商業(yè)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的后果，只有在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)之后相當(dāng)一段時(shí)間才會(huì)充分體現(xiàn)，有一定滯后性。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點(diǎn)再一次回到海南，一個(gè)放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開(kāi)，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國(guó)房地產(chǎn)”，我們將采訪(fǎng)眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)在一線(xiàn)城市逐漸飽和，二線(xiàn)城市泡沫不斷擴(kuò)大之際，三四線(xiàn)城市反而成為一些企業(yè)的首選，美佳華正是這些企業(yè)其中之一。

　　在美佳華董事長(zhǎng)洪小佳眼中，目前一二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商大規(guī)模云集，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈。相對(duì)而言，三四線(xiàn)城市則擁有較大的發(fā)展空間，且符合美佳華的開(kāi)發(fā)規(guī)模和實(shí)際狀況。

　　截至目前，美佳華已在全國(guó)范圍內(nèi)的云南、陜西、四川以及湖北等地，推進(jìn)和啟動(dòng)開(kāi)發(fā)了十幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)以及綜合性項(xiàng)目。

　　洪小佳向觀點(diǎn)新媒體透露，美佳華目前正在洽談的還有四川資陽(yáng)、安岳，陜西銅川和安康項(xiàng)目。

　　作為專(zhuān)注于三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)也是沃爾瑪?shù)葒?guó)際巨頭的合作伙伴，美佳華自身對(duì)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有著深刻的認(rèn)識(shí)。

　　洪小佳曾提到，眼下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也給三四線(xiàn)城市帶來(lái)了巨大的發(fā)展機(jī)遇。未來(lái)沿海城市制造業(yè)將不斷向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，三四線(xiàn)城市將逐步成為制造業(yè)基地，并得以長(zhǎng)期、持續(xù)、快速地發(fā)展。

　　對(duì)于今后在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)展，洪小佳表示，公司仍將以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主。如遇到具備宜住宜商開(kāi)發(fā)條件的項(xiàng)目，可以結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目。同時(shí)，商住比例的分配會(huì)視項(xiàng)目的實(shí)際情況決定，一般情況下，美佳華要求商業(yè)的自持比例不低于70%。

　　具體到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，洪小佳介紹稱(chēng)，公司會(huì)傾向于區(qū)域性布局發(fā)展，這樣有利于提升商業(yè)資源的整合能力，培養(yǎng)本地化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在每個(gè)項(xiàng)目具備差異化的同時(shí)，形成相對(duì)固定的核心管理模式，以提高管理效率和水平。

　　洪小佳還認(rèn)為，目前大批開(kāi)發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)量的商業(yè)開(kāi)發(fā)，必然產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫。而商業(yè)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的后果，只有在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)之后相當(dāng)一段時(shí)間才會(huì)充分體現(xiàn)，有一定滯后性，所以其累計(jì)的總量會(huì)更大，后果會(huì)更嚴(yán)重。

　　洪小佳提到，企業(yè)的發(fā)展專(zhuān)業(yè)化是關(guān)鍵，而美佳華要做的，就是要打造專(zhuān)業(yè)的商業(yè)模式，專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，專(zhuān)注于每個(gè)城市的美佳華商業(yè)廣場(chǎng)，專(zhuān)注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)美佳華董事長(zhǎng)洪小佳先生的采訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：作為在深圳的首個(gè)項(xiàng)目，美佳華首譽(yù)已于端午節(jié)期間正式開(kāi)盤(pán)，請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目如今的銷(xiāo)售情況怎樣？項(xiàng)目在產(chǎn)品組合與售價(jià)方面又是如何定位的？

　　洪小佳：美佳華首譽(yù)項(xiàng)目地處深圳龍華新區(qū)行政中心，北望百花山，東閱觀瀾河，南靠市政公園，西鄰地鐵四號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)。鑒于其所具備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)和交通便利性，結(jié)合美佳華的商業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，我們將該項(xiàng)目定位為集住宅、公寓、商業(yè)于一體的生態(tài)綜合體，并致力于將項(xiàng)目商業(yè)部分打造成為區(qū)域商業(yè)中心。

　　通過(guò)整合各方資源，該項(xiàng)目體現(xiàn)了區(qū)域的核心位置、便利的交通配置、景觀上公園環(huán)繞、豐富的商業(yè)配套及多樣的戶(hù)型等綜合優(yōu)勢(shì)，使得該項(xiàng)目產(chǎn)品定位及銷(xiāo)售價(jià)格均達(dá)到片區(qū)新高。自6月24日正式開(kāi)盤(pán)后，銷(xiāo)售情況良好，目前首批推出單位已基本售罄。

　　觀點(diǎn)新媒體：一直以來(lái)，美佳華主要是經(jīng)營(yíng)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，而此次入市的首譽(yù)項(xiàng)目主要以住宅為主，那么今后美佳華在商業(yè)和住宅方面的規(guī)劃是怎樣的？商業(yè)自持的比例是多少？

　　洪小佳：今后，美佳華仍將以商業(yè)開(kāi)發(fā)為主。如具備宜住宜商的開(kāi)發(fā)條件的，可以結(jié)合起來(lái)開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目。

　　但商住比例的分配要視項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)決定。一般情況下，商業(yè)的自持比例不低于70%。

　　觀點(diǎn)新媒體：能否分享一下美佳華在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)？未來(lái)美佳華又將如何進(jìn)一步提高自身的運(yùn)營(yíng)管理能力？

　　洪小佳：美佳華在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面還處于探索階段，談不上什么成功經(jīng)驗(yàn)。未來(lái)，公司傾向于區(qū)域性布局發(fā)展，這樣有利于提升商業(yè)資源的整合能力，培養(yǎng)本地化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

　　另外，在每個(gè)項(xiàng)目具備差異化的同時(shí)，形成相對(duì)固定的核心管理模式，以提高管理效率和水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前美佳華的商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)布局到云南、湖北、四川、江西、以及陜西、河北，下一階段你們會(huì)選擇那些城市，選擇的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？目前有在洽談的嗎？

　　洪小佳：目前，我們的布局重點(diǎn)是江西、四川和陜西等省市。主要考慮城區(qū)人口達(dá)到40萬(wàn)以上、具有相當(dāng)規(guī)模GDP的城市，條件比較好的人口大縣或百?gòu)?qiáng)縣，也在我們的考慮范圍內(nèi)。

　　目前在洽談的有四川的資陽(yáng)、安岳，陜西的銅川和安康。

　　觀點(diǎn)新媒體：自調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，您如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的方向是什么？

　　洪小佳：大批開(kāi)發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)量的商業(yè)開(kāi)發(fā)，必然產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫。商業(yè)地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的后果，只有在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)之后相當(dāng)一段時(shí)間才會(huì)充分體現(xiàn)，有一定滯后性，所以其累計(jì)的總量會(huì)更大，后果會(huì)更嚴(yán)重。

　　特別是沒(méi)有整體經(jīng)營(yíng)安排、散賣(mài)的大型商業(yè)體，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，今后將成為城市商業(yè)發(fā)展的硬傷，成為當(dāng)?shù)卣y以解決的棘手問(wèn)題。

　　未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，應(yīng)當(dāng)是立足于將商業(yè)資源的有效整合、商業(yè)空間的合理規(guī)劃及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力三方面結(jié)合起來(lái)，以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厣虡I(yè)消費(fèi)的實(shí)際需求為目標(biāo)，構(gòu)建投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)有機(jī)結(jié)合的模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)急速下滑，宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長(zhǎng)，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)在其中會(huì)受到哪些影響？美佳華在此形勢(shì)下該如何應(yīng)對(duì)？

　　洪小佳：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在不再作為支柱產(chǎn)業(yè)并受到調(diào)控的情況下，應(yīng)及時(shí)調(diào)整其發(fā)展模式和盈利方式，提升自身的規(guī)劃和建造能力，加強(qiáng)成本控制，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前形勢(shì)。否則，有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)將在此次洗牌中離開(kāi)這個(gè)行業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，您認(rèn)為行業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？美佳華又如何做到發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　洪小佳：我個(gè)人認(rèn)為，專(zhuān)業(yè)化是關(guān)鍵。

　　美佳華要做的，就是要打造專(zhuān)業(yè)的商業(yè)模式，專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)，專(zhuān)注于每個(gè)城市的美佳華商業(yè)廣場(chǎng)，專(zhuān)注于商業(yè)運(yùn)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。只有做到區(qū)域化、規(guī)?；?zhuān)業(yè)化發(fā)展，將項(xiàng)目發(fā)展和后續(xù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，最好地滿(mǎn)足當(dāng)?shù)氐男枨螅瑢?shí)現(xiàn)良好的現(xiàn)金流，才能走上穩(wěn)健發(fā)展的道路。