上一場(chǎng)精彩的觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)讓大家感受頗多。下面我們將開始今天第二場(chǎng)觀點(diǎn)答問：誰的罪？泡沫房地產(chǎn)。

　　主持人：上一場(chǎng)精彩的觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)讓大家感受頗多。下面我們將開始今天第二場(chǎng)觀點(diǎn)答問：誰的罪？泡沫房地產(chǎn)。首先有請(qǐng)今天第二回合的特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他們是：金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士；廣東銀監(jiān)局政策法規(guī)處調(diào)研員王敏先生。

　　接下來有請(qǐng)答問嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松先生；青島海爾地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗先生。

　　請(qǐng)巴曙松先生、盧鏗先生就坐，和我們臺(tái)上兩位特約評(píng)論員一起就“誰的罪？泡沫房地產(chǎn)”這個(gè)話題展開觀點(diǎn)答問與互動(dòng)。

　　王敏：謝謝主辦方給我這樣的機(jī)會(huì)，來探討房地產(chǎn)業(yè)的話題，我感到非常的榮幸。我想說的是房地產(chǎn)泡沫這個(gè)問題，我個(gè)人覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)在攀升，爬山的時(shí)候很累，但是到山頂上之后風(fēng)光無限好，但是風(fēng)險(xiǎn)比較大。我現(xiàn)在跟銀行溝通時(shí)談到房地產(chǎn)如何合理回歸，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，我個(gè)人意見是希望房地產(chǎn)合理回歸，目標(biāo)到什么樣的階段？到什么樣的價(jià)位？另外采取手段，希望有序的回歸，不是像泡沫一樣，一破就崩盤。大家知道國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也在下滑，房地產(chǎn)有什么樣的走向？

　　盧鏗：我簡(jiǎn)單說說的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)有沒有泡沫？有泡沫，但是泡沫在局部地區(qū)，現(xiàn)在這個(gè)泡沫由于一刀切，使泡沫在擴(kuò)大。當(dāng)初幾個(gè)城市，比如說北京、上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候，后來受政策影響使投資者向二三線、甚至向五六線城市擴(kuò)張。剛才有一個(gè)數(shù)字，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和成交量實(shí)際上還在增長(zhǎng)，其實(shí)我們看到一線城市已經(jīng)下來了，但是全國(guó)沒有下來，這說明？這個(gè)泡沫實(shí)際上往下面蔓延。這種蔓延對(duì)三四五線城市不公平，本來可以非一刀切的方法，因地制宜進(jìn)行發(fā)展。我個(gè)人認(rèn)為是有泡沫的，我覺得泡沫在蔓延，治這個(gè)病的方法不是簡(jiǎn)單把泡沫捅破，泡沫就兩種，一個(gè)是啤酒一個(gè)泡沫，一個(gè)是肥皂泡沫，肥皂泡沫一捅就破，啤酒泡沫會(huì)自己變化。前幾天在深圳會(huì)議上提出來一個(gè)建議，希望能夠供政策制定者有一個(gè)參考，我覺得簡(jiǎn)單用簡(jiǎn)單的限價(jià)、限購(gòu)、限貸款等不可能解決問題，我個(gè)人提出限利，把利潤(rùn)控制在一定范圍內(nèi)，允許開發(fā)商有一定的合理利潤(rùn)，就可以限利。還有一個(gè)是限炒，不讓它炒，也就是通過稅收來解決它在流走環(huán)節(jié)中有稅的存在。你持有一年之內(nèi)就是炒房，征收多少稅，政府穩(wěn)得住投資者。第三是限存，讓你的閑著不用的房通過房產(chǎn)稅，使得你難受，因?yàn)閲?guó)外都是這樣的。用新的"三限"替代舊的"四限"，一方面解決地方政府需要大量資金來建保障房，或者地方建設(shè)的資金，同時(shí)又不至于把行業(yè)冰凍掉。所以希望有更智慧的方法來解決。

　　巴曙松：如果房地產(chǎn)作為一個(gè)投資品的話，可以跟其他投資品做對(duì)比，比如說跌破2200點(diǎn)的股票，銀行的存款。作為投資品來說，在一線城市，北京的一個(gè)房子是6倍，資本市場(chǎng)現(xiàn)在是12到13倍，股票市場(chǎng)12倍，目前投資品來講，包括上市公司、房地產(chǎn)公司，折價(jià)到60到70%差不多了。

　　第二，最近外國(guó)基金公司、資產(chǎn)管理公司，他們經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，他們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么悲觀，他們認(rèn)為在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)不是說想調(diào)5%就5%，美國(guó)一啟動(dòng)調(diào)整周期也不是說5%就止得住，而美國(guó)直接是10%以上，因?yàn)樗麄儑?guó)家房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響很大，就會(huì)導(dǎo)致金融動(dòng)蕩。我的解釋是城市化還在推進(jìn)，家庭套數(shù)比也是在0.8%多一點(diǎn)，滿足實(shí)際需求和投資差距很大。僅僅作為投資品來看，房地產(chǎn)作為超配置的資產(chǎn)可能性更大。另外我們的調(diào)整跟歐美相比有很大的差距，我們的供給、缺口還在。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有一句話，要擴(kuò)大有效供給，我覺得是考驗(yàn)著決策者怎么樣擴(kuò)大有效供給，擴(kuò)大供給從何而來？這是2012年在這樣的環(huán)境下值得關(guān)注的。

　　王敏：我非常贊同盧鏗和巴曙松的觀點(diǎn)。

　　杜麗虹：接著巴曙松老師的問題，我想到問一下問題，關(guān)于信貸的問題，因?yàn)槲乙部吹揭恍┑禺a(chǎn)企業(yè)，分析師，對(duì)于明年的貨幣供應(yīng)量有些人是比較樂觀的，因?yàn)樨泿耪咴谵D(zhuǎn)向，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，存款準(zhǔn)備金率在下調(diào)，但是我們的銀行存貸比處在紅線的狀態(tài)下，而且儲(chǔ)蓄存款和外匯債款都在外流的過程，都是在下降的過程中。在這種情況下，明年的存款準(zhǔn)備金率即使再有幾次下調(diào)，我想問一下巴老師，對(duì)于兌款的供應(yīng)量是否能夠真的有一個(gè)推動(dòng)作用？

　　巴曙松：我想11月份的貸款也是5600多億，直接受到限制。因?yàn)槲覀兊你y行今天不僅只是貸款意愿、政策動(dòng)員你可以貸款，同時(shí)還受到存款比等約束。有很多銀行75%是底線。明年在穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)下還要考慮很大一個(gè)變數(shù)，就是貨幣供應(yīng)量M1兩個(gè)渠道：一個(gè)是信貸，一個(gè)是外匯占款，預(yù)計(jì)明年外匯占款大幅度降低，所以相應(yīng)的缺口要用信貸來填補(bǔ)上，如果外匯占款還像11月份持續(xù)降低的話，信貸也補(bǔ)不上，更會(huì)對(duì)存貸比有更高的要求。所以要么就是推進(jìn)立定市場(chǎng)化(諧音)，讓銀行在存貸款的定價(jià)上面有更大的權(quán)利，不要理財(cái)什么的轉(zhuǎn)個(gè)彎的變相的市場(chǎng)化。比如說開發(fā)商罵銀行，其實(shí)銀行已經(jīng)給開發(fā)商有很大的支持了。銀行如果按照今年下半年民間融資貸款計(jì)算，盈利增長(zhǎng)會(huì)更高。擴(kuò)大銀行的貸款能力，推動(dòng)立定市場(chǎng)化(諧音)增強(qiáng)。比如說國(guó)外有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)，三年五年放開，增加長(zhǎng)期資金來源。第二貸款指標(biāo)進(jìn)行適度的調(diào)整。貸款指標(biāo)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性監(jiān)管在降低了。銀行的資金來源有很多，存款只是其中一個(gè)，銀行的運(yùn)用方式也很多，貸款只是一個(gè)。去年底，韓國(guó)的存貸比是139%，上個(gè)月香港整個(gè)銀行體系經(jīng)過貸款控制之后，存貸比是85到87%。我們卡著存貸比可能也是不夠的。只要對(duì)房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)調(diào)控大的基調(diào)沒有改變之前，從銀行現(xiàn)在的蛋糕里面多切一塊是非常難的。我預(yù)計(jì)明年的金融活動(dòng)非?；钴S，除銀行貸款之外的。因?yàn)槲乙沧咴L了一些理財(cái)產(chǎn)品，從設(shè)計(jì)、銷售、管理的金融機(jī)構(gòu)，基本上在躍躍欲試，摩拳擦掌。企業(yè)聯(lián)合發(fā)起、自己發(fā)起，和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合、并購(gòu)，房地產(chǎn)金融活動(dòng)是非常活躍的，房地產(chǎn)與信貸相對(duì)應(yīng)其他類型的各種融資活動(dòng)，會(huì)比今年或者過去一段時(shí)間活躍得多，從年末了解的情況來看有初步的跡象。

　　主持人：謝謝臺(tái)上的問答嘉賓，我們的觀點(diǎn)問答環(huán)節(jié)告一段落。接下來就是本屆論壇的重頭戲，華譽(yù)景觀2011中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)總評(píng)榜(地產(chǎn)G30)暨卓越表現(xiàn)榜)馬上即將發(fā)布。