首創(chuàng)目前正在與美國一家大型的商業(yè)運營公司在談，希望能做出一個模型出來。

　　觀點網(wǎng) 曹萍  不久前的降準及降息讓購房者成功晉級，也讓整個房地產(chǎn)市場的回暖提前到來。按照劉曉光的預計，這一回暖本應在8月時候才會出現(xiàn)。

　　“這種回暖趨勢可能會維持到今年年底”。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認為，短期內(nèi)不會有新的政策出臺。

　　即便是明年，整個房地產(chǎn)市場也會趨于穩(wěn)定，不會大起大落。但市場也將處于房價上漲-政府打壓-房價下行-房價再上漲這一周期，這種情況至少還會持續(xù)一年的時間。

　　這種情況要等到利率、房產(chǎn)稅、土地之地改革等組合拳的方式出現(xiàn)才能徹底改變。

　　除了對整個房地產(chǎn)行業(yè)保持冷靜外，對于首創(chuàng)置業(yè)目前全力打造的“芭蕾雨”，劉曉光也有著清醒的認識。

　　在經(jīng)過一系列的摩擦后，作為奧特萊斯（中國）的股東之一，在旗下芭蕾雨項目的建設(shè)中，首創(chuàng)置業(yè)也從最開始的只負責開發(fā)板塊逐漸發(fā)展到商業(yè)部分，但要做好芭蕾雨奧特萊斯絕非易事。

　　中國基建主導的佛山芭蕾雨項目，不久前宣布在與500多家國際品牌談合作，如今也成立商業(yè)運營團隊。劉曉光透露，目前的國際品牌有百來家，而在談的一線國際品牌目前也只有三四家。

　　國際運營商業(yè)公司尚未確定，也就決定項目只能先以較低價格出售住宅來支持商業(yè)部分，奧特萊斯的培育期大概有三年，“如果不先出售住宅部分的話，資金壓力就很大”。劉曉光指出。

　　但未來，首創(chuàng)將考慮從國際市場引入基金，或成立專項基金的方式為芭蕾雨謀得更長久的發(fā)展。

　　以下為觀點新媒體在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場對首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，有人認為明年3月樓市會漲，您的看法是什么？

　　劉曉光：我覺得這種趨勢提前了，房價從6月份就穩(wěn)定了。一是貸款利率微調(diào)；第二，購房者人群出現(xiàn)變化。購房者的需求分為十幾個不同的層次，其中幾個層次的購買者對現(xiàn)有價格是可以承受的。在市場出現(xiàn)微調(diào)后，一部分層次的購房者又可以接受現(xiàn)在價格了，從經(jīng)濟學的角度來講，叫排隊理論。

　　觀點新媒體：從5月份開始，市場成交量和成交均價就出現(xiàn)上行趨勢，這種態(tài)勢會維持多久？明年又會怎樣？

　　劉曉光：可能會維持到今年年底。不過，中央看到房價上漲又會打壓，一打壓又會停一下，就會出現(xiàn)這一個周期。整個房地產(chǎn)市場都需要調(diào)節(jié)，我覺得明年市場會趨于穩(wěn)定，不會大起大落，不會出現(xiàn)新的調(diào)控政策。

　　觀點新媒體：地方政府為何不斷出現(xiàn)松綁限購等動作？限購令退出要等房產(chǎn)稅出臺？

　　劉曉光：限購令是不得已的辦法，沒什么好辦法了，政府才動用了行政手段。當市場完全穩(wěn)定下來以后，可能會替換這種行政手段，要完成這一替換至少還得一年時間。

　　不一定是等房產(chǎn)稅，還有其他的方式，比如說利率、土地的改革等。決定房地產(chǎn)的價格的需要達到四個匹配，分別是：房價與土地價格的匹配，房價與稅費匹配，房價與資金成本匹配，房價還得與老百姓的收入匹配。

　　觀點新媒體：今年以來，市傳首創(chuàng)置業(yè)與中國基建在芭蕾雨上分家的消息，事實究竟如何？

　　劉曉光：事實是這樣的，芭蕾雨原來有兩個股東，我們有，他們也有，那是一個小股東。我們沒有分家，只是有一點變化——過去所有房地產(chǎn)的開發(fā)都是我們操作，現(xiàn)在商業(yè)部分首創(chuàng)也開始進入，只是南方個別項目會給中國基建。

　　觀點新媒體：到時會把佛山項目全部股權(quán)給中國基建？

　　劉曉光：這個目前正在協(xié)商，由它們來管理。這個項目我們暫時還是有股權(quán)的，但是那部分很小。

　　觀點新媒體：首創(chuàng)也開始介入商業(yè)部分的工作，目前就有兩個商業(yè)團隊來進行芭蕾雨的招商運營？

　　劉曉光：對。商業(yè)管理部分中，南方的項目由中國基建來投入，其他的四個項目就由首創(chuàng)來投。現(xiàn)在的商業(yè)團隊，首創(chuàng)占20%的股權(quán)。如果首創(chuàng)直接操作，那么首創(chuàng)就占最大股權(quán)。誰是優(yōu)質(zhì)的管理公司，我們會跟誰合作。

　　觀點新媒體：芭蕾雨目前的國際品牌有多少？其中一線品牌占比如何？

　　劉曉光：現(xiàn)在有一百多個國際品牌，一線品牌有20多個就很不錯了，比如說LV，Gucci、Prada等。但光靠一線品牌也不行，因為得滿足不同消費群體的需要。

　　這里還有一個問題，拿的到底是什么價格？打九折誰會來，最起碼能夠三到五折。中國現(xiàn)在有200多個奧特萊斯，基本上都是失敗，就是因為他們沒有引進國際通道。有的是引進兩三個國際品牌，有的是自己生產(chǎn)加工，然后在意大利注冊一個商標，首創(chuàng)在國內(nèi)做的還是完全正規(guī)化的。

　　觀點新媒體：首創(chuàng)現(xiàn)在談的國際品牌有多少家？

　　劉曉光：大公司有兩三個，但在談的國際品牌的量肯定要多。

　　觀點新媒體：在商業(yè)運營上，引入合資經(jīng)營管理公司，首創(chuàng)需付出一定代價，除了股權(quán)外，還包括哪些？

　　劉曉光：在項目股權(quán)方面，一般是一半對一半；第二，要有推廣費；第三，有一些大品牌進來以后要付裝修費，還有幾個月的免租期，重要的是銷售收入的提成、管理費。

　　觀點新媒體：除了中國基建目前主要操作的佛山芭蕾雨外，下一個開業(yè)的芭蕾雨項目在哪里？屆時會有多少品牌出現(xiàn)？

　　劉曉光：下一個開業(yè)的是北京房山芭蕾雨，大概在明年年初開業(yè)。關(guān)于品牌問題我現(xiàn)在還不敢說，但是品牌量肯定很大，因為那些公司大多數(shù)是國際化公司。指望我們是沒戲的，一定要國際運營公司自己帶來幾百個品牌。后續(xù)貨源的問題，它也會提供保障。

　　另外，首創(chuàng)目前正在與美國一家大型的商業(yè)運營公司在談，希望能做出一個模型出來。

　　觀點新媒體：芭蕾雨目前基本都是先賣住宅再發(fā)展商業(yè)，但如果商業(yè)部分先開業(yè)，住宅的售價應該會更高，為什么不先開商業(yè)部分？

　　劉曉光：基本是先賣住宅再發(fā)展商業(yè)這個模式，但住宅、商業(yè)是同時開工，商業(yè)部分可能還要先蓋起來，因為這涉及到項目形象問題。另外，商業(yè)部分有個培育期，培育期有三年左右，如果不先出售住宅部分的話，資金壓力就很大。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在芭蕾雨前期的資金來源有哪些？

　　劉曉光：前期資金來源有貸款、發(fā)債、信托、預售回款等，總共有八九條渠道，今后也不排除在國際上引入國際基金?，F(xiàn)在也在想為芭蕾雨專門設(shè)立一個基金，但基金進來有一個重要條件，就是有國際化運營公司。

　　觀點新媒體：首創(chuàng)之前曾失手城區(qū)香河園3號地塊，接下來有沒有新的拿地計劃？

　　劉曉光：我們最近正在構(gòu)架新的動作，在北京核心地段拿地做寫字樓，北京寫字樓項目比較好賣。

　　觀點新媒體：首創(chuàng)集團發(fā)起成立的北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金，投資的第一個項目是首創(chuàng)置業(yè)北京平谷區(qū)金海湖小鎮(zhèn)定向安置房工程，基金發(fā)揮的作用是什么？退出方式有哪些？

　　劉曉光：除了金海湖小鎮(zhèn)項目外，小城鎮(zhèn)發(fā)展基金還在房山有投資項目。基金在里邊不止提供資金，還涉及到安排就業(yè)，構(gòu)造產(chǎn)業(yè)、總體規(guī)劃，一級開發(fā)等方方面面。

　　基金退出的方式有兩種：第一，一級開發(fā)會有一些收入；第二，二級開發(fā)時候，會給他一塊地，這樣利于平衡。跟其他基金參與項目方式不同，小城鎮(zhèn)發(fā)展基金的發(fā)展模式，是一種真正的產(chǎn)業(yè)模式。

　　觀點新媒體：首創(chuàng)還在籌備一只新的基金中國基建基金，具體進展如何？該基金也可能涉及到城鎮(zhèn)化，會不會與北京小城鎮(zhèn)發(fā)展基金發(fā)生某種關(guān)聯(lián)？

　　劉曉光：私募股權(quán)基金將來是一個方向，中國基建基金目前已經(jīng)差不多，準備注冊公司了。一期規(guī)模為100億，針對的投資者都是大機構(gòu)。

　　這個基金跟北京小城鎮(zhèn)基金會產(chǎn)生某種關(guān)系，它在做一級開發(fā)的時候會參與，水電氣都可以做，包括修路。

　　觀點新媒體：首創(chuàng)下面有很多基金，未來這幾只基金產(chǎn)品會不會自成體系？

　　劉曉光：會。為什么中國很多投資者愿意做我們的基金？因為我們既有項目，又有團隊。很多項目我們已經(jīng)投了70%了，他們當然愿意跟著投，風險就小了。而且，我們的基金收益還不錯，但是中國基建基金只是成立了，還沒有開始，沒有形成品牌效應。