近年來，京投銀泰作為國內首家以軌道物業(yè)為主營方向的地產公司，同時也被視為港鐵模式內地復制的鮮活案例。

　　觀點網 見習編輯 李雯露 如何提升獲取優(yōu)質土地的競爭實力，合理控制拿地成本，是一直以來纏繞京投銀泰的難題。

　　近來，這一難題似乎有了初步的解決方案。

　　聯手大股東

　　5月12日，京投銀泰發(fā)布公告宣布，擬與北京市基礎設施投資有限公司以組成聯合體或其他合作方式參與開發(fā)地塊的競標，競標成功后合資組建項目公司。

　　該公告稱，此次合作的投資范圍以軌道交通上蓋(車輛段、車站)和沿線物業(yè)項目及北京市域范圍內的其他普通住宅物業(yè)項目為主。京投公司將為項目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價款，京投銀泰則主導項目公司的經營管理。

　　“目前，具體地塊還沒有最后確定，不過，可以確定是在北京的地鐵上蓋，預計今年下半年會有一些機會。”京投銀泰董秘鄧志高在接受觀點新媒體采訪時如此表示。

　　至于項目公司，鄧志高表示，注冊資金規(guī)模以及具體股權比例將待項目確定后，由雙方根據項目情況協商而定。

　　此外，公告還披露，京投公司以不超過12%的年利率向京投銀泰提供借款，用于補充公司流動資金，京投銀泰可用自持的項目公司股權質押給京投公司等方式作為擔保，借款期限等其他具體條款由雙方另行協商確定。項目公司獲取開發(fā)貸款、銷售回款后，將及時按銀行相關規(guī)定和協議約定償還借款。

　　對于此次合作，京投銀泰方面表示，實施合作方案將進一步提升公司在軌道物業(yè)及北京普通住宅開發(fā)項目等項目的競爭優(yōu)勢。不過，同時也加大了公司償還資金的壓力，如項目進度滯后，項目銷售速度不能達到預期水平，公司現金流可能面臨斷裂的風險。

　　資料顯示，京投公司是由北京市國有資產監(jiān)督管理委員會出資成立的國有獨資公司，承擔北京市軌道交通等基礎設施項目的投融資和資本運營任務，目前持有京投銀泰29.81%的股權，為該公司第一大股東。

　　短板與未來

　　近年來，京投銀泰作為國內首家以軌道物業(yè)為主營方向的地產公司，以“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)模式引起業(yè)界的廣泛關注，同時也被視為港鐵模式內地復制的鮮活案例。

　　據了解，其大股東京投公司在北京市地鐵集團的基礎上改組而成，擁有運營軌道交通的資源優(yōu)勢，京投銀泰作為二級開發(fā)商，主要在地鐵周邊拿地，目前該公司項目儲備已超過200萬平方米。

　　不過，盡管京投銀泰由于其專業(yè)背景在軌道交通站點及站點附近拿地占有優(yōu)勢，但在軌道交通沿線拿地時，相比其他龍頭公司并無優(yōu)勢可言。

　　此外，由于軌道物業(yè)項目的盈利只能建立在地鐵開通后物業(yè)價格出現大幅上漲的基礎上，所以一旦遭遇市場波動或地鐵未如期開通等情況，即可能造成重大損失。

　　基于上述眾多方面的考慮，京投銀泰多以合作的方式進行開發(fā)，從而降低風險。

　　“京投銀泰目前資產規(guī)模相對比較小，資金實力也不強。此次與京投公司合作可以增加公司在土地拓展方面的實力。只有跟他們合作我們才有可能獲取一些優(yōu)質的地塊。”鄧志高坦言。

　　此外，他還表示，京投銀泰后期的土地目標以京投公司負責一級開發(fā)的地塊為主，比如軌道物業(yè)項目，大部分都是由京投公司作為開發(fā)單位來進行的。此次合作有利于京投銀泰在這類地塊的獲取上形成優(yōu)勢。

　　事實上，此次并非京投銀泰與京投公司的首次合作，早在去年，京投銀泰就曾與京投公司以及萬科組成聯合體，開發(fā)北京郭公莊項目。

　　據介紹，郭公莊項目是京投銀泰拿到的首個此類項目，目前正在辦理前期手續(xù)。

　　“總的開發(fā)體量非常大，地上地下加起來在70萬平米左右，計劃在今年下半年開工，整個開發(fā)周期最遲可能到2014-2015年。”鄧志高如是說。

　　談及公司的發(fā)展計劃，鄧志高顯得充滿信心：“我們希望通過對軌道物業(yè)的開發(fā)形成公司的核心競爭力。”

　　他認為，盡管目前此類物業(yè)并不算多，但軌道交通行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間，京投銀泰希望通過此類項目的開發(fā)，樹立公司在軌道物業(yè)方面的品牌。

　　據相關統(tǒng)計資料顯示，目前國內已有30個城市的軌道交通建設規(guī)劃獲批，此外尚有9個新申報城市的規(guī)劃正在審核，預計未來城市軌道交通建設投資規(guī)劃將達到1.27萬億元。