度假也好，旅游也好，都是想把自己從社會(huì)中脫離開，所謂社會(huì)就是關(guān)系，關(guān)系就是社會(huì)，今天的一切，無(wú)論是薪資還是財(cái)富，都是在這種關(guān)系中形成的，不能脫離這些關(guān)系。

　　張寶全：今天的主題是講金融，但我今天要講的主題可能不太一樣，講的是旅游度假，要講旅游度假地產(chǎn)的話，還得從紅樹林酒店講起，我們是在2004年開始進(jìn)入旅游度假地產(chǎn)的，從亞龍灣開始。亞龍灣紅樹林于2004年4月份開工，到當(dāng)年底12月份開業(yè)，從開工到開業(yè)歷經(jīng)8個(gè)月時(shí)間，可以說(shuō)目前無(wú)論是在亞龍灣還是在中國(guó)，還是在世界去建一個(gè)五星級(jí)酒店，在建造時(shí)間上是一個(gè)奇跡。

　　上個(gè)月，國(guó)家旅游局對(duì)中國(guó)所有五星級(jí)酒店有12項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)評(píng)，這12項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)評(píng)，亞龍灣紅樹林酒店在中國(guó)所有五星級(jí)酒店里面，包括商務(wù)和度假酒店排名全國(guó)第四，第一名我記得好象是上海香格里拉，第二名是北京東方廣場(chǎng)的一個(gè)酒店，第三名我忘了，第四名就是亞龍灣紅樹林。

　　上個(gè)月，國(guó)家旅游局對(duì)中國(guó)所有五星級(jí)酒店有12項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)評(píng)，這12項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)評(píng)，亞龍灣紅樹林酒店在中國(guó)所有五星級(jí)酒店里面，包括商務(wù)和度假酒店排名全國(guó)第四，第一名我記得好象是上海香格里拉，第二名是北京東方廣場(chǎng)的一個(gè)酒店，第三名我忘了，第四名就是亞龍灣紅樹林。

　　其實(shí)，在這之前，我們也是做傳統(tǒng)地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)在是否轉(zhuǎn)型上面也遭遇了很多的焦慮。2007年的時(shí)候，其實(shí)那個(gè)時(shí)候當(dāng)時(shí)我們?cè)谥袊?guó)做地產(chǎn)，做得最有名的是今日藝術(shù)匯，還有北京的22元藝術(shù)街。那時(shí)候，國(guó)內(nèi)外的畫廊都在議論，22元街與北京的798和松崗是不同的，北京的798和松崗是中國(guó)藝術(shù)家以生活和創(chuàng)作形態(tài)存在的，當(dāng)然它的文化意義很大，它是城市的一道風(fēng)景，也是城市人文、藝術(shù)發(fā)展的一道亮麗的風(fēng)景線。那么，22元街當(dāng)時(shí)以藝術(shù)展示和交易為主，包括今日美術(shù)館，今日美術(shù)館是中國(guó)第一個(gè)加入國(guó)際美術(shù)館聯(lián)盟的，也是全世界藝術(shù)類出版最大的館，一家就占了50%；當(dāng)代藝術(shù)的出版我們一家就占了中國(guó)的85%。國(guó)外研究中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)的資料，基本上50%是我們出版的。北京的地圖里面，像秀水街，已經(jīng)在中國(guó)消失，但是像今日美術(shù)館、22元街，已經(jīng)開始越來(lái)越多。

　　盡管如此，2007年的時(shí)候，我們?cè)谌珖?guó)很多城市拿了這樣以文化為特色的傳統(tǒng)地產(chǎn)土地。但是，在那個(gè)時(shí)候總感覺(jué)拿地不對(duì)。后來(lái)，在2007年的時(shí)候，如果繼續(xù)往下做的話，就面臨一個(gè)上市的問(wèn)題。我們是在2006年底-2007年初成立了上市辦，也準(zhǔn)備上市，因?yàn)榈禺a(chǎn)離不開金融，越來(lái)越成為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，如果沒(méi)有金融平臺(tái)的支持很難做大做強(qiáng)。但是，在2007年，我們還是把上市辦解散了。然后，把精力都放在中國(guó)最大的度假五星級(jí)酒店——亞龍灣紅樹林上，從拿地到運(yùn)營(yíng)8個(gè)月時(shí)間。到目前為止，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)、建設(shè)、設(shè)計(jì)的紅樹林已有10座，總的客房量加起來(lái)達(dá)到了25000間，相當(dāng)于傳統(tǒng)的60座五星級(jí)酒店。

　　今天，我想講的體會(huì)是什么？表面看起來(lái)是對(duì)一種業(yè)態(tài)的選擇，或者說(shuō)是對(duì)一種形式的選擇。其實(shí)，根本的是什么？我要講的第一點(diǎn)是，旅游度假的本質(zhì)是什么？我個(gè)人認(rèn)為，旅游度假的本質(zhì)就是對(duì)現(xiàn)實(shí)的逃離，對(duì)生命的一次發(fā)現(xiàn)。上個(gè)月，我的幾個(gè)好朋友跟我講要參加一個(gè)禪修班，是西藏的活佛，以前邀請(qǐng)我，我都沒(méi)有參加，但是這一次為什么我參加了？因?yàn)?，邀?qǐng)我的人不同，有一些藝術(shù)家，有寫小說(shuō)的，有畫畫的。我參加這個(gè)班以后發(fā)現(xiàn)和我的想象是很相似的，這個(gè)西藏的活佛很年輕，并不是年紀(jì)很大，最重要的是他不僅是西藏的一個(gè)活佛，他也是一個(gè)北大哲學(xué)系畢業(yè)的畢業(yè)生。所以，他站在哲學(xué)的角度來(lái)講佛教。本來(lái)，佛教就是哲學(xué)。但是，佛教在世俗化的過(guò)程中已經(jīng)完全變成了如何磕頭，如何燒香，把在禮佛或拜佛過(guò)程中的一種行為模式作為了我們佛教的本身，而這僅僅只是佛教的文化，而不是佛教的本質(zhì)。那么，佛教作為哲學(xué)就是如何超越自己，如何回歸自信，如何在這個(gè)過(guò)程中感受到快樂(lè)。在這個(gè)過(guò)程中，我們做了很多的交流，也做了其他方面的一些探索。但是，我想說(shuō)的是，現(xiàn)在禮佛的多，修行的也比較多，像打座、瑜珈、禪修，這本身不是佛教，通過(guò)一種行的方式來(lái)進(jìn)行修行的手段。那么，這和度假旅游有什么關(guān)系呢？個(gè)人認(rèn)為，度假和旅游也是一次休閑，我們每次選擇度假和旅，就是想選擇一次超越，選擇一次脫離，選擇一次發(fā)現(xiàn)。我明白，這個(gè)意思是非常重要的。我們拿了一塊地，或者做一個(gè)產(chǎn)品，你究竟做什么？是做現(xiàn)實(shí)？還是做超越？我想講的是，我們現(xiàn)在很多的旅游度假產(chǎn)品，可能還是一種現(xiàn)實(shí)。

　　記得在前兩年的時(shí)候，我有兩個(gè)朋友還在飛機(jī)上，一個(gè)住在亞龍灣紅樹林酒店，另一個(gè)住在亞龍灣一家高檔別墅里面。他們?cè)陲w機(jī)上碰到面的時(shí)候，我的朋友問(wèn)他住紅樹灣酒店方便不方便？這個(gè)朋友說(shuō)別墅很好，很高檔，我也想去看一看。我的朋友就把鑰匙給他了，當(dāng)他打開紅樹灣酒店以后，他就跟我的朋友打電話說(shuō)，你趕緊跟寶全說(shuō)說(shuō)，我住到他的酒店來(lái)吧。為什么？因?yàn)?，?dāng)他打開門的時(shí)候，一群老鼠就從面前跑過(guò)去了，再看桌子等其他家具，他的度假要從重新打掃衛(wèi)生開始。

　　實(shí)際上，這就違背了度假的本質(zhì)，每一次我們?nèi)ザ燃俚臅r(shí)候是想發(fā)現(xiàn)，或者說(shuō)想脫離實(shí)際，甚至于想有一次美麗的偶遇，或者說(shuō)有一次艷遇。但是，如果我們的產(chǎn)品依然和我們的城市沒(méi)有什么區(qū)別，或者依然以居住為主體的話，可能我們又回到了另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)。所以，我認(rèn)為這是中國(guó)在度假旅游區(qū)以房地產(chǎn)的方式，以居住為主體的方式來(lái)做，這樣做是否合適，值得反思。因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為這可能是對(duì)資源的浪費(fèi)，而最終違背了度假本質(zhì)的時(shí)候，在未來(lái)它的價(jià)值也很難體現(xiàn)，包括所有的投資者在不經(jīng)意的情況下，這樣度假產(chǎn)品購(gòu)買完了以后，隨著中國(guó)房?jī)r(jià)市場(chǎng)的穩(wěn)定，如果投機(jī)將來(lái)被結(jié)束的時(shí)候，今天1萬(wàn)，明天1.2萬(wàn)不存在的時(shí)候，他所花費(fèi)的度假成本并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，這是我們?cè)诋a(chǎn)品上所要做的一種考慮。其實(shí)，當(dāng)我們的產(chǎn)品從功能向體驗(yàn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，現(xiàn)在有很多產(chǎn)業(yè)，電影產(chǎn)業(yè)也好，探險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)也好，藝術(shù)產(chǎn)業(yè)也好，度假產(chǎn)業(yè)也好，實(shí)際上都是將我們從現(xiàn)實(shí)中脫離開，或者說(shuō)逃離開。因?yàn)椋^的社會(huì)就是關(guān)系，關(guān)系組成了這個(gè)社會(huì)，我們今天的一切，無(wú)論薪資還是其他的財(cái)富，都是在這個(gè)關(guān)系中形成的，我們不能脫離這些關(guān)系，如果脫離了這些關(guān)系，我們這一切就都不存在了，但今天社會(huì)的基礎(chǔ)物質(zhì)文明是我們生存必不可少的，也是不可能少的，這就決定了我們盡管你想脫離也是做不到的，你只能在某一個(gè)時(shí)刻，或者說(shuō)在某一個(gè)精神層面來(lái)做這樣一種選擇。

　　比如，電影。電影之所以在現(xiàn)在越來(lái)越好，它也就是在一個(gè)特定的空間里面，用1-2小時(shí)的時(shí)間里面讓你去體驗(yàn)一下，讓你去過(guò)一下別人的生活，讓你去用這樣一種間接的體驗(yàn)來(lái)體驗(yàn)另類的存在。

　　那么，探險(xiǎn)也是一樣。探險(xiǎn)就是當(dāng)你到達(dá)那樣一種極其艱難與艱苦境地的時(shí)候，或者說(shuō)當(dāng)你站在接近頂峰、山頂?shù)臅r(shí)候，或者說(shuō)當(dāng)你竭盡了你自身所有能量的時(shí)候，你向四面望去，讓你不知道你是在唐朝，還是在宋朝？當(dāng)然，不用說(shuō)，你遠(yuǎn)離了你的關(guān)系，你的沖突、競(jìng)爭(zhēng)、利益等等。

　　所以，我想這就是在今天，我認(rèn)為中國(guó)的很多地產(chǎn)商從傳統(tǒng)地產(chǎn)向度假旅游或者商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，我想這樣一種內(nèi)在本質(zhì)的營(yíng)造，可能是我們應(yīng)當(dāng)要了解的，或者說(shuō)當(dāng)你了解了以后，我們的選擇可能就會(huì)對(duì)，最終它才能真正地創(chuàng)造一種財(cái)富，或者說(shuō)給我們的未來(lái)留下一個(gè)美好。那么，這就是我要說(shuō)的旅游度假的本質(zhì)是什么？就是對(duì)現(xiàn)實(shí)的一次逃離和對(duì)生命的一次發(fā)現(xiàn)。

　　目前，中國(guó)正在全面地從觀光休閑向度假休閑轉(zhuǎn)型，這一點(diǎn)也是我今天要和大家共同討論、分享的?，F(xiàn)在，很多房企在轉(zhuǎn)入旅游度假地產(chǎn)以后，大面積地圈地，也大面積的投資。那么，我就在想，我們究竟是在做什么？或者說(shuō)做什么產(chǎn)品？是做觀光休閑？還是做度假休閑？我認(rèn)為，這個(gè)主題也非常重要。因?yàn)?，觀光休閑的核心資源是人文資源，以門票經(jīng)濟(jì)為主體，以人頭到達(dá)為主要效力體現(xiàn)。比如，兵馬俑、杭州月廟，到達(dá)多少人，就賣多少票，這是一種主體。但是，現(xiàn)在大面積圈的土地是做兵馬俑嗎？實(shí)際上，去年的大片土地都在度假旅游區(qū)。那么，度假休閑區(qū)的核心資源是什么？度假休閑的核心資源不是人文資源，是自然資源。也就是說(shuō)，現(xiàn)在大量的房企在度假區(qū)里面圈的地是以自然資源為主體的，如果我們依然按照五年前、十年前以觀光休閑為主體，好象到時(shí)間了。那么，我想提示的是，也是國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)的，一個(gè)度假休閑人群的消費(fèi)是20個(gè)觀光休閑人群的消費(fèi)。如果我們拿到土地以后，對(duì)這一點(diǎn)不清楚的話，可能做出來(lái)的項(xiàng)目和我們最后的經(jīng)濟(jì)測(cè)算是會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的，或者說(shuō)是不能平衡的。

　　那么，度假休閑是什么？實(shí)際上是一種生活方式?；蛘哒f(shuō)，度假休閑最大的人群是誰(shuí)？今天看起來(lái)好象是個(gè)人的度假，其實(shí)不是，拉斯維加斯8成是會(huì)議會(huì)展，澳門威汀斯城7.5成是會(huì)議會(huì)展，實(shí)際上在度假區(qū)，最大的獨(dú)度假休閑人群是會(huì)議會(huì)展，請(qǐng)您來(lái)開會(huì)，請(qǐng)您來(lái)吃，請(qǐng)您來(lái)玩。比如，今天的博鰲會(huì)議，如果不是在博鰲，而是在另外一個(gè)中型城市的話，可能也許今天我在這兒演講，下面的人群可能只有今天的一半。就像國(guó)外的電影節(jié)為什么在度假旅游區(qū)？就是和明星、導(dǎo)演們有一個(gè)契約，免費(fèi)度假+走紅地毯捧場(chǎng)，有很多國(guó)際電影節(jié)，包括上海電影節(jié)，會(huì)出現(xiàn)一種現(xiàn)象，把最佳影片、最佳導(dǎo)演頒發(fā)給國(guó)外的一個(gè)片子，最后領(lǐng)獎(jiǎng)的時(shí)候制片人沒(méi)有來(lái)，演員沒(méi)有來(lái)，導(dǎo)演也沒(méi)有來(lái)，來(lái)的是一個(gè)小小的工作人員，三個(gè)獎(jiǎng)都是他一個(gè)人上去領(lǐng)，領(lǐng)到最后他自己都不好意思了。為什么？會(huì)議會(huì)展也是一種生活方式，也是在這樣一種基礎(chǔ)上才能形成，并不是蓋了一個(gè)會(huì)展中心、會(huì)議中心就會(huì)有會(huì)議和展覽了，而要看供應(yīng)和需求，是你把需求的人群營(yíng)造過(guò)來(lái)，供應(yīng)才會(huì)有效產(chǎn)生。度假目的地，如果把吃喝玩樂(lè)做好成為度假目的地，它的條件是什么？就是當(dāng)下的時(shí)尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂(lè)的頂級(jí)資源，一定是頂級(jí)資源。因?yàn)?，只有達(dá)到這個(gè)條件的時(shí)候，人們才會(huì)選擇在你這兒下了飛機(jī)三天五天不去其他地方，或者說(shuō)偶爾去一下其他地方。如果你達(dá)不到這些條件，盡管有這么多的房間和這么多的建筑，供需也是不存在的。

　　時(shí)間快到了，最后我要講的是，當(dāng)你把這些都做對(duì)了，就會(huì)有好的運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)，我認(rèn)為和兩個(gè)方面最相關(guān)，即：資源和團(tuán)隊(duì)。今天，中國(guó)的旅游地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，我認(rèn)為本質(zhì)的選擇、產(chǎn)品和規(guī)劃是否正確？我覺(jué)得，這可能在不久地將來(lái)要慢慢顯現(xiàn)，可能還會(huì)有很多負(fù)面作用。當(dāng)然，我們需要時(shí)間和代價(jià)來(lái)讓我們凈化。但是，并不是說(shuō)你蓋一個(gè)酒店，蓋一個(gè)商務(wù)中心，它就是一個(gè)酒店，它的就一個(gè)商務(wù)中心，如果沒(méi)有準(zhǔn)確定位的時(shí)候，它的風(fēng)險(xiǎn)比住宅更大。住宅做不好的時(shí)候，1萬(wàn)元可以降到8000元，它依然有價(jià)值。商業(yè)資產(chǎn)如果不能被運(yùn)營(yíng)，它就是垃圾，因?yàn)樗灰贿\(yùn)營(yíng)，就會(huì)產(chǎn)生高額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，如果沒(méi)有人來(lái)的時(shí)候，它就是一堆房子，它不是酒店，也不是購(gòu)物中心，甚至于你拿它做倉(cāng)庫(kù)可能都覺(jué)得不太方便。

　　那么，做度假旅游，做商業(yè)地產(chǎn)，在定位、資源和運(yùn)營(yíng)方式上，如果這些問(wèn)題不能解決的話，我覺(jué)得諸位還是要小心，謝謝。