酒店等持有型物業(yè)需前期大量資金投入，回報慢，且開業(yè)初期多處于虧損狀態(tài)，故有興趣參與酒店興建的投資者不多。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 分拆上市也是企業(yè)擴(kuò)充資本的方式之一。

　　瑞安房地產(chǎn)正打算把旗下新天地商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分拆，冀藉此為業(yè)務(wù)擴(kuò)展籌集更多的資金。

　　世茂房地產(chǎn)也一直擁有同樣的想法。數(shù)年前，世房就有分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，后更計(jì)劃將酒店業(yè)務(wù)包裝成旅游地產(chǎn)概念上市。

　　然而，在瑞房積極推進(jìn)新天地分拆的同時，世房卻選擇放棄分拆。

　　日前有消息指，世房擬放棄分拆上市的安排，取而代之引入策略投資者共同發(fā)展業(yè)務(wù)，甚至不排除將個別酒店項(xiàng)目的權(quán)益出售。

　　據(jù)悉，世房正積極與私募基金等潛在買家洽談，希望獲得較佳的合理估值。

　　艱難的分拆

　　世房副主席許世壇早前曾透露，希望籍旗下酒店業(yè)務(wù)分拆，籌集逾百億元的資金。不過近年來，世房在分拆一事上的推進(jìn)并未見有太多的突破。

　　如今放棄分拆，市場猜測是世房認(rèn)為現(xiàn)時投資者對集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)估值偏低所致。

　　資料顯示，世茂房地產(chǎn)目前運(yùn)營的酒店共12家，其中，紹興假日酒店、南京濱江希爾頓酒店、佘山艾美、皇家艾美、外灘茂悅、牡丹江假日酒店等六家酒店先后于2010年、2011年陸續(xù)開業(yè)。

　　截至2011年底，該六家酒店擁有客房總數(shù)近2700間，營業(yè)額為8.92億元，較2010年世博年減少8.4%，但較2009年增長近39%。

　　除此以外，世房另有六家在建酒店項(xiàng)目，包括紹興世茂皇冠假日酒店、廈門康萊德、沈陽希爾頓酒店、天津生態(tài)城希爾頓酒店、福州州際酒店及蕪湖希爾頓逸林酒店。

　　根據(jù)世房2011年年報所示，預(yù)計(jì)上述已開業(yè)及在建的12家酒店估值約186億元人民幣，占整個集團(tuán)資產(chǎn)凈值456億元約41%。

　　另據(jù)2011年3月集團(tuán)發(fā)行債券時所披露的資料，世房計(jì)劃發(fā)展中或規(guī)劃中合共逾20間酒店，券商野村早前曾就此預(yù)期，估值將高達(dá)270億元。

　　但有分析指出，由于世房目前已投入營運(yùn)的酒店，多數(shù)于近年才開業(yè)，并未能達(dá)到港交所的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則。此外，近年受歐債危機(jī)影響，市況疲弱，如同一潭死水，新股市場的估值未如理想。

　　對此，包括依舊推進(jìn)分拆工作的瑞房亦持同樣的觀點(diǎn)。羅康瑞早前曾公開表示，此時并非是分拆上市的最佳時機(jī)，如果時勢不好，新天地可能會推遲上市。

　　當(dāng)然，為了盡可能及早籌措資金，也有不少公司以低定價來取悅投資者。同樣地，也有部分企業(yè)開始另覓融資渠道。

　　在放棄分拆消息傳出的同時，另悉，世房近期已經(jīng)轉(zhuǎn)向私募基金靠攏，希望透過出售部分股權(quán)來取代上市集資，當(dāng)中更考慮可以拆細(xì)出售個別酒店項(xiàng)目，具體則視乎投資者洽商條件而定。

　　不過，世房出售酒店業(yè)務(wù)的前景也不被看好。分析認(rèn)為，由于酒店等持有型物業(yè)需要前期大量的資金投入，回報慢，且開業(yè)初期多數(shù)處于虧損狀態(tài)，故有興趣參與酒店興建的投資者不多。

　　放棄分拆改為項(xiàng)目出售，分析人士指出，不排除世房想盡快回籠更多現(xiàn)金。

　　值得一提的是，近期有消息傳出，世房正在洽商一筆6億至7億美元(約46.8億至54.6億港元)的銀團(tuán)貸款，冀藉此進(jìn)一步紓緩緊張的資金流。

　　而在此前，更屢屢傳出世房意欲配股集資，不過已遭到世房否認(rèn)，稱從未有配股考慮，即使股價升至20元水平。

　　資金的難題

　　僅從目前情況來看，即使銷售業(yè)績表現(xiàn)突出的世房，還是未能擺脫資金鏈緊張的窘境。

　　截至今年上半年，世房已累計(jì)錄得簽約金額達(dá)225.2億，其中新增貨簽約額占到了106億，完成全年307億銷售目標(biāo)的75%。

　　為此，世房更表示，計(jì)劃將全年目標(biāo)從307億元上調(diào)至350億元。

　　世房顯然對下半年的市場依然看好。許世壇較早前曾表示，下半年內(nèi)地房地產(chǎn)市場會較好，各地成交量上升，樓價亦較穩(wěn)定。

　　其并預(yù)期中央今年不會推出對地產(chǎn)商正面的政策，但各地方政府則較為積極，例如于部分城市三環(huán)以外的地方不作限購，同時第二套房按息優(yōu)惠或會擴(kuò)大。

　　券商引述世房相關(guān)人士的話透露，世房在杭州、南京等地項(xiàng)目都在提高銷售目標(biāo)，他們覺得減息以后對產(chǎn)品的銷售有提升，故計(jì)劃下半年增加高端產(chǎn)品的比例，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高均價，進(jìn)而拉高毛利率。

　　同時相關(guān)分析人士指出，由于目前尚屬較好的融資時機(jī)，房地產(chǎn)預(yù)期較好，加上世房上半年銷售表現(xiàn)良好，為了以后長期的發(fā)展，眼下融資，利息成本也會相對較低。

　　分析認(rèn)為，由于上半年銷售較好，令回款速度加快，預(yù)計(jì)到今年上半年，世房的手持現(xiàn)金或達(dá)到180億左右，凈負(fù)債可降至80%以下。

　　為了進(jìn)一步降低負(fù)債，世房曾表示，未來會增加長債的比例。并會停止進(jìn)行信托方式及利率高的貸款。

　　但是，不容忽視的是，世房還要面對大量清償債務(wù)及支付到期土地款項(xiàng)。

　　早前穆迪曾預(yù)計(jì)，今年世房到期債務(wù)及土地款項(xiàng)將達(dá)到160億元人民幣，公司流動資金狀況或因此而轉(zhuǎn)弱。

　　此外，上述分析預(yù)計(jì)的180億手持現(xiàn)金當(dāng)中，還包括部分受限制現(xiàn)金，換言之，即使全部現(xiàn)金用于債務(wù)償還，也只是僅僅能實(shí)現(xiàn)平衡。

　　這顯然需要更多的現(xiàn)金補(bǔ)給。對世房而言，這是一件頭痛事。一方面要想降負(fù)債，一方面還要考慮如何盡可能回籠現(xiàn)金流。

　　與此同時，標(biāo)普亦指出，雖然世房試圖改善其杠桿水平，但由于其大規(guī)模建設(shè)和潛在進(jìn)一步擴(kuò)張而產(chǎn)生的持續(xù)融資需求，認(rèn)為其降低負(fù)債水平的空間有限。