不管市場(chǎng)如何變化，政策如何調(diào)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好品質(zhì)和服務(wù)才是我們的根本。

　　黃俊康：各位朋友、來賓們，我們非常贊賞本次會(huì)議的主題，即“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，事實(shí)上萊蒙國(guó)際在這兩年做了這個(gè)方面的一些探索，也許在座的嘉賓不太了解萊蒙國(guó)際，借此機(jī)會(huì)我將萊蒙國(guó)際向大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。

　　最初，萊蒙國(guó)際在香港成立，主要做小型房地產(chǎn)開發(fā)。2001年進(jìn)入到國(guó)內(nèi)，主要是珠三角、長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)，一開始我們是做百貨公司出身的，27年前做百貨公司，我們?cè)谌袊?guó)大概開了54家百貨公司，目前的營(yíng)業(yè)面積有150萬平方米。百貨公司的營(yíng)業(yè)額去年大概200億，凈利潤(rùn)約7個(gè)億，萊蒙國(guó)際去年大概50個(gè)億的銷售額，大概10個(gè)億的凈利潤(rùn)，大概是這么一個(gè)情況。

　　我想，我們有幾個(gè)心得，在這里說一說。首先，我們?cè)诔鞘胁季址矫妫谝皇俏覀兩罡钲?，一開始是在深圳的衛(wèi)星城開始，我們找一些衛(wèi)星城，它已經(jīng)獲得將會(huì)比較快的改變情況下，在這些地方去發(fā)展，往往得到的回報(bào)是比較可觀的。另外，我們也去二、三線城市發(fā)展，主要是在一些城區(qū)，在這些不太熟悉的市場(chǎng)可以比較安全，也可以得益于這個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)張。所以，我們?cè)谝?、二、三線城市都有一些綜合布局。同時(shí)，我們做項(xiàng)目有短、中、長(zhǎng)的科學(xué)合理配置。這樣的話，在市場(chǎng)好的時(shí)候我們可以發(fā)展得快一點(diǎn)，市場(chǎng)差的時(shí)候我們抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也強(qiáng)一點(diǎn)。

　　第二個(gè)經(jīng)驗(yàn)是管理團(tuán)隊(duì)，我是在香港開始學(xué)習(xí)做房地產(chǎn)的。所以，我們首先有一定的國(guó)際化理解，還有這么一個(gè)團(tuán)隊(duì)。但是，香港人到國(guó)內(nèi)很容易水土不服，我們的公司是做國(guó)際化和本地化比較好的結(jié)合。所以，我們公司的香港人和國(guó)內(nèi)的同事同工同酬，大家很開心、很密切地在一起工作。

　　還有一點(diǎn)很重要。因?yàn)?，我做?0多年的零售百貨，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有比較深刻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也有一定的觸覺。所以，我們也建立了一支比較專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。這些年，我們也發(fā)展了很好的合作伙伴。比如，天虹做了28年，既是股東，也是合作伙伴，對(duì)我們發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有很大的支撐作用。

　　在這次調(diào)控中，大家都知道，這個(gè)冬天其實(shí)是最冷的。但是，在這么一個(gè)情況下，我們?cè)趺磻?yīng)對(duì)問題？在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面、在模式方面，做了一些思考，也做了一些探索。今天，很高興有機(jī)會(huì)和同行們一起交流看法。

　　我們的做法可以用“平衡發(fā)展，穩(wěn)中求變”來概括。下面，我就萊蒙國(guó)際的“穩(wěn)”和“變”做一個(gè)闡述。

　　所謂穩(wěn)，堅(jiān)持商住兩條腿走路的經(jīng)營(yíng)政策，即雙輪驅(qū)動(dòng)；所謂變，是變中求進(jìn)，高周轉(zhuǎn)、高效率，多元化地購(gòu)置土地。所謂雙輪驅(qū)動(dòng)，即中高端住宅開發(fā)+城市綜合體的模式，第一個(gè)輪子是堅(jiān)持中高端住宅開發(fā)戰(zhàn)略。然后，根據(jù)市場(chǎng)的變化、政策的變化，可能某個(gè)時(shí)間段中端的多一點(diǎn)，某個(gè)時(shí)間段高端的多一點(diǎn)。所以，我們公司一直保持比較好的毛利潤(rùn)，過去我們的毛利率比較高，50%-60%的樣子。我想，未來幾年我們還是能夠保持40%-50%的樣子。

　　我想，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)慢慢地從有房子住向住好房子的下半場(chǎng)過度了。2005年以前，國(guó)內(nèi)建的房子基本上都是比較差的房子，真正的好房子是2005年以后開始涌現(xiàn)的。所以，我覺得這個(gè)市場(chǎng)還是很廣闊的，改善生活，無論何時(shí)何地，大家都會(huì)有這種需求。在文革那么凄慘的年代，大家都想辦法到哪里搞一點(diǎn)肉票回來改善一下生活，這是人的本性。

　　所以，從長(zhǎng)期來看，中高端的房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲，尤其是在地段好和具備獨(dú)特資源的高端房產(chǎn)將更加受歡迎。在中高端住宅開發(fā)方面，萊蒙國(guó)際做了多年的實(shí)踐，我們也取得了一點(diǎn)點(diǎn)的成果。比如，在深圳和深圳周邊打造了水榭系高端住宅，在深圳及周邊城市比較受歡迎。我們?cè)谏钲谧隽怂炕ǘ迹?xiàng)目已完成6年了，但該樓市二手房單價(jià)目前還是深圳的冠軍。在深圳做了一個(gè)70多萬平方米的項(xiàng)目水榭春天，在2011年的時(shí)候賣第三期，第三期碰上又限購(gòu)，深圳還限價(jià)，當(dāng)時(shí)周邊的房子賣到了2.4萬元/平方米，但政府給我們的售價(jià)最高只賣2.1萬元/平方米。他是怎么算的？是算2011年前賣房子的所有平均數(shù)是20070元，我們和他們商討了好幾天，只允許我們加30元。這個(gè)時(shí)候，很多同事說沒有道理，不能那么限價(jià)，不能不講經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不能不尊重市場(chǎng)。后來，我說在這么一個(gè)情況下，咱們就順勢(shì)而為吧。結(jié)果，我們?cè)诒幌迌r(jià)的情況下，用這個(gè)口號(hào)開盤，一天就賣了20個(gè)億，企業(yè)利潤(rùn)也不錯(cuò)，現(xiàn)金流也很好。同時(shí)，消費(fèi)者也得到了實(shí)惠，政府也高興。我想，在這么一個(gè)環(huán)境下，我們只能趁勢(shì)而為。今年，我們賣到了第五期，是今年6月10日開盤的，在這么一個(gè)情況下比去年的價(jià)格略有上升，一天賣到了16個(gè)億，采取種種措施吧，今年上半年的銷售額同比增長(zhǎng)了38%。我想，只要國(guó)家的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)發(fā)展，哪怕慢一點(diǎn)，我想從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的方式轉(zhuǎn)變是可以得到持續(xù)的。

　　第二個(gè)輪子是加速開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，由于我們做了很長(zhǎng)時(shí)間的百貨業(yè)，比較早的認(rèn)識(shí)到了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值和潛力，就制定了中高端住宅+城市綜合體的模式，目前我們的產(chǎn)品線除了中高端住宅以外，還有城市綜合體品牌萊蒙系，正在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的城市綜合體有7個(gè)，叫萊蒙城、萊蒙都會(huì)等等。從落成的綜合體來看，出租率將近100%。

　　從我國(guó)的實(shí)際情況來看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)將長(zhǎng)期受益于城市人口的增加和收入增加的疊加。所以，我們認(rèn)為發(fā)展?jié)摿€是比較大的。根據(jù)我們過往27年零售百貨的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來看，中國(guó)一、二、三、四線城市的人均GDP和商業(yè)發(fā)展的狀況有非常密切的關(guān)系，人均GDP3000-8000美元的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于起步期，人均8000-20000美元的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于加速發(fā)展期，人均20000元美元以上的城市在商業(yè)地產(chǎn)處于成熟期。我想，未來商業(yè)地產(chǎn)的需求，每年還是可以保持比較高的發(fā)展需求。我想，驅(qū)動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵在于結(jié)構(gòu)性的缺失，符合消費(fèi)升級(jí)潮流的城市綜合體和特色商業(yè)才是戰(zhàn)略機(jī)遇。當(dāng)然，現(xiàn)在電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)沖擊很大。但是，在這么一個(gè)情況下，綜合體怎么做？也可以采取很多應(yīng)變的措施，做商業(yè)地產(chǎn)也可以采取很多應(yīng)變措，就是發(fā)動(dòng)更多參與性、體驗(yàn)性的消費(fèi)。

　　根據(jù)城市擴(kuò)張和消費(fèi)升級(jí)階段不同，在城市更新改造過程中，存在大量與城市發(fā)展、消費(fèi)升級(jí)不匹配的“舊有商業(yè)”，具有良好的升級(jí)前景。經(jīng)過幾年應(yīng)對(duì)調(diào)控的實(shí)踐，萊蒙國(guó)際奉行的中高端住宅+商業(yè)地產(chǎn)的兩條腿走路模式，可以有效平衡現(xiàn)金流，享受零售物業(yè)增值潛力，使我們的企業(yè)走得比較穩(wěn)健和均衡。

　　穩(wěn)中求進(jìn)的穩(wěn)，表現(xiàn)在第二個(gè)方面是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略。前年年底在香港啟動(dòng)上市工作，到2011年2、3月份的時(shí)候，在上市前夕，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)非常地冷峻，在這么一個(gè)情況下，投行等各方面都?jí)何覀兊膬r(jià)格，在這么一個(gè)情況下，上還是不上？最后，我們還是作出了決定，看長(zhǎng)遠(yuǎn)，不計(jì)較一時(shí)一地的得失，除了能籌措一點(diǎn)資金之外，更重要的是可以通過上市來改善公司的治理結(jié)構(gòu)，我們自覺或者不自覺地能夠得到一些進(jìn)步。所以，去年的上市也募集到了2-3億美金，看見綠燈就往前走。目前，我們的負(fù)債比率不高，到今年3月底凈資產(chǎn)負(fù)債比率才30%多，上半年也買了將近40萬平方米的土地。

　　我想，我們?cè)跍p息周期已經(jīng)開始的情況下，還可以儲(chǔ)備更多的一些土地，未來還打算買60億元的土地，為未來的發(fā)展打下奠定的基礎(chǔ)。另外，我們也要成立基金公司，擴(kuò)大資金面的來源，今后增加萊蒙國(guó)際的資金來源。比如，我們成立了華盛萊蒙基金，目前的運(yùn)營(yíng)狀況良好。另外，我們與境外基金保持比較全面的合作。比如，我們和新加坡的美龍控股上市公司有合作，除了他們?nèi)牍晒局?，還在項(xiàng)目層面有很多的合作。當(dāng)然，我們的英國(guó)股東已經(jīng)和我們合作9年多了，還有匯豐、南方基金等等，都和我們保持了合作，也可以利用他們的基金，讓我們的企業(yè)壯大得更快一點(diǎn)，讓我們的團(tuán)隊(duì)得到更多的鍛煉和進(jìn)步。八

　　剛才，在調(diào)控中談了很多萊蒙國(guó)際的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，下面談?wù)勗趺礃臃€(wěn)中求變的“變”。途徑一是以高周轉(zhuǎn)提高運(yùn)營(yíng)效率，地產(chǎn)行業(yè)之前的利潤(rùn)主要來自于土地升值，在調(diào)控的背景下，當(dāng)土地升值速度減緩，利潤(rùn)率上升空間受到限制，不足以彌補(bǔ)囤地成本時(shí)，土地資金貢獻(xiàn)率就削弱了，所以，我們要提高高周轉(zhuǎn)，提升運(yùn)營(yíng)效率，提升ARR，提高回報(bào)率。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注效率為核心的回報(bào)評(píng)價(jià)，效率取代資產(chǎn)成為價(jià)值的主要貢獻(xiàn)，如何加快周轉(zhuǎn)，提升運(yùn)營(yíng)效率成為當(dāng)前的關(guān)鍵。

　　第二個(gè)變化是多元化的拿地模式，我們?cè)趫?jiān)持主業(yè)發(fā)展的模式上，積極參與到現(xiàn)在的舊城改造、政府產(chǎn)業(yè)園建設(shè)中去，積極去尋找產(chǎn)業(yè)間的互動(dòng)。我們?cè)谂f城改造、一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、旅游地產(chǎn)做了一些開發(fā)嘗試。

　　比如，我們和天津的深龍集團(tuán)在天津合作了一個(gè)400多萬平方米的天津漢迪斯國(guó)際商務(wù)區(qū)，其中一半是做中國(guó)北方最大的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，另外一半做房地產(chǎn)。案例二，在惠州離海邊1多個(gè)小時(shí)的海邊，在惠州利用深圳的品牌知名度，在去年年底收購(gòu)了1.4公里海岸線的旅游度假地項(xiàng)目，主要還是面向深圳市場(chǎng)，派出了幾位對(duì)旅游地產(chǎn)有激情、經(jīng)驗(yàn)的年輕同志進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開拓，萊蒙國(guó)際的旅游地產(chǎn)在開始打基礎(chǔ)。案例三，我們也參加深圳的案例改造，在深圳有兩個(gè)項(xiàng)目，加起來總面積約140萬平方米，希望今后在這個(gè)論壇上有更多的機(jī)會(huì)和大家交流我們的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　我想，面對(duì)不斷變化市場(chǎng)，除了戰(zhàn)略的調(diào)整和運(yùn)營(yíng)模式的改變，一個(gè)企業(yè)的內(nèi)生力量還是來源于優(yōu)秀的企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念。不管市場(chǎng)如何變化，政策如何調(diào)控，作為房地產(chǎn)企業(yè)，做好品質(zhì)和服務(wù)才是我們的根本，形成客戶、員工、股東和社會(huì)四個(gè)關(guān)系的共贏。

　　最后，再次借本次大會(huì)的主題“可持續(xù)發(fā)展”，大家一起共同推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)堅(jiān)韌、持續(xù)地往前發(fā)展，謝謝大家。