在此情況下，政府是需要在政策上做一些調(diào)整與轉(zhuǎn)變，從而保護投資，拉動投資需求。

　　編者按：火熱的夏天，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦點再一次回到海南，一個放在火爐上烤的論壇。

　　8月8-11日，2012博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南隆重召開，圍繞論壇主題“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”，我們將采訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等，并推出“2012博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 陳澤佳 當前，從國內(nèi)經(jīng)濟形勢來看，“穩(wěn)增長”的問題日益突出。

　　自5月份公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)以來，卻可以看出中國經(jīng)濟下滑已顯著超出市場預期，顯示目前宏觀政策的調(diào)整仍無法實現(xiàn)“穩(wěn)增長”。

　　而隨著樓市成交量的回升，成交價格上漲的情況開始顯現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟面承壓下行的大背景下，以“穩(wěn)增長”為目標的宏觀調(diào)控頻頻出招，這不禁引發(fā)了人們對房地產(chǎn)調(diào)控的思考與疑問。

　　就此，瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟學家沈建光有自己獨到的見解與分析。

　　他認為，為實現(xiàn)穩(wěn)增長目標，需要加強投資需求。而房地產(chǎn)和地方政府融資平臺投資是固定資產(chǎn)投資的支柱。

　　另外，房地產(chǎn)政策方面，既要控制投資投機性需求，也要對于中小戶型的剛性住房、對于保障房的投資仍需要大力支持。對于地方政府提出的房地產(chǎn)政策，如果是支持剛需、改善性住房的合理需求，是對早前過于嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的完善，不應一概制止。

　　而地方政府投資平臺方面，應對項目充分評估，具有盈利能力的項目，也不應控制過緊。

　　他指出，鑒于往年GDP增速平均低于工業(yè)增速3個百分點，眼下工業(yè)增速不足10%，預示未來GDP增長或?qū)⒖赡芟禄?%甚至更低水平，“硬著陸”風險明顯加大，意味著當前中國或已被迫進入“保增長”階段。

　　“穩(wěn)增長就是穩(wěn)投資，關鍵就是穩(wěn)投資。”沈建光如是說。

　　不過，為了“保增長”，恐怕先得“穩(wěn)投資”。

　　以下是觀點新媒體對瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理兼首席經(jīng)濟學家沈建光的采訪整理實錄：

　　觀點新媒體：對于中國目前的經(jīng)濟走勢，全國各界專家學者眾說紛紜，日前全國人大財經(jīng)委員會副主任賀鏗表示，中國經(jīng)濟增速下滑“完全在意料之中”。于此，對中國目前的經(jīng)濟走勢您如何看待？

　　沈建光：我認為中國經(jīng)濟增速下滑“完全在意料之中”的說法，有點過于樂觀。

　　如果這真是完全在意料之中的話，那么溫家寶總理就不會總強調(diào)，要把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，而央行也就沒有必要降息，畢竟今年的貨幣政策本來就是比較穩(wěn)健的。

　　事實上，經(jīng)濟的增速與國際經(jīng)濟的大環(huán)境是息息相關，目前海外的經(jīng)濟形勢比預期得要差，歐債危機也越演越烈，中國的出口本來的目標并不高，在10%左右，而現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢下卻達不到10%，所以中國的出口形勢并不樂觀，出口貿(mào)易的增長還繼續(xù)花很多艱辛的努力才能達到。因此把保增長、穩(wěn)增長放在更加突出的位置是勢在必行的，原因在于現(xiàn)在中國的經(jīng)濟還面臨著很大的下滑壓力。

　　觀點新媒體：您之前說過，“硬著陸”風險明顯加大，意味著當前中國或已被迫進入“保增長”階段。那么在這樣的階段下，該如何看待“硬著陸”？政府及企業(yè)應該如何做到“保增長”、“穩(wěn)投資”？

　　沈建光：事實上，中國總體的經(jīng)濟形勢處于下行趨勢確實不可小覷，增速沒有上去，投資也在下滑，例如房地產(chǎn)投資現(xiàn)在是負增長，形勢也是比較嚴峻的。另外，基礎建設投資也是在下降。而銀行貸款方面，目前中長期貸款明顯需求不足。

　　所以在此情況下，政府是需要在政策上做一些調(diào)整與轉(zhuǎn)變，從而保護投資，拉動投資需求。

　　觀點新媒體：那么在目前的整體經(jīng)濟形勢下，要拉動投資的話，會不會比2009年更加困難一些？

　　沈建光：其實，雖然說現(xiàn)在總體上中國經(jīng)濟有硬著陸的風險，不過沒有想象中那么困難的。因為2009年的時候，我們其實壓投資壓得很厲害，2010年地方融資平臺幾乎沒有任何增長。所以去年提出“十二五”第一年，但是我們看到的其實根本就沒有，因為去年是后來通脹太高了，后來“十二五”很多新項目其實還是卡得挺嚴的。

　　觀點新媒體：近幾個月來，隨著中國經(jīng)濟下行壓力進一步加大，中央于去年年底就提出的“穩(wěn)增長”任務，“穩(wěn)增長”究竟該穩(wěn)什么？怎么穩(wěn)？這一任務提出半年至今成果如何？

　　沈建光：穩(wěn)增長就是穩(wěn)投資，關鍵就是穩(wěn)投資。

　　去年年底中央提出穩(wěn)增長，其主要的著力點就是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。而事實上，積極的財政政策肯定是寬松的，而穩(wěn)健的貨幣政策相對于去年還是比較從緊的。不過，從今年來看，貨幣政策也不停地在放松。例如央行下調(diào)了3次準備金，也降息了。

　　不過，這次降息實際上是很大的不確定降息，加強利率市場化，實際的影響是貸款利率可以下降，最高可以達到80個點。所以政府其實還是很積極地穩(wěn)增長，穩(wěn)投資。

　　至于政府在投資政策這一塊，是已經(jīng)有了一些措施，比如現(xiàn)在對地方的基礎建設、融資平臺規(guī)定不能新增貸款，這可能制約了地方基礎建設投資的活動。另外是關于房地產(chǎn)，對二套房有較嚴格的要求。

　　要區(qū)分投資、投機與實際住的需求。去年房地產(chǎn)市場太熱，使得市場出現(xiàn)一些不好的情況，政府也開始對購買住房有要求。第一套住房有優(yōu)惠，但第二套就開始受到限制了，現(xiàn)在很多地方貸款前期限制很嚴格，所以我認為應該盡快做一些調(diào)整，主要是針對自住或改善型的。當然，房價對投機性的購房還是要進行控制，防止房價又大幅反彈。

　　觀點新媒體：5月份以來，各大城市的樓市成交數(shù)據(jù)都不錯，樓市回暖的跡象越來越明顯，您怎么如何評價這種趨勢？

　　沈建光：各大城市在政策上多多少少還是有一些松動的。早前的銷售情況比較悲觀，成交量大幅下降的情況也持續(xù)一些日子。不過就5月份以來，樓市情況還算不錯，最明顯體現(xiàn)出來的就是剛性需求的強勁。而價格方面，總體上市場還是維持了價格下降的趨勢，應該繼續(xù)保持這種勢頭。

　　觀點新媒體：您覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場調(diào)控是不是到了一個非常關鍵的時期？

　　沈建光：是的，現(xiàn)在是非常關鍵的時期。為什么說很關鍵呢？保持平穩(wěn)良性發(fā)展是至關重要的。如果一方面建設量在萎縮，新開工量也在減少，這樣會影響銷售量的開展，如果價格可以能繼續(xù)維持下降的趨勢，會吸引更多的購房者，這樣銷售量就可以上來，回籠資金就可以帶動以后的投資。

　　不過，也有一些擔心問題存在，就是當銷售量上漲之后，價格就出現(xiàn)了一個回彈，回彈之后政策還是繼續(xù)收緊的話，成交量的反彈就會變成曇花一現(xiàn)，建筑量還是在下降，這樣對經(jīng)濟、對整個房地產(chǎn)實際上都是不利的。

　　觀點新媒體：今年中國經(jīng)濟下滑得比較厲害，現(xiàn)在的調(diào)控政策也是不斷地在講穩(wěn)增長，那您覺得作為房地產(chǎn)行業(yè)，在中間受到的影響主要是什么？

　　沈建光：穩(wěn)增長，房地產(chǎn)還是一個非常重要的環(huán)節(jié)與領域?，F(xiàn)在主要的問題就是房價太高，因此使政府不得不進行一些調(diào)控。而目前整個樓市，庫存量很大，投資新開工量萎縮得比較厲害，出現(xiàn)了15%的下降。成交量反彈，但現(xiàn)施量還是下降，開工還下降，所以價格到底有沒有反彈，跌還是漲，對政策引導很關鍵的。

　　觀點新媒體：有學者說，只要把房價調(diào)下來，居民的住房消費需求就會釋放出來，這樣子就可以控制到內(nèi)需，然后穩(wěn)增長。對此，您如何理解？

　　沈建光：房價平穩(wěn)是穩(wěn)增長的一個關鍵。如果房價繼續(xù)上升的話，那政府也沒有辦法，只能繼續(xù)緊縮，那么經(jīng)濟將會加大風險。相反，房價平穩(wěn)，市場會比較正常的運行，那么政府就會放松一些。

　　觀點新媒體：關于下半年的房地產(chǎn)走勢，您有什么樣的看法？

　　沈建光：對房地產(chǎn)下半年的走勢，我是持比較樂觀的態(tài)度。現(xiàn)在房價也基本穩(wěn)定，不會再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，接下來政府也應該不會出臺更為嚴厲的調(diào)控政策。

　　觀點新媒體：有分析說，5月中國的主要經(jīng)濟增速就是指標已經(jīng)有所平穩(wěn)，就覺得經(jīng)濟增長會在二季度有望見底，您覺得怎么看待？

　　沈建光：沒有感覺。我覺得中國經(jīng)濟還在往下走，工業(yè)生產(chǎn)投資，特別投資還在往下走，可能到6月份才能看到平穩(wěn)。下半年以來調(diào)控會是這兩年最為艱難的時候。

　　觀點新媒體：您也認為下半年是調(diào)控兩年以來最為艱難的時刻，那在這樣的情況下被認為更加艱難的中小企業(yè)應如何應對？

　　沈建光：現(xiàn)在的政策已經(jīng)在放松了，可能最嚴的時候已經(jīng)過去了，從信貸數(shù)量就可以看到，信貸已經(jīng)在放松，財政政策已經(jīng)很放松，銀行改制利率也在大幅度下降。所以作為中小企業(yè)來說，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在應該是一個更加積極的態(tài)度去面對。而政府方面，主要還是調(diào)結(jié)構(gòu)，拉內(nèi)需，促進產(chǎn)業(yè)升級換代。