至于2013年底銷售價格能會如何制定，還得取決于未來上海寫字樓市場的發(fā)展趨勢。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 "綠城這段時間的資金還是比較緊的，他愿意轉(zhuǎn)讓一些項目出來，應該是拿項目換資金"，SOHO中國總裁閻巖在4月17日的電話如此解釋此次收購。

　　對于潘石屹和宋衛(wèi)平的這次買賣，業(yè)內(nèi)名人任志強在微博上調(diào)侃稱："祝賀小潘伸出友誼之手，拉兄弟一把？"

　　收購事宜

　　事實上，加上去年收購的證大外灘地王項目，這已經(jīng)是SOHO中國第二次從綠城手中收購項目了。

　　4月17日中午，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司以約21.38億元人民幣的代價從綠城、馬鞍山華龍置業(yè)手中收購上海綠城廣場置業(yè)有限公司100%的股權(quán)，進而擁有上海長寧區(qū)天山路街道98街坊地塊。

　　21.38億元的收購價中，包含約20.81億元土地價款和契稅，另有約5600萬已發(fā)生的前期工程款及其他費用。

　　天山路項目位于上海長寧區(qū)虹橋涉外貿(mào)易中心核心地段，規(guī)劃為商業(yè)及辦公用途，總建筑面積約17.2萬平方米，地上建筑面積10.6萬平方米。其中，辦公及公寓式辦公面積約5.3萬平方米，酒店及商業(yè)面積分別為3.75萬、1.69萬平米。

　　從樓面價來看，1.98萬元/平米的收購價，還是比較合適的。老潘在隨后的電話會議上如是稱。

　　據(jù)他透露，由于此前上海外灘8-1項目的合作為雙方奠定了很好的合作基礎(chǔ)，此次收購進展頗為迅速，僅一個月時間就談完項目的收購事宜。

　　談及綠城今年共計60億的出售計劃，SOHO中國總裁閻巖指出，公司非常樂意與綠城合作，但其項目多在南方城市，且為住宅項目，而此類非SOHO中國所需。

　　潘石屹則指出，天山路項目規(guī)劃方案已經(jīng)獲批，也就也不會再做調(diào)整。整個項目SOHO中國計劃全部出售。目前項目已經(jīng)開工，預計到2013年底就能達到銷售條件。

　　"從目前市場來看，項目現(xiàn)在如果定價不會低于6.5萬元/平方米"，閻巖稱至于2013年底銷售價格能會如何制定，還得取決于未來上海寫字樓市場的發(fā)展趨勢。

　　此次收購完成后，SOHO今年以來已經(jīng)完成兩次收購。"由于收購復興路SOHO剩余股權(quán)的資金大部分都在去年支付，今年只需支付5億，加上此次收購的21.38億，截止目前，SOHO中國今年收購的金額是26億"，老潘解釋。

　　截止目前，SOHO中國已經(jīng)在上海完成11個項目的收購，累計收購金額約255億元。

　　"收購完成后，我們?nèi)匀怀钟?25億元的現(xiàn)金。我們將繼續(xù)關(guān)注北京、上海等一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，完成100億元的年度收購目標"，潘石屹表示。

　　但他又指出，"我們最近兩年的側(cè)重點還是在上海"，其絲毫不掩飾對上海市場的青睞。

　　北京滯緩

　　雖然潘石屹一再強調(diào)其發(fā)展中心在北京和上海，但其在上海連續(xù)不斷投資及在北京市場的沉寂，以至于引起業(yè)內(nèi)對SOHO中國總部是否遷至上海的困惑。

　　對此，老潘的解釋是，SOHO中國雖然在上海收購的項目不少，但規(guī)模都比較小，而北京雖然項目個數(shù)不多，但是體量都在五六十萬平方米，如望京SOHO，銀河SOHO，三里屯SOHO等。

　　有人擔心，近期SOHO中國頻頻收購上海項目，而北京的項目銷售完成后又沒有新的項目及時補充的話，SOHO中國會逐漸淡出北京。

　　對此，潘石屹回應稱，北京在售項目體量都非常大，另外，公司還在"談一些規(guī)模比較大的意向性的項目"，同時SOHO中國"也在跟蹤一些優(yōu)質(zhì)的地塊"。

　　SOHO中國希望未來的發(fā)展方向是實現(xiàn)北京、上海兩地的平衡發(fā)展。因為在潘石屹看來北京和上海，無論是商鋪還是辦公樓，在過去五六個月的時間里，其租金回報率上漲幅度都非常大。

　　"這是我從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年來，租金漲幅最快的時候"，潘石屹非?？春眠@兩個城市的商業(yè)地產(chǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士擔心，北京近期對散售商業(yè)模式的限制在某種程度上影響了SOHO中國在北京的進一步發(fā)展。對此，SOHO中國的回答是，北京對散售商業(yè)的限制是分區(qū)域的，所以，"我們還是要按照適合于我們房地產(chǎn)開發(fā)的模式去往前走"。

　　資金與銷售

　　閻巖在電話會議中稱，目前公司手持現(xiàn)金120億元，鑒于今年仍會收購多個收購項目，所以會把握成本低的機會進行再融資。

　　她續(xù)指，由于開發(fā)貸是由銀行直接支付給施工單位的，資金使用受到嚴格限制，所以開發(fā)貸并不是融資首選。

　　而SOHO中國很多項目都是通過收購得來，所以公司還有一個頗為特殊的融資渠道，就是并購貸款。

　　SOHO中國CFO唐正茂透露，去年公司平均融資成本為5%左右的水平，其他公司最高者達12%。

　　其稱，SOHO中國如果要融資的話，會考慮兩個條件：第一，盡量選擇成本相對比較低的融資方式；第二，融資成本還要看公司對資金的需求。如果某項目帶給公司的收益非常有吸引力的，且有融資需求，那么只要扣除融資成本之后有一定的盈利，就會做這樣的融資。

　　在闡明資金水平的同時，潘石屹透露了公司目前業(yè)績情況。一季度SOHO中國完成的銷售約16億元。其中，1月銷售不到1億，2月銷售在4億左右，3月銷售大幅回升至11億。

　　從區(qū)域分布來看，1季度的銷售中，2/3的銷售集中在北京，1/3左右在上海。其中北京方面可圈可點的依然是望京SOHO項目，現(xiàn)在已經(jīng)銷售過10億元。

　　截止目前，SOHO中國4月已經(jīng)實現(xiàn)簽約額4億元，雖不能確定是否會超過3月11億的銷售，但潘石屹堅信，5月份公司整個銷售勢頭會起來。

　　他指出，SOHO中國銷售的都是投資性物業(yè)，市場上銀根情況對銷售影響非常大的。SOHO中國之所以3月銷售會回暖，也是因為3月銀行新增貸款是14個月以來第一次突破1萬億，也是銀根寬松的標志。

　　其多次表示，作為不限購的商業(yè)物業(yè)，其租金不斷上漲，因此雖然一季度SOHO中國僅完成全年230億銷售目標的7%，但對完成全年目標公司仍然信心滿滿。

　　其最明顯的標志是，今年以來望京SOHO已經(jīng)兩度提價。據(jù)潘石屹觀察，提價后看整個市場反應情況比較好，因此，以后每個月SOHO中國都會根據(jù)項目進度對價格都做出調(diào)整。據(jù)悉，由于上海中山廣場屬于現(xiàn)房在售，所以調(diào)價幅度不如北京。

　　早在3月業(yè)績會之際，潘石屹就明確表示，SOHO中國旗下項目從3月1號整體提價了2%，同時，他希望隨著3月銷售的上升，在4月初再提價2%。