　　在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)三駕馬車中，外貿(mào)于08年全球金融危機(jī)之后一蹶不振，沿海制造加工企業(yè)舉步維艱；內(nèi)需兩極分化，底層人群消費(fèi)在CPI高企境地中乏力；唯獨(dú)政府主導(dǎo)的“鐵公基”以及打著災(zāi)后重建旗幟，瘋狂舊城改造的投資活動愈演愈烈。物價翻番上漲，楠木、古玩、藝術(shù)品。以及作為傳統(tǒng)經(jīng)營場所的商鋪也輪番上漲。

　　說到底，不管是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，都脫離不了經(jīng)濟(jì)基本面。

　　還是舉例說明，某縣級市，城市副中心臨街底商，50平米，08年轉(zhuǎn)讓單價1.2萬，總價60萬。當(dāng)時房東因?yàn)樽约嘿嵉搅?，因?yàn)樵撲伱孀钤缡菐浊г杖肽抑械?，能?8年這樣的年景以1.2萬沒平米賣出去，還是不錯的價錢。但同樣是這個鋪面，2010年年中，二手房東轉(zhuǎn)手以單價2.5，總價125萬賣出。1年多的光景。該鋪面市場價翻了一番??！房租也由原來的單位月租金30元，上漲到2010年年中的75元。

　　看上去就是一起普通的交易，但整個街上的老板認(rèn)為，自己的鋪面價格已經(jīng)上漲了一倍，即使還是在自己手上，但，在心目中依然是資產(chǎn)翻了一番。

　　類似的一個縣，新城區(qū)2樓商鋪，新建2010年出售價格5000元每平米，當(dāng)時散售了近2000平米。與此同時，多層洋房售價2800元每平米。時至今日，緊挨的另一項(xiàng)目，2樓商鋪售價1.3萬。而該小區(qū)的高層售價3700元每平米。

　　商鋪翻番，住宅上漲50%左右。

　　不管是老城的核心地段，還是在新城商業(yè)副中心，不管住宅是否因?yàn)榛鶖?shù)小而政府少，總之大多數(shù)縣級市商鋪，在09年以后至2012年，最少都是上漲了100%。個別縣市還有翻了幾番的情況。這個結(jié)論是在調(diào)研了幾乎所有縣級市，省內(nèi)二三線城市之后的結(jié)論，斷然不是看報表和報紙得來的，是用腳量的市場。

　　當(dāng)然，一般來講老城一鋪難求，一般都不出售，但以時間軸為準(zhǔn)，市場報價依然比09年翻了一番，很多老城核心邊緣新修的購物中心，臨街底商可以買到5-6萬每平米。而核心地段的最高租金是單位300-700元每月。

　　那何來商業(yè)地產(chǎn)貨幣化之說？

　　還是舉同樣的例子，某一條街道上只要有一家鋪面出售，緊鄰的鋪面老板就會以整個價格來對自己的商鋪價格進(jìn)行評估，進(jìn)而推擠到自己的個人資產(chǎn)。好比，之前有2間鋪面，共計(jì)80平米，是在03年以幾千元的價格買入的，但旁邊有人以3萬每平米的價格售出，此老板馬上就得出自己的商鋪值240萬的結(jié)論，并且為自己的個人資產(chǎn)加上這個數(shù)，本來要賣掉面包車再買個一汽捷達(dá)，但個人資產(chǎn)猛然在數(shù)目上增加，可能會買個“圖冠”或者買個別克君威，甚至寶馬奔馳……換句話說，這是一種畸形資產(chǎn)意識主導(dǎo)下的非理性消費(fèi)。

　　上升到區(qū)域和國家，這個社會的價值沒有大幅增加的情況下價格翻番，這就是典型的經(jīng)濟(jì)泡沫，而當(dāng)前這種泡沫正是由于本文開頭列舉的政府一些列措施有關(guān)。

　　在各縣級市省份，這種在09年之后發(fā)生的商鋪?zhàn)饨鸱?，價格基本翻番的市場現(xiàn)象，進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化發(fā)展。市場消費(fèi)者認(rèn)為買住宅可能會受調(diào)控，但只要買商鋪，很快就可以翻番；政府也把商業(yè)中心的打造作為最有利的拉動經(jīng)濟(jì)增長的手段，成為城市綜合體的最直接推動者；開發(fā)商也在這種市場狂歡和政府打壓住宅地產(chǎn)背景下，傾全力轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。

　　不用太久，只需2-5年，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會擊穿，依靠投資為主的這種脆弱的經(jīng)濟(jì)基本面。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此論瘋狂付出血的代價。

　　張宇良觀點(diǎn)新媒體專欄作者