縱觀萬科今年所拿的項目，多數(shù)為商住項目，且商業(yè)比例并不低。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 萬科近期在土地市場上的表現(xiàn)甚為高調(diào)，頻頻出手，八月的第一天便在上海虹橋商務(wù)區(qū)再次斬獲一地塊。

　　8月1日，萬科旗下上海滬彤置業(yè)有限公司以底價20.32億元競得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)11號地塊，折合樓面價11395元/平。

　　二進虹橋

　　資料顯示，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)11號地塊東至申長路，南至泰虹路，西至申濱路，北至潤虹路，出讓面積11.29萬平方米，容積率1.58，起始總價20.32億元，起始樓板價11395元/平，土地性質(zhì)為商住辦用地。

　　據(jù)悉，這也是大虹橋規(guī)劃獲批以來首幅出讓的包含住宅性質(zhì)的地塊，因此，在出讓前亦吸引了共計22家企業(yè)前去競買申請書，但最終卻僅有1家企業(yè)提交競買申請。

　　分析認為，導(dǎo)致大家望而卻步、地塊以底價成交的原因，與出讓條件對用地面積及建設(shè)套數(shù)有所限制不無關(guān)系。

　　雖然出讓面積為11.29萬平方米，但根據(jù)出讓技術(shù)要求，該地塊用地面積實為81307平方米、建筑面積17.79萬平方米。其中，要求建設(shè)辦公面積69461平方米(含小于6946的文化服務(wù)設(shè)施)；商業(yè)面積介于2829至25464平方米；住宅面積介于82961至10.56萬平方米(含小于3382平方米商業(yè)服務(wù)設(shè)施)。

　　除此以外，11號地塊出讓還首次對競得人建設(shè)住宅套數(shù)做出規(guī)定，要求地塊要求最少建造1050套住宅，無上限。

　　萬科暫時未對外披露更多關(guān)于該地塊的規(guī)劃，但對萬科而言，這已是其第二次進駐虹橋商務(wù)區(qū)。

　　2011年，萬科以14.8億元競得虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號地塊南塊，樓板價13398元/平，該地塊出讓面積32176.6平方米，為其他商服用地。上海萬科透露，該地塊將作為商業(yè)及辦公用途。

　　四處拿地

　　值得一提的是，在拿下上海虹橋商務(wù)區(qū)地塊的前一天，萬科才于杭州、成都連攬兩項目。

　　7月31日，浙江萬科南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價13億元競得杭州余杭良渚街道一宗商住用地，折合樓面價4257元/平方米。

　　同日，萬科亦以底價5.66億摘得成都成華區(qū)建設(shè)路2號(國光地塊)商業(yè)用地城鎮(zhèn)混合住宅用地，樓面地價僅2721元/平方米。

　　當然，萬科拿的地不止這些。單單是過去的七月，除了杭州、成都兩項目，萬科此前還先后在寧波、重慶拿地，單月就斥資共近40億用于土地購置。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已新增項目共18個，但總地價僅約112億元，而這些項目中，單價最高的就是剛剛到手的上海虹橋地塊。即使如此，萬科所獲取的項目都幾乎是以底價成交，且土地均價不算高。

　　早前分析指出，2012年1-6月，萬科合計新增權(quán)益土地儲備214.4萬平方米，對應(yīng)地價53.8億元，樓面均價2510元/平米。分析更稱，在2012年新增土地儲備150億元的假設(shè)下，萬科接下來還會有更多購置新土地的動作。

　　對此，萬科早前表示，公司目前資金比較充裕，土地市場如果出現(xiàn)機會，可以靈活把握。不過，公司在拓展新項目時仍然會堅持嚴格的投資標準，不會把項目的盈利預(yù)測建立在過于樂觀的預(yù)期上。

　　萬科董秘譚華杰亦表示，萬科拿地是一種正常的經(jīng)濟行為，并不能解讀對后市看好，整體上公司對于房地產(chǎn)市場依然持比較謹慎的態(tài)度。

　　商業(yè)動作

　　縱觀萬科今年所拿的項目，多數(shù)為商住項目，且商業(yè)比例并不低。

　　僅以上海虹橋項目為例，商辦面積加起來就規(guī)定不得少于7.22萬平方米，而住宅面積內(nèi)，亦要求配有小于3382平方米商業(yè)服務(wù)設(shè)施。

　　盡管萬科一再表示公司仍以住宅開發(fā)為主，但也有不少分析人士指出，從目前來看，萬科大舉進軍商業(yè)地產(chǎn)的意圖，已經(jīng)顯而易見。

　　而今年以來，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的動作也是不少：上海萬科發(fā)布“萬科2049”產(chǎn)品線，打造了萬科特色連鎖餐飲品牌“第五食堂”；東莞長安萬科廣場營銷中心開放，購物中心部分預(yù)計明年開業(yè)；重慶萬科首個集中式商業(yè)中心“萬錦匯”入市；深圳龍崗萬科廣場商業(yè)部分已進入招商階段等等。

　　萬科早前曾表示，未來公司將增加商業(yè)地產(chǎn)投資額比例至20%左右。不過，其亦指出，公司所涉足的商業(yè)，大多是與住宅項目相配套的物業(yè)類型，持有型物業(yè)的比例很低。

　　較早前，萬科在接受觀點新媒體采訪時表示，萬科發(fā)展非住宅類業(yè)務(wù)的目的非常明確，是為了更好的做住宅；公司在非住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索方向，也主要集中于那些符合城市發(fā)展趨勢、能夠與住宅相配套的物業(yè)類型。

　　萬科指出，發(fā)展非住宅業(yè)務(wù)是一個循序漸進的過程，相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)能力培養(yǎng)，也需要在持續(xù)的探索中實現(xiàn)。“萬科廣場”、“萬科大廈”、“萬科紅”、“萬科2049”是各地的一線公司根據(jù)自身的項目情況所進行的嘗試，并不是集團統(tǒng)一進行的產(chǎn)品線規(guī)劃。在各地探索的基礎(chǔ)上，公司會不斷地積累經(jīng)驗，打造和鞏固在這些領(lǐng)域的專業(yè)競爭力。