事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房是深圳在解決土地房產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題上繞不過(guò)去的一道檻，處境尷尬，解決困難，政府也一直是進(jìn)退兩難。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 如今，在中國(guó)許多地方的城鄉(xiāng)都能見(jiàn)到小產(chǎn)權(quán)房，而深圳是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的城市。

　　作為城市發(fā)展最快的特區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房一直是深圳房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的灰色地帶，解決的問(wèn)題自然也成為全國(guó)處理小產(chǎn)權(quán)房的有效典范。

　　因此，只要深圳的小產(chǎn)權(quán)房有任何動(dòng)態(tài)，都會(huì)引起社會(huì)及市場(chǎng)的高度關(guān)注與熱議。

　　“罰沒(méi)”爛尾樓

　　現(xiàn)在，深圳在小產(chǎn)權(quán)房的處理上似乎終于有了實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。

　　有消息稱，深圳大鵬新區(qū)一處外界稱之為“深圳最大小產(chǎn)權(quán)房”之一的總面積超十萬(wàn)平方米的爛尾樓，名為“泰源珠寶生態(tài)科技創(chuàng)意園”，近期當(dāng)?shù)鼗鶎硬块T正在加緊對(duì)其出臺(tái)處罰和處理意見(jiàn)。

　　據(jù)了解，泰源創(chuàng)意園早在2003年6月就開(kāi)始施工，隨后因手續(xù)不全，被查違部門責(zé)令停工。2006年6月，該工程獲得龍崗區(qū)下發(fā)的《復(fù)工通知書》，按照規(guī)劃將建為十余棟層高3.6米的工業(yè)廠房，總建筑面積7.9萬(wàn)平方米。

　　但2010年該工程重新施工時(shí)，卻擅自對(duì)建筑圖紙進(jìn)行了更改，每層層高被加高并且一層改兩層，總建筑面積也大幅提高至十余萬(wàn)平方米。重新施工數(shù)月后，大鵬查違辦即發(fā)現(xiàn)其行為違規(guī)，立即對(duì)泰源創(chuàng)意園做出了停工處理。

　　經(jīng)深圳市大鵬新區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察隊(duì)的確認(rèn)，該項(xiàng)目用地為未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)的原集體土地，占地面積53168平方米，到2011年1月停工時(shí)，已建有15棟建筑，均已封頂，建筑總面積為108805.9平方米。

　　最新消息，深圳市大鵬辦事處黨工委書記潘傳賢對(duì)媒體表示，大鵬新區(qū)已開(kāi)過(guò)幾次協(xié)調(diào)會(huì)專門處理這一事件，但這一工程比較復(fù)雜，目前正在依法走處理程序。

　　他表示，現(xiàn)已基本達(dá)成以“罰沒(méi)”方式處理的意見(jiàn)，不過(guò)具體的細(xì)節(jié)問(wèn)題還未作具體解釋。

　　而深圳大鵬新區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察隊(duì)也再表示，該工程是違法建筑已經(jīng)定性，但是“違建的分類以及違建多少、超建多少等，都還要確定”，目前前期調(diào)查取證工作已差不多完成，接下來(lái)要根據(jù)法律適用情況梳理處理意見(jiàn)。

　　“看來(lái)政府終于開(kāi)始要在小產(chǎn)權(quán)房這一方面動(dòng)真格了，解決深圳歷史的老大難問(wèn)題?！鄙钲谫Y深業(yè)內(nèi)人士王世泰認(rèn)為，“罰沒(méi)”是處理小產(chǎn)權(quán)房中違建的舉措之一，而如果政府態(tài)度不夠強(qiáng)硬與明朗，會(huì)導(dǎo)致一些不法開(kāi)發(fā)商利用小產(chǎn)權(quán)房來(lái)牟取暴利的空間更大，這就更加難以解決其詬病。

　　為此，另一深圳人士也有相似的看法，他表示，該爛尾樓如果能夠處理成功，可以說(shuō)是深圳在土改政策上的一個(gè)突破。

　　不過(guò)，其續(xù)稱，該事件在心里層面上的影響效果會(huì)更大，因?yàn)榇饲罢谛‘a(chǎn)權(quán)房上幾乎沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性做法，而現(xiàn)在對(duì)違法建筑采取罰沒(méi)方式，這對(duì)于那些違規(guī)建筑的人會(huì)有一定的心理壓力。

　　但是，實(shí)際上的影響還是要看政府最終的執(zhí)行力度和決心。如果政府沒(méi)有找到一個(gè)可行的辦法，那其操作難度會(huì)非常困難。

　　小產(chǎn)權(quán)房難題

　　其實(shí)一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房是深圳土地市場(chǎng)目前亟待破解的最大難題，同時(shí)也成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。

　　2010年深圳市相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市土地總面積1991.71平方公里，其中農(nóng)用地916.17平方公里，建設(shè)用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。這其中，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共占用約390平方公里建設(shè)土地，占全市建設(shè)用地42%，而其中僅有四分之一(95平方公里)為合法用地。

　　這意味著，超過(guò)全深圳用地總量1/3的原農(nóng)村集體土地和違法違建占地?zé)o法進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

　　截至2011年底，在深圳1953平方公里的范圍內(nèi)，星羅棋布的小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占深圳市總建筑面積的49.27%。

　　盡管從中央到地方政府對(duì)于這類非法銷售的違法建筑予以嚴(yán)厲打擊，但市場(chǎng)上仍然保有大量的小產(chǎn)權(quán)房在進(jìn)行買賣。

　　據(jù)了解，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，絕大多數(shù)深圳農(nóng)民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開(kāi)發(fā)中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區(qū)”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實(shí)，這也是深圳市政府不得不認(rèn)真面對(duì)的重大課題。

　　事實(shí)上，深圳小產(chǎn)權(quán)房的熱銷勁頭并不亞于正規(guī)的商品房。一些市民逐漸開(kāi)始選擇小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)楦甙旱姆績(jī)r(jià)讓很多購(gòu)房者望而卻步。

　　目前，深圳的商品房平均房?jī)r(jià)高達(dá)15000元每平米，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格卻在三四千元不等，是前者的的三分之一左右，巨額的差價(jià)、相同的居住功能也開(kāi)始誘惑更多的市民嘗試價(jià)格更為便宜的小產(chǎn)權(quán)房。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，由于小產(chǎn)權(quán)房涉及各方利益且歷史遺留問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，因而深圳小產(chǎn)權(quán)房的合法化過(guò)程并不簡(jiǎn)單，且難度超乎想象。深圳農(nóng)村集體土地上建立起來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論是“確權(quán)”還是清理，都存在非常大的操作難度。

　　政府進(jìn)退兩難

　　事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房是深圳在解決土地房產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題上繞不過(guò)去的一道檻，處境尷尬，解決困難，政府也一直是進(jìn)退兩難。

　　從1999年開(kāi)始，深圳就陸續(xù)出臺(tái)了多個(gè)規(guī)定，堅(jiān)決依法清理、拆除違法建筑，規(guī)定村民一戶只能擁有一處宅基地等政策，力圖解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，但是效果都并不明顯。

　　2002年，深圳政府重新制定了關(guān)于處理小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，即是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定及其實(shí)施細(xì)則》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》。

　　2003年，深圳提出城市化方案并一次性實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地國(guó)有化”之初，就得到廣東省政府支持，但國(guó)土部堅(jiān)決反對(duì)。

　　國(guó)土部認(rèn)為，從保護(hù)耕地和農(nóng)民利益的原則出發(fā)，城市化并不意味著必然與農(nóng)業(yè)發(fā)展相抵觸，而深圳以城市化方案繞過(guò)征地審批，變更農(nóng)村集體土地的權(quán)屬，將損害依附耕地進(jìn)行生產(chǎn)的農(nóng)民利益。

　　然而，直到2004年，深圳依然存在大量農(nóng)民(村集體)集資建房出售的案例。“兩規(guī)”并未能解決“歷史遺留問(wèn)題”。為此，國(guó)土部2004年下半年在深圳實(shí)地調(diào)查，并形成了上報(bào)國(guó)務(wù)院的調(diào)研報(bào)告。

　　不過(guò)，深圳在2005年還是完成了“土地完全國(guó)有化”，國(guó)土部也明確表態(tài)，“深圳做法，下不為例”。

　　2009年5月21日深圳市出臺(tái)的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了軒然大波，這個(gè)《決定》引發(fā)了人們對(duì)深圳小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的猜想，因其中有規(guī)定：違法建筑除未申報(bào)的外，符合確認(rèn)條件的，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房產(chǎn)證。但相關(guān)細(xì)則需要一年之后才能明確，由此也引發(fā)了人們對(duì)于深圳小產(chǎn)權(quán)房的界定、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正處罰、以及補(bǔ)收地價(jià)款等“懸疑”的猜測(cè)。

　　而該規(guī)定出臺(tái)不到一個(gè)月，6月11日，國(guó)土資源部再次發(fā)布聲明指出：“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

　　聲明同時(shí)表示：深圳市人大作出的《決定》，處理的是國(guó)有土地上的違法建筑，這與其他地區(qū)在農(nóng)村集體土地上違規(guī)違法建設(shè)的向社會(huì)公眾租售的“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)的區(qū)別。這一說(shuō)法是“誤讀”，并且沒(méi)有可能推廣。

　　據(jù)了解，深圳市的決定發(fā)布后，依舊有許多小產(chǎn)權(quán)房在日夜趕工，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的搶購(gòu)潮。

　　對(duì)此，深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕曾表示，深圳曾經(jīng)發(fā)動(dòng)過(guò)幾輪處理非法建筑的運(yùn)動(dòng)，但是總有非法建筑項(xiàng)目利用政策的時(shí)間差進(jìn)行搶建。

　　他介紹，從1999年算起，十年來(lái)深圳市曾經(jīng)發(fā)起過(guò)數(shù)次對(duì)違法違規(guī)建筑的處理，但都收效甚微。高海燕認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，除了提高效率，政府還應(yīng)該提高政策執(zhí)行的力度。

　　對(duì)此，王世泰也有相同的看法，他認(rèn)為，深圳小產(chǎn)權(quán)房的解決確實(shí)是一個(gè)老大難問(wèn)題，不是一朝一夕就可以解決的，技術(shù)難度大，不可一刀切，這十分考量執(zhí)政者的智慧。

　　今年5月25日，國(guó)土資源部、廣東省政府在深圳宣布啟動(dòng)深圳土地管理制度改革綜合試點(diǎn)，此次土地改革亮點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，包括土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地二次開(kāi)發(fā)利用機(jī)制創(chuàng)新，調(diào)控手段圍繞土地用途管制制度改革和土地有償使用制度改革兩大重點(diǎn)。

　　而7月5日，在最新一期的政府公報(bào)中，深圳市又公布了《深圳市土地管理制度改革總體方案》等3個(gè)與新土改有關(guān)的重要文件。

　　據(jù)悉，以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的新一輪土地管理制度改革，將逐步明晰原農(nóng)村土地國(guó)有化后土地使用權(quán)歸屬，推進(jìn)確權(quán)工作，及違法建筑分類處理辦法，尤須指出的是，在“城中村”的改造上，深圳也將探索一條新路以應(yīng)對(duì)目前的困局。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，從已出臺(tái)的政策來(lái)看，“土改”已進(jìn)入了實(shí)際的進(jìn)程節(jié)點(diǎn)，不過(guò)這項(xiàng)工作牽扯面大、利益復(fù)雜、敏感性高，政府要考慮到工作的難度，因而很多舉措還是以“穩(wěn)妥推進(jìn)”為主。

　　深圳一業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，政府應(yīng)該站在中立的角度看問(wèn)題，使得各方面利益能夠達(dá)到平衡，另外還要從歷史角度看待問(wèn)題，采取科學(xué)合理的操作方法去解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。