méi)有感覺(jué)到資金壓力，因?yàn)樯习肽?8億的銷售里面，商業(yè)地產(chǎn)差不多20個(gè)億，還不到一半，這樣看來(lái)好像不是因?yàn)橘Y金緊張。

　　深圳福田中心區(qū)內(nèi)很多寫字樓都是地方政府以劃撥的形式給大企業(yè)和央企，他們都是做總部基地，有些樓是不能賣的，必須要完成和政府的一些約定和要求，而且地價(jià)也沒(méi)有按照商業(yè)地產(chǎn)的屬性來(lái)計(jì)算，所以這些寫字樓只能出租，但卓越在福田中心區(qū)的幾棟寫字樓都是具有商品屬性的，是可以賣的。

　　而且開發(fā)商賣樓是正常不過(guò)的事情，加上我們后面將要推出市場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目位置并不比現(xiàn)在出售的差，而且又把握了一個(gè)市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)，所以上半年銷售一部分太正常了。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)這五個(gè)商業(yè)綜合體都入市后，這樣大面積的商業(yè)項(xiàng)目卓越會(huì)怎樣安排，是自己持有經(jīng)營(yíng)還是出租？

　　張遠(yuǎn)：這個(gè)是要分項(xiàng)目和地段，像深圳卓越世紀(jì)中心的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，地下室和一層商業(yè)我們持有運(yùn)營(yíng)，但是對(duì)于另外一些地方的綜合體商業(yè)項(xiàng)目，之前定位的時(shí)候就是要出售的，包括位于深圳的卓越維港。

　　所以，我們所有的綜合體項(xiàng)目是持有經(jīng)營(yíng)還是出售，都是要看項(xiàng)目實(shí)情和當(dāng)時(shí)定位。我認(rèn)為，至少卓越在綜合體商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面算是走在前面的，比新進(jìn)入的企業(yè)基礎(chǔ)要好一點(diǎn)，不過(guò)，這也并不是說(shuō)我們就一定有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)優(yōu)勢(shì)還是有的。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越的相對(duì)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面？

　　張遠(yuǎn)：我覺(jué)得對(duì)商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位是一方面，同時(shí)在商業(yè)寫字樓公寓配比方面，我覺(jué)得卓越應(yīng)該說(shuō)還是有一定經(jīng)驗(yàn)。另外，在寫字樓戶型、公寓戶型還有商業(yè)鋪面配比上，卓越也還是有一定的經(jīng)驗(yàn)。

　　內(nèi)行人到卓越項(xiàng)目一看就知道這是專業(yè)公司做的，至少是有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，沒(méi)有太亂來(lái)。我們卓越時(shí)代廣場(chǎng)一期二期，包括卓越世紀(jì)中心都是正常按照預(yù)想營(yíng)運(yùn)，該招商的時(shí)候招商，該出租的時(shí)候出租，該營(yíng)運(yùn)的時(shí)候營(yíng)運(yùn)，該銷售的時(shí)候銷售，節(jié)奏感還是在我們掌控當(dāng)中。這就是我們的經(jīng)驗(yàn)，正因?yàn)槲覀冏叩迷缫稽c(diǎn)，才積累了這個(gè)經(jīng)驗(yàn)。

　　另外，商業(yè)寫字樓相對(duì)來(lái)說(shuō)還有一個(gè)可推廣性，雖然不像住宅項(xiàng)目有很強(qiáng)的可復(fù)制性，但還是有一定的連帶關(guān)系。比如，卓越在深圳的寫字樓做得好，到青島后，可能就會(huì)得到一些人的認(rèn)可，這就是我們的優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越堅(jiān)持的是住宅和商業(yè)雙引擎戰(zhàn)略，那么住宅和商業(yè)的比例是多少？

　　張遠(yuǎn)：大致掌握一個(gè)比例就可以了，沒(méi)有固定的五五、四六那樣分，今年五五明年四六后年三七都有可能?？傮w來(lái)講，住宅和商業(yè)上要相對(duì)對(duì)等的搭配，這樣一方面靠單平米的利潤(rùn)，另一方面靠周轉(zhuǎn)的速度來(lái)平衡房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，就是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)性的時(shí)候錯(cuò)開，靠這兩方面規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，可能比單產(chǎn)業(yè)類型抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在當(dāng)前政策環(huán)境下，這種模式起到了怎樣的規(guī)避作用？

　　張遠(yuǎn)：比如說(shuō)限購(gòu)住宅的時(shí)候沒(méi)有限購(gòu)商業(yè)，我們的商業(yè)產(chǎn)品賣得挺好；而當(dāng)住宅開始回暖的時(shí)候，我們住宅項(xiàng)目的銷售也跟了上來(lái)。

　　其實(shí)，我們自己也沒(méi)想到上半年住宅會(huì)賣那么好，可能下半年或者年終的時(shí)候，我們商住比例結(jié)構(gòu)是三七開或者四六開，住宅還是占大頭的，而且很多的住宅項(xiàng)目如長(zhǎng)沙、青島就是今年三四月份開始建設(shè)的，這是源于我們判斷下半年市場(chǎng)會(huì)好一點(diǎn)，起碼不會(huì)比上半年更差，沒(méi)有期望更好。

　　觀點(diǎn)新媒體：在這種情況下，您預(yù)計(jì)卓越今年全年的銷售額能達(dá)到多少？

　　張遠(yuǎn)：我們最開始預(yù)定今年的銷售任務(wù)是70億元，但從目前來(lái)看，我覺(jué)得今年能達(dá)到90億元，這應(yīng)該沒(méi)有什么太大問(wèn)題，也就是說(shuō)市場(chǎng)多給了我們20億的銷售額。

　　觀點(diǎn)新媒體：在銷售大幅上升的情況下，卓越有沒(méi)有考慮重啟上市？

　　張遠(yuǎn)：關(guān)于上市的問(wèn)題，我覺(jué)得外界對(duì)卓越一直不是很了解，我講兩點(diǎn)希望外界能把這個(gè)事情理解透。

　　第一個(gè)原因，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論，當(dāng)在資本市場(chǎng)的融資成本高過(guò)從其他市場(chǎng)的融資成本時(shí)，這個(gè)企業(yè)就沒(méi)有必要上市了。實(shí)際上，卓越在其他方面的融資成本應(yīng)該說(shuō)還是比較低的，所以卓越在09年通過(guò)路演后一切準(zhǔn)備好的情況下，于上市前兩天宣布取消，是因?yàn)槲覀冇X(jué)得賣低了不合算。

　　實(shí)際上，我們當(dāng)時(shí)還是比較了這兩個(gè)成本，但我們覺(jué)得上市的融資成本還是挺高的。并且，上市后作為一個(gè)公眾企業(yè)，是要對(duì)股東負(fù)責(zé)的，且每年都要求有些回報(bào)，這樣公司運(yùn)營(yíng)還是有壓力的。

　　第二個(gè)原因，中國(guó)資本市場(chǎng)形成了一個(gè)很不好的習(xí)慣，覺(jué)得上市就是圈錢、是無(wú)成本使用股民資金，這對(duì)負(fù)責(zé)任的企業(yè)來(lái)講，是不能選擇這條路的。如果吸收使用了公眾資金，就要對(duì)公眾股東負(fù)責(zé)，并要有一個(gè)正常回報(bào)，至少要高于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資金利率的回報(bào)。

　　但是，由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間很短，政策以及大環(huán)境波動(dòng)較大，不一定能夠保證這些事情。

　　所以，卓越最終選擇不上市，可以使我們回旋余地大一些，發(fā)展空間也更大一些，這樣更有利于企業(yè)的發(fā)展。卓越實(shí)際上就是出于這兩點(diǎn)，在一只腳邁進(jìn)香港資本市場(chǎng)后，又退了出來(lái)。

　　卓越這樣做應(yīng)該還是比較理智的一個(gè)選擇，至少目前看來(lái)是這樣。因?yàn)?9年那一批上市的企業(yè)，現(xiàn)在雖然從規(guī)模上來(lái)講有做得非常大的，但實(shí)際上有些企業(yè)還是比較脆弱的，如果這一次回暖來(lái)晚一點(diǎn)，去看他們的財(cái)務(wù)報(bào)表也不一定那么盡如人意。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在沒(méi)有上市的情況下，如何解決融資問(wèn)題？

　　張遠(yuǎn)：中國(guó)市場(chǎng)很簡(jiǎn)單，項(xiàng)目好就有錢，項(xiàng)目不好用誰(shuí)的錢都賺不到錢，賺不到錢就沒(méi)有辦法回報(bào)，只要項(xiàng)目好、產(chǎn)品做得好，就一定有市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越的融資都是銀行開發(fā)貸嗎？

　　張遠(yuǎn)：我們的融資渠道主要還是銀行，因?yàn)殂y行會(huì)考查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，像深圳卓越世紀(jì)中心和后海卓越維港項(xiàng)目，這些項(xiàng)目從銀行的角度來(lái)講都是好項(xiàng)目，加上卓越的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，他們好像也覺(jué)得沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了銀行渠道外，卓越會(huì)不會(huì)接觸一些如信托類的融資方式？

　　張遠(yuǎn)：去年信托已經(jīng)做了一些，但是今年上半年策略調(diào)整以及銷售提升以后，之前兩筆利率高的信托都提前還了。

　　觀點(diǎn)新媒體：既然卓越有能力償還信托，說(shuō)明現(xiàn)金還是比較充足，那有沒(méi)有什么拿地計(jì)劃呢？

　　張遠(yuǎn)：我們?cè)陂L(zhǎng)沙、青島、東莞都在談項(xiàng)目，今年會(huì)在已經(jīng)深耕的城市爭(zhēng)取一兩個(gè)新項(xiàng)目。我們下半年或者明年上半年是肯定要拿地的，準(zhǔn)備的資金大概有二三十億元。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越今年在強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)向職業(yè)化、專業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部管控是否也是因調(diào)控的影響？

　　張遠(yuǎn)：這是一個(gè)企業(yè)在行業(yè)里面發(fā)展的客觀要求。

　　反過(guò)來(lái)看，這就不適宜在新的行業(yè)發(fā)展模式下保持高效率，所以我們必須要在內(nèi)部做強(qiáng)化和調(diào)整，主要是偏向于戰(zhàn)略的布局和專業(yè)化的發(fā)展，然后就是包括人力資源的調(diào)整、薪酬結(jié)構(gòu)的調(diào)整等一系列的調(diào)整，主要目的是為了加快開發(fā)速度，提高開發(fā)效率，保證公司在這個(gè)行業(yè)中能繼續(xù)立于不敗之地，這個(gè)是一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀的要求，我們必須經(jīng)過(guò)這個(gè)階段的調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么在走過(guò)這個(gè)階段之后，是否就是卓越上市的時(shí)候？

　　張遠(yuǎn)：上市計(jì)劃我們一直是有的，我覺(jué)得企業(yè)發(fā)展好了，上市是一個(gè)自然而然的事情。

　　如果大家對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)規(guī)律認(rèn)識(shí)更清楚以后，或者資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及土地儲(chǔ)備等各方面準(zhǔn)備更充分一點(diǎn)，在加上資本市場(chǎng)有一個(gè)比較好的形勢(shì)時(shí)，我覺(jué)得應(yīng)該隨時(shí)可以上市了，因?yàn)樽吭揭恢笔前凑丈鲜泄镜囊笞鍪隆?/p>

（審校：徐耀輝）