“開發(fā)商想維持目前銷售量，就要以賣得動的價格去庫存，換成現(xiàn)金部署未來?！?/h3>

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展 可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 博鰲特稿 武瑾瑩 7月之后，籌備了近兩年的全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)進入實施倒計時。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，這是調(diào)控的最新手段之一，其重要作用是為行政限購的推出做鋪墊。

　　雖政府方面并未明確表示這是調(diào)控的最新手段，但不可否認的是，這似乎為已經(jīng)松動的調(diào)控增添了新的“利器”，而且功效可能更為長久。

　　至于這會不會成為最后的一個調(diào)控手段，無人能肯定，因為大多數(shù)人還在關(guān)注討論已久的房產(chǎn)稅擴大試點到底會不會在年內(nèi)推出。

　　很多消息皆言，深圳、廣州今年將成為下一批試行房產(chǎn)稅的城市。而現(xiàn)在看來，此舉可能放緩，中原集團主席黎明楷也持此看法。

　　在接受觀點新媒體采訪的時候，黎明楷表示，從房價來看，調(diào)控已經(jīng)取得了一定的效果，所以繼續(xù)推行房產(chǎn)稅的必要性、緊迫性已經(jīng)減弱。

　　不過，黎明楷同時也言明，房產(chǎn)稅在中國遲早都是會推廣的，因為對于政府而言，房產(chǎn)稅將是最好的管理樓市的工具，只需調(diào)動稅率高低即可。

　　黎明楷在采訪中還表示，房價其實已經(jīng)在谷底了，但不會太快反彈上升。

　　黎明楷稱，這一次調(diào)控之后樓價確實有下降，雖然不同城市下降的幅度不一樣，但是不能說政府的做法沒有效果。

　　但另一方面，黎明楷認為開發(fā)商度過了最為艱難的階段，資金壓力有所緩解，并不代表開發(fā)商會立即漲價惜售，其稱：“開發(fā)商想維持目前銷售量，就要以賣得動的價格去庫存，換成現(xiàn)金部署未來。”

　　在黎明楷的預期中，房價出現(xiàn)大幅上漲的時間將出現(xiàn)在2013年底，尤其是2014年。黎明楷認為，以此前開發(fā)商放緩開工有同時加大銷售的舉動結(jié)果，就是造成一兩年后市場供應緊張、價格上升。

　　以下為觀點新媒體對中原集團主席黎明楷的采訪整理實錄：

　　觀點新媒體：最近業(yè)內(nèi)關(guān)于調(diào)控是否會放松的爭論是比較多，市場也確實出現(xiàn)了熱銷的情況，您怎么看未來的調(diào)控趨勢呢？

　　黎明楷：中央政府一直強調(diào)調(diào)控不放松，估計也是在限購方面的措施不放松，要讓政府給出很明顯的說法不容易，至少對于首次置業(yè)的推動是很明顯的。

　　這從兩方面體現(xiàn)。一方面，現(xiàn)在銀行利息比較低，而且審批有所松動，額度也比以前多了，現(xiàn)在首次貸款很容易能夠貸到。

　　另外地方政府的一些微調(diào)，如果牽扯到首次置業(yè)，中央政府基本上沒有很明顯的反對，這也跟去年不同。

　　去年各種放松政策一出來，快的幾個小時，慢的一周就被叫停，現(xiàn)在地方政府也已經(jīng)摸到中央的底線在哪里。

　　限購方面不準碰，但在其他方面的措施提出來，取得了一定的效果。所以，目前一些重點城市一手市場成交方面有好轉(zhuǎn)。雖然全國統(tǒng)計出來與去年比還是降低了，但是從中原有物業(yè)經(jīng)營的城市來講，今年的一手市場銷售明顯比去年好。

　　原因是開發(fā)商的價格降了下來，之前開發(fā)商把價格挺住了，但是現(xiàn)在也配合政府降價，大家已經(jīng)朝著同一個方向。

　　觀點新媒體：從市場第一線的銷售情況來看，在降息前后成交量有沒有明顯的變化？

　　黎明楷：降息額度對購房者的影響并不明顯，但這是很重要的方向轉(zhuǎn)變的預兆。

　　去年首套房貸款按基準利率計算，或者還是按1.1倍，現(xiàn)在降到8.5折，這個影響是比較明顯的。

　　降息0.25%對購房者沒有很大的觸動作用，因為購房者不一定是投資者。而投資者可能會看到方向的轉(zhuǎn)變，覺得未來市場會好，樓價有可能會上漲。而且，首次買房的人本來就是自己用，買的時候不在乎未來樓價上漲，自己還是有一定的負擔能力。

　　降息這個信息對投資者的促進作用比首次購房者更大。但是，我們的政策還以限購為主，把大部分的投資需求限制了，就算降息對投資者有利好的推動，但是投資行為還是比較難。

　　降息以后有消息說廣州的成交量下降了，我覺得不能看短時間內(nèi)的情況。因為，一手房還牽扯到有多少房在推，最近推什么類型的盤。如果推的盤最近并不是很熱銷，或者一些重點項目剛好不在這個時間段推出來，肯定會看到不升反降的現(xiàn)象。

　　降息對市場還是有一點點不利好的因素，雖然從對投資者的影響不是很大，但是對開發(fā)商的影響還是有的。從開發(fā)商的角度來講，如果看到未來的樓市趨于平穩(wěn)，或者樓價有希望回升，那么推盤的速度和愿意降價的力度有可能會減慢。

　　觀點新媒體：最近市場上傳央行下了緊急通知房貸利率可以到七折的程度，對于這個信息業(yè)內(nèi)認為有真有假。您從中原一手銷售的情況中了解到七折利率現(xiàn)在是否在很多城市使用？

　　黎明楷：我也不知道有沒有銀行能夠做到七折，就算有也只是一小部分的銀行，大的銀行好像還沒有到七折的地步。

　　觀點新媒體：從統(tǒng)計局發(fā)布的全國大中型城市5月房價來看，大部分城市的價格出現(xiàn)環(huán)比下降的狀態(tài)，同比下降的幅度則出現(xiàn)了放緩或停止下降的態(tài)勢。這個是不是和四、五月份市場逐漸回暖的情況有關(guān)？

　　現(xiàn)在有很多人討論說這個情況是短暫的，是壓抑了很久的剛需突然性的釋放，還有人說因為開發(fā)商現(xiàn)在都降價了，是開發(fā)商以價換量得出來的市場情況，你認為呢？

　　黎明楷：我覺得還是以開發(fā)商的行為為主。因為開發(fā)商去年很缺錢，從去年第四季度開始，很多開發(fā)商都在全面降價。

　　現(xiàn)在開發(fā)商的流動資金應該比以前松了一點，沒有那么緊迫了，之前為了保命價格下降的幅度就比較大一點。但是現(xiàn)在不少開發(fā)商已經(jīng)過了生存線，他們就會考慮未來能不能賺更多，心態(tài)沒有以前急，也當然不會一直降價。當降到一定的水平，覺得這個價格在市場上能夠賣得動，就不會再降。

　　至于是不是被剛需的釋放，我覺得剛需還是存在，這個量不會減少。如果維持現(xiàn)在這個水平，開發(fā)商應該還是能夠賣得不錯。

　　觀點新媒體：您覺得前幾個月銷售回暖的跡象在接下來的時間，甚至下半年會持續(xù)很長一段時間嗎？

　　黎明楷：現(xiàn)在的開發(fā)商都是大型的為主，大型開發(fā)商在戰(zhàn)略部署方面也會有一些改變，并不一定會考慮利益最大化。樓價有機會回升，開發(fā)商推盤的速度會減慢，但其實也不會放得太慢，因為這段時間對大型開發(fā)商來講還是很好的買地機會。

　　一些開發(fā)商已經(jīng)過了生存線，流動資金問題解決了之后就不動了，慢慢等樓價上漲。但是，有一些大型的開發(fā)商還會考慮土地儲備的問題，并不只是考慮生存的問題。他們需要考慮未來的市場占有率不會被別人比下去，所以也會保持一定的銷盤量，不會像以前一樣捂盤不賣。

　　從推盤的速度來講，下半年不一定會比上半年要慢，應該也會保持。即使有很大量的貨源，也因為開發(fā)商看好未來市場，不會出現(xiàn)瘋狂的賣樓行為了，這種行為應該也不會出現(xiàn)。

　　觀點新媒體：那么在價格方面，開發(fā)商會繼續(xù)以價換量的策略嗎？

　　黎明楷：再降的可能性不大，但也不會馬上把房價提上去，要把握現(xiàn)在的銷售量，就不能把價格直接抬上去，企業(yè)還要看周邊競爭對手的行為。

　　我認為現(xiàn)在的房價已經(jīng)到底了，但是距離反彈還有一段時間。開發(fā)商想維持目前銷售量，就要以賣得動的價格去庫存，換成現(xiàn)金部署未來。

　　從長遠來看，畢竟過去的一段時間里很多開發(fā)商施工進度放緩了，而且購地行為也減少了，房價在未來確實有機會上漲?；蛟S在2013年不會很明顯，在2014年左右應該會有階段性的供應短缺，接著會導致樓價反彈，保守估計會在明年往后一點看到樓價重新開始上升。

　　我認為現(xiàn)在房價到谷底了。中原最近在幾個大城市監(jiān)測了一些二手房的價格，在過去的幾個月，已經(jīng)看到二手房價有輕微往上的趨勢。當然，我們做的二手房都是在一線城市，尤其是市中心，并沒有大量一手房供應，而二手房的樓價這幾個月確實出現(xiàn)輕微上升。

　　房價跌入谷底應該是確定的，除非有很大型的、不可預測的國內(nèi)國際事件出現(xiàn)。

　　觀點新媒體：6月全國有很多地方都在賣地，比較明顯的是廣州珠江新城恒大新拿的地王。此外，我們在這段時間的拍地中也看見很多久違的大房企出現(xiàn)，這些是不是都在證明土地市場開始回暖，而且開發(fā)商對市場的判斷已經(jīng)出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變？

　　黎明楷：開發(fā)商對后市都是看好，沒有看差的。這段時間是迫于現(xiàn)實和現(xiàn)金流壓力，不得不以降價來回籠資金，當這些生存問題解決以后，開發(fā)商就要開始考慮發(fā)展。

　　解決了現(xiàn)金流問題以后要考慮以后的長遠部署，怎么在市場上搶到份額？現(xiàn)在開發(fā)商購地的積極性比以前強很多，如果過去回籠現(xiàn)金比較多，資金壓力比較松，購地就會更投入一些。

　　每一個開發(fā)商的平衡點不同，一些走得比較快、比較理想的開發(fā)商，最近應該也會重新加入買地、搶地了。

　　觀點新媒體：整體土地市場是回暖了嗎？

　　黎明楷：土地市場也開始回暖。整體上來講，今年是逐步回暖的一年，現(xiàn)在只是個開端。

　　觀點新媒體：觀察目前的市場情況，您認為這一輪中央調(diào)控房地產(chǎn)的目的達到了嗎？

　　黎明楷：達到了一定的目的，但是不知道達沒達到溫總理所說的合理價格。這一次調(diào)控之后樓價確實有下降，雖然不同城市下降的幅度不一樣，但是不能說政府的做法沒有效果。

　　從政府的角度上來講，要看到樓價確實有下降，這樣才能給老百姓有交代，也不是真的要把開發(fā)商逼死。雖然我們沒看到有多少開發(fā)商死了，只有極少個開發(fā)商快不行了，但是大部分大型開發(fā)商還是能夠存活下來。

　　這個幅度是不是政府想的就很難說。因為中央政府的想法跟地方政府不同，中央政府想樓價降得低一點，但是地方政府不想降得太低，降得太低就會導致土地價格也下降。

　　觀點新媒體：雖然政策出現(xiàn)一些明顯的放松，但還有人認為可能會出新的政策，特別是房產(chǎn)稅依然是大家關(guān)注的焦點，尤其是會不會在深圳、廣州這些城市推出。那么您對今年房產(chǎn)稅會不會推出的判斷是怎么樣的？

　　黎明楷：我覺得推房產(chǎn)稅是一個起始性的做法，也確實想引入房產(chǎn)稅這個工具，讓以后調(diào)控樓價更方便。

　　最重要的不是房產(chǎn)稅本身，而是房產(chǎn)稅的稅率問題。如果政府繼續(xù)想推房產(chǎn)稅，又不想把剛回暖的住宅市場壓下去，那么在定稅率的時候可以低一點。

　　稅率低一點不影響房產(chǎn)稅實施的進程，當房產(chǎn)稅在不同城市施行以后，政府要調(diào)控房地產(chǎn)市場就比較容易，也不要用什么行政手段，把稅率調(diào)高調(diào)低就可以達到調(diào)控目的，所以政府不會因為調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)成果就不推房產(chǎn)稅。

　　我認為政府不會放棄，房產(chǎn)稅這個稅種早晚還得要實現(xiàn)。

　　觀點新媒體：年內(nèi)有沒有機會增加推廣的城市？

　　黎明楷：我覺得沒有加快的必要性。以前推房產(chǎn)稅是想作為把房價壓下去的手段，但是現(xiàn)在房價已經(jīng)壓下去了，所以沒有這種迫切性。

　　政府早晚會以房產(chǎn)稅取代限購這些手段，而房產(chǎn)稅最大的問題是需要有一個機制來達到征收房產(chǎn)稅的條件。

　　政府其實在試這個事情，在試這個機器能不能動，這個力度可輕可重，但是這個機器還是會運行。

　　當然，政府會放慢推房產(chǎn)稅的，因為現(xiàn)在緊迫性已經(jīng)沒有以前那么嚴重了。

　　房產(chǎn)稅基本上都是從房地產(chǎn)最成熟的地方開始做起，一線城市比較成熟，配套也能夠跟得上，我覺得首先會在大城市里面推。