雖然“以后就不再做房地產(chǎn)了”只是宋衛(wèi)平的一句氣話，但從目前的種種動(dòng)作來看，綠城似乎已經(jīng)開始謀求轉(zhuǎn)型之路。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 綠城與中投、黑石的合作逐漸明朗化。雖然目前三方合資公司尚未成立，但已經(jīng)開始著手尋找投資項(xiàng)目。

　　早前曾有消息稱，合資公司已在接洽北京昌平新城、密云新城等項(xiàng)目。而最新消息顯示，綠城、中投在昌平新城項(xiàng)目的投資幾乎已經(jīng)敲定。

　　據(jù)悉，綠城、中投及黑石合資公司的負(fù)責(zé)人已與昌平區(qū)政府、TBD區(qū)域內(nèi)一些在建項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人進(jìn)行了磋商，欲投資TBD區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　位于昌平區(qū)回龍觀區(qū)域的某產(chǎn)業(yè)基地負(fù)責(zé)人介紹，剛與回龍觀鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)人以及合資公司負(fù)責(zé)人召開了一次會(huì)議，被要求暫停地塊的繼續(xù)轉(zhuǎn)讓及已轉(zhuǎn)讓地塊的報(bào)批，“綠城、中投和黑石的入主或已成定局”。

　　另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體求證，該消息已經(jīng)得到綠城方面的證實(shí)。綠城內(nèi)部人士進(jìn)一步透露，此次在北京昌平的項(xiàng)目實(shí)為土地一級(jí)開發(fā)。

　　一級(jí)開發(fā)

　　一直以來，綠城在一級(jí)開發(fā)上的動(dòng)作極少，如今介入北京昌平TBD的一級(jí)開發(fā)，其模式與目的均令人所好奇。

　　有分析人士指出，像綠城這類房產(chǎn)商如今進(jìn)入一級(jí)開發(fā)，并非是作為獨(dú)立一級(jí)開發(fā)商，因?yàn)榫G城難以直接操作這么龐大的項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，單單北京昌平TBD區(qū)域，面積就達(dá)55平方公里。

　　上述人士續(xù)指，由于一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，這就意味著前期投入的資金非常龐大，動(dòng)輒幾百億甚至上千億，而綠城等二級(jí)開發(fā)商并不具備相當(dāng)?shù)膶?shí)力。

　　相關(guān)人士表示，綠城或會(huì)選擇跟一級(jí)開發(fā)商合作，只是參與當(dāng)中部分土地的整理，或入股共同開發(fā)。

　　除綠城以外，近期不少房產(chǎn)開發(fā)商也在紛紛介入一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。除了能規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)之外，可觀的利潤(rùn)也是驅(qū)使房企參與一級(jí)開發(fā)的動(dòng)力之一。

　　有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體介紹，按照國(guó)土資源部規(guī)定，一級(jí)土地開發(fā)商可得到的利潤(rùn)為總投資額的8%，但開發(fā)商不會(huì)因?yàn)檫@8%而參與到一級(jí)土地開發(fā)。

　　該人士表示，更多利潤(rùn)在于土地收儲(chǔ)之后向二級(jí)開發(fā)商賣地中產(chǎn)生的增值部分，但最終利潤(rùn)還是要視乎是否全額返還還是與政府分成。

　　他續(xù)稱，二級(jí)開發(fā)商進(jìn)入一級(jí)開發(fā)，最重要的目的其實(shí)是希望通過一級(jí)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)二級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)入。

　　相關(guān)分析人士也表示，如果參與了一級(jí)開發(fā)，那么以后拿地的成本就遠(yuǎn)低于招拍掛，并有可能以優(yōu)先次序拿到好的地塊。“投入的量雖然不大，但回報(bào)比較好。”

　　不過綠城相關(guān)人士已否認(rèn)公司會(huì)借此進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。

　　賣地售股

　　眼下對(duì)于綠城而言，或許真的是“賣房不如賣地”。

　　今年開始，綠城的銷售一直不振，資金鏈長(zhǎng)期處于緊繃狀態(tài)，這也讓綠城不斷地被卷入各種“破產(chǎn)”傳言中。

　　為了提振現(xiàn)金流，綠城表示，將考慮騰挪出售旗下部分項(xiàng)目。

　　“綠城并沒有事先預(yù)計(jì)好出讓哪塊地，如果對(duì)方看中了綠城的地塊，就可以商談。”綠城表示。

　　知情人士向觀點(diǎn)新媒體透露，綠城正在與融創(chuàng)及SOHO中國(guó)洽談旗下地塊的股權(quán)合作與轉(zhuǎn)讓。

　　據(jù)悉，融創(chuàng)正在與綠城洽談無錫地塊的收購(gòu)，計(jì)劃以購(gòu)入該地塊一半股權(quán)，價(jià)格不會(huì)在原地價(jià)的基礎(chǔ)上有太大溢價(jià)。

　　與此同時(shí)，綠城有意將持有的10%上海外灘地王股權(quán)出售。知情人士表示，綠城或?qū)⒁?0億的成本價(jià)售予潘石屹。

　　而此前傳言要轉(zhuǎn)讓的杭州蘭園等項(xiàng)目，綠城日前亦承認(rèn)，該等項(xiàng)目也在談判中。

　　根據(jù)綠城中報(bào)所示，綠城仍有4000萬平方米的土地儲(chǔ)備?？梢灶A(yù)見的是，資金捉襟見肘的綠城未來還將有更多的項(xiàng)目進(jìn)行出售。

　　事實(shí)上，在此之前，綠城就已經(jīng)開始進(jìn)行了項(xiàng)目的騰挪工作。

　　有消息稱，此前傳言的“海航收購(gòu)綠城項(xiàng)目”一事確實(shí)屬實(shí)，雙方更從9月就開始相關(guān)細(xì)節(jié)的確認(rèn)工作。

　　據(jù)海航內(nèi)部人士透露，海航此番收購(gòu)了綠城在海南、杭州、青島三大旅游城市的共6個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品類型主要涉及別墅和酒店類產(chǎn)品。

　　此外，綠城在杭州的2個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)被拿出來與濱江集團(tuán)合股，總涉及權(quán)益超過30億元，綠城在完成此舉后或許還能周轉(zhuǎn)出十幾億元資金。

　　轉(zhuǎn)型建筑商

　　“首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個(gè)不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；最后一個(gè)階段，如果前面的手段都不奏效，就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。”

　　面對(duì)外界對(duì)于綠城的質(zhì)疑，其董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平此前給出了上述的回應(yīng)。

　　雖然綠城表示，“以后就不再做房地產(chǎn)了”只是宋衛(wèi)平的一句氣話，但從目前的種種動(dòng)作來看，綠城似乎已經(jīng)開始謀求轉(zhuǎn)型之路。

　　“別人是地主，我們是長(zhǎng)工。我們的心態(tài)很好，給員工打工，給客戶打工，給銀行打工，給社會(huì)打工，給股東打工。”綠城副董事長(zhǎng)羅釗明直言，未來五年將從地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向地產(chǎn)服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

　　曾有分析人士直指，綠城已經(jīng)離開發(fā)商的角色越來越遠(yuǎn)，更多像是建筑商。

　　事實(shí)上，目前綠城的大多數(shù)項(xiàng)目均采取合作代建的模式，就連與中投、黑石合作的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目也不例外。

　　綠城也似乎想在代建道路上闖出一片新天地。據(jù)了解，目前綠城的代建模式有政府代建、商業(yè)代建和資本代建，其合作對(duì)象分別為政府機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目持有者和資本市場(chǎng)。

　　政府代建項(xiàng)目代建費(fèi)一般為建安成本的3%-5%，多為安置房代建，后兩種模式收益稍高，綠城可收取7%左右的項(xiàng)目管理費(fèi)。雖然利潤(rùn)比房地產(chǎn)開發(fā)低，但總歸穩(wěn)定。

　　作為綠城的“另一條腿”，代建的路相較于開發(fā)也走得順暢一些。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，和綠城有意向的商業(yè)代建項(xiàng)目超過200個(gè)，綠城已簽約的項(xiàng)目達(dá)50多個(gè)，總建筑面積700萬平方米，總可售金額接近1000億元。

　　綠城中國(guó)常務(wù)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行主席壽柏年表示，希望通過代建業(yè)務(wù)，在兩三年內(nèi)把負(fù)債率下降到一個(gè)合理的水平。“以后不是主要靠投資來賺錢，而是靠品牌和管理輸出來賺錢。”