進入2012年，全國房地產(chǎn)調(diào)控并不見松動，作為三線城市的常州的房地產(chǎn)又將呈現(xiàn)什么局面？當全行業(yè)降價來臨，常州的房企又該如何應對？

　　2012城市觀點論壇中國行常州圓桌：自新大陸 在二三線城市生長和發(fā)展

　　主持嘉賓：

　　住建部政策研究中心副主任王玨林

　　對話嘉賓：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一（先生）

　　著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康（先生）

　　萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務副總經(jīng)理姜海玲（女士）

　　寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華（先生）

　　江蘇創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)集團總裁、常州市知名房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人許小平（先生）

　　新城控股集團營銷中心總經(jīng)理闕東岳（先生）

　　請各位嘉賓主席臺就坐。

　　下面把時間交給嘉賓主持人王玨林先生，請他為我們主持這場常州圓桌論壇。

 

　　王玨林：讓我當主持人，我一直沒推到，第一個不知道，第二個沒推掉，剛才我還推呢，我說主持人當?shù)耐?，為什么還要我主持。為了任務完成，剛才五位嘉賓各有代表性，尤其朱會長，賈所長是重要級人物，給我們帶來很多信息和觀點，現(xiàn)在還要挖掘他們的潛力，還有四位企業(yè)家。我現(xiàn)在直接問他們。

　　主持人有一點好處，就是可以多問少說，多說就不是主持人了，下面我請朱會長，大家知道，在中國房協(xié)，是我們企業(yè)的家，我們朱會長又是我們的副會長，是企業(yè)的家長，所以對于企業(yè)，剛才朱會長在報告中都講了，提了很多的好建議。作為我們協(xié)會的角度，作為協(xié)會領(lǐng)導的角度，在目前的新形勢下，對我們企業(yè)提出什么建議。

　　朱中一：這個問題我實際上剛才點到了，作為企業(yè)最關(guān)鍵的一個問題就是要理解政策，順應政策，因為我們企業(yè)不是政策的制訂者，所以理解政策、執(zhí)行政策是第一位的。不管是10年也好，還是11年，我們企業(yè)發(fā)展最快最好的，包括萬科、宏大等，他們之所以能夠發(fā)展的快，就因為他們對于政策，對于市場的反應非常敏感，就贏得了市場的主動權(quán)。但是我們個別企業(yè)，剛才說了，比如綠城，一直是搞高端的，這個企業(yè)由于對市場和政策的反應敏感度差，就被動了。這是第一個建議，要理解政策和執(zhí)行好政策。

　　第二個建議，在目前外部條件大家一致的情況下，企業(yè)內(nèi)部一定要加強企業(yè)內(nèi)部管理，這一條至關(guān)重要，包括怎么樣集約化管理、扁平化管理、精細化管理，包括成本控制、資金流控制等等，這個要結(jié)合企業(yè)的實際情況。

　　第三，我前面講到，一定要做好我們的區(qū)域定位、產(chǎn)品定位和市場定位。這個也是相當重要的。區(qū)域定位中要把握好兩點，一個是這個區(qū)域的城鎮(zhèn)化進展情況，城鎮(zhèn)化低的地方房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿痛笠稽c，這個是一個規(guī)律性的東西。第二，要看到當?shù)爻擎?zhèn)的市場供求情況，這是相當重要的，比如江陰，很多都有兩套多的住宅，我當時問當?shù)氐念I(lǐng)導，我說這個情況下市場怎么發(fā)展，這個就要考慮了，因為住房是要解決老百姓基本需求的，你每家都有兩套或者以上了，你以后蓋的房子是面向誰，當然可能是面向外來務工人員等，其他的還面向誰？我對常州的基本住房情況沒有調(diào)查，所以作為我們協(xié)會來說，我們多年來一直建議，作為國家層面最好是搞普查，如果國家層面搞不了普查，那么你這個城市一定要編制好住房建設(shè)規(guī)劃，你這里的老百姓有多少需求，一定要有這個帳，否則你很難引導房地產(chǎn)理性發(fā)展，這個不能盲目，包括我們對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)都比較盲目。這個我坦率說，比如對綜合體的問題，也不能盲目，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是為周邊的老百姓提供商業(yè)需求服務的，這是他的本質(zhì)，如果你周邊的老百姓消費能力、消費觀念還沒到這個程度，你商業(yè)地產(chǎn)搞早了，搞多了，也是資源的浪費，這一點我是坦率的對大家說這個觀點，現(xiàn)在一些地方，如果綜合體搞多了，可能會對自己帶來麻煩，因為你如果住宅搞多了，你頂多降價銷售，但是如果綜合體你搞多了，將來你改都難改，綜合體還有人才的問題、管理的問題，等等一系列問。

　　我就講這么多。

　　王玨林：謝謝朱會長，我們下面問賈所長，他的報告中內(nèi)容非常豐富，大家都關(guān)心稅收，稅收在我們國家這種目前發(fā)展時期，因為帶了很大的復雜性，但是又是市場管理的重要手段，所以大家非常關(guān)心，都希望賈所長從我們企業(yè)角度，從消費者角度給我們再談一談房地產(chǎn)稅，包括我也關(guān)心，比如這個房產(chǎn)稅推進到底要多少年，第二個，對我們企業(yè)和消費者來說，我們在房產(chǎn)稅這個大框架下，我們現(xiàn)在應該怎么考慮我們的開發(fā)和消費。

　　賈康：我按照王主任提出的問題談一些自己不成熟的看法。

　　前面一個問題，實際上是想對時間表奪一個估計，因為這是一個高度敏感的問題，實話實說，我平常研究的過程中，我有意回避，我不問業(yè)務部門時間表的問題，這樣就可以使我規(guī)避一些在公眾場合中討論問題時候的一些不經(jīng)意風險，因為我不知道，所以就不會透露什么。但是我想這么理解，從我們現(xiàn)在看到國家領(lǐng)導人在一些雜志和報刊上發(fā)表的文章，有關(guān)部門的領(lǐng)導，比如住建部、財政部的領(lǐng)導講話中，我們可以看到他們透露的口風，就是在今年年度改革中，房產(chǎn)稅改革的推進或者說試點的擴大已經(jīng)列入了事項之一的，這也在前不久發(fā)改委關(guān)于年度改革的文件中得到了體現(xiàn)。但是在具體的跟進設(shè)計方面，確實我說不出更多的信息，我只是覺得邏輯上講，一個可能性是在兩第十點以后，發(fā)達經(jīng)濟區(qū)域的一些地方是不是有可能跟進試點的積極性高一些。第二點，有關(guān)管理部門會不會考慮除了東部地區(qū)之外，以及重慶為代表的西部某些增長點之外其他更有代表性的區(qū)域是不是也可以考慮跟進。現(xiàn)在在年度的改革重點表述之內(nèi)，我們應該有一種基本的預期，就是無論最后方案宣布的什么地方跟進，這個大方向比過去更明朗，而且基本邏輯是擴大試點的范圍，這個已經(jīng)前所未有的明確了。我認為企業(yè)界的朋友要認清這個大方向，盡管前面幾年討論中有一些學者，有一些開發(fā)商代表曾經(jīng)說，這個改革會曇花一現(xiàn)，有人說，這個改革在中國根本沒有可行性，150年以后的事情，我認為現(xiàn)在我們就應該注意到，前面的這些說法可能帶有情緒色彩，我們現(xiàn)在企業(yè)朋友是不是應該更多的注意到現(xiàn)實層面已經(jīng)可以得到的相對清晰的信息，進而優(yōu)化自己作為市場主體的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略層面的認識和實際的方案決策。這就引到了王主任說的第二個問題。

　　我覺得企業(yè)作為市場主體來說，應該有什么樣的基本邏輯呢，就是這個稅在逐步的形成制度框架，擴大覆蓋面，走向成熟的過程中，正面效應一定會引導到我們在以后商品房市場供需雙方預期和結(jié)果導向，會發(fā)生深刻的變化。首先大的預期上就是不會動不動輕易的瘋炒一輪高價，以前因為沒有這種保有環(huán)節(jié)的稅收和相關(guān)的各個主體的利益主體有關(guān)方的預期，大家都覺得，只要拿到手就等著升值，以后這種情況會得到房產(chǎn)稅的遏制，因為整個運行中持有環(huán)節(jié)的成本是加上去了，而且透明規(guī)范的依法加上去了，各方面的行為動機都會得到制約和調(diào)整，不會簡單輕易的被某些力量瘋炒起來。第二，以后有能力購買消費住房的人，很大比重會考慮實惠一點，不會像以前動不動就買大的?，F(xiàn)在我會考慮實惠一點，戶型小一點，平均價位更低一點。這就是一個自然而然的經(jīng)濟杠桿所引出的經(jīng)濟行為。如果說需求方更多的是小戶型，那么開發(fā)商怎么辦？開發(fā)商當然就得意識到，你以后拿到了一個小區(qū)的開發(fā)權(quán)，一個項目的開發(fā)權(quán)，你要更好的做好市場預期，這個稅實現(xiàn)以后，小戶型的比重會提高，更多的競爭會集中到其他的條件上，誰在這方面生產(chǎn)經(jīng)營組合的比較好，誰又可以在市場競爭中獲得更大的市場份額，如果處理不好，我們看到常州已經(jīng)有一些例子。這就是市場競爭最后的結(jié)果，大家更多的偏重小戶型，更多的考慮經(jīng)濟實惠，更多的在這樣追求的過程中，實現(xiàn)我們國家土地利用的集約化，提高土地利用的綜合效益，這是好事，這是貫徹科學發(fā)展觀，又回到大局上了。這里面當然有很多的競爭技巧，我是感覺，企業(yè)市場主體要看到大的方面以后，一定研究供需的變化。另外一點，這個房產(chǎn)稅擴大覆蓋面以后，市場潛在的空置房會更多的進入租房市場，因為很多人，我自己的房子并不愿意出手，但是我是不是可以從空置變成租出去，租出去以后我取得租金，對沖這個資金壓力，這也是一個很好的方法，對全社會有利，增加了供給，這樣租房和商品房市場會聯(lián)動，市場的供需情況會怎么樣呢？更不容易出現(xiàn)供不應求，而更多的會出現(xiàn)平衡，總體的價位波動性更收斂，這是我們生產(chǎn)經(jīng)營決策一定要考慮的。

　　這樣一些想法值得企業(yè)界的朋友們在考慮到改革的內(nèi)在邏輯以后，做市場的預測研判分析，來優(yōu)化自己的生產(chǎn)經(jīng)營決策。

　　王玨林：賈所長是實話實說，我第一個問題問他我心里清楚，因為確實不知道推進的速度，第二，知道了也不敢說。另外，他的建議非常之好，因為他是預期，他是我們市場調(diào)控的一個制度建設(shè)的最好的手段。

　　所以在我們開發(fā)過程中要考慮這個重要的因素，謝謝賈所長，鼓掌。

　　下面是四個企業(yè)家，一個題目，在現(xiàn)在市場轉(zhuǎn)型時期，你們企業(yè)自身戰(zhàn)略怎么調(diào)整的，怎么思考的？告訴我們大家，我們要學習你們的經(jīng)驗。從這邊開始。

　　黃永華：今天上午的幾個主題演講很精彩，實際上把宏觀的層面都已經(jīng)講的很透徹了，從企業(yè)的角度來說，我首先介紹一下，我是來自寶龍地產(chǎn)的黃永華，我們在常州也有一個城市綜合體的項目，昨天下午我正好借這個機會，跟常州公司的總經(jīng)理做了一次交流，他跟我介紹常州寶龍情況的時候，講了幾點，其中有一點我覺得和大家在這個會議上分享。他說，我們?nèi)ツ晗掳肽甑浇衲晟习肽?，周圍很多的房地產(chǎn)公司售樓處都被砸了，但是我們沒有被砸，我說你控制的比較好，他說不是我控制的好，是我們原來的策略制訂的比較好。沒被砸的原因是什么，因為老業(yè)主沒有覺得買虧了，沒有覺得房價怎么跌了。我們怎么樣去做這樣一種工作呢？因為我們在全國有20多個盤，從去年到現(xiàn)在，不能說每個盤都滿意，我們少數(shù)的一些業(yè)主也有一些抗議，但是絕大多數(shù)，我們的盤，所有的售樓處沒有一家是被沖砸的，沒有任何過激的行為。這說明什么呢，我們本身制訂房價的時候相對比較合理。還有一個，促銷的手段上，雖然經(jīng)過這樣一輪調(diào)控，但是我們總體的房價水平?jīng)]有跳水。為什么沒有跳水呢？一個方面，在初次制訂價格的時候，我們不要把錢全部掙完，要讓一部分給消費者，就是起始的時候，房價水平不能定的太高，當然這和你的成本有一定的關(guān)系。第二部分，在房地產(chǎn)調(diào)控的時候，你在回籠資金的時候，你在同等的市場環(huán)境下，怎么樣保持你的產(chǎn)品有更多的競爭力。我們這個方面也做了一些思考和統(tǒng)計。我們發(fā)現(xiàn)去年四季度到今年一季度，整個剛需房的銷售特別好，一戶型、兩戶型，低總價，面積不超過100平米的房子，可以說在每個城市都比較暢銷。這是我們企業(yè)銷售過程中應對市場的一個策略。同時我們現(xiàn)在為了順應市場的變化，我們要對一兩年以后的市場做分析，我們最近把前年幾個做過的規(guī)劃做了復盤，什么需要重新調(diào)整，什么產(chǎn)品需要定位更準確，也必須要做。

　　今天難得有這么一個機會，各位領(lǐng)導都是在北京工作的，都在決策中心起到智囊的作用和建議的作用。作為地產(chǎn)企業(yè)來說，我們圍繞如何控制市場，更多的是從消費終端和市場終端調(diào)整，我們剛才提到的限購限貸也好，所謂打壓控制也好，要合理回歸也好，我們很多是從終端考慮，我個人的建議，我們能不能從另外一個層面考慮，我們反思一下，地王是怎么出現(xiàn)的？實際上我們現(xiàn)在很多企業(yè)飽受調(diào)控之苦，都是在09年的下半年和10年上半年的這些項目，在之前，相對來說還沒有那么瘋狂，大家還比較合理。但是09年、10年過程中的地王是怎么出現(xiàn)的？實際上不僅僅是由于企業(yè)和市場單方面形成的，我覺得我們政府在這方面可以做更多的工作，我剛才說出了直接調(diào)商品房，我們還可以調(diào)什么，能不能在土地拍賣環(huán)節(jié)中控制土地價格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地成本占了相當一部分，看起來土地單價是幾千一平方，或者一萬一個平方，但實際上附著在這個地價上的各種稅收很多，所以各個環(huán)節(jié)的整體稅收都上升了，而這不部分上升的成本最終體現(xiàn)在房價上，因為企業(yè)是必須盈利的，最后一定要有人為這一部分買單。實際上有一個可以探討和嘗試的方法，就是在整體土地出讓的過程中，政府監(jiān)管更容易，因為他上級政府只要監(jiān)管到下一級政府就可以，他更容易控制，如果地價不瘋狂，房價也不會瘋狂。就這么一個簡單的道理。

　　這是一些個人建議，我就講這么多，謝謝大家。

　　王玨林：實際上他把球給我踢回來了，他說房價高是由于地價，現(xiàn)在肯定有人回答，朱會長回答。

　　朱中一：這個問題說實在的，我們也是非常關(guān)注的，特別是3月中下旬，有的媒體對房價的合理回歸討論的時候，這兩個問題也是我們前段時間反映比較多的問題，我自己的觀點是這么幾個，第一，作為中央政府來說，提出房價的合理回歸，他的方向肯定是正確的，因為一些地方房價還比較高，老百姓對于房價怨聲載道比較多，提出房價回歸正確的。第二，房價的合理回歸要有一系列的制度保證，這個制度保證就是，首先房價的合理回歸有賴于地價的合理回歸，如果地價沒有合理回歸，那么房價就不能回歸。第二，房價的合理回歸有賴于房地產(chǎn)的稅收制度的合理配置，因為房價里面包括了稅收，這個也是一個重要的問題。第三，房價的合理回歸牽涉到房價收入比，還有賴于老百姓收入的合理調(diào)劑，因為他是分子和分母，分母是收入，收入也要有一個合理的維系。還有，制度完善以后，還要有一個時間的實施過程，所以說房價合理回歸方向是正確的，但是需要制度的配套和時間的實施過程，太快了還不行，因為前一段時間一直有很多媒體問我這個問題，包括北京、上海、廣州，他們算了一下，按照這個回歸，都是五千塊錢以下，我說現(xiàn)在蓋的商品房，拿的地，是09年10年拿的地，那時候樓面地價就超過5000了，你說他們按照五千以下銷售怎么可能。這些問題，坦率說，我給有關(guān)部門多次匯報了。所以我想，政府在最后決斷的時候，老百姓購房的時候，他也會理性的。

　　還有一個問題，對賈所長提的房產(chǎn)稅的問題，我們也是關(guān)注的，我們關(guān)注的立足點是這樣的，我們是非常贊成房產(chǎn)稅在試點基礎(chǔ)上擴大試點面。第二，我們也一致認為，在開征持有稅的時候，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，通過流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的減輕和持有稅的開征，使更多的房子進入二手市場和租房市場，解決老百姓住有所居的問題，而且我們還特別推崇前一段時間貴州的做法，去年上面對貴陽市下達了一萬套公租房的任務，但是貴陽市把存量房通過收購和包租的做法，減少了自建的公租房，這樣整個市場就活起來了。所以說，這樣資源節(jié)約了，老百姓也得到實惠了。我非常贊成剛才賈所長講房產(chǎn)稅時候的最后兩句話，通過開征房產(chǎn)稅讓原來通過勤勞致富的人能夠非常心里踏實的享受他的財富，同時通過開征房產(chǎn)稅，通過稅收的調(diào)節(jié)，讓中低收入者享受改革開放的成果，這個目標我是百分之百贊成的。如果是這個目標和目的，多數(shù)的老百姓也是擁護的。

　　王玨林：朱會長回答的非常好，一個是加強制度建設(shè)，第二個，保障房不能光依靠建，要利用好我們現(xiàn)有的房源。

　　大家知道，其實我們黃總提的這個問題是我們企業(yè)都關(guān)心的，實際上都是互相找責任，我們企業(yè)是最終的銷售者，我們面對的是最終的消費者，一個房價的組成是什么呢，是多方面的，也不僅僅是我們房地產(chǎn)的利潤，也不僅僅是土地，還有一些稅費，還有融資成本等等，很多問題組成。解決問題不是單方面就可以解決的，你說土地降價了，那么土地給誰？那又造成腐敗了。所以應該加強法制和制度建設(shè)，這是我們房地產(chǎn)未來平穩(wěn)發(fā)展、有序發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　下面請姜總。

　　姜海玲：我是來自萊蒙常州的姜海玲，組委會問到了這個問題，這個問題非常好，這個問題我們企業(yè)也一遍遍的拷問，集團下周也要就這個問題展開戰(zhàn)略的研討，今天我就談一些個人的見解，可能不是特別成熟。

　　在這種宏觀調(diào)控的背景下，其實作為房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在我們這些職業(yè)經(jīng)理人，不但要懂得房地產(chǎn)專業(yè)知識，也要了解宏觀經(jīng)濟，包括市場經(jīng)濟知識，這些知識是必須要了解的。其實因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和政策是息息相關(guān)的。在這種情況下，作為企業(yè)首先在戰(zhàn)略層面上要統(tǒng)一認識，如果說我們當下無論是歐債危機還是美國的復蘇遙遙無期，或者是第三次的量化寬松帶來的貨幣問題、通脹問題以及中國的經(jīng)濟軟著陸的物價問題等等方面，其實預示著中國2012年整個房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)判斷，我們認為還是處于一個相對低迷的狀態(tài)。在這樣一個低迷狀態(tài)下，導致的可能是行業(yè)利潤攤薄。就像一位專家提到的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，他的戰(zhàn)略不能再以過去的方式，打法要有所變化。房地產(chǎn)企業(yè)如果以前非常重視利潤率，那么在當下情況下我們更認為，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應資產(chǎn)的投資回報率是非常重要的財務指標，也以為著什么呢？房地產(chǎn)企業(yè)利潤一方面來自于凈利潤率，一方面來自于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，還有來自于財務杠桿，所以說提高周轉(zhuǎn)速度就非常重要。在這塊，如果過去很多企業(yè)用時間換空間，可以換一部分的利潤，那么接下來，對于萊蒙國際，我們在這個打算上會做一個大的變化，也就是說，現(xiàn)金為王，平價銷售，以價換量，可能是我們下來的一個戰(zhàn)略方向。還有一個是城市區(qū)域定位上，我們也會縱深的做一系列轉(zhuǎn)移，一線城市的競爭非常充分，而且土地成本非常高，在這個情況下，也不排除在第二季度，或者在區(qū)劃狀況相對比較好，有一定現(xiàn)金流的情況下，經(jīng)濟比較發(fā)達的二線城市我們會尋找一些優(yōu)質(zhì)的土地機會，做項目布局。因為二三線城市的項目發(fā)展我們更傾向于在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的二線城市，比如說增長市場，他一定是優(yōu)于起步市場，起步市場優(yōu)于萌芽市場。當然了，包括融資渠道的創(chuàng)新，包括謀求一些盈利模式的改變，比如說持有物業(yè)比重的等等，甚至包括了一些保障房的介入，這些得是打通融資渠道的方式，這些是我們積極探索的路徑，接下來我們會在集團層面做這個方面的探討。

　　今天先與大家做一些分享，謝謝。

　　王玨林：謝謝，這里提醒幾點，一個是宏觀經(jīng)濟，只要我們經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，房地產(chǎn)就沒問題。第二的，她提出了合作、調(diào)整，比如保障房，其實和政府合作很重要，不僅僅是蓋房子，這是給你總結(jié)的經(jīng)驗。第三，昨天我跟她聊天，她有一個公寓，小戶公寓，二十七八萬，我說了，這要在北京挺好，四十多米，年輕人夠用了，這是常州，北京沒有。產(chǎn)品調(diào)整、戰(zhàn)略調(diào)整，還有對形勢的判斷，都對企業(yè)非常重要。請下一位。

　　許小平：我是來自江蘇創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)的，非常有幸參加此次活動。

　　剛剛聽了各位老師專家講了對當前宏觀形勢的分析，剛剛主持人提了一個問題，如何面對現(xiàn)在的形勢，我個人認為，我很看好中國房地產(chǎn)的未來，因為這十幾年以來，我們房地產(chǎn)發(fā)展就是在不斷調(diào)整過程中發(fā)展的，不管是02年還是04年，還是06年08年，每次調(diào)控都是給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了機會，我們相信這次調(diào)控并不是打壓，是把我們房地產(chǎn)帶入了健康發(fā)展的軌道。

　　第二個，回答剛剛主持人的提問。如何面對，這是我們長期的命題，我從這么幾個方面來回答一下。

　　首先，我們在內(nèi)部管理上加強管理，不管是在行政管理或者工程管理中，提高我們的管理品質(zhì)。第二，金融管理上，我們要改變以前只靠銀行的單邊籌款模式，增加更多的模式，比如和基金合作等等。第三，產(chǎn)品開發(fā)上更加適應市場，不為少數(shù)人蓋房，為大多數(shù)人建房。第四，銷售渠道上，使我們的產(chǎn)品性價比更高。第五，在今后的發(fā)展模式上，逐步根據(jù)我們的實力來增加，為我們以后進一步發(fā)展和融資做一些平臺。

　　謝謝大家。

　　王玨林：他很有信心，這個信心來自于我們整個國家發(fā)展的信心，因為我們是城鎮(zhèn)化推進過程中，還需要若干年，我們才會達到發(fā)達國家的水平，還要經(jīng)過很多年的努力。所以說，只要我們經(jīng)濟穩(wěn)定了，我們對房地產(chǎn)就有信心，他有信心，我相信我們中國也有信心，下一位。

　　闕東岳：大家上午好，各位老師上午好。

　　非常榮幸參加今天這么高規(guī)格的論壇。首先感謝觀點網(wǎng)和現(xiàn)代快報給我們這個機會，自我介紹一下，我是來自新城控股集團的闕東岳，新城一塊是住宅地產(chǎn)，一塊是商業(yè)地產(chǎn)，我目前是在商業(yè)地產(chǎn)板塊主管營銷。

　　今天聽了朱會長、王主任和賈所長的演講，給了我們做營銷的人帶來了非常重要的信息，對我們以后的工作是有非常重要的指導作用。我也再次感謝各位專家給我們帶來的分享。

　　其實作為一個在營銷條線的員工來說，我對這個政策的變化，經(jīng)濟的變化，還有市場的變化，我的感受是非常非常深的。剛才主持人提到的這個問題我們一直也在思考，我的觀點可以用六個字來概括。第一個是取勢，第二是明道，第三是策略，這是任何一個企業(yè)在這樣一個市場環(huán)境中必須要做的三件事情。什么是勢，這個就是經(jīng)濟大勢，政策大勢，市場大勢，怎么樣取勢呢，有這么幾個方面，第一個是要順應政策的大勢，兩會上溫總理講了，堅持調(diào)控不動搖，這個就給我們一個非常強烈而明確的信號，作為一個企業(yè)來說，作為我們營銷條線的同事來說，我覺得順應政策大勢是必須要做的第一點。第二是順應經(jīng)濟發(fā)展大勢，前幾天我跟我們一個代理公司的老總聊天，他跟我講了一個段子，我覺得非常好，他說小平同志在小漁船邊上畫了一個圈，就有了深圳，我們江總書記在浦東畫了一個圈，就有了浦東，胡總書記在天津畫了一個圈，就有了一個天津濱海新區(qū)，那么下面會畫什么圈呢，中國南部東部北部都有了比較好的發(fā)展，下一步會在哪里，我覺得應該是在中部，就是說，你要順應經(jīng)濟發(fā)展的大勢，剛才各位領(lǐng)導說了一二線城市的比較，東部和西部的比較，這個也是在一個角度說印證了我對經(jīng)濟發(fā)展的判斷。第三個是順應市場大勢，我們可以看到，自從調(diào)控以來，什么產(chǎn)品走的最好，剛需，對所有企業(yè)來說，應該看到這個趨勢的變化，我們只有順應這個市場的大勢，順應客戶需求的大勢，我們才能夠制訂比較好的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　第二個是明道，什么是道，就是經(jīng)營之道，發(fā)展之道。明道可以從幾個方面明的，第一個是投資之道，任何企業(yè)，只要你有一個長遠的發(fā)展目標，你肯定要滾動發(fā)展，你怎么樣投資，這是非常重要的事情，我不分管這一塊，但是和我們營銷息息相關(guān)，所以我比較關(guān)注。第二個是產(chǎn)品如何滿足客戶需求，常州的朋友知道，我們新城在08年開始就一直做產(chǎn)品標準化的動作，我們把住宅產(chǎn)品分了四條線，今年把商業(yè)地產(chǎn)劃了三條線，我們不同的產(chǎn)品線是對應不同的客戶群，對應不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，我覺得這個是新城的產(chǎn)品之道。還有一個是我們不同的產(chǎn)品中，我們制訂了相應的目標、產(chǎn)品標準、工藝工法，這個也是企業(yè)的一個應對之道。還有一個就是服務，現(xiàn)在是買方市場，客戶買房子要挑，所以任何一個企業(yè)保持一個良好的形象，你在服務方面有比較好的口碑，這也是一個非常重要的競爭力。所以新城在這一塊也是不斷的提升自己的服務。還有一個道就是團隊，對我來說感受特別深，我覺得現(xiàn)在的市場比的不是誰的廣告創(chuàng)意好，比的不是誰的錢多可以砸到市場，而是除了產(chǎn)品之外更重要的是團隊，對我來說是營銷團隊，我們必須努力滿足客戶的需求，必須努力的把公司產(chǎn)品銷售出去?，F(xiàn)在蛋糕就這么大，誰能夠占據(jù)更多份額，就看誰的團隊厲害。

　　第三個，策略，營銷層面來說，這是我們的開發(fā)策略，也是我們的推出策略，在這樣的市場下，你是想快一點賣還是慢一點買，這是銷售策略，還有價格策略，這是企業(yè)最重要的一個策略，也是衡量一個營銷團隊專業(yè)能力的非常重要的標準，價格策略也是我們企業(yè)應該重點關(guān)注的非常重要的一個層面。謝謝。

　　王玨林：兩句話概括，一個是順水易，逆水難，第二個是關(guān)心政策不如關(guān)心消費者，才能賣的出去。

　　下面我們掌聲感謝在臺上的嘉賓給我們帶來的精神演講，鼓掌。時間關(guān)系，下面我們開始提問題，我們提三個問題。

　　誰有問題。

　　記者：賈老師您好，我是常州365的記者，目前房產(chǎn)稅還是在一線城市，在二三線城市還沒有這樣的先例，在已經(jīng)執(zhí)行城市的現(xiàn)象來說，您認為房產(chǎn)稅在二三線城市執(zhí)行的機率有多大，而在二三線執(zhí)行房產(chǎn)稅以后，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響，

　　賈康：如果我做一個粗線條的預判，相對理想的情況應該是在十二五期間，能夠看到我們的房產(chǎn)稅試點在至少一線城市有明確的跟進，另外也涉及到二三線的試點。但是前面我說到，時間表和具體的方案，我也不掌握信息，也無從談起。但是我覺得，我們前面企業(yè)家說的很好，取勢，首先是一個基本邏輯的把握和大勢的研判，至于這個過程快一點慢一點是次要的，如果你看到十二五乃至更長時間，這個房產(chǎn)稅的改革試點會逐步的推進，這是一個不可逆轉(zhuǎn)的制度創(chuàng)新過程，那么我覺得最基本的和我們企業(yè)層面的戰(zhàn)略策略把握的問題，明道和優(yōu)策的問題就解決了，解決了自己中長期科學決策的基本支撐點的問題。至于其他的信息，有關(guān)部門一定會披露的，至于哪個城市有可能試點，他在某個時間點上一定會有信息披露，我們也會跟蹤。

　　一句話，企業(yè)層面的競爭，實際上更多的是從大勢研判這樣一個高度上再往下的一整套因素的競爭。不要只寄希望于某一個小道消息解決自己的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略問題。

　　王玨林：下一位。

　　提問：你好，各位老師，我是來自張家港，我很誠摯的邀請各位到張家港參加論壇，晚一點我會聯(lián)系觀點和主流媒體促成這個事情，我希望給我這個機會。

　　王玨林：這個好，肯定都去。

　　下一位。

　　提問：朱會長，我是現(xiàn)代快報的記者，有一個問題，在江南地區(qū)，比如蘇州、無錫、常州，都如火如荼的進行地鐵的建設(shè)，我想請教一下，地鐵建設(shè)對于一個城市的房地產(chǎn)發(fā)展意味著什么？謝謝。

　　朱中一：地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)是一個利好信號，實際上也解決了長三角地區(qū)的同質(zhì)化問題，比如你在上海工作的人不一定完全居住在上海，因為上海的房價很高，如果在地鐵的沿線買一個房子便宜的多，出行也更方便。所以基礎(chǔ)設(shè)施的完善肯定對房地產(chǎn)是一個利好的消息。

　　提問：各位老師，各位媒體朋友，大家上午好，我來自新城擴股集團，有一個問題請教一下朱會長，目前溫總理說了調(diào)控政策是堅決不動搖，既然我們今天討論的是二三線城市的房地產(chǎn)，我的問題是，您認為二三線房地產(chǎn)泡沫大概多久才會消退？

　　朱中一：這個要問二三線的開發(fā)商，我自己不好回答這個問題。但是我是這樣看的，以前房價上漲過快的城市，泡沫多，就要想辦法擠，但是我們要防止二三線城市，甚至四線城市房價上漲過快，上漲過快就會有泡沫。

　　王玨林：提問到此結(jié)束，問題很多，我們一會兒會后交流。

　　現(xiàn)在我們用一句話為二三線城市，為常州，為在場的各位企業(yè)家提出點建議和希望。

　　朱中一：我是補充今天講話的一個基本觀點，我講要順應政策，在順應政策侵略還有一個更高層次的問題，就是問清大局，明確定位。我們可以簡單的回顧一下，我們對房地產(chǎn)的定位有三個階段，第一個階段是98年到99年房改的時候，把住房定位為新的經(jīng)濟增長點，這個定位使我們推行了房改，應對了亞洲金融危機；第二次定位，在03年國務院促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的通知里面，首次提出了房地產(chǎn)業(yè)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)，正因為這個定位，所以才使我們有十年的黃金發(fā)展。第三次定位是2010年，在新版國十條里面，明確提出房地產(chǎn)既是一個經(jīng)濟問題，更是一個關(guān)系到民生的重要民生問題。這次定位給我們一個明確的信號，房地產(chǎn)業(yè)向民生方面的傾斜力度要更大。這樣的定位下我們要更多的把房地產(chǎn)業(yè)考慮到房價的合理回歸問題，考慮到房地產(chǎn)的復興問題，等等等等。包括剛才提到的房產(chǎn)稅問題，這是我們大家必須要考慮的。我們是服從于經(jīng)濟的大局，產(chǎn)業(yè)的大局，來定位，你們自己的定位要服從這個定位。

　　我就說這么一點。

　　賈康：我感覺在今后，從一線城市之外的所謂二三線城市，包括有人說的四線城市，他們的前景來看，我認為有巨大的發(fā)展空間，包括房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，再開闊一點，不僅是住房，也包括商業(yè)地產(chǎn)。在這個方面，有心發(fā)展自己的商業(yè)市場主體企業(yè)家朋友，我們今天的討論有一個明確的共識，就是要認清經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌變型現(xiàn)代化的大趨勢大潮流，注意我們政策優(yōu)化空間的種種制度創(chuàng)新的關(guān)鍵點，在大勢研判之下，來結(jié)合自己的相對優(yōu)勢，制訂合理的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略策略，爭取做大做強，這是實現(xiàn)企業(yè)家朋友個人人生抱負的非常清晰的線索，謝謝大家。

　　黃永華：我的感言是，二三線城市是潛力巨大、商機無限，但是同時我們要防范浮躁，要練好內(nèi)功，能夠為消費者提供有前瞻性的，有價值的更好的產(chǎn)品。謝謝。

　　姜海玲：我的想法是不同的企業(yè)有不同的情況，也有自身的特點，結(jié)合自身企業(yè)情況，在順勢而為，抓住每一個時間窗口，主動出擊，盡可能爭取更大的市場份額。

　　許小平：前景無限、市場美好。

　　闕東岳：我給大家建議還是取勢、明道、優(yōu)勢。

　　王玨林：圓桌會議結(jié)束，謝謝各位嘉賓。