不少業(yè)主透露，他們經(jīng)常接到該兩個(gè)改造辦工作人員的來(lái)電，商討簽約問(wèn)題，業(yè)主擔(dān)心對(duì)小區(qū)的更新改造工作不利。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 陳澤佳 建于上世紀(jì)八十年代初的南園新村，是深圳首批福利房小區(qū)。如今，歷經(jīng)近三十年風(fēng)雨滄桑，小區(qū)也開(kāi)始日益老化，坑坑洼洼的樓體走道，剝落的墻體，漏水的屋頂。

　　居民改造的意愿相當(dāng)強(qiáng)烈。2010年，南園城市更新片區(qū)被納入首批城市更新單元規(guī)劃，成為深圳市六個(gè)重點(diǎn)研究片區(qū)之一，南園新村舊城改造項(xiàng)目一期是更新計(jì)劃的組成部分。

　　僅從地理區(qū)域來(lái)看，南園新村緊鄰華強(qiáng)北商務(wù)區(qū)，與深圳市委大院僅一條深南中路相隔，算是在深圳福田CBD的核心區(qū)域。

　　而根據(jù)規(guī)劃部門(mén)提供的初步改造方案，南園新村改造項(xiàng)目東為松嶺路，西連愛(ài)華市場(chǎng)，占地面積2 .7萬(wàn)多平方米，未來(lái)建筑面積共約20萬(wàn)平方米，包括住宅、公寓、商業(yè)配套和其它社會(huì)公共設(shè)施。

　　如此絕佳的位置，在眼下深圳尤其市中心土地資源日益稀缺的情況下，南園新村的改造當(dāng)然也引起眾多開(kāi)發(fā)商虎視眈眈。而近日，佳兆業(yè)與萬(wàn)科就為此發(fā)生了一場(chǎng)“爭(zhēng)奪”。

　　源起“南園新村”

　　事發(fā)于5月29日，萬(wàn)科周刊微博透露，深圳萬(wàn)科正式簽約福田新項(xiàng)目，項(xiàng)目位于福田深南大道南側(cè)，一期建筑面積約20.9萬(wàn)平方米。

　　隨后，深圳萬(wàn)科亦正式作出回應(yīng)，表示其已與深圳市恒豪實(shí)業(yè)有限公司于5月25日正式簽署了南園新村舊城改造項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。

　　根據(jù)深圳萬(wàn)科提供的信息，目前，恒豪公司已與南園新村住宅區(qū)共計(jì)458個(gè)住戶中的368戶業(yè)主簽署了《南園新村舊城改造補(bǔ)償安置協(xié)議》，簽約率已達(dá)80.3%。簽約工作仍在繼續(xù)推進(jìn)之中。

　　工商資料顯示，恒豪公司成立于2001年，法定代表人吳連山，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，該公司實(shí)際控股人為海航華南控股集團(tuán)有限公司，擁有其51%股權(quán)。

　　雙方約定，改造工程將由專設(shè)的項(xiàng)目公司--通博公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作。深圳萬(wàn)科稱，在南園新村年度改造計(jì)劃審批完成并確認(rèn)開(kāi)發(fā)主體資格后，萬(wàn)科將負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、后期物業(yè)管理。

　　對(duì)市場(chǎng)而言，大概這只是一則普通的拿地信息，意義估計(jì)亦只是萬(wàn)科終于回歸深圳市中心。然而，這卻引起了佳兆業(yè)的“不滿”。

　　次日，佳兆業(yè)作出官方回應(yīng)稱，佳兆業(yè)集團(tuán)于2007年已經(jīng)開(kāi)始了對(duì)南園片區(qū)的更新改造工作。

　　同時(shí)，佳兆業(yè)收購(gòu)了南園片區(qū)內(nèi)的豐隆實(shí)業(yè)發(fā)展公司，并與該片區(qū)內(nèi)216戶業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，計(jì)劃將該項(xiàng)目建成為支撐產(chǎn)業(yè)提升的商業(yè)、辦公、酒店綜合體。該項(xiàng)目暫定名為佳兆業(yè)環(huán)球中心，項(xiàng)目主樓建成后將成為深圳地標(biāo)性建筑。

　　佳兆業(yè)表示，在公司開(kāi)展環(huán)球中心項(xiàng)目更新改造過(guò)程中，南園片區(qū)的南園新村業(yè)主呼吁，為達(dá)到該片區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，提升片區(qū)物業(yè)價(jià)值，希望佳兆業(yè)將南園新村統(tǒng)一納入改造范圍，或作為佳兆業(yè)環(huán)球中心項(xiàng)目的配套用地，統(tǒng)一打造。

　　而據(jù)媒體報(bào)道，在南園新村小區(qū)附近，“佳兆業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入南園新村城市更新項(xiàng)目”字樣的橫幅異常醒目。佳兆業(yè)指出，公司已就南園片區(qū)進(jìn)行了調(diào)研及改造洽談工作，目前片區(qū)內(nèi)整體簽約工作進(jìn)展順利。

　　佳兆業(yè)的一紙公告，多少有點(diǎn)主權(quán)宣示的意味。

　　雖然佳兆業(yè)一直提及的均是“南園片區(qū)”，但對(duì)于南園新村亦有所涉及。

　　“我們沒(méi)有跟佳兆業(yè)搶地。”深圳萬(wàn)科顯得有點(diǎn)委屈。該公司相關(guān)人士向觀點(diǎn)新媒體透露，雖然南園新村屬于南園片區(qū)范圍，但是與萬(wàn)科涉及的改造項(xiàng)目并不與佳兆業(yè)計(jì)劃參與改造的重疊，皆因雙方簽約的公合作司并不是同一家公司。與深圳萬(wàn)科簽約的是恒豪公司，而與佳兆業(yè)簽約的是豐隆公司。

　　然而，這樣的說(shuō)辭依然未解開(kāi)謎團(tuán)：為何南園新村屬于南園片區(qū)范圍內(nèi)，涉及的改造項(xiàng)目卻不發(fā)生重疊？

　　深圳資深業(yè)內(nèi)人士就此跟觀點(diǎn)新媒體解釋，雖然南園新村位于南園片區(qū)內(nèi)，但南園新村內(nèi)涉及的物業(yè)類型眾多，包括企業(yè)單位樓、拆遷安置房及商品房等等，擁有的主體也不一樣，所以負(fù)責(zé)改造的公司也不一樣。因此，豐隆雖然宣稱其將負(fù)責(zé)整個(gè)南園片區(qū)的改造，但未必?fù)碛姓麄€(gè)南園新村的改造權(quán)。

　　經(jīng)過(guò)一輪查證亦發(fā)現(xiàn)，早在1995年，豐隆集團(tuán)有限公司確實(shí)取得深圳市福田區(qū)南園新村14－18號(hào)樓的拆遷立項(xiàng)，但該拆遷項(xiàng)目一直被擱置。至于恒豪所負(fù)責(zé)的南園新村改造項(xiàng)目，準(zhǔn)確來(lái)講，是南園新村西區(qū)住宅區(qū)，共擁有458個(gè)住戶，與豐隆的拆遷立項(xiàng)項(xiàng)目并不重疊。

　　而據(jù)了解，南園新村目前共有20棟樓，現(xiàn)有近7000名住戶，其中85%以上為租房者。換言之，在南園新村里，萬(wàn)科與佳兆業(yè)，只是“鄰居”。

　　開(kāi)發(fā)主體待定

　　雖然關(guān)于萬(wàn)科與佳兆業(yè)對(duì)旗下所屬“南園新村”范圍，有了進(jìn)一步的明晰，但這并不意味著雙方便都能順利地參與到舊改的項(xiàng)目當(dāng)中。

　　就在5月31日，深圳市區(qū)兩級(jí)更新辦公室透露，南園新村還未納入城市更新計(jì)劃，也遠(yuǎn)未到公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的階段，因此哪家開(kāi)發(fā)商將成為實(shí)施主體還不得而知。

　　福田區(qū)政府也表示，按照新公布的《深圳市福田區(qū)拆除重建類城市更新單元實(shí)施辦法》、《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，出臺(tái)前已申報(bào)舊住宅區(qū)項(xiàng)目的申報(bào)主體如審議通過(guò)可以繼續(xù)申報(bào)更新單元計(jì)劃，但萬(wàn)科合作方恒豪2010年的申報(bào)未被批準(zhǔn)，因此恒豪也未獲得這一舊改項(xiàng)目。這意味著，萬(wàn)科“深南大道南側(cè)拿地”一說(shuō)被否定。

　　事實(shí)上，早在福田區(qū)政府表態(tài)之前，深圳萬(wàn)科亦向觀點(diǎn)新媒體透露，公司只是跟恒豪簽了合作協(xié)議，這并不意味著萬(wàn)科就拿下了福田南園新村舊改項(xiàng)目，只是要等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體確認(rèn)之后，萬(wàn)科才參與到項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中。

　　然而，按照福田區(qū)政府的表態(tài)，與萬(wàn)科簽約的恒豪也未獲得南苑新村西區(qū)的舊改項(xiàng)目，這多少讓人感到疑惑。

　　翻閱資料，由于房子破舊，小區(qū)環(huán)境較差，南園新村不少業(yè)主早就渴望改造，2008年，早在《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)之前，業(yè)主們自發(fā)成立了“改造重建籌備小組”，并與多家有意向的開(kāi)發(fā)商洽談。

　　2009年，深圳市恒豪實(shí)業(yè)有限公司成為南園新村西區(qū)的改造商，并開(kāi)始與業(yè)主簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。直到2010年5月，南園新村西區(qū)453戶業(yè)主中，已有322戶業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間就拆除重建達(dá)成了共識(shí)，簽署了《南園新村舊房改造補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》及《委托書(shū)》。

　　按照城市更新辦法有關(guān)規(guī)定，“占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建”，即可向政府部門(mén)申報(bào)列入城市更新年度計(jì)劃。而恒豪實(shí)業(yè)有限公司當(dāng)時(shí)向政府相關(guān)部門(mén)遞交資料，申報(bào)年度計(jì)劃。但并未獲得批準(zhǔn)。

　　福田區(qū)城改辦彼時(shí)給予恒豪正式的回復(fù)意見(jiàn)是，鑒于市委、市政府要求對(duì)該片區(qū)城市功能規(guī)劃進(jìn)行重點(diǎn)研究，市規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)已作出安排，故待該片區(qū)規(guī)劃研究成果確定后再行申報(bào)。

　　按照實(shí)施細(xì)則，除了8個(gè)在2010年已經(jīng)批準(zhǔn)納入計(jì)劃的舊住宅小區(qū)外，實(shí)施細(xì)則實(shí)施后舊住宅小區(qū)的城市更新必須要由區(qū)政府來(lái)進(jìn)行意愿征集、申報(bào)計(jì)劃，并在確定計(jì)劃和規(guī)劃后再由公開(kāi)方式選擇實(shí)施主體，深圳市城市更新辦已不再接受由開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)主體申報(bào)的舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目申報(bào)。

　　目前，福田區(qū)政府已經(jīng)就南園新村的改造啟動(dòng)意愿征集程序，就在今年3月，并對(duì)南園新村16、19、20棟業(yè)主進(jìn)行城市更新單元改造意愿征集。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，政府從由原來(lái)的市場(chǎng)化主導(dǎo)，變成如今介入到改造規(guī)劃及主體的確定，主要還是為了避免在多家開(kāi)發(fā)商在爭(zhēng)奪舊改項(xiàng)目的時(shí)候，出現(xiàn)來(lái)回砍價(jià)等情況。且這些舊住宅小區(qū)的權(quán)利人相當(dāng)分散，不如城中村那樣集中，難以統(tǒng)一拆遷的意見(jiàn)，最后容易導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償條件談不攏等等，拖慢整個(gè)區(qū)域的改造進(jìn)度，也損害了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的利益。

　　據(jù)了解，在收購(gòu)了豐隆之后，佳兆業(yè)便在南園新村里設(shè)立了改造辦公室，并在門(mén)口張貼著關(guān)于重建回遷的安置補(bǔ)償方案。與佳兆業(yè)的舊改辦公室相隔不到800米，即可看到恒豪公司所設(shè)置的舊改籌建辦公室。

　　不少業(yè)主透露，他們經(jīng)常接到該兩個(gè)改造辦工作人員的來(lái)電，商討簽約問(wèn)題，業(yè)主擔(dān)心對(duì)小區(qū)的更新改造工作不利。

　　深圳市城市更新辦更表態(tài)，在2011年4月，政府就建議進(jìn)駐舊住宅小區(qū)搞舊改的企業(yè)盡快退出，如果產(chǎn)生信訪和維穩(wěn)等問(wèn)題將由區(qū)政府追究責(zé)任。福田區(qū)政府回應(yīng)，南園新村舊改項(xiàng)目尚未申請(qǐng)更新單元計(jì)劃，只有在更新單元計(jì)劃審批后，方可啟動(dòng)實(shí)施主體確認(rèn)程序。

　　深圳市城市更新辦副主任譚權(quán)透露，未來(lái)政府在規(guī)劃和計(jì)劃完成之后，要確定實(shí)施主體，區(qū)政府還是會(huì)組織業(yè)主采取投票選舉或評(píng)標(biāo)等公開(kāi)方式確定，那時(shí)政府已經(jīng)經(jīng)過(guò)利益博弈確定了一個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)闹笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)主體原則上就按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償，協(xié)議由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主來(lái)簽，但標(biāo)準(zhǔn)作為招標(biāo)條件之一，此外開(kāi)發(fā)企業(yè)可以對(duì)搬遷比較快的業(yè)主給予獎(jiǎng)勵(lì)。

　　深圳土地稀缺

　　時(shí)隔一年，恒豪不僅沒(méi)有退出的意愿，還與萬(wàn)科簽約，“開(kāi)發(fā)商還抱僥幸的思想，從利益角度不愿意放棄。”深圳市城市更新辦副主任譚權(quán)曾直指。深圳市中心土地稀缺，已是公開(kāi)的話題。而南園新村所處位置卻是如此優(yōu)越，又是住宅小區(qū)，未來(lái)的獲利升值潛力都非常大。

　　難得出現(xiàn)這樣一塊“肥肉”，誰(shuí)都想爭(zhēng)，誰(shuí)都不想從嘴里吐出來(lái)。

　　有業(yè)內(nèi)人士亦指出，畢竟恒豪在此之前為了順利完成拆遷改造，游說(shuō)小區(qū)的業(yè)主簽署拆遷協(xié)議，已經(jīng)花費(fèi)了不少的精力，而且現(xiàn)在簽約率已經(jīng)達(dá)到80%，此時(shí)要求恒豪退出，就意味著他們之前所做的努力都白費(fèi)了，他們肯定不愿意，此次與萬(wàn)科簽約，更多是希望制造輿論壓力，希望政府把主導(dǎo)權(quán)給他們。

　　但從目前的情況來(lái)看，恒豪希望成為南園新村西區(qū)的開(kāi)發(fā)主體，也并非不可能。

　　根據(jù)福田區(qū)政府不久前頒布的《深圳市福田區(qū)拆除重建類城市更新單元實(shí)施辦法》規(guī)定，“在《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》出臺(tái)之前，申報(bào)資料已報(bào)至區(qū)城中村（舊村）改造辦公室，且符合《實(shí)施細(xì)則》要求的舊住宅區(qū)項(xiàng)目，作為歷史遺留問(wèn)題予以處理，由計(jì)劃申報(bào)主體按照《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定提供資料，確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體。”

　　南園新村的情況無(wú)疑非常符合上述文件對(duì)“歷史遺留問(wèn)題”的規(guī)定，站在這一角度，萬(wàn)科與作為南園新村舊改項(xiàng)目申報(bào)主體恒豪公司的合作，極有利于其成為項(xiàng)目的實(shí)施主體。

　　深圳萬(wàn)科透露，盡管恒豪之前的申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，但目前恒豪已經(jīng)再次向福田區(qū)政府提交相關(guān)的申請(qǐng)，與萬(wàn)科的簽約亦是在遞交二次申請(qǐng)之后，因此公司對(duì)于該項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)還是很有信心。

　　雖然萬(wàn)科、佳兆業(yè)到底誰(shuí)最終獲得南園新村改造的主體仍不得而知，但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，無(wú)論是誰(shuí)做主導(dǎo)，如果缺少政府的引導(dǎo)，僅由開(kāi)發(fā)商自行介入解決拆遷問(wèn)題，所需要耗費(fèi)的成本相當(dāng)高，包括開(kāi)發(fā)成本、拆遷補(bǔ)償成本等等，畢竟南園新村里面涉及的物業(yè)類型眾多，拆遷難度較大。對(duì)任何一家企業(yè)而言，都會(huì)構(gòu)成不小的成本壓力。