萬科也顯得相當(dāng)無奈，表示很“后悔”當(dāng)初拿下該地，希望政府能盡快辦理好手續(xù)，解決該地塊的歷史遺留問題。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣，見習(xí)編輯 陳澤佳 文物保護與城市擴張的矛盾因為“梁林故居”強拆事件而被廣泛關(guān)注。

　　就在廣州，萬科紡織路地王項目也因為類似原因而陷入退地困境。

　　近日，廣州市規(guī)劃局管網(wǎng)站的一則規(guī)劃調(diào)整公示，令萬科07年地王的退地風(fēng)波再度浮出水面。

　　停工退地

　　1月18日，廣州市規(guī)劃局管網(wǎng)站掛出了“有關(guān)海珠分區(qū)AH020207（萬科項目江灣大橋以東地塊）控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的批前公示。”

　　公示的內(nèi)容主要是調(diào)整該地塊的用地性質(zhì)，共提出兩個更改方案：一是將原來的用地性質(zhì)由R2（二類居住用地）更改為C3（文化設(shè)施用地）；容積率由7.754調(diào)整為1.5；綠地率由30%調(diào)整為40%；建筑控高調(diào)整為25米。二是用地性質(zhì)由R2更改為G1（公共綠地），規(guī)劃控制指標(biāo)按照公園設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進行控制。

　　該地塊位于廣州海珠區(qū)江灣大橋引段以東、大元帥府以南，是2007年廣州萬科和北京萬信投資聯(lián)手創(chuàng)下的地王。彼時，地塊的競得總價4.6億元，遠(yuǎn)高于2.7億的起拍價，而7082元/平方米的樓面價也創(chuàng)下當(dāng)時新紀(jì)錄。

　　按照原定計劃，萬科將在該項目上修建一棟56層的高樓以及一棟29層高樓。

　　盡管樓面地價偏高，但當(dāng)時相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對項目的前景依然相當(dāng)看好，并認(rèn)為建成后賣到2萬元/平方米的價格絕對不是問題。

　　然而，就在萬科正在積極進行前期建設(shè)開發(fā)之時，卻收到政府的停工通知。

　　2009年1月24日，廣州市城市規(guī)劃局正式發(fā)函通知，擬對該地塊進行規(guī)劃變更，要求萬科的開發(fā)建設(shè)必須立即停止，待結(jié)算完成退回地價款及已建工程成本等開發(fā)投資費用后收回該地塊。

　　廣州萬科給觀點新媒體的官方回應(yīng)顯示，在全部地價款及相關(guān)稅費繳清后，萬科按照出讓條件要求并通過政府審批后開工建設(shè)，至2008年底已全部完成項目設(shè)計工作，并已完成地下三層建筑及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工。

　　磋商未果

　　一紙停工通知，也意味著紡織路項目將不再屬于萬科，且無法給萬科產(chǎn)生任何的效益。

　　據(jù)知情人士透露，因為地塊無法開發(fā)，廣州萬科隨后一直積極與政府磋商退地事宜。

　　早在2009年，廣州萬科就對外表示，公司已經(jīng)將該地塊退回給廣州市政府。

　　日前，萬科相關(guān)人士亦對觀點新媒體明確表示，紡織路項目“已經(jīng)和萬科沒有關(guān)系”。觀點新媒體在廣州萬科的官網(wǎng)上亦找不到紡織路項目的任何相關(guān)資料。

　　然而在規(guī)劃調(diào)整公示掛出時，廣州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人卻對外表示，目前該地塊仍在萬科手中，政府計劃收回，雙方正在談。

　　一方表示已退地，一方卻表示地塊仍未收回，這明顯自相矛盾。

　　萬科相關(guān)人士就此解釋：“事實上萬科已經(jīng)將該地塊交還給政府，但因為交割手續(xù)沒有完成，所以目前該地塊仍標(biāo)注為萬科名下。”

　　也就是說，萬科與廣州市政府的交割手續(xù)持續(xù)兩年，至今仍未完成。

　　萬科表示，在接到停工通知后，萬科已立即停止了所有施工建設(shè)，并與政府各相關(guān)部門就地價款退回、已投入開發(fā)資金結(jié)算等事項反復(fù)溝通至今，政府仍未還清退回地價款及建設(shè)投資費用。

　　“政府手續(xù)很多，收支兩頭不是一條線，收很容易，退很難。”萬科相關(guān)人士表示。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測，補償金額談不攏或是造成雙方糾葛已久的主要問題。在補償方面，政府在補給企業(yè)還是有一定的規(guī)范的，雖然不會讓開發(fā)商獅子大開口，但也不會讓企業(yè)有虧損。

　　廣州資深業(yè)內(nèi)人士韓世同也表示，雖然政府說明會全數(shù)退還地價款及建設(shè)資金，但萬科原來希望得到的利潤沒有了。

　　“無論未來怎么用，現(xiàn)在就應(yīng)該先跟萬科交割清楚，拖得越久對萬科越不公平。地價7000多，現(xiàn)在的售價也可以達到2萬多了。”韓世同稱。

　　萬科方面亦表示，此次退地對公司造成較大的損失。“該地塊閑置4年多，如果以萬科的開發(fā)速度，估計現(xiàn)在已開賣了。但事實卻是資金被壓4年，原本該項目涉及20億元的銷售額因此也蕩然無存。”

　　萬科相關(guān)人士也顯得相當(dāng)無奈，表示很“后悔”當(dāng)初拿下該地，希望政府能盡快辦理好手續(xù)，解決該地塊的歷史遺留問題。

　　責(zé)任糾葛

　　由于地塊臨近大元帥府，問及在拿地之初是否曾考慮未來或會涉及到文物保護問題而開發(fā)受限，萬科相關(guān)人士僅表示，地塊是公司通過公開市場招拍掛取得，并非協(xié)議，所有的規(guī)劃都是存在的，且若涉及文物保護，出讓條件一定會注明。

　　“現(xiàn)在相當(dāng)于政府變更土地性質(zhì)，才有了保護文物這樣一個內(nèi)容。2009年政府也只是說要收回，要求停止建設(shè)，但沒有說原因。”

　　根據(jù)2007年9月25日的規(guī)劃，該地塊總用地面積為9629平方米，將修建一棟56層的高樓以及一棟29層高樓，兩棟樓之間有連廊相連，小區(qū)內(nèi)還配套一所3層的幼兒園。

　　但由于該地塊緊貼著大元帥府，并在廣州劃定的20.39平方公里歷史城區(qū)范圍內(nèi)，建造50多層的高樓一直受到詬病。

　　廣州業(yè)內(nèi)人士彭澎對此指出，如果地塊附近有文物建設(shè)，那么這塊地就不應(yīng)該拿出來拍賣。“后來覺得要保護文物，把地收回來，這說明政府本身也有問題。”

　　他指出，政府應(yīng)該在對文物進行普查以后，確定保護區(qū)域，不要一邊開發(fā)一邊保護，這樣很容易造成文物被拆掉。像“梁林故居”那樣，一旦推掉，很難修復(fù)。所幸的是，萬科此次僅是在旁邊開發(fā)項目，沒有把大元帥府拆掉。

　　不過彭澎亦認(rèn)為，雖然最大責(zé)任在政府，但開發(fā)商本身也應(yīng)該了解文物保護法的知識，幫著政府明了需要保護的文物，“政府有時會失誤，但開發(fā)商也不能將錯就錯。”

　　雖然廣州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前方案還沒最后確定，文化設(shè)施建什么也沒有明確，但相關(guān)人士指出，現(xiàn)在方案已經(jīng)出爐，預(yù)計該地塊政府將很快收回去。

　　“以前不說收回最重要的前提是，政府打算怎么做沒有定論，現(xiàn)在規(guī)劃出來了說明有了定論，相信應(yīng)該會很快收回。”

　　廣州萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，該地塊規(guī)劃變更結(jié)論已經(jīng)由規(guī)劃局正式公示，在政府完成地塊價款等退款手續(xù)后，公司司將交回該地塊予政府另作它途。