按照中海上半年的銷售速度來看，1000億港元目標(biāo)仍被不少業(yè)內(nèi)人士認為偏于保守。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 武瑾瑩 中國海外發(fā)展宣布上調(diào)全年銷售路目標(biāo)至千億港元，成為了近期房地產(chǎn)行業(yè)值得關(guān)注的事件。

　　中海董事局主席孔慶平在8月10日舉行的中報業(yè)績發(fā)布會上表示，由于上半年銷售理想，公司全年銷售目標(biāo)將由年初的800億港元調(diào)升至1000億港元。

　　據(jù)中報顯示，中海業(yè)績期內(nèi)收入為252.8億港元，同比升10%；歸屬股東利潤為83.8億港元，同比升17.7%，毛利率維持在40%以上。

　　銷售方面，中國海外上半年錄得651.5億港元，同比增25%，創(chuàng)下歷史新高。加上7月份101億港元的銷售額，中海今年首7個月累計銷售額已達752.6億港元，相當(dāng)于已完成原來800億售樓目標(biāo)的94%。

　　雖然中海的銷售金額比萬科略低，但在凈利潤總額方面，卻是萬科的兩倍。

　　根據(jù)萬科此前發(fā)布的半年報，萬科2012年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入307.2億元和凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%。而中海的利潤為83.8億港元，折合人民幣約68.7億元。

　　從財務(wù)指標(biāo)來看，中海的高利潤額依然受益于其較高的利潤率，上半年該公司毛利率高達48.38%。

　　有如此好的業(yè)績表現(xiàn)，難怪孔慶平在業(yè)績會上也是笑容滿面，而在離年底還有5個月的情況下，中海選擇上調(diào)目標(biāo)似乎并不難理解。事實上，按照中海上半年的銷售速度來看，1000億港元目標(biāo)仍被不少業(yè)內(nèi)人士認為偏于保守。

　　而孔慶平也在業(yè)績會上表示，最嚴峻的時期并未過去，這似乎可以解釋為什么中海的新目標(biāo)并不是顯得那么積極。

　　孔慶平稱，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍沒有明顯方向性改變，中央不斷反復(fù)重申堅持對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策不動搖的基調(diào)。

　　“我們?nèi)跃S持年初對市場的基本判斷，實際上整個行業(yè)還是面臨巨大的挑戰(zhàn)，可以說最嚴峻的情況仍然沒有過去”。

　　另一方面，相對于銷售方面的積極進取，中海在拿地方面卻略顯保守。據(jù)悉，其上半年只在佛山、成都和香港各買入一塊地皮，加上聯(lián)營公司中海宏洋新增一塊，合共新增樓面面積為272萬平方米。

　　孔慶平解釋，上半年買地節(jié)奏和現(xiàn)金收入掛鉤，但下半年會加快買地步伐。“我們年初訂下了全年720萬新增土地的計劃，現(xiàn)在（完成目標(biāo)）仍有距離，我們還會繼續(xù)尋找機會。”他認為從現(xiàn)在到明年上半年都是買地的適當(dāng)時機。

　　以下為中海2012年中報業(yè)績會現(xiàn)場提問整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：您是否認為現(xiàn)在的市場已經(jīng)是見底了，因此公司銷售目標(biāo)僅升至1000億港元？

　　孔慶平：最近剛公布的一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)，CPI已經(jīng)降到了1.8，GDP增長在7.8%。從整體來看，中國整個經(jīng)濟形勢確實存在調(diào)整。特別是外圍經(jīng)濟形勢仍十分不穩(wěn)定，歐債危機長期得不到解決，對中國的出口影響很大。

　　在這樣大背景下，中央政府提出了把穩(wěn)增長作為重要的經(jīng)濟工作管理目標(biāo)。但是，從前一階段情況來看，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍沒有明顯方向性改變，中央不斷反復(fù)重申堅持對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策不動搖的基調(diào)。

　　所以，我們?nèi)跃S持年初對市場的基本判斷，實際上整個行業(yè)還是面臨巨大的挑戰(zhàn)，可以說最嚴峻的情況仍然沒有過去。

　　不過，隨著這種經(jīng)濟下行風(fēng)險增加壓力的增大，我們期待中央政府采取一些措施來振興經(jīng)濟。估計在未來的一段時間內(nèi)政府還是很有可能采取一些措施，來增強市場的流動性，給市場注入一些新的活力。

　　現(xiàn)場提問：國務(wù)院樓市監(jiān)控小組也公告有四個省份受到了批評，您覺得中央在下半年還會不會再出招？現(xiàn)在比如說擴展房產(chǎn)稅、二手房交易稅，取消預(yù)售制度等，您覺得這些政策對樓市有什么影響，哪個措施對樓市的影響是最大？于此，公司有什么應(yīng)對措施？您剛才提到公司可能還會有并購和土地買賣的交易，能不能具體談一下進行中的交易？

　　孔慶平：中央政府派出督導(dǎo)組到八個省市去調(diào)研，是希望對市場第一手資料有準(zhǔn)確的把握，從整體情況來看，盡管有四個省受到批評，結(jié)果應(yīng)該還是比較穩(wěn)定。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)角度來看，宏觀調(diào)控已經(jīng)對市場產(chǎn)生了巨大影響，也起到一定的效果，特別是投機性需求得到了遏制。同時，樓價也一直處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)?？梢钥吹皆谶^去七個月的時間里，全國平均房價處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至穩(wěn)中稍微有一點降。

　　當(dāng)然，有一些政策是屬于短期性政策，不可能長期運行下去。比如有一些研究機構(gòu)在研究一些政策，盡可能用能夠和市場機制相結(jié)合的方式去解決純粹用行政手段抑制房價的辦法。所以，相信在未來一段時間里還會存在一些政策變化，包括房產(chǎn)稅征收的范圍，不過，擴大房產(chǎn)稅不是一個小事，它涉及的范圍非常廣，所以在推行的過程中會因地制宜，不同的城市有不同的做法。

　　而從公司的角度來講，我們一直在強調(diào)，無論市場處于興旺還是嚴峻的時候，都要一直堅持既定的戰(zhàn)略方向。

　　第一，要繼續(xù)保持全國性布局，通過全國性布局來平衡局部市場波動帶來的風(fēng)險；第二，繼續(xù)堅定不移推進品牌戰(zhàn)略，為不同消費群體提供精品住宅，保持在市場上的品牌形象；第三，堅持穩(wěn)健的理財原則，擁有不高于40%凈借貸比率，同時手上的現(xiàn)金至少占總資產(chǎn)10%的比例。

　　更重要的是，要非常注重產(chǎn)品、設(shè)計、模式創(chuàng)新，注重營銷手段，希望通過不斷的創(chuàng)新來保持公司的核心競爭優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：中海下半年在售價否會有所下調(diào)，以價換量？如果價格有調(diào)整，幅度大概是多少？對于下半年樓市的情況，您有什么樣的看法？一線城市和二、三線城市的樓價調(diào)整幅度有何不同？關(guān)于方面，現(xiàn)在是不是買地好時機？另外中海有沒有一些并購計劃？

　　孔慶平：作為一個商業(yè)機構(gòu)，我們從來都是采用隨行就市的策略，按照商業(yè)市場規(guī)律推進公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。從上半年的銷售情況看，中海的均價仍保持不錯的水平，還略有上升，不過這主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的問題，一些比較貴的項目推出市場使得均價有所上升。未來，也是繼續(xù)保持這樣的水平，根據(jù)市場情況作出調(diào)整。

　　樓價走勢是比較難預(yù)測的，從全國情況來看，平均樓價在前七個月都是處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，基本上都是在5800到5900的水平小幅波動。因此，我們預(yù)計在宏觀調(diào)控的作用下，樓價雖然有壓力，但是還會保持相對比較平穩(wěn)且小幅波動的狀態(tài)。

　　至于買地，公司上半年在投資方面采取相對保守的策略，確定投資跟現(xiàn)金收入掛鉤的基本要求，因此上半年買的土地是比較少。

　　不過，下半年公司會比較關(guān)注土地市場，七月份就在天津拿了一塊地，這當(dāng)然比我們?nèi)?00多萬新增土地計劃還有一些距離。因此，下半年會更多去尋找購買土地的機會，從現(xiàn)在到明年上半年都是比較恰當(dāng)?shù)馁I地時機，可以去增加土地儲備，年初計劃用250億元來買地的金額暫時也不會改變。

　　而在并購方面，目前有一些案子在手上，不過還沒有發(fā)現(xiàn)一些很令人心動的項目，還是會繼續(xù)向各個方面接觸，希望在未來半年或者一年中有所突破。

　　現(xiàn)場提問：不管是普通商品房還有保障房，中海在建筑方面一直有比較好的名聲，那么中海在關(guān)于房屋質(zhì)量的問題有沒有系統(tǒng)的治理方法？近期內(nèi)地一些樓盤出現(xiàn)問題之后，整個處理和反饋的過程會出現(xiàn)滯后或者治理不善的情況，對此您怎么看？中海最近在天津拿了一個地王，下半年中海會不會對內(nèi)地一些地王特別青睞，或者參與地王的爭奪計劃？此外，有意見認為中海內(nèi)地的一些地王回本比較慢，或者說回本的程度不如其他一些房企，您有什么看法？

　　孔慶平：堅持精品住宅策略、精品的優(yōu)質(zhì)內(nèi)涵與創(chuàng)新，這是中海一直所要遵循的。早在十年前中海就有一個經(jīng)營方針，誠信、卓越、精品，這方面永遠是我們的追求。

　　隨著規(guī)模的擴大有可能會出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，我們會本著對消費者負責(zé)任的態(tài)度進行改善。同時，也會進一步用更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求對項目施工過程進行管理，真正實現(xiàn)過程精品。

　　而保障房方面，現(xiàn)在陸續(xù)進入竣工的狀況，目前還沒有發(fā)現(xiàn)質(zhì)量方面的問題。我相信以中海作為承包商的出身背景，會具有相當(dāng)強的專業(yè)化能力來保證質(zhì)量。

　　所以，我們一直在工程管理上強調(diào)安全、環(huán)保、質(zhì)量、進度、成本這五個關(guān)鍵要素的和諧統(tǒng)一，希望能夠打造出讓消費者滿意的精品。

　　關(guān)于土地問題，中海是一家純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)商買地就像面包鋪買面粉一樣，土地是開發(fā)商的原料，不可能不買地。如果不增加土地儲備，就無法維持自身的持續(xù)增長。因此，增加土地儲備是日常的經(jīng)營行為。當(dāng)然，我們更加注重的是能夠在最佳時機去買地。我相信以中海的專業(yè)化能力，會做出準(zhǔn)確的判斷購買的土地的價值所在。

　　而從中海過去20年所走過的路程，我們可以證明這種專業(yè)化的能力是得到了充分的發(fā)揮，也一直遵循一個原則，寧可少買一塊地，也不錯買一塊地。從目前來看，新增的土地都給股東帶來良好的效益，也給公司創(chuàng)造價值。

　　至于何為地王，所謂的地王都是傳媒做的定義。實際上在我們眼里沒有什么地王，而看重的是這塊土地是否有價值，買了以后是否能夠創(chuàng)造價值，提升價值。過去所買的土地，我不認為不能創(chuàng)造價值，到目前為止，我們?nèi)匀挥谐浞值男判陌堰@些土地的價值發(fā)揮到極致。

　　現(xiàn)場提問：近期聽說很多開發(fā)商寧愿銷售放緩，而選擇加價以增加收入，那么中海下半年是否也會選擇這種銷售策略為主？很多人預(yù)期中央還會繼續(xù)減息，如果再減息，下半年對公司的幫助有多大？

　　郝建民：以中海上半年銷售情況來看，下半年公司的經(jīng)營工作還是按照既定的方針進行，保持良好的運營進度。至于同行是否有放緩銷售與加價，這是見仁見智的事情。中海還是繼續(xù)維持現(xiàn)有的策略方針。

　　孔慶平：鑒于目前的經(jīng)濟形勢，相信在流動性方面中央會采取一些措施來增強市場流動性。最可行的辦法是降低存款準(zhǔn)備金率，因為現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率比例還是非常高的，仍高達20%。

　　在這種情況下，由于通貨膨脹得到了有效抑制，中央政府有足夠的空間來制定一些措施，因此接下來還是有減息的可能。

　　市場流動性的恢復(fù)和加強會給中國經(jīng)濟帶來非常正面的影響，不僅僅是對房地產(chǎn)行業(yè)，對所有的行業(yè)都是如此。特別是作為國家扶持和國家政策支持的行業(yè)，包括一些中小企業(yè)都會得到這方面的益處。所以，相信未來五個月的時間還會有相關(guān)的路徑和辦法出臺。