差別化限購、限貸措施要綜合平衡政府財稅收入與市場平穩(wěn)運行的關(guān)系，不應(yīng)照搬一線城市“一刀切”的措施?！　?/h3>

　　1月18日，廣州市國土房管局局長李俊夫透露：今年的房地產(chǎn)調(diào)控思路已上報市政府，包括研究差別化“限購”措施的可行性。

　　龍年春節(jié)首個工作日，上海市副市長沈駿到市房管局調(diào)研，落實今年樓市調(diào)控工作思路：2012年上海市房管局將繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家和上海的各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，重點是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策。

　　各地正在研究適當調(diào)整新建住房購買的行政調(diào)控手段，如針對住房交易的區(qū)域性、人群結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)特點，進行差別化“限購”措施的可行性等。

　　那么，對于差別化“限購”、信貸措施如何進行？應(yīng)該以什么樣的標準進行差別化的限購及信貸政策？

　　有三個基本標準可作為依據(jù)：

　　一是調(diào)控的常態(tài)化及政策的靈活性、動態(tài)性、持續(xù)性與有針對性，尤其是針對自住需求的首套購房者，應(yīng)該出臺一些措施讓他們優(yōu)先購房，或在稅費上給予一定的優(yōu)惠。

　　二是差別化限購、限貸措施要綜合平衡政府財稅收入與市場平穩(wěn)運行的關(guān)系，不應(yīng)照搬一線城市“一刀切”的措施，“一刀切”整體市場全部限購事實證明會誤傷自住剛性需求購房者，也不利于高端市場的發(fā)展?？傮w上應(yīng)該具體靈活的制定當?shù)氐?ldquo;限購”政策，也要適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的情況。

　　三是防止差別化限購、信貸政策執(zhí)行過程中過度放松，導(dǎo)致市場價格再度反彈。

　　從差別化“限購”措施來看，可以分為幾種情況來分析，也可以綜合參考以下幾種情況出臺具有市場疊加效應(yīng)差別化的“限購”措施：

　　第一、新出臺的限購措施預(yù)計以保護中小戶型、自住剛性需求為主，比如像長沙樓市限購那樣，有可能多數(shù)對“90平方米以下，或以當?shù)刈宰藴?rdquo;為限，以家庭為單位進行限購；同時，對于二三線城市的高端市場有可能從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購，如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場還可以保持相對的活躍度。

　　第二、以限價代替限購，“政府指導(dǎo)開發(fā)商定價”方式對價格進行調(diào)控，帶動成交量回暖。

　　整體市場全部限購事實證明會誤傷自住剛性需求購房者，也不利于高端市場的發(fā)展，也不利于政府財稅收入的增加，從這個角度而言，也就明白“新國五條”出臺之后廣東韶關(guān)、山東煙臺、遼寧丹東等地之所以選擇了相對寬松的“限價政策”以價換量，而不去采用限購，直接為市場降溫。

　　第三、局部或區(qū)域性“限購”，對于需要大力扶植和發(fā)展的新區(qū)不限購。對于二三線城市的熱點區(qū)域尤其是市中心區(qū)域或主城區(qū)進行局部限購，其實，這樣可以保證整體市場成交價格不再被市中心高端樓盤成交過度而拉升，從成交結(jié)構(gòu)上對全市房地產(chǎn)市場交易進行控制。

　　第四、放開戶籍制度，買房即可入當?shù)貞艏?，入了當?shù)厝爰涂梢栽儋I一套。如石家莊限購范圍為除了正定新區(qū)之外的主城區(qū)，并且同時也放開了戶籍制度；北京也正在研究外地來京人員憑居住證適用北京市民購房規(guī)定的可行性。天津一些地區(qū)也在執(zhí)行購房即可入戶的藍印戶口的相關(guān)政策。

　　第五、對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購。對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調(diào)節(jié)。

　　第六、調(diào)整新建住房標準，普通商品住房進行限購，非普通商品住房不限購。如北京、上海等地調(diào)整新建住房標準，在限購政策執(zhí)行上可以考慮以是否是普通商品住房對住房進行限購；

　　第七、一般而言，相關(guān)部門會出臺應(yīng)“限購”城市“限購”政策出臺的最后截止時間，就像原來第一批出臺“限購令”、“房價控制目標”的城市一樣，各地明確限購政策執(zhí)行的截止時間點。

　　第八、限購的同時為政策執(zhí)行留有余地，如允許補繳當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明即可按照相關(guān)規(guī)定購買1-2套房產(chǎn)，也可視為差別化“限購”措施之一。

　　在房企降價、“限購”政策長期存在的市場背景下，各地的房地產(chǎn)市場成交量以低位態(tài)勢運行。而此時，不少以自住為主的首套置業(yè)需求卻因為首付問題沒有辦法順利購房，一大部分真實的自住購房需求因為首套房貸政策過緊被拒之門外。

　　2012年“限購”政策延期執(zhí)行，盡管一些地區(qū)有可能出臺差別化的限購措施，鼓勵以自住需求的購房者者入市購房，但此時如果在信貸政策這塊沒有對于首套自住購房需求給予支持，在差別化的“限購”的背景下自住購房需求仍將沒有辦法順利購房，那么政策調(diào)控的初衷及意義就不復(fù)存在。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者