4月18日，創(chuàng)立八年的城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)常州，共同找尋二三線城市房企2012應(yīng)對(duì)及發(fā)展之道，共議“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”。

　　4月18日，創(chuàng)立八年的城市觀點(diǎn)論壇首次走進(jìn)常州，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，住建部政策研究中心副主任王玨林，著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康，山東省文登市市委常委、文登市人民政府副市長(zhǎng)曲波，以及金融、銀行嘉賓與常州、江蘇房地產(chǎn)精英齊聚與此，共同找尋二三線城市房企2012應(yīng)對(duì)及發(fā)展之道，共議“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專(zhuān)題：2012城市觀點(diǎn)論壇常州行 

　　現(xiàn)場(chǎng)直播：2012城市觀點(diǎn)論壇常州行（二）

 

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓：大家早上好！

　　四月初夏，新的季節(jié)將要來(lái)臨。在此時(shí)節(jié)，歡迎大家來(lái)到常州，來(lái)到2012城市觀點(diǎn)論壇常州行現(xiàn)場(chǎng)。

　　城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會(huì)——博鰲房地產(chǎn)論壇。自2005年啟動(dòng)以來(lái)，城市觀點(diǎn)論壇遍歷青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門(mén)、無(wú)錫、文登、天津、杭州等全國(guó)眾多著名城市，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　調(diào)控經(jīng)年累月，資本與大鱷早已從一二線城市不斷涌入二三線城市，常州也不例外。當(dāng)房產(chǎn)稅成了街談巷議的話題，制度的挑戰(zhàn)已然成行；當(dāng)全行業(yè)降價(jià)成為市場(chǎng)的主流，行業(yè)的未來(lái)是何去何從？面對(duì)嚴(yán)酷的冬天，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？去二三線城市，去新的大陸，一個(gè)充滿(mǎn)機(jī)會(huì)，有著無(wú)限發(fā)展空間的地產(chǎn)新世界。

　　因此，今天在常州，2012城市觀點(diǎn)論壇常州行現(xiàn)場(chǎng)，我們齊聚一堂，共同探討“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、現(xiàn)代快報(bào)，年度品牌協(xié)辦單位萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司，年度戰(zhàn)略合作伙伴山東省文登市人民政府，戰(zhàn)略合作伙伴華潤(rùn)置地(常州)有限公司，以及華譽(yù)景觀、蘭德咨詢(xún)、搜狐焦點(diǎn)等歡迎各界朋友的到來(lái)！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　◎中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　◎住建部政策研究中心副主任王玨林先生

　　◎著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　◎山東省文登市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王書(shū)強(qiáng)先生

　　◎常州市建設(shè)局開(kāi)發(fā)辦主任曹成賢先生

　　◎常州市國(guó)土局土地利用處處長(zhǎng)徐建平先生

　　◎常州市房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)陸金峰先生

　　◎?qū)汖埖禺a(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華先生

　　◎常州物管中心主任陳福寶先生

　　◎常州市裝飾材料行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳康義先生

　　◎常州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)錢(qián)錦芳先生

　　◎無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金榮慶先生

　　◎無(wú)錫市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈洵先生

　　◎江蘇創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總裁、常州市知名房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人許小平先生

　　◎萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務(wù)副總經(jīng)理姜海玲女士

　　◎新城控股集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理闕東岳先生

　　◎南京紅豆置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉建龍先生

　　◎和記黃埔地產(chǎn)（常州）有限公司副總經(jīng)理范仲言先生

　　◎無(wú)錫遠(yuǎn)東置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李勵(lì)城先生

　　◎現(xiàn)代快報(bào)股份有限公司副總經(jīng)理、常州分公司總經(jīng)理?xiàng)顗巡ㄏ壬?/p>

　　◎觀點(diǎn)新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　本次論壇獲得眾多常州暨江蘇實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2012城市觀點(diǎn)論壇常州行的朋友們。

　　主持人：下面有請(qǐng)現(xiàn)代快報(bào)股份有限公司副總經(jīng)理、常州分公司總經(jīng)理?xiàng)顗巡ㄏ壬鸀槲覀冎罗o。掌聲有請(qǐng)。

　　楊壯波：尊敬的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)朱中一先生，尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)各位來(lái)賓，女士們先生們，大家上午好。

 

　　在這個(gè)陽(yáng)光明媚的春天里，我們相聚在常州，參加由觀點(diǎn)新媒體和現(xiàn)代快報(bào)共同舉辦的2012城市觀點(diǎn)論壇，看到那么多來(lái)自國(guó)內(nèi)頂級(jí)的專(zhuān)家學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)上下游的企業(yè)代表，聚集一堂，相聚在2012城市觀點(diǎn)論壇，作為論壇共同主辦方之一的現(xiàn)代快報(bào)，我感到由衷的欣慰和感動(dòng)。在這里，請(qǐng)?jiān)试S我代表現(xiàn)代快報(bào)編務(wù)委員會(huì)、現(xiàn)代快報(bào)經(jīng)營(yíng)委員會(huì)以及現(xiàn)代快報(bào)股份有限公司的名義，對(duì)在座各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓的光臨表示最熱烈的歡迎。

　　一年前的4月27日，我們現(xiàn)代快報(bào)也曾經(jīng)與觀點(diǎn)新媒體合作，在無(wú)錫舉辦了2011年城市觀點(diǎn)論壇，當(dāng)時(shí)我們選定的主題是樓市調(diào)控后的江南”，一年后的今天，我們?cè)俣扰c觀點(diǎn)新媒體合作，再次在常州舉辦2012城市觀點(diǎn)論壇，時(shí)隔一年，各行各業(yè)都發(fā)生很大的變化前后兩個(gè)論壇主題的差異，反映的是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域更積極的戰(zhàn)略思考，回顧過(guò)去的十年，那是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。但是，隨著史上最嚴(yán)厲、持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，中國(guó)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從去年至今，再次面臨著嚴(yán)重的考驗(yàn)。我想，行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。進(jìn)入2012年，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展到穩(wěn)速前行，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行。而一直處于二三線城市領(lǐng)先發(fā)展的常州房地產(chǎn)，同樣受到了政策的制約和影響，而中央政府一再提高對(duì)房地產(chǎn)泡沫的警示，使得整個(gè)行業(yè)不得不作出更為艱難的戰(zhàn)略選擇，在不久之前結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次明確指出，一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有降到合理的水平。因此，我們必須意識(shí)到，今年的房地產(chǎn)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，調(diào)控不會(huì)放松。而中央促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的舉措必將使得房地產(chǎn)業(yè)陷入到新的境遇。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)在減緩開(kāi)發(fā)速度，很多企業(yè)面對(duì)2012茫然，甚至不知道未來(lái)政策和形勢(shì)如何發(fā)展，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)。正是在這樣的大背景和大形勢(shì)下，現(xiàn)代快報(bào)為了盡到一個(gè)媒體的責(zé)任，我們攜手觀點(diǎn)新媒體在這里舉辦2012城市觀點(diǎn)論壇，希望通過(guò)這個(gè)論壇搭建起一個(gè)開(kāi)放交流的平臺(tái)，傾聽(tīng)各位專(zhuān)家學(xué)者的真知灼見(jiàn)，同時(shí)融匯大家的力量和智慧，為促進(jìn)行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

　　我相信，這不但是我們作為一個(gè)主辦者的愿望，同時(shí)也是在座各位共同的愿望。在此，我要再一次感謝在座每一位來(lái)賓對(duì)我們本次論壇的支持，最后，預(yù)祝本次論壇圓滿(mǎn)成功，謝謝大家。

　　主持人：謝謝楊壯波先生。接下來(lái)，有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士為我們致辭。有請(qǐng)。

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓：

　　上午好！城市觀點(diǎn)論壇自2005年開(kāi)始舉辦以來(lái)，今天是第一次走進(jìn)常州，一個(gè)實(shí)力房企全力進(jìn)軍之城。

　　今天我們論壇的主題“自新大陸二三線的房地產(chǎn)了”，相對(duì)于北京、上海、廣州深圳，常州是中國(guó)房地產(chǎn)的新大陸，生機(jī)與希望，即使是調(diào)控之下，依然持續(xù)健康向前。今天的現(xiàn)場(chǎng)，基本上常州、江蘇本地知名房企及外地房企都出席，這就是一明。

　　前幾日，一個(gè)上市企業(yè)總裁告訴我不遠(yuǎn)的幾個(gè)月將是中國(guó)房地產(chǎn)比較悲觀的日子，兩天后另外一家上市房企老總告訴我他們比較偏低的負(fù)債率使得他們可以在6、7月份出擊了！看來(lái)，無(wú)論調(diào)控與否，無(wú)論市場(chǎng)怎樣反復(fù)，只要產(chǎn)品對(duì)路，企業(yè)管理有序，資金鏈穩(wěn)定，企業(yè)有的是機(jī)會(huì)，最多腳步放慢得更穩(wěn)一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體一直專(zhuān)注于房地產(chǎn)大行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)注每一個(gè)區(qū)域的成長(zhǎng)與潛力。我們請(qǐng)來(lái)特別請(qǐng)來(lái)朱會(huì)長(zhǎng)、王主任、賈所長(zhǎng)及各企業(yè)嘉賓，他們將分別從經(jīng)濟(jì)、制度、企業(yè)、土地各方面為我們一個(gè)全面的解讀。最后再次感謝一直支持我們的文登市政府、萊蒙國(guó)際、感謝我們多年的好朋友現(xiàn)代快報(bào)，感謝出席論壇的所有企業(yè)來(lái)賓及媒體朋友。因?yàn)槟銈兊闹С郑屈c(diǎn)論壇將繼續(xù)努力前行。

　　主持人：謝謝陳詩(shī)濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來(lái)將進(jìn)行各位來(lái)賓、朋友們，2012城市觀點(diǎn)論壇常州行的議程主題是：自新大陸二三線的房地產(chǎn)。

　　下面即將展開(kāi)的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　住建部政策研究中心副主任王玨林先生

　　著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　山東省文登市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王書(shū)強(qiáng)先生

　　萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務(wù)副總經(jīng)理姜海玲女士

　　接下來(lái)，我很榮幸地請(qǐng)出今天論壇的第一位演講嘉賓，有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生，朱中一先生的演講題目是：機(jī)遇邊界，中小房企的如何應(yīng)對(duì)調(diào)控。

　　朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好。

　　很高興來(lái)到常州參加由現(xiàn)代快報(bào)和觀點(diǎn)共同主辦的以二三線城市為主題的2012城市觀點(diǎn)論壇常州行。這個(gè)主題是中小企業(yè)非常關(guān)心的問(wèn)題，也是和當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)和調(diào)控政策密不可分的問(wèn)題，我在講中小企業(yè)如何面對(duì)這個(gè)問(wèn)題之前，必須要講一下當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)以及如何理解和把握當(dāng)前的調(diào)控政策問(wèn)題。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，確實(shí)處于量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)觀望，企業(yè)資金普遍緊張，不少企業(yè)負(fù)債上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在前幾天發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)當(dāng)中實(shí)際上也提到了這個(gè)問(wèn)題，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速回落。今年一至三月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一共是10927億元，同比增長(zhǎng)23.5%。如果扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投資7443億元，同比增長(zhǎng)19%，增速比上年全年和上年同期分別回落了11.2%和18.4%。房屋新開(kāi)工面積39946萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)0.3%，增速比上年全年和上年同期分別回落了15.9%和23.1%。其中住宅新開(kāi)工面積29427萬(wàn)平米，下降5.2%，這些主要指標(biāo)里面，江蘇也是這樣。比如，江蘇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)19.3%，全國(guó)同比增長(zhǎng)23.5%。住宅投資，全國(guó)同比增長(zhǎng)19%，江蘇同比增長(zhǎng)11.5%。房屋新開(kāi)工面積全國(guó)同比增長(zhǎng)0.3%，江蘇同比增長(zhǎng)2.9%。住宅新開(kāi)工面積全國(guó)同比下降5.2%，江蘇同比下降6.3%。這個(gè)數(shù)字基本上跟全國(guó)差不多多少。

　　第二，商品房的銷(xiāo)售面積明顯下降，待售面積顯著提高。一到三月份，全國(guó)共銷(xiāo)售商品房是15239萬(wàn)平米，同比下降13.6%，住宅銷(xiāo)售面積13387萬(wàn)平米，同比下降15.5%。這兩個(gè)數(shù)字江蘇也差不多多少。江蘇的商品房銷(xiāo)售同比下降15.2%，住宅的銷(xiāo)售面積全國(guó)同比下降15.5%，江蘇同比下降15.2%，基本和全國(guó)差不多。商品住房待售面積全國(guó)現(xiàn)在還有30122.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)35.5%。一到三月，全國(guó)土地的購(gòu)置面積是7859萬(wàn)平米，同比下降53.9%，這個(gè)數(shù)字在江蘇更加突出一點(diǎn)，江蘇的一到三月份的土地購(gòu)置面積是同比下降23%，這個(gè)是同比下降比較大的數(shù)字。這是我講的第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　但是從國(guó)家宏觀調(diào)控政策的預(yù)期這一點(diǎn)來(lái)看，我們覺(jué)得應(yīng)該是這樣看。全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購(gòu)置面積、住宅新開(kāi)工面積房屋銷(xiāo)售面積的同比下降和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落，也是意料之中的，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策來(lái)分析，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行應(yīng)該說(shuō)整體是平穩(wěn)的。我自己這樣判斷，估計(jì)2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，由于政府對(duì)居民自住的首套購(gòu)房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化還在快速推進(jìn)，由于戶(hù)籍制度的改革，就全國(guó)來(lái)說(shuō)，2012年的市場(chǎng)可能跟2011年的市場(chǎng)大體是相差不遠(yuǎn)的，就是差不多的。應(yīng)該說(shuō)，2011年的市場(chǎng)，我們?nèi)ツ赀@個(gè)時(shí)候，也認(rèn)為是非常嚴(yán)峻，但是實(shí)際下來(lái)以后，總體覺(jué)得2012年的市場(chǎng)比我們想象的要好。具體的呢，當(dāng)時(shí)我們覺(jué)得有三個(gè)表現(xiàn)。第一個(gè)表現(xiàn)，就是投機(jī)投資性的購(gòu)房明顯的減少，大部分城市的新建住宅價(jià)格同比增幅放緩，環(huán)比下降。第二，保障性安居工程推進(jìn)順利，當(dāng)時(shí)計(jì)劃開(kāi)工一千萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工是1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套。第三，市場(chǎng)的運(yùn)行總體平穩(wěn)，這里包括了房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)27.9%，包括商品房銷(xiāo)售面積將近11億，住宅銷(xiāo)售面積90732萬(wàn)平米，商品房的銷(xiāo)售面積和住宅的銷(xiāo)售面積都是歷史新高的，去年我們都說(shuō)市場(chǎng)如何如何，實(shí)際上這些指標(biāo)是歷史新高。當(dāng)然市場(chǎng)由于預(yù)期的不平衡，我們現(xiàn)在之所以感覺(jué)到天氣冷也好，市場(chǎng)冬天也好，一個(gè)重要的原因就是我們有一批限購(gòu)城市，特別是東部地區(qū)的一些限購(gòu)城市，確實(shí)在銷(xiāo)售量也好、銷(xiāo)售額也好，或者房?jī)r(jià)的下降幅度是比較大的。去年全國(guó)實(shí)際上住宅銷(xiāo)售面積同比下降的是22個(gè)城市，商品房銷(xiāo)售面積同比下降的是20個(gè)城市。也就是說(shuō)，22個(gè)城市量和價(jià)是下的，全國(guó)大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)是平穩(wěn)的，特別是銷(xiāo)售量是歷史新高的。這是去年的市場(chǎng)形勢(shì)。從目前政策的慣性來(lái)看，今年2012年的市場(chǎng)，是不是像大家想的那么嚴(yán)峻，我看也不見(jiàn)得，這是我的總體判斷。

　　當(dāng)然我們說(shuō)實(shí)在話，對(duì)于目前市場(chǎng)當(dāng)中大家反映的問(wèn)題和企業(yè)遇到的難處，作為我們協(xié)會(huì)，因?yàn)槭锹?lián)系政府和企業(yè)之間的橋梁，我們還是經(jīng)常給政府有關(guān)部門(mén)反映的。我們也是如實(shí)反映的，這一點(diǎn)請(qǐng)大家放心。但是我們也坦率說(shuō)，我們給政府反映的時(shí)候，往往政府是聽(tīng)的多，表態(tài)的少，這也是一個(gè)基本事實(shí)。為什么聽(tīng)的多表態(tài)少，我自己判斷，作為中央政府來(lái)說(shuō)，感覺(jué)到目前對(duì)調(diào)控政策的導(dǎo)向是正確的，正因?yàn)榛镜膶?dǎo)向是正確的，所以中央政府反復(fù)表態(tài)，對(duì)調(diào)控政策是不動(dòng)搖不放松的。那么怎么樣理解這個(gè)問(wèn)題？我個(gè)人理解，中央的政策導(dǎo)向是正確的，首先我們理解的是打壓，實(shí)際上客觀來(lái)看，中央的調(diào)控政策打壓的是什么呢？?jī)H僅抑制的是投資投機(jī)性需求，僅僅抑制的是這個(gè)東西。不管是限購(gòu)也好，還是什么也好，主要是對(duì)這一塊。而且在抑制投機(jī)投資需求的同時(shí)，加大了住房的有效供應(yīng)，包括了兩塊，一個(gè)是大力加大保障性住房的供應(yīng)，一個(gè)是要求采取有效措施，加大普遍商品房的供應(yīng)，當(dāng)然加大普通商品房的供應(yīng)有點(diǎn)難處。但是作為政策導(dǎo)向來(lái)說(shuō)，有壓的一點(diǎn)，也有保的一點(diǎn)，是雙向調(diào)整的。而且調(diào)控的目標(biāo)非常清晰，對(duì)一些房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)要求房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)也提出，要構(gòu)建一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)范的健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，解決老百姓住有所居的問(wèn)題。這兩個(gè)目標(biāo)很清楚，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，解決老百姓住有所居的問(wèn)題。所以我認(rèn)為這一點(diǎn)是無(wú)可非議的，這一點(diǎn)從中央調(diào)控的本質(zhì)要求、導(dǎo)向、目標(biāo)來(lái)說(shuō)是絕對(duì)正確的。

　　那么為什么不放松，包括最近的溫總理在國(guó)務(wù)院會(huì)議上的講話，包括3月14日的記者招待會(huì)上，他講的很清楚，目前一些地方的房?jī)r(jià)還很高，還沒(méi)有回落到合理價(jià)位，如果放松，調(diào)控會(huì)出現(xiàn)反復(fù)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈，這個(gè)講的也很清楚。至于大家議論的比較多的一個(gè)限購(gòu)的問(wèn)題，這里有一個(gè)采取行政調(diào)節(jié)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的問(wèn)題，但是目前來(lái)說(shuō)，限購(gòu)的措施也是對(duì)的，因?yàn)橄拶?gòu)有一個(gè)前提條件，就是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的部分地區(qū)限購(gòu)，當(dāng)然有些地方現(xiàn)在的條件變了，采取什么措施問(wèn)題，中央也要研究。但是這個(gè)導(dǎo)向是正確的，這個(gè)我們講的限購(gòu)并不是像一些人認(rèn)為的，限購(gòu)是有了房就不能買(mǎi)房子了，不是這個(gè)意思，城市里的人有了房還可以再買(mǎi)一套房子，這個(gè)還是比較人性化的?，F(xiàn)在社會(huì)上一些人認(rèn)為限購(gòu)就是有了房就不能買(mǎi)房子了，這個(gè)是對(duì)中央政策理解的片面性。而且限購(gòu)還有一個(gè)重要的前提是考慮了人口制約和環(huán)境承載能力，比如北京這樣的城市，本來(lái)2020年城市規(guī)劃是1800萬(wàn)人，但是現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)兩千萬(wàn)人了，如果不限購(gòu)，人口無(wú)限膨脹，無(wú)法承載。所以限購(gòu)既是一個(gè)政策措施，更重要的是考慮了人口資源環(huán)境的承受能力，而且是和戶(hù)籍制度改革配套的。這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在也有人在研究，我們和上面溝通的時(shí)候，我們感覺(jué)上面的思路是很清晰的，不會(huì)給你這一段時(shí)間的房地產(chǎn)數(shù)字下來(lái)，或者經(jīng)濟(jì)的放慢而改變政策，這是不可能的。就房地產(chǎn)這一塊來(lái)講，我們雖然新開(kāi)工的面積有所下降，但是由于前兩年較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在仍在施工，以及今年新開(kāi)工的700萬(wàn)套的保障性工程，這個(gè)工程基本上都是在二三季度以后大量上來(lái)的。這個(gè)能夠在很大程度上沖抵商品住宅投資的下降。這個(gè)是問(wèn)題不大的。目前全國(guó)的施工面積是40億平米，這個(gè)是很大的，這個(gè)施工面積再加上700萬(wàn)套的保障性工程陸續(xù)開(kāi)工，所以給相關(guān)的下游建材、裝配產(chǎn)業(yè)是不會(huì)有太大影響的。我們講房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，經(jīng)濟(jì)這塊主要是考慮對(duì)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，對(duì)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響是不大的。第二，調(diào)控?cái)D掉的是泡沫。第三，調(diào)控主要是有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這個(gè)中央已經(jīng)講的很清楚了，這里已經(jīng)包括了中央政府主動(dòng)將GDP增長(zhǎng)定在7.5%，這里面已經(jīng)充分考慮了，如果外貿(mào)的下降，如果房地產(chǎn)投資的下降，這些因素都是充分考慮了。同時(shí)，我覺(jué)得，也必須要給大家說(shuō)清楚的，GDP的放慢和我們現(xiàn)在講的不要過(guò)多的依賴(lài)房地產(chǎn)，也是借鑒了國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，這是很重要的。因?yàn)?008年爆發(fā)的世界金融危機(jī)和現(xiàn)在還在延續(xù)的歐債危機(jī)，一個(gè)重要的原因是西方國(guó)家長(zhǎng)期以來(lái)重消費(fèi)、輕生產(chǎn)，虛擬經(jīng)濟(jì)過(guò)度膨脹，脫離了以工業(yè)制造業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這個(gè)實(shí)際上就是借鑒了國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我們總結(jié)了這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以后，我們主動(dòng)把GDP增長(zhǎng)速度放慢一點(diǎn)，而且要盡量克服整個(gè)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，這個(gè)從國(guó)家層面來(lái)講，既是為了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，本身是要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的，如果過(guò)度的發(fā)展，就會(huì)造成資源的浪費(fèi)。這些道理現(xiàn)在是越來(lái)越清晰了。

　　所以我想，如果理解了這些問(wèn)題以后，就可以很容易的理解為什么中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不動(dòng)搖不放松的理由。

　　下面我在講中小企業(yè)如何應(yīng)對(duì)的問(wèn)題。我總的感覺(jué)，不管怎么說(shuō)，不管是中小企業(yè)也好，所有企業(yè)也好，首先還是要有一個(gè)順應(yīng)政府調(diào)控政策，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)決定自己的生存發(fā)展。這里又有幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是要理解中央調(diào)控政策的方向目標(biāo)是正確的，而且我們要理解這個(gè)問(wèn)題，必須跳出行業(yè)看行業(yè)，尤其不能以前前年快速發(fā)展為參照物，前幾年那樣的時(shí)代肯定已經(jīng)過(guò)去了，不能以那個(gè)為參照物，以后要適應(yīng)的是這兩年調(diào)控政策描繪的市場(chǎng)規(guī)則，抑制投機(jī)投資，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸為主要內(nèi)容的政策制度，我認(rèn)為這個(gè)大家必須要適應(yīng)，就是前面的參照物我們不行了，我們現(xiàn)在要參照的是現(xiàn)在制訂的規(guī)則，而現(xiàn)在制訂的規(guī)則就是今后的方向。如果我們這個(gè)調(diào)整過(guò)來(lái)了，我們什么問(wèn)題都可以想通了。要做到這一點(diǎn)，企業(yè)要按照現(xiàn)在的市場(chǎng)規(guī)則來(lái)謀劃下一步的發(fā)展。作為中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得還有幾個(gè)問(wèn)題要認(rèn)識(shí)清楚。

　　第一個(gè)，價(jià)格有漲有落，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)規(guī)律。前幾年那樣房?jī)r(jià)只漲不落、搞房地產(chǎn)的企業(yè)越來(lái)越多，這個(gè)是一個(gè)不正常的現(xiàn)象，而正常的現(xiàn)象就是市場(chǎng)的規(guī)則，就是房?jī)r(jià)有漲有落，企業(yè)優(yōu)勝劣汰。這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，從市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，我就不多說(shuō)了，從2010年對(duì)五百?gòu)?qiáng)的測(cè)評(píng)，一個(gè)很大的特點(diǎn)，就是企業(yè)的集中度明顯提高，包括前一百?gòu)?qiáng)的，前五十強(qiáng)的，前十強(qiáng)的，集中度都在提高。這是一個(gè)總的趨勢(shì)。但同時(shí)，即使一些強(qiáng)的企業(yè)，如果你不按現(xiàn)行的政策來(lái)走，他也遇到的困境。比如說(shuō)像綠城，他現(xiàn)在由原來(lái)的前十名到了二十多名。如果政策適應(yīng)快的，比如以前的40名到了十多名。

　　第二個(gè)，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也好，兼并重組也好，不會(huì)像一些媒體宣傳的那么可怕，為什么？我覺(jué)得道理有這么幾點(diǎn)，第一，我們的房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，而全國(guó)地區(qū)發(fā)展很不平衡，中小企業(yè)的特點(diǎn)是貼近市場(chǎng)，本地化，定價(jià)比較低，成本比較低，如果把項(xiàng)目做好了，你價(jià)格比較低，他就有優(yōu)勢(shì)。第二，我們現(xiàn)在號(hào)稱(chēng)有六千萬(wàn)個(gè)企業(yè)，但是這里面大量的是項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司就是船小好掉頭，你做好一個(gè)項(xiàng)目可以見(jiàn)好就收，有的可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)，與大型骨干企業(yè)的兼并重組解決生存和發(fā)展問(wèn)題。當(dāng)然，還有的，你實(shí)在不行可以見(jiàn)好就收。所以不會(huì)像工業(yè)企業(yè)那樣，在兼并重組破產(chǎn)當(dāng)中有那么一堆問(wèn)題，不會(huì)有那么多的問(wèn)題。當(dāng)然現(xiàn)在有些問(wèn)題，我們?cè)诜乐怪?，我們要防止的是個(gè)別企業(yè)不負(fù)責(zé)任，你干了一段就跑路了，這個(gè)要防止。這個(gè)政府機(jī)關(guān)也在密切關(guān)注，中小企業(yè)對(duì)政府機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，一個(gè)是政策管理規(guī)定的修改，要提高門(mén)檻，另一個(gè)，包括對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施要加強(qiáng)監(jiān)控，第三，對(duì)商品房的預(yù)售款加強(qiáng)監(jiān)管。通過(guò)這些措施我們來(lái)防范這些問(wèn)題。對(duì)中小企業(yè)，跟大企業(yè)一樣面臨著幾個(gè)問(wèn)題，這是共性的。比如說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)整越是規(guī)范的情況下，我們要更加重視誠(chéng)信品牌社會(huì)責(zé)任的理念，把產(chǎn)品做好，提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比加強(qiáng)企業(yè)的管理。第二，我們要找好區(qū)域定位，包括一些小城鎮(zhèn)，甚至有些地方是新農(nóng)村的建設(shè)。還有一個(gè)問(wèn)題，業(yè)態(tài)的問(wèn)題和產(chǎn)品的定位問(wèn)題。業(yè)態(tài)的定位我們覺(jué)得在城鎮(zhèn)化發(fā)展中住宅還是主業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果有實(shí)力的，包括資金能力、人才能力，包括管理水平有實(shí)力的，也可以探索，但是如果你沒(méi)有這個(gè)實(shí)力，不要盲目進(jìn)入。

　　只要根據(jù)自己的實(shí)際謀劃好，我們的企業(yè)也不會(huì)像大家想象的那么嚴(yán)峻。但是不管怎么說(shuō)，我們要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，根據(jù)自己的特點(diǎn)，來(lái)尋找自己的生存和發(fā)展之路。謝謝大家。

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請(qǐng)您回坐，稍事休息。

　　下面，我們請(qǐng)出今天論壇的第二位演講嘉賓，他是：住建部政策研究中心副主任王玨林先生。

　　王玨林先生的演講題目是：市場(chǎng)哲學(xué)：當(dāng)全行業(yè)降價(jià)來(lái)臨之際。王玨林先生，您的演講時(shí)間為25分鐘，有請(qǐng)！

　　王玨林：大家好，剛才朱會(huì)長(zhǎng)把情況介紹了，對(duì)我們企業(yè)提出了很多的期望和建議，非常好。朱會(huì)長(zhǎng)是老專(zhuān)家，也是我們協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)。我題目叫“市場(chǎng)哲學(xué)”，不知道這個(gè)題目誰(shuí)出的。確實(shí)是，因?yàn)槲沂且恢眻?jiān)信唯物主義的，所以談?wù)軐W(xué)，我們不愛(ài)聽(tīng)，因?yàn)槲覀兿Ｍ?tīng)的是實(shí)際情況。結(jié)合這個(gè)方面，我談一點(diǎn)自己的看法。

 

　　主要三個(gè)方面。主題是機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　你要看今年的市場(chǎng)以及我們企業(yè)的發(fā)展，首先要知道去年的情況和今年一季度的情況，季度的情況，剛才朱會(huì)長(zhǎng)已經(jīng)整個(gè)都說(shuō)了，我就不說(shuō)了。一季度的情況應(yīng)當(dāng)是什么呢？去年第四季度全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，延伸到今年的一月份的春節(jié)，實(shí)際上整個(gè)今年一季度前半部分市場(chǎng)和去年的第四季度一樣，都是不景氣。但是后一個(gè)半季度，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，應(yīng)該是這樣的。所以這個(gè)數(shù)據(jù)還是有原因的。

　　第一個(gè)方面，我談一下對(duì)去年形勢(shì)特點(diǎn)做一個(gè)分析。去年呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：第一是市場(chǎng)從高漲到平緩，大家清楚，09年10年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最高潮的時(shí)期，也就是高漲時(shí)期，所以地王、房?jī)r(jià)這些大家看的非常熱鬧。去年這些地王看不見(jiàn)了，價(jià)格漲幅也沒(méi)那么大了，出現(xiàn)有升有降各種不同的情況。很多地方出現(xiàn)了房?jī)r(jià)城里漲、城外降，比如北京，四環(huán)以?xún)?nèi)漲，四環(huán)到五環(huán)基本平穩(wěn)，變化不大，五環(huán)以外降，上海也是這樣的情況。所以我們地王去年就沒(méi)有了。第二個(gè)特點(diǎn)，各地差異性比較大，這也是我們這次調(diào)控大家說(shuō)的一刀切，這個(gè)一刀切，就是政策是一刀切的，但是各地差異性還是非常大的，說(shuō)明我們的政策雖然是一個(gè)，但是下面執(zhí)行方面還是有度的。從我們各個(gè)市場(chǎng)反映來(lái)看，二三線城市好于一線，中西部的市場(chǎng)好于東部。我說(shuō)幾個(gè)數(shù)據(jù)就清楚了，商品房銷(xiāo)售面積，東部去年增長(zhǎng)是0.1%，中部增長(zhǎng)11.3%，西部增長(zhǎng)8%。從城市來(lái)看，去年降副比較大的有北京，下降30%多，上海41.5%，浙江下降15.3%，江蘇下降0.7%，福建下降7.7%。漲幅較快的城市地區(qū)，河北漲幅64.9%，吉林增長(zhǎng)39%，湖北增長(zhǎng)17.5%，內(nèi)蒙古增長(zhǎng)12.7%。所以從這些數(shù)據(jù)看出，各地的變化不一樣。因?yàn)橛羞@樣一個(gè)東西部變化的情況，所以可以說(shuō)出我們第三個(gè)問(wèn)題，全國(guó)商品房銷(xiāo)售是歷年最好。整個(gè)市場(chǎng)情況還是不錯(cuò)的。因?yàn)槿ツ耆珖?guó)商品房銷(xiāo)售是10.99一平米，高于最好的年頭，也就是10年，這是可能大家在這么嚴(yán)酷的政策下想不到的結(jié)果。所以這么來(lái)看，在全國(guó)的市場(chǎng)層面上來(lái)看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　第二個(gè)方面，對(duì)今年的政策形勢(shì)做一下分析。首先談一下政策。我們今天有很多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括新聞單位，都在問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)為什么行政管理市場(chǎng)，這就是我們國(guó)家發(fā)展階段，尤其是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段所決定的。我只能告訴大家一個(gè)道理，什么道理呢？如果我們市場(chǎng)成熟了以后，我們的行政手段是干預(yù)不了市場(chǎng)的。反而說(shuō)明我們市場(chǎng)現(xiàn)在處于發(fā)展時(shí)機(jī)，行政能干預(yù)，就證明了我們的市場(chǎng)不成熟。所以我們還沒(méi)有市場(chǎng)管理的手段來(lái)代替行政手段?，F(xiàn)在要想市場(chǎng)保持穩(wěn)定，使我們的需求平衡，我們必須有行政手段來(lái)解決目前的矛盾和問(wèn)題。所以談一下今年的政策趨勢(shì)，調(diào)控政策需要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，為什么需要？因?yàn)槲覀円酝氖?，調(diào)控的失敗，就是因?yàn)槲覀儧](méi)有保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。所以出臺(tái)一個(gè)政策以后很好，執(zhí)行不到位，或者出新間斷性的。所以我們市場(chǎng)永遠(yuǎn)就保持調(diào)一次漲一次，越調(diào)越漲，前幾年就是這樣的情況。而且政策和法律的效果完全不一樣，法律是對(duì)管理非常硬的手段，但是我們的政策沒(méi)有一個(gè)連續(xù)性或跟蹤性進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，在執(zhí)行的時(shí)候就會(huì)打折扣。另外松綁的條件尚不存在，所以大家考慮，我們是不是可能在今年，比如兩會(huì)期間，比如十月份的十八大，或者我們的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7.5GDP，這種要求，是不是我們政策會(huì)有所變化呢？我告訴大家，現(xiàn)在不具備，不具備的原因有這么幾個(gè)。第一個(gè)，我們?nèi)ツ甑腉DP不錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展還保持較快速度，第二，我們的物價(jià)CPI還在高位運(yùn)行，壓力還很大，第三，我們的市場(chǎng)還不錯(cuò)。所以說(shuō)，我們從各方面的原因來(lái)看，我們現(xiàn)在不具備，也沒(méi)有理由松綁。另外房?jī)r(jià)的反彈可能性隨時(shí)存在，原因是什么？因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在市場(chǎng)是因?yàn)槌擎?zhèn)化和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大和舊城不斷改造帶來(lái)的巨大需求，需要建筑，需要房地產(chǎn)。

　　另一方面，我們?nèi)旮母镩_(kāi)放的成果，家庭投資無(wú)渠道，現(xiàn)在銀行存款80萬(wàn)億，居民存款34萬(wàn)億，往哪兒走，大家知道水往低處流，錢(qián)往好處走。所以一旦稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)就會(huì)迅速反彈，消費(fèi)者不等你，他擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就趕緊搶?zhuān)@一搶就把價(jià)格搶上去了。限購(gòu)應(yīng)該是長(zhǎng)期的任務(wù)，需要外部環(huán)境支持。雖然我們限購(gòu)在市場(chǎng)的影響不是最重的，第一個(gè)，我們現(xiàn)在不是全國(guó)各個(gè)城市都在限購(gòu)，第二個(gè)，即使北京最嚴(yán)格的限購(gòu)措施也是允許你買(mǎi)兩套房的，第三，現(xiàn)在有房的都是歲數(shù)大的，四十歲以上的，需求房子的都是40歲以下的，40歲以下的不差房票，主要是抑制了投資性和異地購(gòu)房的行為。所以在這個(gè)階段，應(yīng)該是這個(gè)辦法非常有效和可取的。所以我說(shuō)需要外部環(huán)境的支持，什么是外部環(huán)境，就是現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決，你市場(chǎng)講供求矛盾，現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決？一旦放開(kāi)，消費(fèi)馬上集中，而且投資馬上就上來(lái)了，怎么解決供求？這是我們發(fā)展過(guò)程中必然要遇到的問(wèn)題，也就是我們城市建設(shè)的差別太大，有錢(qián)肯定愿意買(mǎi)北京上海的房子，到省會(huì)搶房子，等北京人都說(shuō)到石家莊買(mǎi)房子的時(shí)候，說(shuō)明我們城市建設(shè)的更好了。限會(huì)跟隨CPI的變化而變化，存在微調(diào)的可能性，現(xiàn)在我們限貸主要是因?yàn)槲覀兊耐ㄘ浥蛎泬毫μ螅怀霈F(xiàn)通貨膨脹國(guó)家采取的辦法是提高存款準(zhǔn)備金率和提高利息，實(shí)際上就是吸納社會(huì)流動(dòng)資金，反過(guò)來(lái)說(shuō)就是我們的社會(huì)資金過(guò)剩，實(shí)際上我們國(guó)家頭等大事，包括去年，包括今年，我們國(guó)務(wù)院的頭等大事應(yīng)該是物價(jià)問(wèn)題，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)問(wèn)題雖然有難度，但是畢竟我們定在一個(gè)合理的區(qū)間，也就是7.5。但是我們通貨膨脹的壓力始終在影響著我們，圍繞著這個(gè)要調(diào)整，尤其是金融政策。所以現(xiàn)在看，為什么現(xiàn)在一季度后一個(gè)半月形勢(shì)變轉(zhuǎn)，就是經(jīng)濟(jì)政策有所變化。根據(jù)現(xiàn)在政策，也就是看CPI的變化，如果物價(jià)還繼續(xù)走高，那存款準(zhǔn)備金率不會(huì)放。我們?nèi)ツ晔钦{(diào)控，加息。但是今年來(lái)看，現(xiàn)在比去年要相對(duì)好的多。房地產(chǎn)稅增加試點(diǎn)，我們搞試點(diǎn)的目的是向全國(guó)推廣，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，而不是說(shuō)你長(zhǎng)期的搞試點(diǎn)，那有什么意義？這個(gè)要解決市場(chǎng)管理的重要問(wèn)題，稅收是重要手段。對(duì)市場(chǎng)的影響，現(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的影響，房產(chǎn)稅實(shí)際上是影響我們的預(yù)期，也就是我們開(kāi)發(fā)什么樣的房子，做什么樣的房子，另外我們的消費(fèi)，現(xiàn)在買(mǎi)房不買(mǎi)房，未來(lái)會(huì)不會(huì)增加成本，這是我們消費(fèi)者肯定要考慮的因素。所以這個(gè)對(duì)預(yù)期是有影響的。保障房進(jìn)入精細(xì)化管理階段，以前是以建為住，現(xiàn)在是建管并行，尤其是做好分配工作，不多說(shuō)了，這是政策趨勢(shì)，市場(chǎng)趨勢(shì)。我們這一次市場(chǎng)調(diào)整屬于主動(dòng)調(diào)整，為什么主動(dòng)調(diào)整呢？因?yàn)槲覀兒蜌W洲的市場(chǎng)，和美國(guó)的市場(chǎng)完全不一樣，他們是被動(dòng)調(diào)整，沒(méi)有辦法，我們國(guó)家是因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)快，所以我們調(diào)整到穩(wěn)定的一個(gè)發(fā)展階段，既然是主動(dòng)調(diào)整，就有把控的能力，所以大家不要擔(dān)心。其實(shí)很簡(jiǎn)單，不要把房地產(chǎn)說(shuō)的那么復(fù)雜，只要想管就能管住，尤其政府的能力那么強(qiáng)。所以他就有把能力，就不會(huì)出現(xiàn)大的起伏。原因就是我們的發(fā)展基礎(chǔ)、動(dòng)力、投資、消費(fèi)的需求存在，為什么是發(fā)展基礎(chǔ)存在呢，就是我們主要看經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)就是錢(qián)，不管開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，就是錢(qián)。我們經(jīng)濟(jì)好，就帶來(lái)我們的發(fā)展基礎(chǔ)，給我們房地產(chǎn)增加基礎(chǔ)了。動(dòng)力就是我們現(xiàn)在買(mǎi)房的熱情和積極性以及對(duì)這個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱情和積極性并不減。但是同時(shí)，我們確實(shí)建好了，現(xiàn)在大量的資金在等待，都想選擇最好的項(xiàng)目，不過(guò)還是出在這個(gè)土地上，這個(gè)土地還是存在房地產(chǎn)上，我們現(xiàn)在處于大建設(shè)、大開(kāi)發(fā)、大發(fā)展時(shí)期。所以我們的市場(chǎng)是什么階段呢？我們學(xué)過(guò)外語(yǔ)的知道，我定義為正在發(fā)展的進(jìn)行時(shí)，不是完成時(shí)。這時(shí)候還需要我們房地產(chǎn)業(yè)，需要這個(gè)市場(chǎng)，在我們城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市建設(shè)發(fā)展中，承擔(dān)更多的任務(wù)和責(zé)任。二是房?jī)r(jià)起伏趨穩(wěn)，要保持平穩(wěn)，區(qū)域間不會(huì)發(fā)生重大變化。所以說(shuō)，二三線城市在未來(lái)支撐的市場(chǎng)比例會(huì)更大一些。

　　資金仍然是制約開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的主要因素，現(xiàn)在我們的市場(chǎng)和以前的市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，現(xiàn)在決定勝敗的，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)決定勝敗主要是實(shí)力，實(shí)力關(guān)鍵在資金，大家知道去年的困難，我們的政策對(duì)行業(yè)影響最大的是什么？限貸，限購(gòu)、房地產(chǎn)稅、加息和限貸四個(gè)政策中應(yīng)該是限貸，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ昶髽I(yè)貸款非常之難，成本增加非常之大，以前是銀行追著我們跑，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)我們追著銀行跑，人家不理你，而對(duì)消費(fèi)貸款和首套房貸款，沒(méi)有八個(gè)月一年根本下不來(lái)。首套都貸不了。所以影響最大的是限貸問(wèn)題，資金問(wèn)題。這個(gè)是決定我們的企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　第三個(gè)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提點(diǎn)建議。

　　市場(chǎng)哲學(xué)，我有三個(gè)觀點(diǎn)，理性看市場(chǎng)，主動(dòng)調(diào)目標(biāo)，發(fā)展靠創(chuàng)新。

　　因?yàn)椋滦蝿?shì)下要懂得競(jìng)爭(zhēng)，學(xué)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，過(guò)去市場(chǎng)從一開(kāi)始的起不到中間的快速，到現(xiàn)在的平穩(wěn)，可以分為三個(gè)階段。尤其對(duì)中間快速階段，我們的市場(chǎng)是什么房都可以賣(mài)出去，現(xiàn)在才靠我們企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。戰(zhàn)略上發(fā)展思路要轉(zhuǎn)變，戰(zhàn)略上作出調(diào)整，以質(zhì)量、品質(zhì)贏得市場(chǎng)，以數(shù)量擴(kuò)大市場(chǎng)，以管理服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)。第二，發(fā)展區(qū)域下移，二三線城市可成為布局重點(diǎn)。三是資金決定發(fā)展，要多方面籌措，我們那些大企業(yè)都有合作方式，不是和政府合作，就是和大型國(guó)有企業(yè)合作，對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，還靠自身這么發(fā)展，什么時(shí)間變強(qiáng)大啊。第四，城市綜合體是當(dāng)前的投資熱門(mén)，因?yàn)檫@里面有尋求政策的機(jī)會(huì)，不多解釋了，大家都清楚，有其潛在的原因。但是對(duì)我們企業(yè)來(lái)說(shuō)，介入要謹(jǐn)慎，要進(jìn)，要有實(shí)力，經(jīng)驗(yàn)和精力都要注意，因?yàn)檫M(jìn)了以后，對(duì)你企業(yè)影響太大了。但企業(yè)對(duì)產(chǎn)品項(xiàng)目要多樣化，現(xiàn)在單靠住宅不行，大型企業(yè)可以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，中小企業(yè)可以選擇和商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的旅游、養(yǎng)老等其他的市場(chǎng)。

　　就講這么多，時(shí)間到了，謝謝大家。

　　主持人：謝謝王玨林先生的精彩演講，請(qǐng)您就坐休息。

　　接下來(lái)進(jìn)行今天第三場(chǎng)演講，有請(qǐng)演講嘉賓：山東省文登市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王書(shū)強(qiáng)先生，王書(shū)強(qiáng)先生的演講題目是：搶抓藍(lán)色機(jī)遇關(guān)注區(qū)域龍頭，共建濱海新城。

　　王書(shū)強(qiáng)先生，您的演講時(shí)間為10分鐘，有請(qǐng)！

　　王書(shū)強(qiáng)：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓，女士們先生們，大家上午好，十分高興與各位相會(huì)在美麗的常州，我希望通過(guò)此次論壇，開(kāi)啟我們更深層次的交流與合作。

　　今天論壇的主題是“自新大陸二三線的房地產(chǎn)”，我認(rèn)為這個(gè)題目才是對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的，從目前全國(guó)政策形勢(shì)和去年大型開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在重視一二線城市的同時(shí)，布局三四線城市是比較理智的，在一二線城市樓市低迷的時(shí)候，三四線城市樓市反而可以給予很大的補(bǔ)充和資金流，對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展是十分有利的，也會(huì)在全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟。方向決定未來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)目前更要重視現(xiàn)在，順應(yīng)形勢(shì)，積極的進(jìn)行轉(zhuǎn)型，積極的進(jìn)行改變，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。首先，要轉(zhuǎn)變投資方向，全面布局，從重點(diǎn)關(guān)注一二線城市到關(guān)注三四線城市，特別是關(guān)注三四線城市中的區(qū)域龍頭、優(yōu)質(zhì)城市。從整體市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，目前一二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)整體壓力偏大，而文登房地產(chǎn)市場(chǎng)首位形成泡沫，隨著城市化進(jìn)程加快，基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能配套的逐步完善，住宅本身內(nèi)在價(jià)值的不斷上升，本地剛需以及外來(lái)購(gòu)買(mǎi)需求的上升，保證了房?jī)r(jià)與銷(xiāo)量穩(wěn)健提升。2011年，文登市成交商品房套數(shù)、成交面積、成交金額同比分別增長(zhǎng)10%、6.7%和32%。全市商品房評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)4110元，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率一直保持在10%左右。從國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，從深圳特區(qū)、浦東新區(qū)，再到濱海新區(qū)，都是進(jìn)入國(guó)家建設(shè)戰(zhàn)略重點(diǎn)后才促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。而在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，文登被確定為山東省重點(diǎn)建設(shè)的三大海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一，成為國(guó)家戰(zhàn)略重要組成部分。從資金投資回報(bào)來(lái)看，文登地價(jià)相對(duì)很低，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較小，城市發(fā)展空間較大，未來(lái)還有足夠大的利潤(rùn)空間和上漲幅度。同時(shí)占用的資金較少，城市本身購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，銷(xiāo)售和資金的周轉(zhuǎn)速度很快，保證了較高的利潤(rùn)率。所以無(wú)論是對(duì)于全國(guó)性發(fā)展的大開(kāi)發(fā)上，還是在行業(yè)整合中尋求生存空間的中小開(kāi)發(fā)商，都具有很大的機(jī)會(huì)。

　　其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)要改變產(chǎn)品業(yè)態(tài)，從單一住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多形式的開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)。一個(gè)城市只有包括了住宅地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等多樣產(chǎn)品業(yè)態(tài)，才是一個(gè)健康的地產(chǎn)市場(chǎng)，才是一個(gè)有活力的地產(chǎn)市場(chǎng)。目前已進(jìn)入文登的大中型開(kāi)發(fā)商，如華夏幸?；鶚I(yè)、海爾地產(chǎn)、卓達(dá)集團(tuán)、天山集團(tuán)，光耀地產(chǎn)、中國(guó)寶安等公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)了多種產(chǎn)品，帶動(dòng)文登房地產(chǎn)業(yè)態(tài)百花齊放，協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　下面我簡(jiǎn)單介紹一下文登市在三四線城市中的優(yōu)勢(shì)：

　　文登市地處膠東半島東部，是一座最適合人類(lèi)居住的海濱城市、生態(tài)城市、旅游城市，是中國(guó)著名的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、溫泉之都和道教圣地。2011年財(cái)政收入26.5億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第14位。

　　文登歷史悠久、人文薈萃。文登因秦始皇東巡至此，召集文人登山而得名，已有1400多年建置史，是膠東半島少數(shù)千年古縣之一。深厚的文化底蘊(yùn)，孕育出了獨(dú)具特色的士學(xué)文化、道教文化、李龍文化、紅色文化，久享“文登學(xué)”的美譽(yù)，是山東歷史文化名城。士學(xué)文化燦爛輝煌，隋唐以來(lái)有100多名進(jìn)士榮登金榜。道教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，王重陽(yáng)率全真七子在此創(chuàng)建了道教全真派。李龍文化聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，禿尾巴李龍王的傳說(shuō)被列為國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。紅色文化影響深遠(yuǎn)，締造了四個(gè)軍，走出了120多位文登籍將軍。

　　文登依山傍海，氣侯宜人。是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家園林城市。國(guó)家森林公園、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)昆崳山，被譽(yù)為“海上仙山之祖”，中國(guó)道教全真派發(fā)祥地圣經(jīng)山天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德經(jīng)》摩崖石刻被列為全國(guó)重點(diǎn)文化保護(hù)單位；省級(jí)森林公園天福山是天然綠色氧吧；李龍故里回籠煽誘270多年的廟會(huì)史。擁有156公里的海岸線，12公里長(zhǎng)的天然沙灘海水浴場(chǎng)、綿延數(shù)十公里的萬(wàn)畝松林。五處高品質(zhì)天然溫泉構(gòu)筑成中國(guó)的“溫泉之都”，已建成天沐、湯泊兩個(gè)五星級(jí)溫泉度假村，均被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，海爾國(guó)際溫泉旅游小鎮(zhèn)已開(kāi)工建設(shè)。

　　文登區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。位于青島、煙臺(tái)、威海三市中心，陸海空交通設(shè)施完備，高速公路、齊威鐵路、開(kāi)放港口、國(guó)際機(jī)場(chǎng)一應(yīng)俱全，2小時(shí)車(chē)程內(nèi)有5個(gè)國(guó)家的一類(lèi)開(kāi)放港口、3個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。威海國(guó)際機(jī)場(chǎng)就在文登境內(nèi)，距城區(qū)15公里，已開(kāi)通韓國(guó)、俄羅斯等20多條國(guó)內(nèi)外航線。正在建設(shè)的青煙威城際鐵軌2014年通車(chē)，30萬(wàn)噸級(jí)南海新港已部分投入使用，疏通鐵路已啟動(dòng)建設(shè)。是中國(guó)北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級(jí)城市。

　　文登產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體完善。城市文化商務(wù)區(qū)建設(shè)面積34平方公里，重點(diǎn)打造文化教育、金融商貿(mào)、綜合服務(wù)、生活居住、生態(tài)休閑五大組團(tuán)，被確定為山東省發(fā)展服務(wù)業(yè)重點(diǎn)城區(qū)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)面積40平方公里，進(jìn)駐企業(yè)總數(shù)達(dá)到500多家，躋身山東省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)前四強(qiáng)，被聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織確定為國(guó)際項(xiàng)目示范園區(qū)；南海新區(qū)是省級(jí)工業(yè)園和高新區(qū)，規(guī)劃控制面積160平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積90平方公里，已完成基礎(chǔ)設(shè)施投入50多億元，“十通一平”基本到位，南海新港即將竣工，已進(jìn)駐15家世界或中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)及上市公司，90多個(gè)投資過(guò)億元的藍(lán)色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地開(kāi)工。

　　山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，給文登提供了難得的發(fā)展機(jī)遇，也為各界有識(shí)之士提供了廣闊的投資平臺(tái)和良好的盈利空間。我們?cè)敢宰钫鎿吹母星?、最?yōu)良的環(huán)境、最完善的服務(wù)，讓廣大投資者得到最豐厚的回報(bào)。歡迎大家到文登考察指導(dǎo)、休閑度假、投資興業(yè)！

　　最后，祝各位來(lái)賓身體健康、工作順利、合家幸福，謝謝大家。

　　主持人：謝謝王書(shū)強(qiáng)先生的精彩演講，請(qǐng)回座休息。

　　好，下面我們有請(qǐng)今天為我們奉獻(xiàn)第四場(chǎng)演講的嘉賓：萊蒙房地產(chǎn)常州公司常務(wù)副總經(jīng)理姜海玲女士，姜海玲女士的演講題目是：選擇常州選擇萊蒙，姜海玲女士，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請(qǐng)！

　　姜海玲：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，大家上午好。

　　很榮幸能夠代表萊蒙國(guó)際參與此次觀點(diǎn)論壇的常州行活動(dòng)，并能夠與各位探討和交流在宏觀調(diào)控背景下二三線城市的發(fā)展機(jī)遇以及萊蒙國(guó)際在二三線城市的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和思考?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，北上廣深吸引了大量資本和人才，在城市化進(jìn)程的背景下，房地產(chǎn)得以迅猛發(fā)展，但業(yè)帶來(lái)了競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、成本日趨提高，進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高的情況下，資本和人才進(jìn)入二三線城市，二三線發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)前景越來(lái)越被認(rèn)知。我們從93年關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自01年在香港聯(lián)交所整體上市，回顧19年的發(fā)展歷程，我們先后在七個(gè)城市開(kāi)發(fā)了14個(gè)項(xiàng)目，足跡編輯了珠三角、長(zhǎng)三角、京津和成諭地區(qū)。我們?cè)缇鸵庾R(shí)到了二三線城市的發(fā)展?jié)摿?，特別是蘇錫常地區(qū)，常州地理位置優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)，是新型的三線城市代表，隨著常州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和城市化發(fā)展的需求，近年來(lái)，吸引了大量外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。今年是萊蒙國(guó)際正式進(jìn)入常州發(fā)展的第九個(gè)年頭，萊蒙在常州的兩大城市綜合體，萊蒙都會(huì)和萊蒙城已經(jīng)成為常州兩個(gè)商業(yè)中心和區(qū)域中心最耀眼的明星之一。60萬(wàn)方的萊蒙都會(huì)已經(jīng)成為常州市的新會(huì)客廳，是體現(xiàn)常州人都市時(shí)尚生活的所在地，而萊蒙時(shí)代成為萊蒙都會(huì)最后的收官之作，近期即將面世。萊蒙國(guó)際在常州的第二個(gè)綜合體項(xiàng)目，140萬(wàn)方的萊蒙城，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)半，該項(xiàng)目擁有常州市場(chǎng)上單個(gè)項(xiàng)目非常強(qiáng)大的配套，五星級(jí)酒店、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，八萬(wàn)方的城市公園，大型超市、主題商業(yè)街等，這些逐漸實(shí)現(xiàn)和完善的配套，也兌現(xiàn)了萊蒙國(guó)際對(duì)客戶(hù)的承諾。在我們的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，我們?nèi)R蒙在常州的市場(chǎng)表現(xiàn)尤其突出，無(wú)論是市場(chǎng)形勢(shì)好的情況下，還是11年、12年市場(chǎng)低迷，萊蒙城都成為常州市場(chǎng)的成交明星。也為萊蒙國(guó)際在2011年成功上市及上市后的表現(xiàn)作出了重要貢獻(xiàn)。

　　未來(lái)，我們會(huì)有水謝系更高端項(xiàng)目，呈現(xiàn)給常州的絕佳自然環(huán)境，給常州人們打造屬于他們自己的度假休閑生活。作為最早進(jìn)入常州的外來(lái)開(kāi)發(fā)商之一，萊蒙通過(guò)多年的摸爬滾打，取得了不俗的業(yè)績(jī)，這些業(yè)績(jī)可以看出，常州消費(fèi)者對(duì)于萊蒙國(guó)際的認(rèn)可度，也使得萊蒙國(guó)際成為外來(lái)開(kāi)發(fā)商最能把握本地消費(fèi)者需求的企業(yè)。目前，政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目的是保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。展望未來(lái)，我們會(huì)把中心逐步轉(zhuǎn)移到二三線城市，逐步提升產(chǎn)品品質(zhì)和品牌知名度，為消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品，更有品質(zhì)的生活，最后，我以今天主題發(fā)言的題目作為結(jié)束語(yǔ)，那就是選擇常州，選擇萊蒙。

　　謝謝大家。

　　主持人：謝謝姜海玲女士的精彩演講，請(qǐng)您回座，稍事休息。

　　時(shí)間過(guò)得很快，我們馬上就進(jìn)入今天最后一場(chǎng)演講，有請(qǐng)奉獻(xiàn)第五場(chǎng)演講的嘉賓：著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生，賈康先生的演講題目是：制度挑戰(zhàn)：從擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)說(shuō)起，賈康先生，您的演講時(shí)間為25分鐘，有請(qǐng)！

　　賈康：謝謝主持人，大家好。

　　我按照論壇提出的制度挑戰(zhàn)，從擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)說(shuō)起這樣一個(gè)題目，談一些自己作為研究者的基本認(rèn)識(shí)。

　　我想制度挑戰(zhàn)是我們完成中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)軌，最終實(shí)現(xiàn)偉大民主復(fù)興的現(xiàn)代化過(guò)程中不可回避的一個(gè)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題和非常重大的問(wèn)題。房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)當(dāng)然是這個(gè)制度創(chuàng)新過(guò)程中間的一個(gè)組成部分。但是要在談?wù)撟约河^點(diǎn)的時(shí)候，我覺(jué)得可能還不能夠一下單刀直入談?wù)摲慨a(chǎn)稅試點(diǎn)，我們需要先成房產(chǎn)稅調(diào)控新政這樣一個(gè)概念說(shuō)起。

　　中央國(guó)務(wù)院在提出房地產(chǎn)調(diào)控，后來(lái)被人們稱(chēng)為房地產(chǎn)調(diào)控新政的這個(gè)概念上，一開(kāi)始的表述是叫做遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，比較新的表述是這次兩會(huì)上，總理上特別強(qiáng)調(diào)的，要促使房?jī)r(jià)合理回歸。他在表現(xiàn)形式上是圍繞著方方面面特別關(guān)心的商品房房?jī)r(jià)問(wèn)題。但是我覺(jué)得，如果我們?nèi)娴恼J(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題，還要進(jìn)一步把握房?jī)r(jià)后面相關(guān)的一系列的和運(yùn)行、和制度安排不可分割的影響因素。我們現(xiàn)在如果從房?jī)r(jià)的調(diào)控上面來(lái)說(shuō)，已經(jīng)看到了一系列措施，特別是有廣泛爭(zhēng)議的行政色彩濃重的限購(gòu)、限價(jià)，有的城市管理部門(mén)標(biāo)榜，要逐套的核準(zhǔn)價(jià)格，這樣的嚴(yán)厲措施。行政手段有的地方已經(jīng)表現(xiàn)為一擁而上實(shí)施調(diào)控的態(tài)勢(shì)。在討論中我們也注意到，去年人大常委會(huì)上住建部的領(lǐng)導(dǎo)回應(yīng)人大財(cái)經(jīng)委副主任吳小林提出的問(wèn)題的時(shí)候，他比較直接的提到，用這樣的行政手段是不得已的。這個(gè)說(shuō)出了他的苦衷，也說(shuō)明了他是過(guò)渡性質(zhì)的措施。我們必須看到，這些不得已采取的措施要使用的同時(shí)，我們還要抓住什么樣的，可以支撐中長(zhǎng)期的健康發(fā)展、和諧發(fā)展的措施？從長(zhǎng)期來(lái)看，我覺(jué)得應(yīng)該明確的提出，我們的調(diào)控新政還要體現(xiàn)貫徹應(yīng)對(duì)制度挑戰(zhàn)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)手段為主調(diào)控新機(jī)制的高水準(zhǔn)。如果沒(méi)有這種高水準(zhǔn)，無(wú)論這個(gè)調(diào)控堅(jiān)持多長(zhǎng)時(shí)間，再怎么樣強(qiáng)調(diào)重要性，我認(rèn)為，都是不足以經(jīng)受歷史考驗(yàn)的。我們?cè)诜康禺a(chǎn)調(diào)控方面前面有若干輪的調(diào)控，這次持續(xù)了兩年的調(diào)控新政，還要進(jìn)一步努力的正視制度建設(shè)問(wèn)題，提升高水準(zhǔn)，體現(xiàn)他應(yīng)有的高水準(zhǔn)。制度建設(shè)的問(wèn)題，我認(rèn)為應(yīng)該是大家進(jìn)一步重視的，我們面對(duì)的房地產(chǎn)健康發(fā)展的相關(guān)的全局問(wèn)題，在中長(zhǎng)期時(shí)間中的真問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題、實(shí)質(zhì)問(wèn)題、關(guān)鍵問(wèn)題。

　　我談一下自己的基本理解框架。說(shuō)到制度挑戰(zhàn)和制度建設(shè)、制度創(chuàng)新，這個(gè)大的制度框架其實(shí)在中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中已經(jīng)可以相對(duì)清晰的看到，就是必須針對(duì)土地這個(gè)房地產(chǎn)前提條件，他的自然壟斷性質(zhì)，這個(gè)自然壟斷性質(zhì)是任何經(jīng)濟(jì)體無(wú)法避免的，這是中心區(qū)，從黃金地段開(kāi)始，以及以后還會(huì)發(fā)展的城鄉(xiāng)接合部，越來(lái)越多的建成區(qū)，這個(gè)中心區(qū)的地皮自然壟斷的性質(zhì)，這個(gè)自然壟斷無(wú)論配上起來(lái)的什么要素，都是客觀存在的。有自然壟斷的問(wèn)題，同時(shí)又要有住有所居的公共服務(wù)均等化的問(wèn)題，最低收入群體也要住有所居，不能讓他流落街頭，再加上房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)論你怎么稱(chēng)呼，他對(duì)建筑業(yè)有重合，在一起，必然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展不可缺少的支柱，這樣的幾重考慮合在一起，大的制度框架必須強(qiáng)調(diào)我們實(shí)施一種合理的雙軌統(tǒng)籌。一個(gè)是保障，一個(gè)是市場(chǎng)，政府的職責(zé)首先是通盤(pán)的管規(guī)劃，任何一個(gè)地方政府層面，他的轄區(qū)之內(nèi)的通盤(pán)的國(guó)土開(kāi)發(fā)、功能區(qū)匹配的通盤(pán)規(guī)劃，整個(gè)在一起，形成我們?nèi)珖?guó)的通盤(pán)的國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，以及現(xiàn)在努力推進(jìn)的優(yōu)化中的頂層設(shè)計(jì)。在這個(gè)政府管規(guī)劃的職責(zé)定位上是責(zé)無(wú)旁貸，天經(jīng)地義，必須政府組織各方力量，形成有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的規(guī)劃。然后保障，我們政府要管托底，現(xiàn)在的保障性住房的有效供給就是托底，托到低收入階層和收入夾心層住有所居，另外這種廉租房、公租房的運(yùn)行是需要有比較高的管理成本的，但是政府必須付出這個(gè)成本，保證他可持續(xù)。另外，在市場(chǎng)軌上，政府還要管規(guī)則，商品房產(chǎn)權(quán)房的配置主要是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中消費(fèi)者主權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的公平競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，大家自己有這種支付能力，他去挑選他中意的住房，政府管規(guī)則，這才能順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。階段性的不得已的管具體的一戶(hù)一戶(hù)的房?jī)r(jià)，去限購(gòu)，只具有過(guò)渡限制，把經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)定下來(lái)，以后并不能照此運(yùn)行下去。管規(guī)則以后要處理一個(gè)不可回避的問(wèn)題，就是必須管收稅，不僅交易環(huán)節(jié)收稅，不動(dòng)產(chǎn)、消費(fèi)住房，主要是高端部分的保有環(huán)節(jié)也必須有稅收，必須施加稅收的調(diào)節(jié)。這樣一來(lái)，我們可以看到保障軌的難點(diǎn)有如何籌資的問(wèn)題等等。另外又如何收房產(chǎn)稅的問(wèn)題等。這些挑戰(zhàn)看似形成了這樣一個(gè)有沖擊力的概念，一點(diǎn)也不過(guò)分，中國(guó)現(xiàn)在就面臨著這樣的歷史性的考驗(yàn)。我們房地產(chǎn)調(diào)控新政運(yùn)行至今，能不能在市場(chǎng)軌上真正攻堅(jiān)克難，合理處理這樣一個(gè)制度挑戰(zhàn)問(wèn)題，實(shí)施有效的制度創(chuàng)新，這就引出了題目中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，這兩地試點(diǎn)的創(chuàng)新意義，這是在我們面臨著這樣一個(gè)歷史任務(wù)的大環(huán)境之下，由部分地區(qū)首先形成了決策上的決心，抓住制度安排、經(jīng)濟(jì)手段和法制建設(shè)環(huán)節(jié)，推動(dòng)現(xiàn)代國(guó)家所需要的建設(shè)現(xiàn)代稅制，同時(shí)使我們的房地產(chǎn)調(diào)控新政上升到應(yīng)有的制度建設(shè)高水準(zhǔn)的過(guò)程。這種現(xiàn)代國(guó)家所需要的現(xiàn)代稅制必然包括房產(chǎn)稅這種財(cái)產(chǎn)稅。是具有多種正面的效應(yīng)，時(shí)間關(guān)系，我點(diǎn)到為止，我認(rèn)為至少有這樣幾點(diǎn)，第一是提供了房地產(chǎn)健康運(yùn)行的重要相關(guān)制度安排因素，可以使房地產(chǎn)在以后長(zhǎng)期發(fā)展中比較沉穩(wěn)，減少泡沫，這是他的健康的追求。第二，他是提供地方稅體系的重要支柱財(cái)源，可以促進(jìn)我們國(guó)家省以下分稅制實(shí)質(zhì)性的貫徹。第三，這樣一個(gè)制度建設(shè)是提供優(yōu)化中國(guó)收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的重要經(jīng)濟(jì)杠桿手段，是依法長(zhǎng)期穩(wěn)定可預(yù)期運(yùn)行的一種經(jīng)濟(jì)手段。第四，他是提供了打造中國(guó)直接稅體系的重要突破口，對(duì)于全面的配套改革有至關(guān)重大的影響作用。這樣一些正面效應(yīng)當(dāng)然值得我們追求和期待，同時(shí)我們必須正面的討論，怎么樣在這個(gè)改革中，有理有力有節(jié)的推動(dòng)，合理處理既得利益的關(guān)系，現(xiàn)在說(shuō)什么是既得利益，現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)形成了各種各樣的社會(huì)階層，也就是形成了各種既得利益集團(tuán)，這個(gè)詞語(yǔ)并不帶貶義，這種既得利益的協(xié)調(diào)也不能簡(jiǎn)單的按照所謂的少數(shù)服從多數(shù)處理，如果在經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，財(cái)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要解決的問(wèn)題上，你按照少數(shù)服從多數(shù)的聽(tīng)起來(lái)冠冕堂皇的原則處理問(wèn)題，一定會(huì)一步一步引出不可收拾的多數(shù)人的暴政。各個(gè)方面的訴求都應(yīng)該在理性的博弈中得到指導(dǎo)，尋求結(jié)果上的共贏，追求社會(huì)全體成員的根本利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)。就要在充分表達(dá)各方訴求，通過(guò)實(shí)驗(yàn)，逐步形成可行方案和立法以后，相對(duì)可以穩(wěn)定的制度框架，發(fā)揮維護(hù)公眾根本利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益層面的保障作用。這就是制度建設(shè)的根本利益。如果不訴諸于制度建設(shè)，僅僅靠說(shuō)大家寄希望某些人的覺(jué)悟，靠政策的一些調(diào)整，不足以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)治久安。改革開(kāi)放初期，鄧小平提出三步走的時(shí)候，就特別強(qiáng)調(diào)黨和國(guó)家的制度建設(shè)問(wèn)題，制度好了，那么最根本的問(wèn)題才能得到解決，如果沒(méi)有一個(gè)制度方面的創(chuàng)新和改革，他非常尖銳的說(shuō)，好人也會(huì)最后落到做錯(cuò)事的狀態(tài)。我們有一個(gè)好的制度，就應(yīng)該能夠在基本面上推進(jìn)共和精神下各個(gè)方面的和諧，追求根本利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)。

　　所以在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)這方面，我認(rèn)為，中央和有關(guān)部門(mén)已經(jīng)明確表態(tài)，要擴(kuò)大這樣一個(gè)推進(jìn)方向，是值得我們特別加以深刻認(rèn)識(shí)的重大問(wèn)題。我們所需要的第一是要認(rèn)真的總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們已經(jīng)得到一些信息，兩地的實(shí)驗(yàn)并不像一開(kāi)始某些聲音說(shuō)的那樣無(wú)足輕重，那么的不起作用，有很多值得肯定之處。第二，我們要認(rèn)真的傾聽(tīng)各方的訴求，引導(dǎo)理性的討論，難免有一些情緒化的說(shuō)法，觸動(dòng)的是大家實(shí)實(shí)在在的利益，而各種利益訴求是不一樣的，應(yīng)該盡可能傾聽(tīng)訴求，引導(dǎo)理性討論，不贊成簡(jiǎn)單的以罵人解決問(wèn)題，有一些情緒的表露是社會(huì)的正?，F(xiàn)象，但社會(huì)不能靠情緒化的東西引導(dǎo)未來(lái)。第三是要更為開(kāi)明和充分的要求政府管理部門(mén)披露信息，必要的信息披露我始終強(qiáng)調(diào)，為什么要在物業(yè)稅試點(diǎn)這么多年以后，仍然作為一個(gè)絕密的信息源來(lái)處理呢，我認(rèn)為這是不合理的，應(yīng)該適當(dāng)?shù)呐缎畔?。在模擬評(píng)稅過(guò)程中的一些數(shù)據(jù)可以作為保密處理，但是一些改革套路是否可以披露，這個(gè)非常值得管理部門(mén)考慮，如果更為開(kāi)明和充分的披露信息，很多大家的恐慌心情，這種對(duì)于預(yù)期的不確定性就可以得到有效的消除。第四，我認(rèn)為，要進(jìn)一步通過(guò)政府對(duì)于改革大方向的播放，給社會(huì)大眾吃定心丸，比如政府方面給出這樣的信息，房產(chǎn)稅的改革在推進(jìn)過(guò)程中間仍然會(huì)按照兩地實(shí)驗(yàn)的基本精神，遵循一種抽肥補(bǔ)瘦的原則，我不認(rèn)為中國(guó)目前可以套搬發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的模式，中國(guó)必須明確的向社會(huì)大眾表達(dá)，我們這個(gè)是針對(duì)改革開(kāi)放先富起來(lái)的高端。應(yīng)該明確的是第一套住房，或者說(shuō)家庭人均一定標(biāo)準(zhǔn)之下的第一單位的住房是不被這個(gè)稅所觸動(dòng)的。另外我認(rèn)為也可以探討，中國(guó)很多的社會(huì)成員認(rèn)為，我自己的第二套房是我自己給自己買(mǎi)的一個(gè)商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，也有一定的道理，中國(guó)在城市化的過(guò)程中，其實(shí)按照未來(lái)收益來(lái)說(shuō)，有穩(wěn)定的回報(bào)前景的，就是好地段的不動(dòng)產(chǎn)。那么我在自己先富起來(lái)的過(guò)程中，或者有一定富裕程度過(guò)程中買(mǎi)了第二套房，這種商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)是不是應(yīng)該在政策層面給予一定的回應(yīng)，我認(rèn)為可以討論。比如第二套房稅率可以從輕，這些都是可以考慮的問(wèn)題。比如重慶是相對(duì)走的比較前一點(diǎn)，他已經(jīng)涉及到存量，花園洋房是要被覆蓋的，但是他劃了180平米的起征點(diǎn)，如果你自己的別墅建筑面積就是180平米，那么你仍然是一分錢(qián)不用交，只對(duì)180平米以上的部分進(jìn)行覆蓋。這個(gè)我認(rèn)為是合理的，對(duì)以后的擴(kuò)大是有正面意義的。

　　我認(rèn)為，我們現(xiàn)在必須堅(jiān)定的推進(jìn)房產(chǎn)稅改革擴(kuò)大過(guò)程中，要把這些要點(diǎn)綜合在一起，引導(dǎo)社會(huì)的理性討論，讓社會(huì)方方面面減少人人自危的惶恐心理，讓大家看到這是一個(gè)我們必須一起推進(jìn)不可回避的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)這個(gè)制度的挑戰(zhàn)，最后合理的局面就是先富起來(lái)的人，有多套房的人，他們適當(dāng)?shù)膶?duì)公眾財(cái)政收入多做一些貢獻(xiàn)，符合支付能力原則，不會(huì)對(duì)他們傷筋動(dòng)骨。而公共財(cái)政收入財(cái)力增長(zhǎng)以后，可以更好的優(yōu)化稅制，更好的運(yùn)用這些財(cái)力輔助低端的社會(huì)成員，共享改革成果，使高端的成員安享他們先富起來(lái)的安全感，這個(gè)是符合我們?nèi)w成員的根本利益和共同利益。這種根本利益和共同利益的追求，我認(rèn)為正是我們現(xiàn)在今天所討論的，在進(jìn)一步的優(yōu)化政策組合，應(yīng)對(duì)制度挑戰(zhàn)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的方向上，我們應(yīng)該期待的是制度建設(shè)修成正果，這是支撐中國(guó)整體的現(xiàn)代化的。

　　這樣一些看法請(qǐng)各位批評(píng)指正，謝謝大家。

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓，我們今天上午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就暫告一段落了，讓我們?cè)僖淮胃兄x為我們奉獻(xiàn)精彩演講的五位嘉賓，謝謝大家。

　　接下來(lái)，我們將進(jìn)入常州行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一--城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行常州圓桌。

　　現(xiàn)場(chǎng)直播：2012城市觀點(diǎn)論壇常州行（二）