債券市場(chǎng)及銀行業(yè)內(nèi)估算，今年將有約4000億元人民幣的高息債將陸續(xù)到期，需要房地產(chǎn)企業(yè)贖回。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，2012年顯然是極為沉重的一年，即使最近開始熱議房地產(chǎn)流動(dòng)性可能會(huì)出現(xiàn)微調(diào)或者放松，似乎也不能減輕房企對(duì)于未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　尤其是對(duì)于香港上市內(nèi)房企而言，在接下來一年中，除了需要保持對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的擔(dān)憂之外，更加迫在眉睫的問題或許是需要贖回大量高息債。

　　中海發(fā)債融資

　　2月6日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普披露，中海近期正在進(jìn)行一項(xiàng)債券融資行動(dòng)。

　　標(biāo)普稱，中海本次欲發(fā)行的債券的條款與條件，與中海已發(fā)行的優(yōu)先無擔(dān)保美元債券一致。預(yù)計(jì)中海將把發(fā)債所籌資金用于償還現(xiàn)有債務(wù)，或?qū)ΜF(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，并用作新項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的融資，以及一般企業(yè)用途。

　　據(jù)知情人士表示，中海最近確實(shí)是在探討再次進(jìn)行債券融資的相關(guān)事宜，預(yù)計(jì)本周內(nèi)可完成。

　　中海主席孔慶平此前宣布，公司2012年的銷售指標(biāo)、建設(shè)指標(biāo)等都和2011年保持一致。

　　在資金方面，中海也正在積極籌集更多現(xiàn)金。

　　事實(shí)上，近期通過債券市場(chǎng)融資的并不是只有中海，還包括有新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)、九龍倉、南豐等在內(nèi)的香港房企。

　　中銀國際地產(chǎn)分析師則表示，近段時(shí)間的確是很多香港房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債券融資的好機(jī)會(huì)，但對(duì)于內(nèi)房股而言，并沒有那么容易。

　　其稱，除了類似中海這樣在國內(nèi)處于領(lǐng)頭為止的內(nèi)房企，還能獲得債券市場(chǎng)及投資者的認(rèn)可，其他很多內(nèi)房企目前并不具備進(jìn)行發(fā)債融資的可能。

　　該分析師稱：“如果內(nèi)房企要發(fā)債，那么利息要怎么定？肯定得比2010年的時(shí)候還要高才行。”

　　而2010年的房企發(fā)債融資潮中，已經(jīng)有企業(yè)的融資利息達(dá)到14.5%。

　　該人士甚至直言，不僅目前很難在債券市場(chǎng)獲得新的融資，此前的債務(wù)極有可能加劇今年房企的資金壓力。

　　4000億高息債

　　2010年前后，幾乎所有的內(nèi)房企都在香港發(fā)行了高息債，其中包括碧桂園、雅居樂、龍湖等大型企業(yè)，也包括佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、盛高置地、寶龍等中小型上市房企。

　　更有投行人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，雖并未經(jīng)過詳細(xì)核算，但債券市場(chǎng)及銀行業(yè)內(nèi)大多數(shù)人都估算得出，今年將有約4000億元人民幣的高息債將陸續(xù)到期，需要房地產(chǎn)企業(yè)贖回。

　　換而言之，這些上市房企從現(xiàn)在起將需要準(zhǔn)備4000億元的資金，以用作債券贖回。

　　但另一方面，業(yè)內(nèi)人士對(duì)今年市場(chǎng)預(yù)計(jì)都偏向保守，即便是中海也表示，今年市場(chǎng)將繼續(xù)嚴(yán)峻，大家都會(huì)面臨巨大的挑戰(zhàn)。

　　按照中銀國際地產(chǎn)分析師的預(yù)計(jì)，今年的銷售將比2011年更加困難，尤其是今年的政策沒有放松，市場(chǎng)上供大于求的局面將進(jìn)一步加深，再加上購買人群的觀望態(tài)度可能會(huì)更加明顯，這將使得開發(fā)商的銷售更加困難。

　　該人士稱，按照房地產(chǎn)行業(yè)普遍的工程規(guī)律推算，大部分今年入市的項(xiàng)目都是2010年開工，那個(gè)時(shí)候中國樓市處于較好的狀態(tài)，開發(fā)商都加大了開工量，因此今年一定會(huì)有大量貨源入市，造成供求關(guān)系的極度不平衡。

　　上述人士續(xù)稱，中銀國際此前曾經(jīng)預(yù)期，2012年內(nèi)地樓市銷量將下降10%-15%，均價(jià)將下降10%-15%，一線城市的均價(jià)降幅更是可達(dá)20%以上。

　　因此，在需要撥備大量資金應(yīng)對(duì)年度即將到期高息債的同時(shí)，大部分房企都將出現(xiàn)銷售遲緩，或因降價(jià)促銷盈利降低的狀態(tài)。

　　中銀國際分析師稱，內(nèi)房企的資金鏈條將極度緊繃，雖然上市房企的資金鏈目前還不可能斷裂，但壓力的確巨大。

　　該人士稱，對(duì)于即將到期的4000億元債券壓力，房企也可以采取其他方式，但都不是解決的最好辦法。

　　“可以發(fā)新債來還舊債，但現(xiàn)在發(fā)債的利息將會(huì)比2010年更高，不是每個(gè)企業(yè)都能承受；或者也可以跟投資者商談，在取得同意之后延期贖回，但這無疑就暴露了現(xiàn)金短缺的狀況，會(huì)動(dòng)搖投資者的信心。”上述人士稱。