朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好。

　　很高興來到常州參加由現(xiàn)代快報和觀點(diǎn)共同主辦的以二三線城市為主題的2012城市觀點(diǎn)論壇常州行。這個主題是中小企業(yè)非常關(guān)心的問題，也是和當(dāng)前房地產(chǎn)形勢和調(diào)控政策密不可分的問題，我在講中小企業(yè)如何面對這個問題之前，必須要講一下當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢以及如何理解和把握當(dāng)前的調(diào)控政策問題。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，確實(shí)處于量價齊跌，市場觀望，企業(yè)資金普遍緊張，不少企業(yè)負(fù)債上升。國家統(tǒng)計局在前幾天發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)中實(shí)際上也提到了這個問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落。今年一至三月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一共是10927億元，同比增長23.5%。如果扣除價格因素，實(shí)際增長20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投資7443億元，同比增長19%，增速比上年全年和上年同期分別回落了11.2%和18.4%。房屋新開工面積39946萬平米，同比增長0.3%，增速比上年全年和上年同期分別回落了15.9%和23.1%。其中住宅新開工面積29427萬平米，下降5.2%，這些主要指標(biāo)里面，江蘇也是這樣。比如，江蘇的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長19.3%，全國同比增長23.5%。住宅投資，全國同比增長19%，江蘇同比增長11.5%。房屋新開工面積全國同比增長0.3%，江蘇同比增長2.9%。住宅新開工面積全國同比下降5.2%，江蘇同比下降6.3%。這個數(shù)字基本上跟全國差不多多少。

　　第二，商品房的銷售面積明顯下降，待售面積顯著提高。一到三月份，全國共銷售商品房是15239萬平米，同比下降13.6%，住宅銷售面積13387萬平米，同比下降15.5%。這兩個數(shù)字江蘇也差不多多少。江蘇的商品房銷售同比下降15.2%，住宅的銷售面積全國同比下降15.5%，江蘇同比下降15.2%，基本和全國差不多。商品住房待售面積全國現(xiàn)在還有30122.2萬平米，同比增長35.5%。一到三月，全國土地的購置面積是7859萬平米，同比下降53.9%，這個數(shù)字在江蘇更加突出一點(diǎn)，江蘇的一到三月份的土地購置面積是同比下降23%，這個是同比下降比較大的數(shù)字。這是我講的第一個觀點(diǎn)。

　　但是從國家宏觀調(diào)控政策的預(yù)期這一點(diǎn)來看，我們覺得應(yīng)該是這樣看。全國大多數(shù)城市的房價環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購置面積、住宅新開工面積房屋銷售面積的同比下降和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，也是意料之中的，國家的宏觀調(diào)控政策來分析，目前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行應(yīng)該說整體是平穩(wěn)的。我自己這樣判斷，估計2012年的房地產(chǎn)市場的形勢，由于政府對居民自住的首套購房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化還在快速推進(jìn)，由于戶籍制度的改革，就全國來說，2012年的市場可能跟2011年的市場大體是相差不遠(yuǎn)的，就是差不多的。應(yīng)該說，2011年的市場，我們?nèi)ツ赀@個時候，也認(rèn)為是非常嚴(yán)峻，但是實(shí)際下來以后，總體覺得2012年的市場比我們想象的要好。具體的呢，當(dāng)時我們覺得有三個表現(xiàn)。第一個表現(xiàn)，就是投機(jī)投資性的購房明顯的減少，大部分城市的新建住宅價格同比增幅放緩，環(huán)比下降。第二，保障性安居工程推進(jìn)順利，當(dāng)時計劃開工一千萬套，實(shí)際開工是1043萬套，基本建成432萬套。第三，市場的運(yùn)行總體平穩(wěn)，這里包括了房地產(chǎn)投資同比增長27.9%，包括商品房銷售面積將近11億，住宅銷售面積90732萬平米，商品房的銷售面積和住宅的銷售面積都是歷史新高的，去年我們都說市場如何如何，實(shí)際上這些指標(biāo)是歷史新高。當(dāng)然市場由于預(yù)期的不平衡，我們現(xiàn)在之所以感覺到天氣冷也好，市場冬天也好，一個重要的原因就是我們有一批限購城市，特別是東部地區(qū)的一些限購城市，確實(shí)在銷售量也好、銷售額也好，或者房價的下降幅度是比較大的。去年全國實(shí)際上住宅銷售面積同比下降的是22個城市，商品房銷售面積同比下降的是20個城市。也就是說，22個城市量和價是下的，全國大多數(shù)城市來說是平穩(wěn)的，特別是銷售量是歷史新高的。這是去年的市場形勢。從目前政策的慣性來看，今年2012年的市場，是不是像大家想的那么嚴(yán)峻，我看也不見得，這是我的總體判斷。

　　當(dāng)然我們說實(shí)在話，對于目前市場當(dāng)中大家反映的問題和企業(yè)遇到的難處，作為我們協(xié)會，因?yàn)槭锹?lián)系政府和企業(yè)之間的橋梁，我們還是經(jīng)常給政府有關(guān)部門反映的。我們也是如實(shí)反映的，這一點(diǎn)請大家放心。但是我們也坦率說，我們給政府反映的時候，往往政府是聽的多，表態(tài)的少，這也是一個基本事實(shí)。為什么聽的多表態(tài)少，我自己判斷，作為中央政府來說，感覺到目前對調(diào)控政策的導(dǎo)向是正確的，正因?yàn)榛镜膶?dǎo)向是正確的，所以中央政府反復(fù)表態(tài)，對調(diào)控政策是不動搖不放松的。那么怎么樣理解這個問題？我個人理解，中央的政策導(dǎo)向是正確的，首先我們理解的是打壓，實(shí)際上客觀來看，中央的調(diào)控政策打壓的是什么呢？僅僅抑制的是投資投機(jī)性需求，僅僅抑制的是這個東西。不管是限購也好，還是什么也好，主要是對這一塊。而且在抑制投機(jī)投資需求的同時，加大了住房的有效供應(yīng)，包括了兩塊，一個是大力加大保障性住房的供應(yīng)，一個是要求采取有效措施，加大普遍商品房的供應(yīng)，當(dāng)然加大普通商品房的供應(yīng)有點(diǎn)難處。但是作為政策導(dǎo)向來說，有壓的一點(diǎn)，也有保的一點(diǎn)，是雙向調(diào)整的。而且調(diào)控的目標(biāo)非常清晰，對一些房價過高的地區(qū)要求房價合理回歸，同時也提出，要構(gòu)建一個長期的規(guī)范的健康有序的房地產(chǎn)市場體系，解決老百姓住有所居的問題。這兩個目標(biāo)很清楚，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，解決老百姓住有所居的問題。所以我認(rèn)為這一點(diǎn)是無可非議的，這一點(diǎn)從中央調(diào)控的本質(zhì)要求、導(dǎo)向、目標(biāo)來說是絕對正確的。

　　那么為什么不放松，包括最近的溫總理在國務(wù)院會議上的講話，包括3月14日的記者招待會上，他講的很清楚，目前一些地方的房價還很高，還沒有回落到合理價位，如果放松，調(diào)控會出現(xiàn)反復(fù)，房價會出現(xiàn)反彈，這個講的也很清楚。至于大家議論的比較多的一個限購的問題，這里有一個采取行政調(diào)節(jié)還是市場調(diào)節(jié)的問題，但是目前來說，限購的措施也是對的，因?yàn)橄拶徲幸粋€前提條件，就是在房價上漲過快、房價過高的部分地區(qū)限購，當(dāng)然有些地方現(xiàn)在的條件變了，采取什么措施問題，中央也要研究。但是這個導(dǎo)向是正確的，這個我們講的限購并不是像一些人認(rèn)為的，限購是有了房就不能買房子了，不是這個意思，城市里的人有了房還可以再買一套房子，這個還是比較人性化的。現(xiàn)在社會上一些人認(rèn)為限購就是有了房就不能買房子了，這個是對中央政策理解的片面性。而且限購還有一個重要的前提是考慮了人口制約和環(huán)境承載能力，比如北京這樣的城市，本來2020年城市規(guī)劃是1800萬人，但是現(xiàn)在已經(jīng)超過兩千萬人了，如果不限購，人口無限膨脹，無法承載。所以限購既是一個政策措施，更重要的是考慮了人口資源環(huán)境的承受能力，而且是和戶籍制度改革配套的。這個問題現(xiàn)在也有人在研究，我們和上面溝通的時候，我們感覺上面的思路是很清晰的，不會給你這一段時間的房地產(chǎn)數(shù)字下來，或者經(jīng)濟(jì)的放慢而改變政策，這是不可能的。就房地產(chǎn)這一塊來講，我們雖然新開工的面積有所下降，但是由于前兩年較大規(guī)模的開發(fā)，現(xiàn)在仍在施工，以及今年新開工的700萬套的保障性工程，這個工程基本上都是在二三季度以后大量上來的。這個能夠在很大程度上沖抵商品住宅投資的下降。這個是問題不大的。目前全國的施工面積是40億平米，這個是很大的，這個施工面積再加上700萬套的保障性工程陸續(xù)開工，所以給相關(guān)的下游建材、裝配產(chǎn)業(yè)是不會有太大影響的。我們講房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，經(jīng)濟(jì)這塊主要是考慮對這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，對這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響是不大的。第二，調(diào)控擠掉的是泡沫。第三，調(diào)控主要是有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這個中央已經(jīng)講的很清楚了，這里已經(jīng)包括了中央政府主動將GDP增長定在7.5%，這里面已經(jīng)充分考慮了，如果外貿(mào)的下降，如果房地產(chǎn)投資的下降，這些因素都是充分考慮了。同時，我覺得，也必須要給大家說清楚的，GDP的放慢和我們現(xiàn)在講的不要過多的依賴房地產(chǎn)，也是借鑒了國際上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這是很重要的。因?yàn)?008年爆發(fā)的世界金融危機(jī)和現(xiàn)在還在延續(xù)的歐債危機(jī)，一個重要的原因是西方國家長期以來重消費(fèi)、輕生產(chǎn)，虛擬經(jīng)濟(jì)過度膨脹，脫離了以工業(yè)制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這個實(shí)際上就是借鑒了國外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我們總結(jié)了這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以后，我們主動把GDP增長速度放慢一點(diǎn)，而且要盡量克服整個經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴，這個從國家層面來講，既是為了整個經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本身是要對相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的，如果過度的發(fā)展，就會造成資源的浪費(fèi)。這些道理現(xiàn)在是越來越清晰了。

　　所以我想，如果理解了這些問題以后，就可以很容易的理解為什么中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不動搖不放松的理由。

　　下面我在講中小企業(yè)如何應(yīng)對的問題。我總的感覺，不管怎么說，不管是中小企業(yè)也好，所有企業(yè)也好，首先還是要有一個順應(yīng)政府調(diào)控政策，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)決定自己的生存發(fā)展。這里又有幾個問題，一個是要理解中央調(diào)控政策的方向目標(biāo)是正確的，而且我們要理解這個問題，必須跳出行業(yè)看行業(yè)，尤其不能以前前年快速發(fā)展為參照物，前幾年那樣的時代肯定已經(jīng)過去了，不能以那個為參照物，以后要適應(yīng)的是這兩年調(diào)控政策描繪的市場規(guī)則，抑制投機(jī)投資，促進(jìn)房價合理回歸為主要內(nèi)容的政策制度，我認(rèn)為這個大家必須要適應(yīng)，就是前面的參照物我們不行了，我們現(xiàn)在要參照的是現(xiàn)在制訂的規(guī)則，而現(xiàn)在制訂的規(guī)則就是今后的方向。如果我們這個調(diào)整過來了，我們什么問題都可以想通了。要做到這一點(diǎn)，企業(yè)要按照現(xiàn)在的市場規(guī)則來謀劃下一步的發(fā)展。作為中小企業(yè)來說，我覺得還有幾個問題要認(rèn)識清楚。

　　第一個，價格有漲有落，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場規(guī)律。前幾年那樣房價只漲不落、搞房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，這個是一個不正常的現(xiàn)象，而正常的現(xiàn)象就是市場的規(guī)則，就是房價有漲有落，企業(yè)優(yōu)勝劣汰。這才是市場經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，從市場的發(fā)展來看，我就不多說了，從2010年對五百強(qiáng)的測評，一個很大的特點(diǎn)，就是企業(yè)的集中度明顯提高，包括前一百強(qiáng)的，前五十強(qiáng)的，前十強(qiáng)的，集中度都在提高。這是一個總的趨勢。但同時，即使一些強(qiáng)的企業(yè)，如果你不按現(xiàn)行的政策來走，他也遇到的困境。比如說像綠城，他現(xiàn)在由原來的前十名到了二十多名。如果政策適應(yīng)快的，比如以前的40名到了十多名。

　　第二個，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也好，兼并重組也好，不會像一些媒體宣傳的那么可怕，為什么？我覺得道理有這么幾點(diǎn)，第一，我們的房地產(chǎn)是一個不動產(chǎn)，而全國地區(qū)發(fā)展很不平衡，中小企業(yè)的特點(diǎn)是貼近市場，本地化，定價比較低，成本比較低，如果把項(xiàng)目做好了，你價格比較低，他就有優(yōu)勢。第二，我們現(xiàn)在號稱有六千萬個企業(yè)，但是這里面大量的是項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司就是船小好掉頭，你做好一個項(xiàng)目可以見好就收，有的可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)，與大型骨干企業(yè)的兼并重組解決生存和發(fā)展問題。當(dāng)然，還有的，你實(shí)在不行可以見好就收。所以不會像工業(yè)企業(yè)那樣，在兼并重組破產(chǎn)當(dāng)中有那么一堆問題，不會有那么多的問題。當(dāng)然現(xiàn)在有些問題，我們在防止著，我們要防止的是個別企業(yè)不負(fù)責(zé)任，你干了一段就跑路了，這個要防止。這個政府機(jī)關(guān)也在密切關(guān)注，中小企業(yè)對政府機(jī)關(guān)來說，一個是政策管理規(guī)定的修改，要提高門檻，另一個，包括對項(xiàng)目的實(shí)施要加強(qiáng)監(jiān)控，第三，對商品房的預(yù)售款加強(qiáng)監(jiān)管。通過這些措施我們來防范這些問題。對中小企業(yè)，跟大企業(yè)一樣面臨著幾個問題，這是共性的。比如說在市場經(jīng)濟(jì)調(diào)整越是規(guī)范的情況下，我們要更加重視誠信品牌社會責(zé)任的理念，把產(chǎn)品做好，提高產(chǎn)品的性價比加強(qiáng)企業(yè)的管理。第二，我們要找好區(qū)域定位，包括一些小城鎮(zhèn)，甚至有些地方是新農(nóng)村的建設(shè)。還有一個問題，業(yè)態(tài)的問題和產(chǎn)品的定位問題。業(yè)態(tài)的定位我們覺得在城鎮(zhèn)化發(fā)展中住宅還是主業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，如果有實(shí)力的，包括資金能力、人才能力，包括管理水平有實(shí)力的，也可以探索，但是如果你沒有這個實(shí)力，不要盲目進(jìn)入。

　　只要根據(jù)自己的實(shí)際謀劃好，我們的企業(yè)也不會像大家想象的那么嚴(yán)峻。但是不管怎么說，我們要面對現(xiàn)實(shí)，根據(jù)自己的特點(diǎn)，來尋找自己的生存和發(fā)展之路。謝謝大家。