雅居樂目前似乎處于一個(gè)進(jìn)退兩難的境地之中。不過其下半年的貨量應(yīng)該會(huì)更為充足，或許屆時(shí)也能有所改善?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 一直未在此輪調(diào)控中進(jìn)行過降價(jià)促銷的雅居樂也終于從大本營開始進(jìn)行價(jià)格調(diào)整了。

　　資料顯示，雅居樂中山項(xiàng)目自6月1日起全線降價(jià)，所有項(xiàng)目75折起。該優(yōu)惠只限20天，最低售價(jià)為3600元/平米。

　　75折促銷

　　據(jù)悉，雅居樂目前在中山擁有近十個(gè)在售樓盤，其中雅居樂新城、雅居樂約克郡、雅居樂御龍山、雅居樂世紀(jì)新城、雅居樂鉑爵山、雅居樂凱茵新城等六大樓盤于6月1日同時(shí)推出75折讓利活動(dòng)，但該優(yōu)惠僅限20天。

　　雅居樂相關(guān)人士表示，并非代表所有產(chǎn)品都參與打折，此次優(yōu)惠活動(dòng)針對的是每個(gè)項(xiàng)目的部分指定單位。該人士還透露，其中部分單位的價(jià)格甚至低于成本價(jià)，但數(shù)量也比較有限。

　　雅居樂方面對觀點(diǎn)新媒體稱：“其實(shí)這只是我們二十周年的慶祝活動(dòng)之一，還會(huì)陸續(xù)推出一系列的活動(dòng)，詳情容后公布。”

　　雅居樂公司方面表示，該優(yōu)惠活動(dòng)目前僅限于廣東省內(nèi)地區(qū)，優(yōu)惠幅度視產(chǎn)品而定，部份貨尾優(yōu)惠幅度可能較大。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年首4個(gè)月，雅居樂中山區(qū)域共錄得合約銷售金額近15億元。雅居樂方面認(rèn)為，隨著新項(xiàng)目及在售項(xiàng)目新組團(tuán)的陸續(xù)推出，并藉此集團(tuán)20周年優(yōu)惠活動(dòng)，將有利于帶動(dòng)當(dāng)?shù)劁N售。

　　據(jù)悉，此次雅居樂為了20周年紀(jì)念，在中山各大項(xiàng)目大范圍推出75折的巨大優(yōu)惠，比如雅居樂新城主推十二期“悅景園”組團(tuán)96-110㎡的三房單位，最低價(jià)3600元/㎡，均價(jià)4500元/㎡，總價(jià)最低37多萬每套；而坦洲“銷冠”的雅居樂約克郡目前在售112-226㎡的兩房至五房，折后起價(jià)5800元/㎡，現(xiàn)購房可享受限時(shí)75折特價(jià)，最高可優(yōu)惠25萬元/套。

　　而從目前了解的情況來看，75折的促銷還是頗見成效。據(jù)悉，世紀(jì)新城在推出首批60套優(yōu)惠單位后，兩天內(nèi)即售罄，6月3日再次加推，同樣吸引了大批客戶前往銷售中心；而御龍山項(xiàng)目在優(yōu)惠的前三天已售出過百套單位，成交金額迫近億元。

　　業(yè)內(nèi)猜測

　　雖然雅居樂一再表示此次折扣是為配合集團(tuán)20周年的慶祝活動(dòng)回饋消費(fèi)者，但大部分業(yè)內(nèi)人士卻有不同看法。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雅居樂此舉是回流資金，可抄底拿地。此外，沖業(yè)績、缺錢也成為業(yè)界人士猜測的一個(gè)重點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)高級拓展總監(jiān)植建軍表示，此乃雅居樂對后市預(yù)判與解決資金回籠問題的一個(gè)做法，并表示雅居樂此舉或?qū)⒁l(fā)市場以價(jià)換量的風(fēng)潮。

　　事實(shí)上，雅居樂借集團(tuán)20周年之際降價(jià)刺激銷售可能性頗大。畢竟，連雅居樂中山項(xiàng)目的銷售人員都對此直言不諱。

　　雅居樂御龍山銷售人員表示，推出優(yōu)惠活動(dòng)是為了沖擊半年度業(yè)績，也是回饋買房者。

　　其稱，今年雅居樂的業(yè)績目標(biāo)是500多億元，目前只完成了100多億。“為了沖業(yè)績，我們才會(huì)進(jìn)行這么大幅度的優(yōu)惠，”其表示，“半年報(bào)即將出爐，半年250億元的業(yè)績無法完成的話，數(shù)據(jù)不好看。”

　　不過，雅居樂在今年年初并沒有對外公布目標(biāo)的金額，只是表示今年的目標(biāo)為約310萬平方米。

　　據(jù)雅居樂此前公布，今年前4月其實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約85.1億元；合約銷售面積約75.6萬平方米；合約銷售均價(jià)約每平方米11，256元。

　　國泰君安地產(chǎn)分析師余立峰表示，雅居樂今年1-4月的銷售表現(xiàn)一般，至目前只完成了目標(biāo)的20%多，因此需要促銷增長業(yè)績也是頗為合理的事情。

　　銷售與凈利潤

　　然而，如果因業(yè)績壓力需要刺激銷售，那么為何不從銷售貢獻(xiàn)占比向來最大的海南或者廣州入手，而是從均價(jià)本就不高的中山開始？

　　對此，余立峰表示，此前和雅居樂高層的接觸中曾了解到，雅居樂方面并不希望大范圍或大幅度進(jìn)行降價(jià)，主要是怕降價(jià)太多會(huì)造成不利影響。

　　然而，矛盾之處就在于，在本輪調(diào)控之中，大部分公司都積極高調(diào)地以各種名義降價(jià)促銷，包括萬科、保利、中海等知名房企在內(nèi)。

　　以中海為例，其從去年開始就在多個(gè)城市進(jìn)行降價(jià)，并一度因此引發(fā)多宗業(yè)主糾紛，但截至今年4月，其銷售業(yè)績已近400億港元，幾近800億全年目標(biāo)的一半。

　　在這個(gè)先跑先贏的特殊時(shí)期，中海的做法得到了大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。舍利潤保銷售成了房企的重要選項(xiàng)。

　　余立峰也認(rèn)為，如果雅居樂希望能在銷售上取得較大的成效，那么勢必要進(jìn)行更大范圍或規(guī)模的降價(jià)讓利以刺激銷售。

　　其稱，雅居樂必須在控制單價(jià)、銷售及凈利潤率之間取得平衡。

　　某業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，雅居樂目前的銷售癥結(jié)在于新項(xiàng)目的預(yù)售證遲遲不能拿到，同時(shí)因工程進(jìn)度放緩導(dǎo)致可售房源不夠也影響了銷售安排。

　　去年，雅居樂曾公開表示要調(diào)整工程進(jìn)度以減少應(yīng)付工程款項(xiàng)的支付，而此事卻使得如今雅居樂的房源出現(xiàn)了后續(xù)無力的現(xiàn)象。

　　該人士稱，雅居樂或許會(huì)陷入惡性循環(huán)之中，資金不夠不能提高工程進(jìn)度，工程進(jìn)度放緩就不能提供充足房源，沒有充足房源自然難以取得很好的銷售業(yè)績，沒有很好的銷售就意味著沒有足夠的現(xiàn)金回流。

　　借貸成本壓力

　　除了業(yè)績的壓力之外，余立峰認(rèn)為雅居樂開始進(jìn)行降價(jià)的另一個(gè)原因是負(fù)債的壓力。

　　今年以來，雅居樂已進(jìn)行了多次融資，其融資成本進(jìn)一步加劇。

　　3月6日晚，雅居樂發(fā)布公告稱，公司與渣打銀行(香港)有限公司訂立為期18個(gè)月的3.85億港元定期貸款信貸協(xié)議。

　　3月14日雅居樂公告，于3月13日與2012年票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人兼聯(lián)席賬簿管理人匯豐、渣打銀行和瑞銀訂立購買協(xié)議，將發(fā)行2017年到期的7億美元優(yōu)先票據(jù)。

　　5月2日，雅居樂發(fā)布公告稱，作為借款方及其附屬公司作為保證方，與香港上海匯豐銀行訂立信貸協(xié)議。據(jù)此，該公司獲授金額5000萬美元的定期貸款信貸，為期3年。

　　再加上雅居樂2011年年報(bào)中披露的今年內(nèi)需償還的債務(wù)金額，雅居樂的現(xiàn)金壓力也急劇上升。

　　余立峰表示，雅居樂借貸成本的上升，導(dǎo)致其受困于此，不敢快速的做調(diào)整應(yīng)對市場，因此在這輪調(diào)控中，雅居樂顯得反映較為緩慢了些。

　　其實(shí)，雅居樂的現(xiàn)金壓力或許還不止于此。

　　據(jù)悉，此前雅居樂在云南布局的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，接下來將相繼進(jìn)入開工階段，屆時(shí)，工程支出也將明顯增加。

　　余立峰稱，雅居樂目前似乎處于一個(gè)進(jìn)退兩難的境地之中。不過其下半年的貨量應(yīng)該會(huì)更為充足，或許屆時(shí)也能有所改善。