　　觀點網(wǎng) 迷茫，是今年開局樓市的主要特征。上有鐵帽子的政策壓頂，下有催債鬼催命討債，房地產(chǎn)企業(yè)今年能否闖過鬼門關(guān)，尚未可知。事實上，不僅僅是開發(fā)商如此窘困，由于今年世界形勢復(fù)雜多變非常詭異，大多數(shù)企業(yè)家能否過關(guān)都是一個問題。且不說高利貸讓大量的老板跑路，企業(yè)崩潰，也不說過剩庫存使人愁，單說多變的政策，都讓人無法有任何可以稍微穩(wěn)定的預(yù)期。經(jīng)濟闖關(guān)2012，今年真得不容易。

　　就房地產(chǎn)而言，業(yè)內(nèi)不少人士看空2012年的樓市，最悲觀的聲音說是降價30%，而瑞銀則預(yù)測，今年上半年，房價會繼續(xù)下跌5%~20%，似乎樓市降價已經(jīng)成為共識。我們之前認為樓市會調(diào)整，主要是基于信貸政策的收緊和調(diào)控政策的影響，信貸收緊卡死了房企和購房者的喉嚨，而限購令則掐死了投機。

　　不過，無論如何，中央調(diào)控樓市只是在防止經(jīng)濟泡沫化，而非要打死房地產(chǎn)。房地產(chǎn)還是有需求的，而且空間還非常大。鑒于中國房地產(chǎn)的支柱性地位，房地產(chǎn)在調(diào)整后，還會繼續(xù)有著亮色的表現(xiàn)，當(dāng)然，這種表現(xiàn)不一定非是價格暴漲。獲取平均利潤，除掉壟斷和權(quán)力通吃之外，是任何一個行業(yè)的趨勢。

　　正如小產(chǎn)權(quán)房暴露中國房價天價的秘密一樣，集體土地建房用來租賃，可以在一定程度緩解住房緊張的問題。日前，來自日前全國國土資源工作會議的消息，允許地方試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，其中北京、上海已獲批準(zhǔn)。土地、稅費以及資金成本是整個房價成本絕對大頭，允許集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，有助于緩解房租上漲的問題，同時，間接遏制高房價繼續(xù)蔓延。這種性質(zhì)的建房，如果不被異化，將打破建房壟斷權(quán)，動用社會力量解決住房難。

　　影響中國樓市最大的因素是信貸，今年信貸可能會有所松動。去年信貸相對卡的比較死，高利貸進入樓市。很多高利貸資金之所以能夠成功聚集，很大程度上是房地產(chǎn)企業(yè)的需求推動，而且，理財產(chǎn)品的火爆的主要去向也是房地產(chǎn)。因此，今年的信貸水龍頭可能會有所松動。報道顯示，1月的前三個工作日，工農(nóng)中建四大行投放了500多億人民幣新增貸款，相較2009-2011年1月份的兇猛投放，稍顯溫和。據(jù)稱，與前三個年度類似，今年1月新增貸款大增并突破萬億或并無懸念，綜合中金公司和其他多家券商的預(yù)計，今年信貸規(guī)模估算在8萬億到8。5萬億。我們的意思是，信貸主要問題在于結(jié)構(gòu)問題，如果不解決畸形的放貸模式，流動性問題就難以解決。一收就死，一放就爛是這種模式的典型特征。我們認為，要保證房地產(chǎn)企業(yè)的合理需求，讓房地產(chǎn)回歸到實業(yè)的本身，才是當(dāng)前樓市調(diào)控的目標(biāo)。

　　中國高房價的秘密主要不在開發(fā)商的貪婪和投機者瘋狂，主要在于我們供應(yīng)體系和成本體系不合理所致。高房價背后的支撐是土地財政、多如牛毛的稅費以及各種各樣的融資成本。貨幣超發(fā)迫使資金變成投機者，供應(yīng)渠道相對稀缺導(dǎo)致部分開發(fā)商能夠謀取超額利潤。只有按著病因開藥方才能真正的解決高房價問題，否則，誤導(dǎo)別人最終也會誤導(dǎo)自己。

　　在股市權(quán)重中，房地產(chǎn)股和銀行股權(quán)重最大，如果樓市蕭條，股市可能也不會好到哪里去。再次重申樓市調(diào)控的目的，我們認為，如果真正的要樓市回歸實業(yè)本身，首先就是要理清期間重復(fù)征稅和各種變相的稅費，其次是要遏制地方政府經(jīng)營土地的沖動，再次就是要信貸結(jié)構(gòu)要合理調(diào)整，從外圍層面上來說，貨幣少超發(fā)，投機才不會那么猖獗，多努力提高生產(chǎn)率，而不是熱衷于搞金融游戲。

　　2012年樓市可能還會繼續(xù)低迷，但這種情況并不會一直低迷下去，最起碼在成交量上可能會有所改觀。如果不帶有價值判斷，只是根據(jù)市場情況來說，過度樂觀害死人，過度悲觀也會使人失去很多機會。

　　為2012年樓市總結(jié)一句：房價漲跌一線間，關(guān)鍵就看信貸量。樓市興衰十年事，要看土地稅費怎么辦。

　　朱大鳴觀點新媒體專欄作者