顯然，雅居樂低估了從2010年開始的調(diào)控力度，也對南京市場的發(fā)展表現(xiàn)過于樂觀了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 辛苦搶到手不過一年時間，雅居樂于南京的兩塊土地如今卻頻傳“退地”消息。

　　南京地王

　　有知情人士近日對觀點(diǎn)新媒體透露，雅居樂近期頻頻找南京浦口區(qū)政府商量退地事宜。

　　據(jù)了解，雅居樂欲退回的土地是去年獲取的“南京地王”。

　　2010年10月29日，南京推出了包括3幅江北浦口區(qū)七里河西側(cè)住宅地塊及一幅位于建鄴區(qū)河西大街的商住用地，浦口區(qū)的3幅住宅用地?zé)o疑是焦點(diǎn)所在。

　　其中浦口區(qū)的G40地塊總面積11.36萬平方米，容積率2.5，起拍價為3.3億元。當(dāng)時參加土地拍賣會的開發(fā)商共有18家，其中有11家都是沖著這塊地而去。

　　在近兩個小時的拉鋸戰(zhàn)中，雅居樂和世紀(jì)金源都表現(xiàn)出了超乎尋常的耐力。經(jīng)過350輪競價后，地塊最終被雅居樂以21.05億元奪得，溢價率高達(dá)538%，樓面地價7411元/平方米，成為江北新地王。

　　隨后的G41地塊拍賣中，雅居樂同樣在經(jīng)過100多輪競拍后，以36.2億元的總價、572%的溢價率獲得該地塊使用權(quán)，平均樓面地價為7813元/平方米，刷新了G40剛剛創(chuàng)造的地王紀(jì)錄，也趕上了附近新開盤項(xiàng)目的售價。

　　拍賣會后，雅居樂有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，浦口區(qū)地處南京市西北部、長江北岸，與南京市雨花臺區(qū)、江寧區(qū)隔江相望，是南京跨江聯(lián)動發(fā)展的江西北新市區(qū)，未來發(fā)展前景廣闊。

　　據(jù)當(dāng)時雅居樂南京公司的人士透露：“預(yù)計(jì)會以精裝修出售，售價在2萬元/平方米左右。”

　　但顯然，雅居樂低估了從2010年開始的調(diào)控力度，也對南京市場的發(fā)展表現(xiàn)過于樂觀了。

　　退地解析

　　有南京業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體表示，很早就有傳聞雅居樂想將兩塊土地退回給政府，但到現(xiàn)在也一直沒有成功。

　　該人士稱，雖然雅居樂去年獲取的地王位于南京未來的新區(qū)，但因?yàn)槟壳芭涮椎雀鞣矫孢€比較缺乏，以雅居樂去年拿地的價格來說顯然是偏高的。

　　據(jù)了解，浦口區(qū)是南京從2003年完成規(guī)劃新發(fā)展的城市區(qū)域，發(fā)展至今，該地區(qū)的開發(fā)還在緩慢進(jìn)行中。

　　事實(shí)上，在去年拿地之時，雅居樂兩地塊的樓面價已經(jīng)接近當(dāng)時該區(qū)域的房價，但直到目前，該區(qū)域的房價也并未破萬，基本在9000元/平米左右。

　　雅居樂預(yù)計(jì)兩宗地塊開發(fā)后均價為2萬元/平米，但上述南京業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照雅居樂的均價計(jì)劃，顯然很難找到合適的消費(fèi)者，因此只有以時間換空間。

　　他還表示，雅居樂想完全退回兩地塊比較難，不過政府方面可能會相應(yīng)作出退讓。

　　其實(shí)，針對雅居樂的上述兩宗地王，南京當(dāng)?shù)卣呀?jīng)有過一次妥協(xié)。

　　今年9月，有媒體報(bào)道稱，雅居樂南京浦口地王擬修改規(guī)劃。當(dāng)時報(bào)道稱，雅居樂在南京的G40、G41地塊容積率由2.5升為2.7，建筑密度也由≤20%調(diào)至≤30%。

　　報(bào)道表示，對比公告和雅居樂宣傳板，不僅土地面積有所增加，容積率和建筑密度也有上升。按照當(dāng)時雅居樂拿地時業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的每平方米1.5萬-2萬元的售價計(jì)算，雅居樂至少可以增加9億-12億元的銷售回款。

　　不過雅居樂方面也回應(yīng)稱，項(xiàng)目的實(shí)際出讓面積未有任何變化，地塊除實(shí)際出讓的經(jīng)營性用地外，還有大量的配套建設(shè)工程及市政道路、防洪堤新建工程，該部分屬代征代建用地。