巴曙松：謝謝會(huì)議的邀請(qǐng)，我又回到了杭州。因?yàn)?7、98年我曾在杭州工作，所以每年都來(lái)。也感謝會(huì)議安排我在陳淮教授后面講，我一般在他前面講，被他批評(píng)也說(shuō)不過(guò)他，今天在他的后面講，我就能夠說(shuō)得過(guò)他。

　　反正每次他的演講都是以批評(píng)金融開始的，但是實(shí)際上金融市場(chǎng)在今年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法比房地產(chǎn)商自己要樂(lè)觀。為什么呢？從今年開盤的1月4日到昨天收盤，上證指數(shù)只漲了4.39%，而地產(chǎn)指數(shù)漲到了18.9%，今天我估計(jì)地產(chǎn)還會(huì)有所表現(xiàn)，昨天漲的大部分都是跟地產(chǎn)相關(guān)的。剛才陳淮教授講的這些未來(lái)的確定的因素，我想大家也都了解。不過(guò)對(duì)于我們的角色來(lái)說(shuō)，英國(guó)有個(gè)哲學(xué)家凱恩斯說(shuō)的，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)我們都死去了，杭州能不能建成馬可波羅說(shuō)的那種東方威尼斯我們還是感覺到有壓力的，由此你銷售的策略，融資的策略。

　　第二，剛才陳淮教授講，今年反通脹不能掉以輕心，這是肯定的。但是從今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議排序來(lái)看，去年是“穩(wěn)健的貨幣政策，但是要把抑制通脹放在重要的位置”，而今年“關(guān)鍵是要處理好速度、結(jié)構(gòu)和通脹的關(guān)系”，所以通脹是排在地位了，速度排在第一位了，所以決策者更關(guān)心的是變成增長(zhǎng)速度了。對(duì)的，這是為什么資本市場(chǎng)在這一塊轉(zhuǎn)得有點(diǎn)樂(lè)觀的原因。

　　同時(shí)，我也覺得房地產(chǎn)商手里拿的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，股票的經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為手里拿的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是不一定是賺錢的資產(chǎn)。西湖邊的地很貴，拿著是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是房?jī)r(jià)下來(lái)了，也是要降下來(lái)了。水平不高的人是雖然不能調(diào)整自己的演講時(shí)間的，只有水平高的人才能說(shuō)我就講十分鐘。所以我自己因?yàn)槭撬矫黠@比前面的低一大截，我就規(guī)規(guī)矩矩的講二十分鐘。

　　要了解房地產(chǎn)目前面臨的情況和決策者面臨的挑戰(zhàn)，我們不是第一次面臨房產(chǎn)調(diào)控，在座的基本上都是“老運(yùn)動(dòng)員”了，都經(jīng)歷了歷史上的多次調(diào)控?，F(xiàn)在我們跟歷史對(duì)比一下，也大致的參照一下我們目前所處的階段。從房地產(chǎn)投資的下降周期來(lái)看，第一次的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資波動(dòng)的影響是非常明顯的，04-06年的2月份，整個(gè)持續(xù)了24個(gè)月，房地產(chǎn)投資最高的57.1%，最低跌到了19.1%，整個(gè)的調(diào)控了24個(gè)月。這個(gè)我們把它視為大致可以接受的一個(gè)“軟著陸”的過(guò)程，各方面感覺到了壓力，但是壓力沒(méi)有那么大。你們?cè)谀菚r(shí)候的經(jīng)營(yíng)狀況，是一個(gè)軟著陸的狀況。

　　第二次的下降周期，是從08年的6月，到09年的2月，這又分成了兩個(gè)階段，08年的6月的時(shí)候，那時(shí)候是運(yùn)行平穩(wěn)，每個(gè)月均的降幅都是2個(gè)百分點(diǎn)，但是最后就是出現(xiàn)了斷崖式的下滑。這又是另外一個(gè)類型，就是房地產(chǎn)的硬著陸的格局。顯然，站在決策者的角度，第一是希望房地產(chǎn)有所調(diào)整，第二，又不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的硬著陸。我們看到有的銀行監(jiān)管部門領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格跌個(gè)30%-40%，銀行的資產(chǎn)質(zhì)量不出大問(wèn)題，這往往只是一半的話。房地產(chǎn)為什么不能硬著陸，這是因?yàn)橘J款本身不成問(wèn)題，但是房地產(chǎn)上下游的這些貸款會(huì)大量的不良資產(chǎn)增加，那才是真正的問(wèn)題。

　　我最近在上周去了北方的一個(gè)省，鋼鐵大省，整個(gè)的經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有怎么下滑，他的企業(yè)的盈利下滑了50%-60%，所以一方面希望調(diào)控產(chǎn)生很好的效果，另一方面又不希望出現(xiàn)硬著陸。這就是目前政策在權(quán)衡的。陳淮老師又出去了，剛才他說(shuō)確定的，其實(shí)也有很多不確定。總理在答記者問(wèn)上說(shuō)，一揮手說(shuō)“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回落到合理的區(qū)間”，我們的證券市場(chǎng)最聽話，這一揮手，馬上跌了10個(gè)點(diǎn)。一些城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回落到合理的區(qū)間，我就找一個(gè)主管的領(lǐng)導(dǎo)，我們來(lái)好好的算算帳，我們也是希望回落的多一點(diǎn)，我們也住得舒服一點(diǎn)。我們算一算哪一塊能降，降到一個(gè)合理的區(qū)間。

　　第一個(gè)是地價(jià)能降嗎？地方能收的能不能讓出一部分來(lái)呢？好象有點(diǎn)難度。

　　第二個(gè)是各種稅費(fèi)，要加的這種銀行的成本要降在今年也不太容易。

　　第三個(gè)是房地產(chǎn)商盈利有降的空間，但是不會(huì)說(shuō)過(guò)去測(cè)算出來(lái)的整體的房?jī)r(jià)，這個(gè)是怎么測(cè)算的呢？是平均收入的4-6年來(lái)買一套90平米的房子，北京是3700/平米，上海是4300/平米，我想應(yīng)該是2000年左右的水平。現(xiàn)在真正能降的，是建筑安裝成本了，就是建一些垃圾房子嗎？也不合適。

　　這一輪的調(diào)控有意思，2010年的5月份直到今年的4月份，整個(gè)的回落了24個(gè)月，已經(jīng)跟04年的一輪調(diào)控差不多了，但是房地產(chǎn)的投資沒(méi)有下來(lái)，最高的是38.2%，今年1、2月份還是27.8%，所以現(xiàn)在要引導(dǎo)房地產(chǎn)的行業(yè)面臨一個(gè)什么問(wèn)題？是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)價(jià)格調(diào)整，又不希望出現(xiàn)硬著陸。所以在這個(gè)中間希望有一個(gè)平衡。既不希望有大的沖擊，又希望價(jià)格有明顯的回落空間?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度不是很好看，我估計(jì)這幾個(gè)政策聚焦上還是釋放剛性需求，這是唯一能夠調(diào)整的空間。

　　站在金融的角度，從金融的角度來(lái)看，今年的2-3季度，應(yīng)該是一個(gè)調(diào)整的比較敏感的時(shí)間窗口。理由并不復(fù)雜，我們站在銀行的角度，08-09年開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，平均的貸款期限是2-3年，今年開始進(jìn)入到了一個(gè)還款的高峰期，全國(guó)下來(lái)是2-3萬(wàn)億差不多，而且是放貸也是控制的比較嚴(yán)，所以這是一個(gè)還款的壓力。第二就是信托，這是除貸款以外的最主要的融資渠道，這兩年也是增長(zhǎng)特別的快。今年不同的信托公司還款的高峰期不一樣，但是全國(guó)加在一起，3月和8月是一個(gè)比較密集的高峰期。3月份的一些小陽(yáng)春銷售回暖，加上3月份的貸款局部的增長(zhǎng)速度比1、2月份要快，這一關(guān)基本上過(guò)去了。當(dāng)然，也是出現(xiàn)了個(gè)別公司出現(xiàn)倒閉的現(xiàn)象。8月份如果是銷售接下來(lái)沒(méi)有明顯的改進(jìn)，一個(gè)是貸款的還款壓力，一個(gè)是信托的還款壓力的話，2、3季度的調(diào)整，應(yīng)該是一個(gè)比較穩(wěn)妥的結(jié)論。銷售不太可能出現(xiàn)大幅的放松，還款壓力還在，主要是通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)維持這個(gè)現(xiàn)金流的選擇了。

　　這個(gè)結(jié)論算是一個(gè)，有的是地產(chǎn)商已經(jīng)想到了，有的可能未必愿意承受。有不好的消息，也有好的消息。我們換個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查研究，我們把國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的133個(gè)城市，月度的住宅用地，我們是拿著真金白銀去買地的，從1999年的采集數(shù)據(jù)跟房地產(chǎn)的波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)來(lái)比較看，往往是領(lǐng)先房地產(chǎn)投資的一兩個(gè)季度，比如說(shuō)圖上的指標(biāo)（PPT圖表），樂(lè)觀的時(shí)候是60%-70%，2010年的波動(dòng)大家有印象嗎？是年初很高、很熱情，年中的時(shí)候看下來(lái)，年末的時(shí)候又上上來(lái)。好一點(diǎn)的消息是什么呢？是去年的12月份和今年的1-2月份，這個(gè)溢價(jià)地又回落到了水平了，跟形勢(shì)最壞的時(shí)候差不多。3月份有一個(gè)明顯的回暖，上升到了6%以上。以前這樣的周期判斷大致的規(guī)律還有效的話，接下來(lái)的1-2個(gè)季度就是房地產(chǎn)投資看低，就是探到了一個(gè)谷底，再觸底的大的趨勢(shì)。以前都是這樣的一個(gè)基本的走勢(shì)，然后重新的上升。所以跟前面所講的結(jié)論也是一致的。也就是說(shuō)，在目前的短期的壓力下，我們?nèi)绾紊嫦氯ィ?/p>

　　從目前的情況來(lái)看，剛性的需求還是在的。昨天的渣打銀行也發(fā)布了這個(gè)調(diào)查的結(jié)論，他們的調(diào)研的摸底，價(jià)格是調(diào)整在20%以內(nèi)，市場(chǎng)的需求是比較大的，很快能夠維持一個(gè)比較好的現(xiàn)金流。所以，今年是一個(gè)房地產(chǎn)金融比較活躍的一年，銷售不會(huì)有很明顯的上升，開發(fā)不會(huì)有很明顯的增加。怎樣的找到新的資源，既看到了資金的探索，也看到了信托收回來(lái)的房子被銀行的資產(chǎn)管理公司重新的管理處置，這些活動(dòng)會(huì)非常的活躍?？傮w的政策基調(diào)，我剛才也是同意陳淮老師的看法，今年全年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前來(lái)看不太會(huì)出現(xiàn)很明顯的調(diào)整，整個(gè)的房地產(chǎn)行業(yè)在今年來(lái)看還是處于一個(gè)調(diào)整期。這個(gè)理由是幾個(gè)方面：

　　一個(gè)是房地產(chǎn)目前占全國(guó)的投資的四分之一左右。已經(jīng)是很高了，所以你對(duì)全社會(huì)的固定資產(chǎn)的投資是四分天下有其一，你肯定不可能再持續(xù)的保持一個(gè)高速的增長(zhǎng)，肯定會(huì)有一個(gè)短期的調(diào)整。第二個(gè)，我們?cè)瓉?lái)一度的希望保障房來(lái)對(duì)沖一部分的商品住宅調(diào)整帶來(lái)的投資下滑，這也就是為什么這一輪的房地產(chǎn)投資還是27.8%，但是實(shí)際上十二五期間測(cè)算下來(lái)，保障房是難以完全的對(duì)沖商品住宅投資下滑的。十二五期間計(jì)劃開工建設(shè)的是300萬(wàn)套，2012年是投資開工了7000萬(wàn)套，全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資是六萬(wàn)二千四百七十億，所以說(shuō)這也跟我們的開發(fā)周期有關(guān)。商品住宅在建的規(guī)模比較大，一個(gè)是接下來(lái)的一定周期下，供應(yīng)會(huì)放量，同時(shí)資金的壓力也是會(huì)有很大的一個(gè)周期。2012年的商品住宅的銷售規(guī)模是10億平方米，是在建規(guī)模的4倍。商品住宅的施工面積平均是銷售面積的3倍。在建的2011年是比歷史平均值多出了三分之一以上。這一部分是供給的放大。這一部分的消化是必然的，需要時(shí)間的。銀行的信貸緊縮，受到了這部分的制約，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不需要其他的融資渠道了。也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的一個(gè)調(diào)整。所以，總體上來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，今年延續(xù)去年的一個(gè)態(tài)勢(shì)，這是逐步探底、軟著陸的一個(gè)走勢(shì)，這是探底回升的。在目前的增長(zhǎng)速度的水平下，再把經(jīng)濟(jì)往下拉的現(xiàn)象，外部是投資的下滑，內(nèi)部是一個(gè)回落的空間，然后是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的觸底。今年的房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，是一個(gè)相互影響的互動(dòng)過(guò)程。

　　好，正好20分鐘。謝謝各位！