當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下滑的情況與2008至2009年“V字形”的形態(tài)不同，市場看上去一時半會還難以起飛。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 不知何故，參加7月31日恒隆業(yè)績會的媒體比以往要來得更多。離正式開始前還有約10分鐘，恒隆總部不算太大的會議室已經(jīng)滿滿地坐著記者，后面還架著多臺攝像機。

　　對于久經(jīng)商場多年的恒隆主席陳啟宗來說，這自然算不上什么。在業(yè)績會上，其與恒隆的董事總經(jīng)理陳南祿一起，再次講述了對于目前經(jīng)濟的看法及恒隆的應(yīng)對策略。

　　業(yè)績上升

　　7月31日，恒隆公布了上半年的業(yè)績。其中恒隆地產(chǎn)基本純利增長72%，盈利總額達到25.2億港元。從已發(fā)布的利潤構(gòu)成中不難看出，恒隆地產(chǎn)的主要戰(zhàn)場仍在香港，但內(nèi)地的份額也越來越重，增幅已經(jīng)超過香港。

　　上半年，銷售總額為42.34億港元。其中，出售9個君臨天下及108個浪澄灣住宅單位為公司帶來物業(yè)銷售額12.72億港元，為盈利額增長貢獻了60%；另外12%的貢獻則來自于物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，該部分上半年的業(yè)績?yōu)?9.62億港元。

　　恒隆地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)——香港及內(nèi)地物業(yè)租賃租金收入和溢利分別增長12%及14%，分別達到29.62億與24.22億港元。

　　來自香港投資物業(yè)的租金收入及溢利分別增長4%和5%，達到14.87億以及12.51億港元，若不計入非持續(xù)性物業(yè)管理業(yè)務(wù)及已售出物業(yè)的影響，來自香港投資物業(yè)的租金收入增加7%。

　　而中國內(nèi)地的租金收入及溢利分別上升22%與26%，達到14.75億與11.71億港元。租金調(diào)升、持續(xù)優(yōu)化租戶組合、以及濟南的恒隆新商場于去年開業(yè)，為上半年內(nèi)地的業(yè)績作出了加大貢獻。

　　另外，恒隆地產(chǎn)于2012年上半年根據(jù)中期票據(jù)計劃發(fā)行了總額達51.71億港元的十年期定息債券，發(fā)行債券的所得款項用于償還部分短期銀行貸款。因此，恒隆地產(chǎn)的借貸組合平均還款期增至5年。集團于2012年6月30日的現(xiàn)金和銀行結(jié)余總達289.72億港元，債項為273.79億港元，現(xiàn)金凈額為15.83億港元。

　　公告還透露，沈陽市市政府恒隆廣場購物商場將于今年9月開幕，現(xiàn)已出租完畢。

　　而另一個上市平臺恒隆集團則在業(yè)績期內(nèi)的6個月中，基本純利增長52%至14.35億港元，物業(yè)租賃收入增長12%至32.65億港元，而物業(yè)銷售亦錄得12.74億港元的增幅。

　　因此恒隆集團總營業(yè)額上升55%至45.39億港元。

　　值得注意的是，雖恒隆地產(chǎn)的負債仍為正數(shù)，但恒隆集團的負債率仍從2011年年底的1%增至2%。

　　數(shù)據(jù)顯示，恒隆集團截至6月30日現(xiàn)金及銀行結(jié)余達319.16億港元，債項為344.91億港元。

　　香港物業(yè)出售與內(nèi)地高回報

　　從公告上看，恒隆在業(yè)績期內(nèi)出售的兩項香港非核心物業(yè)，葵涌的紅A中心及銅鑼灣的栢景臺商鋪和停車位，只獲得溢利2.2億港元，與恒隆的總收入相比份額并不算多。但恒隆此舉卻引發(fā)了媒體的極大興趣。

　　據(jù)陳啟宗昨日在活動上表示，看其在兩年前寫的董事長報告就可發(fā)現(xiàn)，早在兩年前就有計劃出售香港非核心業(yè)務(wù)，之所以未出售，一方面是因為當(dāng)時出售的話未必能賣到最佳的價格，另一方面也是因為不能確保內(nèi)地的物業(yè)都有穩(wěn)定的租金收入來源。

　　陳氏續(xù)稱：“經(jīng)過兩年的努力，我們非常有把握在內(nèi)地能比較快地增加租金收入，來補充在香港出售所帶來的租金壓力。加上很多人和我們接觸，有一個合理的價格，就轉(zhuǎn)讓了。”

　　陳啟宗繼續(xù)表示，未來不排除會繼續(xù)出售旗下的非核心物業(yè)，但其也強調(diào)并不著急出售，價格是否合適將會是最關(guān)鍵的考慮因素。

　　“香港的收租物業(yè)還是會保留相當(dāng)大的部分”，上述人士稱。

　　可以看出，恒隆將香港非核心物業(yè)出售，除了價格因素之外，內(nèi)地的經(jīng)營情況也是其考慮的前提。

　　事實上，早就已經(jīng)將發(fā)展重點基本移至國內(nèi)的恒隆這幾年在內(nèi)地的發(fā)展頗為順利和規(guī)律。

　　陳啟宗形容，恒隆在內(nèi)地每年都會有一個體量相當(dāng)于美國帝王大廈的物業(yè)落成。

　　從2010年的沈陽皇城恒隆廣場，到2011年的濟南恒隆廣場。今年9月，其在沈陽的另一個項目市府恒隆廣場也將正式開業(yè)。

　　據(jù)恒隆董事總經(jīng)理陳南祿表示，該項目已經(jīng)完成100%的出租，且租金水平很是不錯。其稱，在招商過程中，有10多家首次進入沈陽的品牌也簽訂了租賃合約。

　　其透露，市府恒隆廣場將取得比濟南項目更高的回報收益率。按照陳南祿的透露，去年濟南項目的回報收益率在7-8%左右，而市府恒隆廣場的收益率可達9%。

　　而恒隆在香港的收益率只有3-4%水平，且難以出現(xiàn)大幅上升的情況。

　　對于這樣的情況，或許正是陳啟宗希望看到的。其在業(yè)績會上坦言：“從去年開始，基本上我們內(nèi)地跟香港的租金收入是持平的。今年內(nèi)地的租金收入超過香港一點點，將來這個趨勢會持續(xù)。”

　　難以應(yīng)對的環(huán)境

　　雖然恒隆在內(nèi)地的發(fā)展頗為順利，但陳啟宗昨天卻再三表示，對目前中國的經(jīng)濟情況看不懂。

　　陳啟宗比喻，2008年時經(jīng)濟跌得快，見底趨勢明顯，對應(yīng)政策也相對清晰，但這次是世界性問題，歐洲問題好比得的是“癌癥，早晚都要死”，美國經(jīng)濟“好似有心臟病，有事之前都無事”，這些都影響著中國經(jīng)濟的發(fā)展。

　　上述人士續(xù)指，今年有很多選舉，因此很多社會因素、政府因素、經(jīng)濟因素等等都會影響中國，其表示應(yīng)該小心行事，因為有錢很容易走錯路。

　　陳啟宗認為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟下滑的情況與2008至2009年“V字形”的形態(tài)不同，市場看上去一時半會還難以起飛。他認為，市場對于如何救市仍一無所措。

　　因此，他坦言，與2008年經(jīng)濟見底、地產(chǎn)商出手相比，此次放緩?fù)恋厥召徱彩且驗閹讉€月后的經(jīng)濟走勢并不清晰。

　　而同時，陳啟宗也表示從好的方面來看，相信不論大環(huán)境有多差，中國只要保持社會穩(wěn)定，未來五年經(jīng)濟還是會比西方經(jīng)濟體好很多。

　　此外，在內(nèi)地發(fā)展多年的陳啟宗對于這次調(diào)控下內(nèi)地的同行發(fā)表了一番感想。其稱，從長遠來看，內(nèi)地企業(yè)以后一定會追上香港企業(yè)，包括恒隆，但目前這個跡象不明顯。

　　其稱，主要是因為恒隆在內(nèi)地發(fā)展商業(yè)為主，而內(nèi)地做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商大多數(shù)是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向的，而這些以住宅開發(fā)為主的公司資金實力有限，財務(wù)壓力比較明顯，因此也拖累了商業(yè)部分的發(fā)展。

　　看起來，陳啟宗依然認為，在一段時間之內(nèi)，恒隆在內(nèi)地的發(fā)展尚無直接競爭對手。