泛海不像萬科、萬達(dá)依靠產(chǎn)品、商業(yè)運營、業(yè)態(tài)來取勝，它更多的是以錢來賺錢。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 一邊是武漢泛海國際SOHO城的開盤銷售，一邊是山西公司運作的終止。近幾年在一級開發(fā)方面頗下功夫的泛海建設(shè)最近喜憂參半。

　　4月15日，位于武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)(武漢CBD)的泛海國際SOHO城開盤，推出1號樓的寫字樓部分，共計240套房源。

　　據(jù)武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理許萌介紹，開盤當(dāng)日已去化3/4。

　　然而就在數(shù)日之前，泛海建設(shè)發(fā)布公告稱，公司董事會決定終止山西泛海建設(shè)投資有限公司的運作。

　　武漢王家墩守成

　　武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)位于武漢市漢口城區(qū)的幾何中心，東臨青年路、常青路，南臨建設(shè)大道，西臨漢西路，北臨發(fā)展大道，項目面積2.67平方公里。其中，可經(jīng)營性用地面積約2386畝，總規(guī)劃建筑面積為609.02萬平方米。

　　根據(jù)規(guī)劃，武漢CBD將建設(shè)為以銀行、保險、證券等投資公司、集團(tuán)總部辦公為主，輔之以法律、會計、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務(wù)業(yè)，匯聚會展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

　　據(jù)許萌介紹，武漢CBD現(xiàn)有武漢中心、泛海城市廣場、泛海國際SOHO等19個項目在建，涵蓋了寫字樓、公寓、酒店等8種功能，目前開工面積281萬平方米，包括已初具雛形的山體公園，以及今年9月即將投入使用的紅領(lǐng)巾學(xué)校。

　　事實上，王家墩中央商務(wù)區(qū)的概念由來已久，首次提出大約是1995年，至今17年過去了。

　　據(jù)開元地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理何東山介紹，就泛海而言，在武漢已經(jīng)10多年了，當(dāng)時拿的這塊地很便宜，僅18億。但實際上，王家墩機(jī)場遷走后，現(xiàn)址約4000畝土地交還武漢市政府使用，直到去年年底，該公司才基本完成了土地權(quán)屬的過渡。

　　何東山續(xù)稱，泛海不像萬科、萬達(dá)依靠產(chǎn)品、商業(yè)運營、業(yè)態(tài)來取勝，它更多的是以錢來賺錢。

　　泛海名下設(shè)立了3個房地產(chǎn)全資子公司，把公司原有的土地資產(chǎn)劃撥到這些子公司名下，以之前的評估價值轉(zhuǎn)進(jìn)去，再由新的市場估值評估出來，這樣就又形成新的融資平臺，通過這種方式，把資產(chǎn)放大，以錢去賺錢。

　　而當(dāng)土地上的產(chǎn)品建成之后，泛海將大部分以持有為主，然后會把這些持有物業(yè)拿去做質(zhì)押。

　　湖北中原地產(chǎn)研究員張金榮認(rèn)為，泛海建設(shè)一級土地開發(fā)模式，利于該公司降低土地獲取成本以及市場風(fēng)險，其運營和操作理念相對獨到。

　　根據(jù)中投證券早前發(fā)布的一份研究報告，泛海建設(shè)在武漢CBD拿地的樓面地價不到1600元/平方米。除此之外，杭州錢江新城、上海董家渡、深圳泛海拉菲和北京東風(fēng)鄉(xiāng)取得時間都較早，土地成本低廉。

　　“多元化的業(yè)務(wù)發(fā)展格局，為泛海在融資、化解市場風(fēng)險方面提供有效保證，也更有能力去獲取城市核心地段的超優(yōu)質(zhì)地塊”，張金榮續(xù)稱。

　　太原拿地失敗出場

　　如此看來，于2002年2月8日成立的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司終于守得云開見月明，今年年內(nèi)，CBD核心區(qū)域的項目開工將達(dá)到50%以上，整個核心區(qū)的輪廓也將基本呈現(xiàn)。

　　而2008年1月成立的山西公司就沒有這么幸運。

　　泛海建設(shè)4月12日公告稱，公司董事會決定終止山西泛海建設(shè)投資有限公司的運作。

　　公告內(nèi)容顯示，泛海建設(shè)曾于2007年12月27日決定與北京京海名悅房地產(chǎn)有限公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》，共同出資2億元人民幣在山西太原成立由泛海建設(shè)控股(公司占股92%)的子公司山西泛海建設(shè)投資有限公司，以進(jìn)行山西太原項目的開發(fā)建設(shè)，計劃對項目土地實施一級開發(fā)，并通過掛牌方式取得項目二級開發(fā)權(quán)再實施后續(xù)開發(fā)。

　　2008年1月，山西公司正式成立，經(jīng)營內(nèi)容為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，且目的是取得并開發(fā)位于太原市西北尖草坪區(qū)的土地。

　　公開資料顯示，該地塊東至濱河西路，西至和平北路，南至北排洪溝，北至現(xiàn)狀鐵路，總占地面積約3000畝。

　　但是，后續(xù)該地塊經(jīng)太原市國土部門兩次掛牌，但因種種原因中止，山西公司至今未能按計劃取得該標(biāo)的土地，目前上述標(biāo)的土地仍處在中止掛牌出讓狀態(tài)。

　　泛海建設(shè)表示，鑒于山西公司短期內(nèi)無法取得該土地，遂決定終止山西公司的運作。

　　對此，何東山表示：“泛海在選址方面，一定會選城市核心區(qū)，而且會和政府死死地?fù)嘎卣劇Ｌ热粽劜幌聛?，一方面可能是對方不給泛海優(yōu)惠政策，同時也可能是該公司出于市場時機(jī)的考慮。”

　　早前，有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士曾表示，比起開發(fā)商，泛海建設(shè)更像一家土地公司。

　　“泛海建設(shè)的一級開發(fā)項目就占用了很多資金，哪還有錢分給二級開發(fā)項目，沒有幾個二級開發(fā)項目在正經(jīng)施工的。在開發(fā)周期和開發(fā)結(jié)構(gòu)上，該公司存在嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)問題。”

　　有分析人士認(rèn)為，泛海這種固執(zhí)地不追求高速周轉(zhuǎn)，而是希望精耕細(xì)作并追求單位產(chǎn)出的最大化，更像是囤地房企的運作模式，這也讓泛海建設(shè)成為A股上市房企中格格不入的另類。

　　“隨著土地日益稀缺，如果再不趕工，差距會被越拉越大。過去做出1億元的利潤能拿一大片地，現(xiàn)在能干什么？走規(guī)?？熘苻D(zhuǎn)，這已經(jīng)成為謀求發(fā)展壯大的當(dāng)務(wù)之急。”一位房企高管如是說。