過去我們都是“總部-事業(yè)部-城市公司”，現(xiàn)在變成了“總部-城市公司”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “我們撤銷的只是開發(fā)事業(yè)部，但商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部還在，將來還會成立房地產(chǎn)金融事業(yè)部、養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部等等，未來我們的事業(yè)部將有區(qū)域設(shè)置轉(zhuǎn)變成以產(chǎn)品線為設(shè)置依據(jù)。”

　　在3月16日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)召開的2011全年業(yè)績發(fā)布會上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁接受觀點(diǎn)新媒體提問時(shí)如此回應(yīng)。

　　日前，關(guān)于遠(yuǎn)洋架構(gòu)調(diào)整的消息引起業(yè)內(nèi)相當(dāng)?shù)年P(guān)注。消息透露，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近日調(diào)整內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，已經(jīng)撤銷了北京事業(yè)部與東北事業(yè)部。

　　取消事業(yè)部后，北京的8個(gè)項(xiàng)目成立了4個(gè)項(xiàng)目公司，遠(yuǎn)洋·LAVIE、遠(yuǎn)洋·傲北項(xiàng)目是一個(gè)公司，遠(yuǎn)洋·萬和公館項(xiàng)目、遠(yuǎn)洋·天著項(xiàng)目各是一個(gè)公司，遠(yuǎn)洋一方、遠(yuǎn)洋東方公館及幾個(gè)尾盤項(xiàng)目組成另一個(gè)公司；東北事業(yè)部也采取了與北京相同的方式。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士早前曾透露，公司每兩三年甚至一年的時(shí)間，都會針對市場的變化進(jìn)行人員或組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，主要是為了提高工作效率，縮減決策環(huán)節(jié)。

　　有知情人士稱，遠(yuǎn)洋此番舉動是為了收權(quán)和減低成本，也就是把分公司的權(quán)力收回集團(tuán)來，同時(shí)縮減人力運(yùn)營成本。

　　李明透露，調(diào)整的目的是為了提升整個(gè)集團(tuán)的管控能力及各城市公司的綜合管理能力，同時(shí)降低成本和提高效率。

　　“通過三四個(gè)月的運(yùn)營，目前來看效果很好，我們的人員減少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年這個(gè)效果會更明顯。”李明如此所述。

　　與此同時(shí)，李明還就今年遠(yuǎn)洋的發(fā)展思路及對市場的看法作出詳細(xì)的解述。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)長兼公司秘書沈培英等公司高層也出席了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2011年的業(yè)績發(fā)布會。

　　以下為業(yè)績會現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋將如何處理今年即將到期的信托？今年的資本開支是多少？

　　李明：信托占遠(yuǎn)洋整個(gè)債務(wù)比例的數(shù)量很小。而且遠(yuǎn)洋地產(chǎn)做信托比較早，大多數(shù)都是在2009年，調(diào)控之前就做了。現(xiàn)在公司大部分信托已經(jīng)做完了展期。

　　我們的信托成本最初只有7%到8%的財(cái)務(wù)成本，延期的條件大概是利率不少于10%左右。所以，這對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)并不構(gòu)成任何的影響。

　　沈培英：截至2011年底，公司手持現(xiàn)金124億，其中在2012年最重要的資本開支主要是土地款的支付，大概55億左右，此外建筑費(fèi)用不會超過130億元。公司有期負(fù)債大概是335億，凈借貸比是0.6。預(yù)計(jì)2012年有期負(fù)債可能會下調(diào)，凈借貸比大概也維持在0.6左右。

　　2012年的銷售目標(biāo)跟2011年的銷售額差不多，會略有增長，但是幅度并不是特別大。

　　現(xiàn)場提問：今年你們有沒有調(diào)整今年的開工量？

　　李明：我們?nèi)ツ晷麻_工量大概是500萬平方米，今年的新開工量則在300萬平方米，大概降低了100多萬。去年在建規(guī)模是900萬平方米，今年在建規(guī)模則是1100萬平方米。

　　今年我們總的思路是要保持兩手準(zhǔn)備，嚴(yán)格控制在建支出，但不降低在建規(guī)模。如此一來，一旦市場出現(xiàn)回暖，我們就可以快速銷售，形成可銷售的資源，這就是今年的整體思路。

　　現(xiàn)場提問：溫家寶總理之前對房地產(chǎn)市場有些說法，您怎么解讀溫總理的講話？

　　李明：從這次總理答記者問和政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)方面的看法，我看完以后是很高興的，因?yàn)榈玫降恼嫘畔⑻嗔恕?/p>

　　比如說，總理第一次正式表態(tài)調(diào)控取得了成效，這個(gè)以往從來沒有過，不管總理用什么樣的口氣和表情，但總歸來說過去兩年調(diào)控取得了一些成效，這是正式表態(tài)。

　　我想總理也是第一次全面正式地提出來調(diào)控的目標(biāo)和未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向是保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康穩(wěn)定發(fā)展，這也是在近兩年第一次明確解決住房問題靠市場化。

　　在國家連續(xù)三年加大對保障房建設(shè)規(guī)模速度的環(huán)境下，從房地產(chǎn)業(yè)的同行包括我本人，都會擔(dān)心是不是整個(gè)房地產(chǎn)市場將來住房問題大多數(shù)由政府通過保障房渠道來解決。畢竟一年一千萬套保障性住房規(guī)模基本相當(dāng)于全年全國住房交付量的50%。但是，總理明確了解決住房問題主要是靠市場化。

　　總理也是第一次代表中央政府提出中國住房需求是剛性的、是持續(xù)的。當(dāng)然，總理還講了房價(jià)要回歸合理，包括目前調(diào)控存在的中央和地方，銀行和地產(chǎn)之間的利益平衡，這也是客觀面對現(xiàn)實(shí)的說法。

　　所以，我是很積極、正面地去理解目前總理的觀點(diǎn)和講話，除了看總理的表情以外，還得看總理講的是什么。

　　現(xiàn)場提問：您覺得調(diào)控會放松嗎？

　　李明：總體來講，調(diào)控近期不會放松，這是一個(gè)主基調(diào)。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)的形勢和中國經(jīng)濟(jì)很相似，有熱有冷，有高有低。我覺得是多元化，有的地方熱，有的地方冷，有的地方高，有的地方低。應(yīng)該說存在的矛盾和目標(biāo)還是比較多元化和復(fù)雜的，所以政策會出現(xiàn)反復(fù)、微調(diào)，我認(rèn)為這是今年主要的基調(diào)，這也符合去年中央工作經(jīng)濟(jì)會議和今年代表做報(bào)告，包括總理講話的精神就是要適時(shí)的預(yù)調(diào)，微調(diào)。所以，今年調(diào)控堅(jiān)持是主基調(diào)。

　　為什么要堅(jiān)持調(diào)控？不單單是為了防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，更重要的是通過調(diào)控完成整個(gè)中國房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)、政策設(shè)計(jì)。

　　回想兩年前到今天，政府歷次出臺的政策也是有變化，最初是遏制部分房價(jià)快速上漲，然后慢慢就變成了加強(qiáng)保障房住房建設(shè)，后來就延伸到要促進(jìn)房價(jià)平穩(wěn)，再后來就到了房價(jià)合理回歸。

　　這兩年政策也都是不一樣，內(nèi)容更多，不管是國八條還是國六條，寫在第一位的順序也不一樣。2003年出的第一個(gè)6條中，保障房建設(shè)是最后一條，后來保障房建設(shè)慢慢就變成第一條了，這說明調(diào)控最終要使房地產(chǎn)住房政策實(shí)現(xiàn)整體設(shè)計(jì)，要達(dá)到這個(gè)目的。我覺得我們應(yīng)該這樣理解，所以我比較樂觀。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋是否有考慮下調(diào)項(xiàng)目售價(jià)？如果下調(diào)是否會擔(dān)心對未來毛利率有影響？

　　李明：2012年如果下調(diào)價(jià)格可以取得交易量，公司會采取降價(jià)措施。但由于各個(gè)項(xiàng)目的情況不一樣，還是要看每個(gè)項(xiàng)目的客戶積累。如果客戶量積累夠且客戶對價(jià)格敏感，就會降價(jià)。如果客戶積累量不夠，對價(jià)格不敏感，如部分高端項(xiàng)目，我們不但不會降價(jià)，有可能還會提價(jià)。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在中國房地產(chǎn)跟中國經(jīng)濟(jì)一樣，冷熱、快慢皆不均，各地的情況差異非常大。而且今年地方政策的微調(diào)也會使得各個(gè)項(xiàng)目情況不一樣，所以是否調(diào)整價(jià)格還要看情況。

　　其實(shí)不光是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率都會下降。總理說了房價(jià)要合理回歸，除了降地價(jià)、銀行利率以外，企業(yè)本身也會降價(jià)，降成本。最后的結(jié)果就是整個(gè)行業(yè)的毛利率會下降，預(yù)計(jì)會下降4%到5%。

　　現(xiàn)場提問：那么遠(yuǎn)洋目前是否也有些項(xiàng)目存在降價(jià)的空間？如果市場價(jià)格的水平還沒有達(dá)到合理的水平，這個(gè)價(jià)格的空間還有多少？

　　李明：遠(yuǎn)洋現(xiàn)在已經(jīng)形成了兩類主要的產(chǎn)品：一類是剛需和首改，一類是高端。在剛需產(chǎn)品上，更實(shí)在的是降成本。當(dāng)價(jià)格適當(dāng)降低時(shí)，成本也要跟著降。但是遠(yuǎn)洋剛需產(chǎn)品降價(jià)的幅度是有限的，大概應(yīng)該控制在10%左右。

　　至于高端產(chǎn)品，尤其是現(xiàn)在的存貨項(xiàng)目，當(dāng)市場出現(xiàn)回暖時(shí)，公司也會采取降價(jià)的措施來換取交易量，但還是要根據(jù)各地的情況。

　　現(xiàn)場提問：請問剛需住宅與高端住宅的價(jià)格分布如何？成本下降是如何實(shí)現(xiàn)的？

　　李明：在目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的產(chǎn)品構(gòu)成中，50%是剛需和首改，30%是高端產(chǎn)品，20%是處在尷尬的中高端產(chǎn)品。

　　降低剛需產(chǎn)品成本的途徑主要是在價(jià)格下行的時(shí)候減少配置。過去我們住房都是一邊蓋一邊漲成本、漲售價(jià)，配置越做越高，只是做加法，現(xiàn)在還要學(xué)會做減法。低端的剛性需求要做減法，但高端同樣要做加法?，F(xiàn)在比較難做的是中間的中高端產(chǎn)品，這分別要采取降價(jià)等措施。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年的平均售價(jià)是13000元左右，這個(gè)水平是各個(gè)區(qū)域組成的。按我們的理解，在任何一個(gè)地區(qū)，一線城市大概平均房價(jià)中70%的價(jià)格是剛需的價(jià)格，在二線城市平均房價(jià)90%是剛需的價(jià)格。而高端的產(chǎn)品均價(jià)至少是這個(gè)水平的兩倍。

　　現(xiàn)場提問：在今年的調(diào)控下，公司會不會考慮加大商業(yè)物業(yè)發(fā)展的投入？

　　李明：到了2011年以后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)完成了全國布局，包括業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，公司形成了以開發(fā)為主，以投資經(jīng)營性物業(yè)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　從今年開始，我們的投資性物業(yè)每年都將會有20萬以上的新物業(yè)投入運(yùn)營，因?yàn)榻?jīng)營性物業(yè)不是一年就可以做成的。這個(gè)月我們跟太古合資的北京30萬平方米綜合體正式全面開業(yè)。以后每一年，我們自建的和太古合作的后續(xù)項(xiàng)目，都不會低于20萬的規(guī)模投入。

　　所以，我們經(jīng)過四五年的努力，這個(gè)格局已經(jīng)形成了，今年商業(yè)物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到運(yùn)營階段。

　　遠(yuǎn)洋對投資性物業(yè)的投資不會因?yàn)殇N售的高低去做臨時(shí)性的調(diào)整，這種調(diào)整是沒有辦法做的。公司會持續(xù)加大商業(yè)物業(yè)的投入和運(yùn)營，但不會憑銷售來決定短期內(nèi)投資性物業(yè)的增加或者減少。

　　現(xiàn)場提問：早前遠(yuǎn)洋撤消了東北事業(yè)部和北京事業(yè)部兩個(gè)事業(yè)部，這是基于什么樣的考慮？是否與減少人力成本，削減開支有關(guān)？

　　李明：我們在去年年底對公司的組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，但調(diào)整的目的還不是單單撤消了事業(yè)部，主要是公司將原來的三級管理改為兩級管理。過去我們都是“總部-事業(yè)部-城市公司”，現(xiàn)在變成了“總部-城市公司”。調(diào)整的目的是為了提升整個(gè)集團(tuán)的管控能力及各個(gè)城市公司的綜合管理能力，提高效率。

　　調(diào)整的堅(jiān)持是因?yàn)槲覀冏约旱腎T系統(tǒng)經(jīng)過兩年的努力，在去年全面完成了，流程和硬件設(shè)計(jì)和實(shí)施今年全部上線。如果沒有我們自己的信息和流程系統(tǒng)沒有完成，我們想做這個(gè)縮短管理鏈條也是很難實(shí)現(xiàn)的，目的就是降低成本和提高效率。

　　通過三四個(gè)月的運(yùn)營，目前來看效果很好，我們的人員減少了，但大家的待遇提升了，效率也提高了，我想今年這個(gè)效果會更明顯。

　　相反，我們撤銷的只是開發(fā)事業(yè)部，但商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部還在，將來還會成立房地產(chǎn)金融事業(yè)部、養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部等等，未來我們的事業(yè)部將有區(qū)域設(shè)置轉(zhuǎn)變成以產(chǎn)品線為設(shè)置依據(jù)。

　　現(xiàn)場提問：早前第二大股東南豐集團(tuán)對遠(yuǎn)洋有不少增持的舉動，有分析人士認(rèn)為南豐集團(tuán)有意取代中國人壽進(jìn)一步成為遠(yuǎn)洋的大股東，你們對此有何看法？

　　李明：如果你半年以前問我這個(gè)問題，我還真的不知道怎么回答，但現(xiàn)在我可以很清楚地回答你，公司目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)將會穩(wěn)定地存續(xù)下去。我們歡迎所有的股東能夠增加對公司的投資信心，包括南豐在內(nèi)。

　　但是，公司管理層認(rèn)為目前的股權(quán)架構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)是科學(xué)的，但缺的是穩(wěn)定，經(jīng)過這半年兩個(gè)主要股東的管理層反復(fù)研究和考慮，確認(rèn)我們現(xiàn)在的股權(quán)結(jié)構(gòu)是合理的。

　　昨天我們剛剛開完董事會，會上結(jié)合目前的治理結(jié)構(gòu)，我們對公司的章程，包括對公司的組織架構(gòu)做了重大的調(diào)整和修改。這也是繼中遠(yuǎn)和中化退出公司股權(quán)之后，遠(yuǎn)洋對公司章程做了又一次全面修訂，同時(shí)也是為了適應(yīng)新的上市條例和公司條例的最佳治理。

　　昨天我們很順利并很愉快地把新的組織架構(gòu)以公司章程的形式確定下來，而目前這個(gè)結(jié)構(gòu)會維持相當(dāng)一段時(shí)間。

　　現(xiàn)場提問：就是說現(xiàn)在的股權(quán)結(jié)構(gòu)暫時(shí)不會有太大改變？

　　李明：暫時(shí)是比較穩(wěn)定的，至少五年之內(nèi)不會有太大的調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：公司今年的銷售目標(biāo)是270億，可銷售貨源今年有多少？

　　李明：公司今年的銷售目標(biāo)是270億，我們覺得畢竟調(diào)控還在進(jìn)行，所以公司從謹(jǐn)慎的角度說一個(gè)270億的銷售目標(biāo)。如果我今天說300億的銷售目標(biāo)就有點(diǎn)吹牛，再說大一點(diǎn)就不現(xiàn)實(shí)，所以我們定的是270億。

　　但是，我們的貨源和貨值準(zhǔn)備了550億到600億。我們?nèi)ツ?70億的銷售，去化率大概是55%到60%。我們今年設(shè)定銷售資源去化率降低到50%到55%。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋是否有目標(biāo)未來商業(yè)地產(chǎn)對公司貢獻(xiàn)的比重會達(dá)到怎樣的水平？

　　李明：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的事情，我可以給你一個(gè)大概的思路。公司目前在商業(yè)地產(chǎn)的土地儲備總的面積是400萬平方米，權(quán)益面積是在300萬平方米。我們將來三分之二將作為持有，三分之一作為銷售。所以，公司大概在五年以后會擁有接近200萬平方米的持有商業(yè)投資物業(yè)。

　　在去年，我們持有的面積是25萬平方米到30萬平方米，產(chǎn)生的收入大概是4億。如果說我們五年以后持有面積大概是200萬到300萬平方米，產(chǎn)生的收入大概是40億左右。

　　可是這樣講，通過我們測算這個(gè)數(shù)據(jù)，租金的水平大概是4到5元，全國的平均。最終能夠占到我們整個(gè)營業(yè)額的20%，盈利大概能占到20%到25%。

　　現(xiàn)場提問：根據(jù)資料披露，遠(yuǎn)洋以往比較側(cè)重在華北、北京區(qū)域，未來遠(yuǎn)洋發(fā)展的區(qū)域是否會有所調(diào)整？另外你們也提到三、四線城市是未來的目標(biāo)，是否說明未來三、四線城市的比重會越來越大？

　　李明：關(guān)于區(qū)域分布情況，遠(yuǎn)洋完成全國布局以后，我們原則上不會開拓新的區(qū)域，重點(diǎn)放在我們深耕的已有區(qū)域。北京區(qū)域的比重年年下降，去年大概還占到40%，今年大概會降到30%，我覺得應(yīng)該控制在20%以下是比較合理。

　　現(xiàn)場提問：市場估計(jì)房產(chǎn)稅下一個(gè)試點(diǎn)在北京，您是怎么看的？

　　李明：在兩三年前我的態(tài)度就很明確，我不認(rèn)為房產(chǎn)稅能夠在全國快速鋪開。房產(chǎn)稅是一個(gè)很復(fù)雜、很系統(tǒng)的稅種。房產(chǎn)稅目前導(dǎo)向作用更大于實(shí)際作用。雖然政府有關(guān)部門表態(tài)說積極嘗試，但是我個(gè)人理解和研究認(rèn)為，從技術(shù)角度來說，我認(rèn)為房產(chǎn)稅短期內(nèi)鋪開不現(xiàn)實(shí)。

　　現(xiàn)場提問：今年有沒有買地的計(jì)劃，如果有，會不會跟股東合作？今年公司會不會有配股或其他籌資的計(jì)劃？

　　李明：公司現(xiàn)在在新的土地儲備當(dāng)中一般會采取合作伙伴式，更多不是跟股東合作，而是跟我們金融伙伴，基金、KKR等合作，當(dāng)然我們也可以自己設(shè)立人民幣房地產(chǎn)基金和一些房地產(chǎn)金融的合作伙伴去聯(lián)手拿地。

　　目前公司沒有配股方面的考慮，因?yàn)楣具€是想能夠把負(fù)債控制在合理的水平。

　　現(xiàn)場提問：那么接下來會不會通過出售一些資產(chǎn)的方式進(jìn)行融資？

　　李明：確實(shí)有很多投資者在關(guān)心我們的一些優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)，并多次詢問我們是否會出售，包括我的的股東，中國人壽之前也跟我們說過，“你賣給我，你套點(diǎn)現(xiàn)金再發(fā)展新的。”去年這個(gè)情況倒有可能，但從今年公司現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況來說，公司還是要從長計(jì)議，不會出售我們現(xiàn)有的物業(yè)。

　　但是，在新的投資性物業(yè)的建設(shè)當(dāng)中，我們認(rèn)為誰合作合適，就愿意采取合作的方式。