“通過3年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前調(diào)整已經(jīng)基本到位，從越秀投資發(fā)展成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，形成一個(gè)很好的發(fā)展開始?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 “越是困難的時(shí)候越是有發(fā)展的機(jī)會(huì)，我們必須把握好這個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)?！奔词?012年依舊是房地產(chǎn)困難的一年，但越秀地產(chǎn)董事長陸志峰仍對未來表示充滿信心。

　　3月1日，越秀地產(chǎn)在香港舉行了2011年度業(yè)績報(bào)告發(fā)布會(huì)。越秀地產(chǎn)董事長陸志峰、執(zhí)行董事林右烽、唐壽春以及執(zhí)行董事兼營運(yùn)總經(jīng)理陳志鴻出席了發(fā)布會(huì)。

　　2011年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入102.72億元，同比增長47%，盈利方面實(shí)現(xiàn)80.82億元，凈資產(chǎn)收益率提升至25%，歸屬公司股東應(yīng)占盈利為51.37億元。

　　另外，物業(yè)銷售2011年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為90.54億元，同比上升2.2%，完成全年目標(biāo)的101%，廣州國金中心寫字樓全面交樓。。

　　截止目前，公司土地儲(chǔ)備約為1116萬平方米，新開工面積為159萬平方米，在建面積約為396萬平方米。

　　2011年，全國9個(gè)新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開工，新開工和施工規(guī)模分別達(dá)到160萬平方米和400萬平方米，均創(chuàng)歷史新高。

　　年前該公司高層就表示，銷售額中超過半數(shù)的收入來自商用物業(yè)。作為重點(diǎn)打造的旗下廣州國金中心項(xiàng)目，2011年為越秀地產(chǎn)帶來47億元評估升值。

　　土儲(chǔ)方面，越秀地產(chǎn)董事長陸志峰表示，公司未來仍會(huì)積極吸納土儲(chǔ)，當(dāng)中亦會(huì)考慮二、三線城市，暫預(yù)算54億元于年內(nèi)購地。

　　“通過”越秀地產(chǎn)+越秀房托“這一國內(nèi)唯一的平臺(tái)組合優(yōu)勢，著力打造商業(yè)經(jīng)營能力，確立”開發(fā)+運(yùn)營+金融“的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，推進(jìn)越秀地產(chǎn)與越秀房托形成常態(tài)化的互動(dòng)?！惫緢?zhí)董林右烽如是說。

　　對于2012年，陸志峰表示，目前的房地產(chǎn)調(diào)控基本見底。雖然短期內(nèi)仍會(huì)持續(xù)下去，但是再加碼的可能性不大，房地產(chǎn)的長期向好的趨勢沒有變，越秀地產(chǎn)不降低2012年的銷售目標(biāo)，而在去年90億元的基礎(chǔ)上，爭取達(dá)到100億元，將大力發(fā)展商業(yè)。

　　陸志峰稱，通過3年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前調(diào)整已經(jīng)基本到位，從越秀投資發(fā)展成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，形成一個(gè)很好的發(fā)展開始。

　　他還表示，目前集團(tuán)擁有的兩個(gè)上市平臺(tái)，即越秀房托和越秀地產(chǎn)，互動(dòng)將要進(jìn)入常態(tài)化。

　　陸志峰認(rèn)為，2011年對于房企來說是很困難的一年，但2012年會(huì)好轉(zhuǎn)起來。雖然調(diào)控政策是長期執(zhí)行，但在擠掉泡沫后會(huì)正常發(fā)展起來。

　　以下是業(yè)績會(huì)現(xiàn)場答問實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)今年的資金支出是140億，但合同銷售目標(biāo)卻是100億，這是基于什么考慮？另外，年初，看到越秀地產(chǎn)在今年要在9個(gè)城市推出22個(gè)項(xiàng)目，但報(bào)告上是16個(gè)項(xiàng)目，是不是基于對市場的判斷？

　　在調(diào)控政策不放松的情況下，越秀計(jì)劃在2012年達(dá)到比較大的營業(yè)規(guī)模，請問對市場是怎么看待的？之前越秀一直是立足廣州，布局珠三角，拓展全國的戰(zhàn)略，在2012年這個(gè)戰(zhàn)略會(huì)不會(huì)有一些新的變化？

　　唐壽春：關(guān)于資金問題，資金的支出大概是140億元，而合同銷售目標(biāo)收入只有100億，這有什么樣的關(guān)系，有兩層意思。

　　第一，100億的銷售收入是與去年基本持平，略有增長的銷售目標(biāo)。這個(gè)銷售目標(biāo)是越秀基于今年房地產(chǎn)的形勢以及自身實(shí)際情況定而制定的一個(gè)比較穩(wěn)健的銷售目標(biāo)。

　　但是支出中的140億包含了54億左右的土地投入，也就是說在2012年原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)展，如果有好的地塊還是會(huì)去增加投入。所以，就加了50億，顯然支出會(huì)大于當(dāng)期經(jīng)營的現(xiàn)金流。另外，還有銀行額度，以及其它的資產(chǎn)儲(chǔ)備等，所以這個(gè)資金不是問題。

　　陳志鴻：年初說要推出市場的有22個(gè)項(xiàng)目，今天表上說的只有16個(gè)項(xiàng)目，這并不是說減少推量，只是這兩個(gè)數(shù)據(jù)是口徑不一致，項(xiàng)目建設(shè)和推盤還是會(huì)按照計(jì)劃進(jìn)行。

　　而關(guān)于今年對市場的判斷，我認(rèn)為，整個(gè)中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的前景還是很大的，需求也很旺盛。而目前政策環(huán)境下國家用行政手段控制需求，這個(gè)政策沒有松動(dòng)之前，需求和供給之間好像是供給大于需求。所以，限購政策會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的。

　　中國人多地少，房子成稀缺品，國家通過各種手段來控制需求。但整個(gè)市場供給和需求在各種調(diào)控之下是會(huì)有變化的。如果今年政策再從緊往下，那么這個(gè)行業(yè)可能就會(huì)存在崩盤，所以這個(gè)行業(yè)還是會(huì)按照既定的規(guī)律發(fā)展。因?yàn)閲以谛碌恼{(diào)控措施下把規(guī)則定好了，企業(yè)會(huì)在這基礎(chǔ)上調(diào)整人員、戰(zhàn)略等以利于企業(yè)健康發(fā)展。基于該判斷，越秀2011年的開發(fā)策略和銷售計(jì)劃還是按照制定的計(jì)劃來實(shí)行。

　　至于戰(zhàn)略問題，三年制定的戰(zhàn)略規(guī)劃是立足廣州，發(fā)展珠三角，布局全國，如今越秀依舊堅(jiān)定，不會(huì)改變，朝著這個(gè)大方向繼續(xù)前進(jìn)。

　　現(xiàn)場提問：越秀地產(chǎn)2012年的合同銷售是100億，請問會(huì)采取什么樣的策略來保證這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？

　　另外，此前越秀是率先在廣州進(jìn)行了一個(gè)限期18天的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，銷售也比較理想，那么接下來會(huì)不會(huì)有類似的動(dòng)作以進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)項(xiàng)目的走貨，爭取達(dá)到這個(gè)銷售目標(biāo)？

　　陳志鴻：100億的銷售目標(biāo)的制定是建立在越秀這三年來擴(kuò)大規(guī)模之后，擁有足夠的適銷對路產(chǎn)品，能夠滿足消費(fèi)者的需求。

　　而春節(jié)之后越秀也采取了一系列銷售活動(dòng)，也是按照適銷對路的措施而制定的，調(diào)整產(chǎn)品在新的市場環(huán)境下能夠滿足新需求的方向，達(dá)到市場能夠接受的價(jià)格，所以幾個(gè)項(xiàng)目的銷售都是比較理想的。

　　至于還會(huì)不會(huì)有具體的銷售措施的問題，答案是肯定的。要不斷提高營銷能力，不斷創(chuàng)新營銷手段，按照適銷對路的方向，根據(jù)市場需求的變化來調(diào)整產(chǎn)品的適應(yīng)程度。同時(shí)，保障產(chǎn)品的市場價(jià)格來實(shí)現(xiàn)制定的銷售目標(biāo)，越秀表示還是相當(dāng)有信心的。

　　現(xiàn)場提問：越秀2012年的基本開支還是很高，今年現(xiàn)金流入和流出差不多是相等的，大概有幾十億在手。但是，看到你一年內(nèi)要還的債務(wù)大概也有100多億，請問是怎樣處理這些短期債務(wù)？是否有融資和配股的想法？

　　另外，2012年前兩個(gè)月的合約銷售情況是怎么樣？

　　唐壽春：今年的到期債務(wù)大概是106億，實(shí)際上，106億實(shí)際上是分成兩個(gè)部分，一部分是在香港，大概40億，一部分在國內(nèi)，60億左右。

　　香港部分，一季度到期的大概10多億，還有將近30億在是四季度到期的，現(xiàn)在采取的措施基本是跟銀行談妥進(jìn)行再融資，例如沒有通過其它配股這些方式來還款的，基本上是采用再融資的方式。

　　第一季度的10億已經(jīng)談妥了，也跟銀行簽了協(xié)議，第四季度也已經(jīng)在做準(zhǔn)備。從銀行反饋的信息顯示再融資目前是沒有任何問題的。

　　而內(nèi)地部分的60億到期主要是開發(fā)貸款，開發(fā)貸款的一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，差不多就要還貸款。然而，新開發(fā)的樓盤又可以取得開發(fā)貸款，即開發(fā)貸款是具有流動(dòng)性的。所以，通過最簡單的方式，香港采用再融資，國內(nèi)采用新開發(fā)貸款，基本是沒有問題的。

　　陳志鴻：今年前兩個(gè)月的銷售狀況由于年后采取了一些銷售措施取得了不錯(cuò)的成績。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的合同銷售金額是10.3億，加上已經(jīng)認(rèn)購還沒有簽合約的，總共是16.3億左右。這個(gè)數(shù)字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于土地儲(chǔ)備方面，今年是否會(huì)繼續(xù)用54億來買地，怎么看待在一二三線城市拿地，越秀如何布局一二三線城市？

　　剛才提到越秀地產(chǎn)會(huì)發(fā)揮越秀地產(chǎn)加越秀房托的平臺(tái)，那么具體措施是怎樣的？

　　陳志鴻：關(guān)于土地儲(chǔ)備問題，首先，越秀大的戰(zhàn)略發(fā)展方向已經(jīng)明確，就是立足廣州，拓展珠三角，布局全國，這就包含了一二三線城市，所以今后的拿地是有計(jì)劃性的，根據(jù)戰(zhàn)略方向布局。

　　其實(shí)，越秀拿地是有判斷標(biāo)準(zhǔn)的。第一，項(xiàng)目要符合區(qū)域布局；第二，要看項(xiàng)目的評估，并非一定要進(jìn)入一線或是二三線城市。

　　至于怎么看待二、三線城市，我認(rèn)為中國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，特別是中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，二、三線城市更是充滿更多機(jī)會(huì)。這就是考慮一個(gè)區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)，也考慮一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指數(shù)。

　　陸志峰：新增土地儲(chǔ)備的過程中非常重要的一點(diǎn)是地點(diǎn)的選擇，也就是說房地產(chǎn)關(guān)鍵的要素是地點(diǎn)。隨著國家戶籍制度的改革，允許二、三線城市的戶籍開放，這意味著國家在加速推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程，這就充分證明了二、三線城市下一步的重點(diǎn)是住宅供應(yīng)。所以，這就是機(jī)會(huì)，二三線城市也是越秀重點(diǎn)考慮的地方。

　　而一線城市，因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)擁有兩個(gè)平臺(tái)的優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，重點(diǎn)是城市綜合體開發(fā)，比如沈陽的項(xiàng)目，杭州的項(xiàng)目，廣州的一些大型項(xiàng)目等?，F(xiàn)在兩個(gè)平臺(tái)的互動(dòng)，住宅開發(fā)與城市綜合體的開發(fā)都會(huì)基于對地點(diǎn)的選擇。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于負(fù)債比率，是否還會(huì)繼續(xù)調(diào)整？借貸是否還會(huì)發(fā)債？與越秀房托合作，重大收購時(shí)，房托是否會(huì)發(fā)基金？

　　唐壽春：首先，關(guān)于負(fù)債比例，大陸和香港的比例，大陸是65%，香港占35%。這個(gè)比例是經(jīng)過兩年的努力調(diào)整的，而這種調(diào)整帶來的好處主要是人民幣升值。

　　負(fù)債比率的目標(biāo)還要進(jìn)一步調(diào)整，按照董事會(huì)的目標(biāo)要求是要做到香港和大陸貸款總額比例達(dá)到50：50。而存在問題是香港的資金要籌集進(jìn)入大陸要通過什么樣的方式。事實(shí)上，方式有控股，發(fā)債，或是銀行貸款等。而從目前的形勢看首選是銀行增加信貸，因?yàn)槌杀臼亲畹偷?。而發(fā)債，也并不排除。

　　關(guān)于房托進(jìn)行收購是否會(huì)發(fā)行基金單位的問題，這要視情況而定。如果有重大收購項(xiàng)目時(shí)，需要支付地價(jià)，發(fā)行基金單位是其中一種籌資方式，但是目前沒有。