　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 3月16日，保利香港2011年業(yè)績發(fā)布會于香港舉行。保利香港主席兼董事總經(jīng)理雪明、董事副總經(jīng)理葉黎聞、常務(wù)副總經(jīng)理張萬順、投融資總監(jiān)蔡偉生及財務(wù)總監(jiān)潘治平在此次會議上明確了2012年公司的發(fā)展目標(biāo)與路徑。

　　2011年，保利香港實(shí)現(xiàn)營業(yè)額141.05億港元，股東應(yīng)占盈利為27.77億港元，分別較去年同期分別增長66%、51%。

　　去年全年，保利香港實(shí)現(xiàn)簽約銷售158億元，比2010年增加39%；開售的34個項目實(shí)現(xiàn)銷售面積約215萬平方米，超額完成全年210萬平米的目標(biāo)。

　　其中，可圈可點(diǎn)的是貴州區(qū)域，全年簽約銷售超過40億元，而上海、武漢、廣西3個區(qū)域銷售額均超過20億元。

　　貴州遵義項目更是保利香港所滿意的業(yè)績。保利香港高層在業(yè)績會上，指出，去年公司在貴州遵義購買的地塊規(guī)模相較而言比較大，而且項目實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤、當(dāng)年銷售”的策略，且開盤即售10億元。

　　去年一年，保利香港分別在寧波、惠州、煙臺、威海、貴陽以及遵義購入6幅地塊，總總規(guī)劃建筑面積約660萬平方米，超出年初新增500萬平米的目標(biāo)。

　　在完成一個全國性戰(zhàn)略布局外，鑒于今年不會放松的大背景，保利香港將今年的拿地規(guī)模縮減為300萬平米，開工量也縮減近半到350萬平米。

　　為了穩(wěn)健起見，保利香港將今年銷售目標(biāo)定為160億元，合同銷售面積200萬平米，新開工面積為350萬平米，同時，公司預(yù)計去化率將低于去年70%的水平至50%。

　　盡管如此，但保利香港仍然面臨一個負(fù)債率較高的問題。截止去年底，其負(fù)債率為103%，保利香港希望通過提高銷售的辦法降低負(fù)債率。

　　公司高管透露，今年保利香港應(yīng)支付的土地款為16-19億元，工程款約120億元，總的資本開支預(yù)計為140億元。

　　以下為2011年保利香港業(yè)績現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　媒體提問：你們今年新開工的面積差不多只有去年的一半。但市場上很多人說下半年樓市會開始松一點(diǎn)，公司是否擔(dān)心樓市真的好轉(zhuǎn)出現(xiàn)無樓可賣的現(xiàn)象？

　　管理層：我們年度開工計劃是根據(jù)整體的形勢和國家政策形勢充分估量市場走勢來確定的。第二個方面，我們也要盤點(diǎn)2011年仍然有多少貨量沒有銷售，從新開工的貨量保證我們?nèi)甓寄艹掷m(xù)有樓銷售。

　　2011年，我們有近100萬平方米貨量已達(dá)到銷售結(jié)轉(zhuǎn)條件，但還沒有實(shí)現(xiàn)銷售，今年第一季度最重要的是實(shí)現(xiàn)這方面的去化。2012年我們?nèi)暾w的新開工面積有350萬平方米，全年有400多萬平方米可以銷售的貨量。

　　按照今年160億的目標(biāo)，在今年形勢下要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，我們?nèi)匀豢梢员ＷC全年有充足的貨量可以銷售。

　　媒體提問：你們?nèi)ツ甑娜セ适嵌嗌?？今年目?biāo)是多少？之前溫家寶總理也說了房地產(chǎn)價格還沒有調(diào)整到位，離合理價位還有一定差距。你們?nèi)ツ赇N售價格也是下降了，對房企來說，你們今年是不是還有一個下跌的可能性？你們覺得所謂的合理價位是什么價位？

　　管理層：對今年的市場形勢的判斷我想大家都差不多，一方面是國家的宏觀調(diào)控政策在今年內(nèi)還看不出有放松的跡象。同時，前幾天溫家寶總理在答媒體提問時也講到，房價還沒有達(dá)到一個特別合理的程度，同時也強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)也要充分利用市場的力量。

　　也就是說，今年房地產(chǎn)市場從宏觀調(diào)控政策上沒有看出調(diào)控松動的跡象，但是房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個支柱性產(chǎn)業(yè)。年內(nèi)短期的波動性是會存在的，所以我們今年制定的計劃是比較穩(wěn)健的一個計劃。

　　我們圍繞這個計劃，我們有一個總的工作思路--“防風(fēng)險、控投資、去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)”。這是我們今年工作總的指導(dǎo)思想，也是為了應(yīng)對這種不確定形勢出現(xiàn)的波動。

　　從去化率來看，去年我們的去化率是70%。去年我們房價大概下調(diào)了2%，今年房價的確定我們總的思路是隨行就市，根據(jù)市場的情況來決定。

　　我們今年的銷售貨量大概是400多萬平方米，銷售目標(biāo)是200萬平方米左右，所以今年去化率預(yù)計接近50%。

　　媒體提問：剛才談到今年的總的銷售貨量大概是400萬平方米，換算到銷售額上有多少？另外，公司去年在售的項目大都是在限購城市，中央明確表示今年調(diào)控不會放松。我們在選擇推盤城市上會不會有意識的規(guī)避？

　　管理層：我們今年的貨量大概是400萬平方米，貨值價格應(yīng)該跟去年差不多，所以整體有300多億的價值。如果我們按照50%左右的去化率水平，今年我們定的目標(biāo)還是比較穩(wěn)健的，160億的銷售。

　　第二個問題，怎么落實(shí)我們的銷售目標(biāo)。在整個產(chǎn)品區(qū)域布局上，我們二三線城市的在建規(guī)模，是比較充分的。二三線城市剛需市場是非常大的。另外，這部分受價格的影響相對比較敏感，價格稍微有調(diào)整銷售是容易實(shí)現(xiàn)的。

　　相反，在一線城市，可能房價還存在一些不合理的現(xiàn)象，價格比較高。但是，我們主要供應(yīng)的產(chǎn)品是二三線城市的符合剛需的產(chǎn)品。

　　媒體提問：去年你們拿地已經(jīng)超過年初的預(yù)期指標(biāo)。雖然今年市場比較緊，但土地市場相對冷清，集團(tuán)在拿地方面是怎樣一個想法？

　　管理層：其實(shí)我們?nèi)ツ晖恋貎湟膊皇窃黾恿撕芏?，去年年初我們定的目?biāo)是增加500萬平方米土地儲備的規(guī)模，去年最終實(shí)現(xiàn)新增土儲660萬平方米，主要是因為在遵義拿了相對比較大規(guī)模的土地。而且，該項目去年也實(shí)現(xiàn)了10億的開盤，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤、當(dāng)年銷售這樣一個業(yè)績，所以，我們覺得去年土地儲備的安排還是比較穩(wěn)健的。

　　今年我們關(guān)于土地儲備也有一個預(yù)算，大概是新增300萬平方米左右的規(guī)模，只是補(bǔ)充原來的土地消耗。我們希望整體上能保持2000萬以上的土地儲備規(guī)模，這樣才能符合我們公司發(fā)展的策略。

　　媒體提問：你們今年土地儲備的目標(biāo)是300萬平方米，所需金額大概是多少？另外，保利香港今年凈負(fù)債率比較高，之前市場上也說你們可能會有一些發(fā)債的融資行為，我想問一下管理層，你們今年融資是怎么考慮的，究竟會用什么樣的途徑？

　　管理層：我們希望今年能夠補(bǔ)充300萬平米的土地規(guī)模，大概金額今年需要支付的不超過20億，大概在16億-19億之間。

　　關(guān)于融資，在目前的情況下，我們的負(fù)債率比2010年是相對低的，我們現(xiàn)在的負(fù)債率是1.03這個水平，我們還沒有計劃在市場上發(fā)債。

　　媒體提問：公司目前的負(fù)債率是103%，你們有沒有什么方法降低負(fù)債率，因為去年說已經(jīng)盡了力，今年還有沒有這方面的計劃？今年的資本開支除了剛才說的十幾億的買地，還有多少需要還的債？

　　管理層：公司長遠(yuǎn)的凈負(fù)債率水平還是希望有所降低?，F(xiàn)在負(fù)債率是1.03，我們希望用一年的時間達(dá)到1這個水平。我們主要是從我們的利潤產(chǎn)生方面不斷提升凈資產(chǎn)，把這個凈負(fù)債降下來，也就是說，希望進(jìn)一步把銷售抓上去，在現(xiàn)在的速度上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提高。

　　從年底來說，我們準(zhǔn)備要還的貸款大概占我們現(xiàn)在總負(fù)債的32%，按我們現(xiàn)在手上的現(xiàn)金和預(yù)期的銷售資金回攏，這個應(yīng)該是能夠滿足的。

　　在資本開支方面，今年除了16-19億買地外，工程開支款有120億，加起來大概是140億的資本開支。另外，去年我們實(shí)現(xiàn)了100億的銷售但還沒有入賬，這個都會在今年產(chǎn)生利潤。

　　媒體提問：關(guān)于今年的整體銷售策略，剛才提到說要更加合理地定價。我們看到，近來看到招商、萬科等都有一些比較大規(guī)模的促銷，公司今年在這方面有沒有安排？

　　管理層：公司的經(jīng)營一直是以市場為主，招商也好、萬科也好，都是我們的對比企業(yè)，我們非常關(guān)注他們的經(jīng)營行為。

　　我們企業(yè)是一個成熟、專業(yè)的企業(yè)。幾年來，我們在不斷學(xué)習(xí)、規(guī)范，提高我們的專業(yè)能力。今年我們延續(xù)了去年的做法，第一個，加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，提升我們自身各方面的開發(fā)專業(yè)能力。

　　第二，在產(chǎn)品上要完善銷售形象，提高性價比。我們對每個項目都有不同營銷策略，主要從銷售形象上不斷完善。

　　第三個，從價格方面，這可能是最關(guān)注的，我們始終是根據(jù)市場情況隨行就市。對于不同地區(qū)、不同的項目、不同類型的產(chǎn)品，我們都是以去庫存為中心來隨行就市定價來實(shí)現(xiàn)我們的銷售。

　　媒體提問：去年實(shí)際銷售面積比管理層預(yù)期的要多，但實(shí)際銷售金額比預(yù)期的要少，根據(jù)這樣的數(shù)字是不是能夠推斷你們?nèi)ツ甑慕祪r幅度？另外，你們今年目標(biāo)的銷售面積比去年減少了，但銷售金額是比去年增加了，也就是說今年的合約銷售均價提高才能實(shí)現(xiàn)這個銷售額的目標(biāo)。但是，你們剛才說要隨行就市，那怎么能夠保證銷售均價的提高呢？

　　管理層：我們今年有400萬平方米的貨量可以推向市場，價格如果簡單算8000元/平方米的話，200萬平方米才能達(dá)到160億的銷售。實(shí)際上這個價格也是互動的，如果價格下跌我們面積會賣得更多，如果價格能夠保持現(xiàn)在的商品可以賣得少一點(diǎn)。實(shí)際上，核心的回答就是我們有充足的貨量，對銷售還是有把握的。

　　媒體提問：如果你們調(diào)價，會做出多大幅度的調(diào)整？

　　管理層：沒有一個計劃，會按照市場的情況來定。今年市場的銷售機(jī)會可能是逐漸出現(xiàn)，而且是短時間的出現(xiàn)，我們希望抓住每一個銷售時機(jī)。我們會根據(jù)市場的情況來安排我們的銷售，但前提是要保證我們有一定的利潤水平，我們還是希望有低于30%這樣的毛利水平，其實(shí)目前，我們還是有很大的空間來安排價格的調(diào)整。