90%的回報(bào)率在國(guó)際地產(chǎn)基金中算是一個(gè)平均水平，并非罕見(jiàn)的回報(bào)率。

　　作為前美林美銀不動(dòng)產(chǎn)投資部大中國(guó)區(qū)總裁，蓬鋼在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的名氣可謂不小。除了多次參與房地產(chǎn)IPO 之外，最重要的是，其一手主導(dǎo)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界幾個(gè)知名的“對(duì)賭協(xié)議”，其中包括恒大第一次上市失敗之后的那個(gè)業(yè)內(nèi)矚目的交易。

　　不過(guò)，或許就是那次交手結(jié)下的因緣，在蓬鋼出走美林美銀，自己帶隊(duì)成立房地產(chǎn)基金之后，恒大的主席許家印成為其首批募資的基礎(chǔ)投資人，而同樣的基礎(chǔ)投資者還有富力的聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉。

　　9 月15 日，安泰盤實(shí)房地產(chǎn)基金總裁蓬鋼在接受媒體采訪時(shí)表示，安泰盤實(shí)房地產(chǎn)基金首批募資30 億元，將主要投資二線城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最近在商談的已有7、8 個(gè)項(xiàng)目。

　　在資金來(lái)源方面，有10 億元出自恒大地產(chǎn)主席許家印、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉等10 位基礎(chǔ)投資人，20 億元來(lái)自發(fā)行信托產(chǎn)品等優(yōu)先投資人。據(jù)蓬鋼介紹，優(yōu)先投資人將優(yōu)先享有基金的收益，并由基礎(chǔ)投資人擔(dān)保，但收益水平將固定在20% ；基礎(chǔ)投資人將優(yōu)先承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但可獲取超額收益；該基金的預(yù)期年回報(bào)率在25% 左右，回報(bào)周期為3 年。

　　對(duì)于25% 的年回報(bào)率，蓬鋼稱并不難實(shí)現(xiàn)。他認(rèn)為在房地產(chǎn)調(diào)控的情況下，將會(huì)有部分項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)危機(jī)，企業(yè)會(huì)變賣廉價(jià)土地，或是整棟的樓宇，這些都會(huì)是很好的收購(gòu)標(biāo)的。他們的資金將以股權(quán)方式進(jìn)入，但參股通常不超過(guò)50%，且每個(gè)項(xiàng)目的投資額在3-6 億元，期望項(xiàng)目毛利率在50% 以上。

　　這并不是今年第一筆房地產(chǎn)基金，當(dāng)然也不會(huì)是最后一筆。事實(shí)上，2011年，中國(guó)的房地產(chǎn)基金發(fā)展迅速，成為了銀根緊縮之下房企開(kāi)辟融資通道的一條新路徑，且前進(jìn)速度著實(shí)驚人。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)稱，隨著私募房地產(chǎn)投資基金作為房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重要性日益凸顯，三季度此類基金募集活躍度顯著提升，15 個(gè)房地產(chǎn)PE 基金募集資金20.92 億美元，平均較前一季度增長(zhǎng)59.8%。房地產(chǎn)居PE 基金投資各行業(yè)案例和金額的排名榜首。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，這樣的增速還將持續(xù)下去。

　　針對(duì)房地產(chǎn)基金這一越來(lái)越熱門的融資方式，2011年9月底，觀點(diǎn)新媒體專訪了安泰盤實(shí)房地產(chǎn)基金的總裁蓬鋼，聽(tīng)其詳述了房地產(chǎn)基金的當(dāng)下與未來(lái)。以下為采訪整理：

　　觀點(diǎn)新媒體：近期，業(yè)內(nèi)都很關(guān)注您新創(chuàng)立的安泰盤實(shí)首支地產(chǎn)基金，能否簡(jiǎn)單介紹一下目前該基金的情況？

　　蓬鋼：這個(gè)基金是我們團(tuán)隊(duì)離開(kāi)美林以后，于今年上半年開(kāi)始籌建的第一只投資中國(guó)地產(chǎn)的人民幣基金，總規(guī)模大概在30 到40 億，主要來(lái)自基礎(chǔ)投資人和優(yōu)先投資人的投資。目前已經(jīng)有10 億元左右的基礎(chǔ)投資。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了基礎(chǔ)投資人的10 億投資以外，剩下的20 到30 億目前的募資情況如何？

　　蓬鋼：這20 到30 億元我們將面向社會(huì)募資，包括通過(guò)銀行、信托公司等渠道面向社會(huì)普及。因?yàn)樾磐泄净蜚y行他們都比較積極，所以主要的募集工作在于他們。我們需要做的就是要找到一些合適的項(xiàng)目。

　　目前我們也準(zhǔn)備了很多非常優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，而且相關(guān)的談判和法律文件也都在進(jìn)行當(dāng)中，整個(gè)過(guò)程也都比較順利。計(jì)劃在十二月初就開(kāi)始做優(yōu)先投資人的募集，到時(shí)候會(huì)有四個(gè)項(xiàng)目作為募集的投資目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些項(xiàng)目的規(guī)模具體是怎么樣的？

　　蓬鋼：這幾個(gè)項(xiàng)目總的投資規(guī)模大概有10 多億，每一個(gè)的投資規(guī)模則大概為3 至5 億。

　　項(xiàng)目本身的規(guī)模比融資規(guī)模大得多，因此，融資成本對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)講都不是特別大的負(fù)擔(dān)，雖然我們的回報(bào)也很高，因?yàn)檫@是我們的投資原則之一，不過(guò)我們只會(huì)占整個(gè)項(xiàng)目資金鏈當(dāng)中的一小部分，不會(huì)為整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)特別大的資金壓力。

　　觀點(diǎn)新媒體：您們的回報(bào)率要求目標(biāo)大概是多少？

　　蓬鋼：25% 到30% 之間?；鸩幌胥y行，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要高些，自然回報(bào)率也會(huì)相應(yīng)地提升。

　　觀點(diǎn)新媒體：但目前市場(chǎng)上有部分人士認(rèn)為回報(bào)率達(dá)到25%到30%，已經(jīng)是一種變相的高利貸，您對(duì)此有何看法？

　　蓬鋼：我們不是高利貸，溫州的那些民間貸款才更具備高利貸的特征。在依靠利息獲得收益的同時(shí)，我們投資的項(xiàng)目都是以股東的身份進(jìn)去的，還承擔(dān)一些股東的風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們參與的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于任何一個(gè)簡(jiǎn)單的借錢單位如銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等，我們是實(shí)際參與到這個(gè)項(xiàng)目的管理當(dāng)中去的。

　　觀點(diǎn)新媒體：那你們這個(gè)基金的運(yùn)作模式是什么樣的？從項(xiàng)目的選擇到參股介入，再到后期的管理整個(gè)過(guò)程中你們是怎么樣操作的？

　　蓬鋼：有部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因急需資金，而他不能通過(guò)傳統(tǒng)途徑獲得所需資金。原來(lái)銀行可以給他錢，現(xiàn)在突然說(shuō)不能給了，或者原來(lái)這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)可以預(yù)售了，但因?yàn)橄拶?gòu)、限價(jià)等宏觀調(diào)控措施，如果現(xiàn)時(shí)開(kāi)始預(yù)售則會(huì)受到較大的損失，所以他們就需要能夠再融一點(diǎn)錢讓這個(gè)項(xiàng)目能夠再繼續(xù)進(jìn)行一段，晚一些時(shí)候再拿出來(lái)銷售。

　　我們通過(guò)各種途徑與這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商取得聯(lián)系，并考慮介入。隨后，我們就會(huì)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行審查，看看這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是否樂(lè)觀。然后，雙方之間再互相商量，談判，設(shè)計(jì)出來(lái)一個(gè)合適的參與方式。在達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)之上，我們就會(huì)起草相關(guān)的交易文件并進(jìn)行投資。

　　投資以后，我們就相當(dāng)于成為該項(xiàng)目的合作方，既然如此，我們也是要替雙方利益考慮，既要尊重對(duì)方的利益，然后本著雙贏的態(tài)度把這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。同時(shí)，我們之間也有一定的制約，就是要保證我們自己的利益不會(huì)受到任何的侵害，實(shí)際上這也是保證了我們投資者的利益不會(huì)在這個(gè)項(xiàng)目上受到侵害。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了股權(quán)投資之外，目前不少房地產(chǎn)基金還有債券投資，對(duì)于安泰盤實(shí)而言，未來(lái)是否也會(huì)采取“債權(quán)+ 股權(quán)”的投資模式？

　　蓬鋼：每一個(gè)項(xiàng)目的具體交易結(jié)構(gòu)要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況而定。所以也不排除這個(gè)可能性。我們做的債務(wù)也都是通過(guò)銀行作委托貸款，這些都是要以受法律保護(hù)的債務(wù)形式介入到項(xiàng)目中的。

　　總的來(lái)講，我們是一個(gè)股權(quán)基金，通過(guò)入股一個(gè)項(xiàng)目來(lái)參與投資。有的時(shí)候，我們的合作方會(huì)提出要求，讓我入點(diǎn)股，同時(shí)再借他點(diǎn)錢作為投資的條件，但雙方如果覺(jué)得都比較合適也未嘗不可。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)您在博鰲房地產(chǎn)論壇上所言，2004-2008 年，美林地產(chǎn)投行部門總投資了10 億美元，回收了超過(guò)19 億美元，當(dāng)回報(bào)率超過(guò)90%的時(shí)候，您是否擔(dān)憂房地產(chǎn)基金投資這個(gè)國(guó)內(nèi)比較新興的行業(yè)也會(huì)像房地產(chǎn)行業(yè)一般扣上“暴利”的標(biāo)簽？

　　蓬鋼：我覺(jué)得不會(huì)。因?yàn)?，我們賺的錢不是給我們自己，而是給我們的投資人，實(shí)際上這個(gè)行業(yè)的宗旨還是為投資人爭(zhēng)取最大的回報(bào)。

　　如果大家都覺(jué)得這個(gè)行業(yè)好就都可以參與到當(dāng)中，而且我們有很通暢的渠道讓很多人都參與到我們的基金里。而且，這跟那些通過(guò)特殊的資源壟斷，然后再獲取暴利的行為是不一樣的。

　　觀點(diǎn)新媒體：同時(shí)，您認(rèn)為在未來(lái)的四五年之間，包括您手中的房地產(chǎn)基金在內(nèi)的投資能否達(dá)到90%的回報(bào)率呢？

　　蓬鋼：我覺(jué)得還是可以的，而且90% 的回報(bào)率在國(guó)際地產(chǎn)基金中算是一個(gè)平均水平，并非罕見(jiàn)的回報(bào)率。只是90% 的回報(bào)率不是一年內(nèi)創(chuàng)造的，而是在三年的時(shí)間里取得的。

　　其實(shí)，回報(bào)率跟市場(chǎng)情況有關(guān)系，因?yàn)槟且欢握泌s上金融危機(jī)，很多投資都出了問(wèn)題，在這種情況下我們都還能夠按照這樣一個(gè)水平獲取這樣的基金回報(bào)我覺(jué)得還是不錯(cuò)的。我們感覺(jué)，中國(guó)的地產(chǎn)應(yīng)該還有這樣的機(jī)會(huì)。在目前找到的這些項(xiàng)目里，我是很有信心能夠達(dá)到這些回報(bào)預(yù)期的。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)此前的相關(guān)報(bào)道稱，在首次融資的30 億元中，有10 億的基礎(chǔ)投資人是恒大主席許家印、富力主席李思廉等房企老板人士，在您看來(lái)，他們?cè)敢獬蔀槟种谢鸬幕A(chǔ)投資人的原因是什么？

　　蓬鋼：的確，他們是我們團(tuán)隊(duì)以前的投資伙伴，在投資的過(guò)程當(dāng)中他們對(duì)我們團(tuán)隊(duì)運(yùn)作的專業(yè)性和可信度都比較認(rèn)可，所以這次我們團(tuán)隊(duì)單獨(dú)出來(lái)做基金，他們也都是拍手稱快，樂(lè)于支持。

　　其實(shí)，對(duì)他們來(lái)講錢并不多，他們?cè)敢馔顿Y我們的基金，我覺(jué)得首先是放心。第二，相信我們的盈利能力。第三，因?yàn)榛鸾佑|的面更廣，通過(guò)投資基金，他們還可以了解到整個(gè)市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)所在，以及市場(chǎng)今后的發(fā)展前景。

　　所以，對(duì)他們來(lái)講，入股基金也是獲取信息，給企業(yè)發(fā)展提供一些戰(zhàn)略參考的渠道。因此，他們做出的這個(gè)決定，也不是偶然的。如果說(shuō)完全是對(duì)團(tuán)隊(duì)看好，但對(duì)他們一點(diǎn)意義都沒(méi)有，這個(gè)事也做不成。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前有人猜測(cè)，不排除現(xiàn)在有地產(chǎn)設(shè)立或參與房地產(chǎn)基金的目的是為了給自己的企業(yè)融資，您怎么看這樣的說(shuō)法？如果富力或者恒大有項(xiàng)目合適，您的基金會(huì)考慮投資嗎？

　　蓬鋼：首先，他們完全不是出于這種考慮，他們投進(jìn)來(lái)以后大家都是投資人，如果大家都拿項(xiàng)目出來(lái)錢也不夠分。所以，從這個(gè)結(jié)構(gòu)上看起來(lái)就不太可能是為某一家企業(yè)服務(wù)。

　　而且，我們是一只獨(dú)立基金，在整個(gè)基礎(chǔ)投資里面，大家的投資比例相當(dāng)平均，并沒(méi)有哪一家在整個(gè)投資數(shù)量上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以，也沒(méi)有哪家有特別突出的影響力，這個(gè)結(jié)構(gòu)也是我有意設(shè)計(jì)的。這樣大家就愿意把錢投進(jìn)來(lái)獲取一些信息，了解一下行業(yè)的趨勢(shì)，但是做不做項(xiàng)目他們沒(méi)有決定權(quán)，決定權(quán)是在基金這邊。

　　如果他們的項(xiàng)目好，基金認(rèn)為可以投也可以投，但是在融資協(xié)議上沒(méi)有這方面的規(guī)定。所以，如果投了他們的項(xiàng)目也是在項(xiàng)目合作當(dāng)中按照嚴(yán)格的基金管理辦法來(lái)執(zhí)行，也沒(méi)有任何的偏袒。

　　因?yàn)?，任何一家企業(yè)或者任何一個(gè)人在整個(gè)基金里投資都是很小一部分，如果要是對(duì)某家企業(yè)或某個(gè)個(gè)人傾斜就會(huì)傷害到其他投資人的利益，這事我們肯定不會(huì)做的。

　　其實(shí)，他們也是以前在跟我合作的過(guò)程中看到我們公正、公平、專業(yè)這些方面的因素，他們其中任何一個(gè)投資人也不希望我們把這個(gè)基金做成為某一個(gè)企業(yè)服務(wù)的一個(gè)基金，也不愿意自己的錢被別人利用。我們的基金非常獨(dú)立，成立的目的是為投資人爭(zhēng)取利益。

　　觀點(diǎn)新媒體：其實(shí)，基金在參與項(xiàng)目投資之后，都會(huì)涉及到一個(gè)退出的問(wèn)題，那么您們?cè)谕顺龅姆绞缴喜扇∈裁礃拥臋C(jī)制？是否有考慮與REITs 結(jié)合？

　　蓬鋼：我們參與項(xiàng)目的投資是以股東的身份進(jìn)入的，在退出方面，我們可能比合作方早退出來(lái)一年。其實(shí)不管任何一個(gè)項(xiàng)目，我們都有一個(gè)比較嚴(yán)格的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間是由于我們對(duì)投資者投資回報(bào)承諾期做決定的。

　　一個(gè)項(xiàng)目在十年之內(nèi)把這個(gè)項(xiàng)目公司清盤的例子都很少，因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，他也沒(méi)有任何的理由和必要去清算這個(gè)開(kāi)發(fā)公司。因?yàn)椋粋€(gè)項(xiàng)目做好了，最終肯定要留一些資產(chǎn)沒(méi)有賣出去。

　　而且清算過(guò)程中，跟工程建設(shè)方以及稅務(wù)部門的結(jié)算過(guò)程就要花很長(zhǎng)時(shí)間，所以，項(xiàng)目公司的清算會(huì)拖得非常長(zhǎng)，甚至有的從來(lái)不清算。在這種情況下合作雙方就必須要有一個(gè)退出的約定，這個(gè)退出的約定往往不是約定價(jià)錢，而是約定一個(gè)時(shí)間。

　　現(xiàn)在我們做的項(xiàng)目主要是住宅項(xiàng)目，都不是REITs 項(xiàng)目。所謂的REITs 就是我們?cè)谫Y本市場(chǎng)的一個(gè)退出，作為我們投資最終的退出目標(biāo)，但是目前我們還沒(méi)考慮。因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的REITs 還沒(méi)有一個(gè)明確的法律框架和發(fā)展新產(chǎn)品的時(shí)間表，大家很難在計(jì)劃當(dāng)中去制定退出方式，也可能下一個(gè)基金我們?cè)倏紤]。

　　企業(yè)回購(gòu)是一種形式，但最終來(lái)講，錢也不是從企業(yè)那里來(lái)，企業(yè)也需要通過(guò)把該項(xiàng)目推向市場(chǎng)所得到的收入來(lái)把該部分股權(quán)買走。我們經(jīng)常采取回購(gòu)的方式，是因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要好長(zhǎng)時(shí)間才能做好清算。所以，作為一個(gè)普通股東進(jìn)去等到清算再把錢拿回來(lái)的話，往往要比我們投資人所允許能夠投資的期限要長(zhǎng)很多。

　　所以，我們一般都需要開(kāi)發(fā)商來(lái)回購(gòu)。但是，回購(gòu)一般都是在這個(gè)項(xiàng)目的銷售達(dá)到了一定程度時(shí)才會(huì)進(jìn)行。最終還是要靠這個(gè)項(xiàng)目能夠賣得出去，我們才能退得出去。所以，整個(gè)運(yùn)作過(guò)程中我們還都是把自己當(dāng)成股東來(lái)看待，最終的退出依賴于這個(gè)項(xiàng)目被市場(chǎng)所能接受我們才能拿到回報(bào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們首次募集的這30 億是計(jì)劃在2012 年分10 筆進(jìn)行投資，從目前的情況來(lái)看，安泰盤實(shí)投資的都是短期項(xiàng)目，年限只有3、4 年，以住宅為主，這是否意味著安泰盤實(shí)主要做的是短期基金？

　　蓬鋼：我們今年可能要投足三、四個(gè)項(xiàng)目，明年可能再要投八、九個(gè)。第一筆資金我想給大家一個(gè)短、平、快的周期，盡快可以見(jiàn)效果，讓市場(chǎng)也可以看到我們的管理能力。

　　另外，目前來(lái)講在中國(guó)融資投資人也不是特別愿意把錢放得太久。所以，從市場(chǎng)的需求上還有對(duì)我們整個(gè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略這個(gè)角度來(lái)看，都覺(jué)得第一個(gè)基金的時(shí)間要短一點(diǎn)，再加上目前的市場(chǎng)也是需要短期資金，所以這樣設(shè)計(jì)我覺(jué)得還是比較合理的。

　　觀點(diǎn)新媒體：換言之，安泰盤實(shí)未來(lái)還是會(huì)參與一些比較長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目？

　　蓬鋼：那是肯定的，第二支基金投資的主題是什么，投資的期限是有可能跟第一次完全不一樣。

　　而且我們的策略要經(jīng)常調(diào)整，基本上每年的策略都會(huì)不一樣。以前在美林也是這樣，今后我覺(jué)得我們投資也是不一樣，每年投資策略都要做調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：據(jù)了解，一期募集的30 億都會(huì)作為短期的錢、救命的錢借給開(kāi)發(fā)商。那是否說(shuō)明您對(duì)于明年房企的資金情況比較擔(dān)憂？

　　蓬鋼：如果對(duì)房企的資金情況擔(dān)憂我怎么還能夠把錢投給他們呢？當(dāng)然，我覺(jué)得明年的環(huán)境不會(huì)好到哪去，市場(chǎng)上整體氣氛還是比較緊。所以，在這種情況下，明年需要我們錢的企業(yè)也應(yīng)該是很多的，我們也愿意利用這個(gè)基金把一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保住，不要讓這些項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，讓它們?cè)谑袌?chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下推向市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么，根據(jù)您這么多年的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)一年多的時(shí)間里國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金情況是怎么樣的？

　　蓬鋼：目前政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度還是比較堅(jiān)決，從這一點(diǎn)上來(lái)講我覺(jué)得明年不會(huì)特別好。

　　其實(shí)，2009，2010 年上半年也是開(kāi)工量猛增的一個(gè)階段，所以會(huì)集中導(dǎo)致2012 年上半年供應(yīng)量會(huì)迅速增加。那時(shí)供應(yīng)量上來(lái)市場(chǎng)又不太好，加上開(kāi)發(fā)商又必須賣房還債，所以明年上半年可能會(huì)是一個(gè)比較困難的時(shí)期，也可能是房?jī)r(jià)下跌幅度比較大的時(shí)候。

　　可是，基于2010 年底及2011年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的情況，大家都在放慢買地的速度，減少開(kāi)工量，或者把現(xiàn)在該做的項(xiàng)目往后推，這樣導(dǎo)致2012 年上半年供應(yīng)量急增之后就會(huì)又有供應(yīng)量大量下降的情況。換言之，到了2013 年，又會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量急劇下降的情況。

　　我個(gè)人認(rèn)為，目前消費(fèi)者買房的愿望并沒(méi)有降低，目前這一輪調(diào)控和2008 年不一樣，當(dāng)時(shí)老百姓的確不愿意買，大家都等著降價(jià)。這一次因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀膲毫?，大家還是比較愿意買房子，但是政府限制你不讓你買。這種情況僵持不了多久。通貨膨脹這么高，貨幣貶值這么厲害，還不讓老百姓買房子，相當(dāng)于搶老百姓的錢。

　　我認(rèn)為，有一些很過(guò)分、很荒唐的限制會(huì)漸漸地取消，但整個(gè)限購(gòu)令是否完全取消不好說(shuō)。也有另外一種聲音稱，中國(guó)城市資源有限，所以大家不應(yīng)該允許某些人買太多的房子，這個(gè)對(duì)錯(cuò)也很難說(shuō)。

　　其實(shí)，買多房子的人也都不是把房子空著，有很多人都拿出來(lái)出租，所以這些社會(huì)資源還是會(huì)被人利用消化的，并沒(méi)有完全是買了以后空在那里。因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀膲毫Υ蠹疫€是會(huì)想辦法來(lái)買房子。所以，不排除2013 年下半年會(huì)有再次的價(jià)格上升。

　　觀點(diǎn)新媒體：那到時(shí)候你們項(xiàng)目退出的時(shí)候回報(bào)就會(huì)很高。

　　蓬鋼：對(duì)，我們也覺(jué)得那時(shí)候是我們的退出期，現(xiàn)在進(jìn)去那時(shí)候再退出來(lái)，回報(bào)應(yīng)該不錯(cuò)。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在算是抄底嗎？

　　蓬鋼：現(xiàn)在算不算抄底不好說(shuō)，反正時(shí)機(jī)是挺好的?；鹫泌s上這個(gè)時(shí)候?qū)Πl(fā)展也是很有利。第一個(gè)基金誰(shuí)都不希望失敗，都不希望出事，都希望能夠順順利利的把這個(gè)回報(bào)賺到。的確從市場(chǎng)來(lái)看，按照目前我的預(yù)算，它的節(jié)奏是比較有利的。

　　觀點(diǎn)新媒體：事實(shí)上，從2010 年開(kāi)始，房地產(chǎn)基金的活躍度就開(kāi)始上升，2011 年僅第一季度，就有5 支房地產(chǎn)基金募集到位9.59 億美元，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)基金投資可能超過(guò)百起。您是怎么看待目前房地產(chǎn)基金這種飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)的？

　　蓬鋼：房地產(chǎn)基金利用目前的形勢(shì)，發(fā)展得快也是必然。

　　據(jù)我觀察，其實(shí)在2010 年開(kāi)始甚至更早些，房地產(chǎn)基金就在談準(zhǔn)備工作，但那時(shí)候很多事情沒(méi)有做出來(lái)。2011年正好這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境幫了它一個(gè)忙，讓大家比較容易地把這個(gè)基金做起來(lái)?，F(xiàn)在大家都不愿意存錢了，寧愿把錢拿出來(lái)做一些投資。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商又缺錢了，大家又比較容易找到投資去向，所以就幫助了房地產(chǎn)基金的發(fā)展。

　　雖然它現(xiàn)在發(fā)展得比較快，但還不能說(shuō)這個(gè)行業(yè)就比較健全了。房地產(chǎn)基金正處在野蠻生長(zhǎng)的階段，很多基金實(shí)際上并沒(méi)有一個(gè)很好的基金管理機(jī)制。但是，他們的規(guī)模不是很大，比起整個(gè)房地產(chǎn)資金來(lái)講是九牛一毛，不至于起到什么大的影響。

　　但是，如果這個(gè)基金管理得不好會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)造成很大的打擊。雖然基金不多，但是有一只基金里面的投資人和管理人之間發(fā)生沖突，最后要是證明是管理人做得不正確，就對(duì)這個(gè)行業(yè)影響不好。所以，現(xiàn)在出來(lái)一個(gè)行動(dòng)先于監(jiān)管的狀態(tài)，政府也沒(méi)有想好怎樣來(lái)監(jiān)管這個(gè)行業(yè)，又沒(méi)有很多的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)。所以，他應(yīng)該是在整個(gè)觀察當(dāng)中摸索來(lái)怎么樣管理好這個(gè)行業(yè)。

　　我覺(jué)得基金發(fā)展最黃金的階段應(yīng)該在五年以后，那個(gè)時(shí)候第一輪基金的效果也都出來(lái)了，經(jīng)過(guò)這五年里大浪淘沙的過(guò)程，屆時(shí)監(jiān)管也能夠比較到位了。所以，這些因素加起來(lái)能夠?qū)е逻@個(gè)行業(yè)比較成熟，所以倒是大家也會(huì)更有信心地把錢投到這些基金管理的企業(yè)中來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今后3-5 年內(nèi)，您認(rèn)為投資人和基金管理人之間最有可能出現(xiàn)問(wèn)題的會(huì)是哪方面？如果要進(jìn)行監(jiān)管，您建議最應(yīng)該考慮哪些問(wèn)題？

　　蓬鋼：簡(jiǎn)單地說(shuō)，從目前來(lái)講可能還缺乏一個(gè)對(duì)基金投資人和管理人關(guān)系的認(rèn)知。管理人拿到錢后什么事能夠做什么事不能做？基金管理人和投資去向有沒(méi)有利益上的沖突？像那些開(kāi)發(fā)商成立的基金，項(xiàng)目如果表現(xiàn)差是一個(gè)什么情況，表現(xiàn)好又是一個(gè)什么樣的情況？投資人的利益是不是能夠得到維護(hù)？基金管理人在管理這個(gè)投資人的資金情況下有沒(méi)有謀私的現(xiàn)象？有沒(méi)有利用投資人的錢來(lái)謀取私利的情況？這些都有可能是這個(gè)行業(yè)里面的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們知道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)并不算好的前兩年，有部分資金頗為緊張的房企為緩解資金問(wèn)題，與您當(dāng)時(shí)所帶領(lǐng)的美林曾簽下多個(gè)“對(duì)賭協(xié)議”，您和美林也因此在業(yè)內(nèi)聲名大振。那么，在調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行的情況下，如果明年再度出現(xiàn)房企資金緊張，您還是會(huì)建議這些企業(yè)可以與投行“進(jìn)行對(duì)賭”嗎？對(duì)于可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)賭的房企，您有什么建議嗎？

　　蓬鋼：對(duì)賭協(xié)議實(shí)際上是降低企業(yè)融資固定成本的一種協(xié)議。為什么要對(duì)賭呢？比如說(shuō)，一個(gè)開(kāi)發(fā)商要向銀行借錢，銀行要求固定每年15% 的利息回報(bào)，企業(yè)覺(jué)得利息高，銀行可以把利息降到10%，但是如果在未來(lái)某階段中企業(yè)的股價(jià)低于某價(jià)格，企業(yè)則要向銀行補(bǔ)充支付利息（補(bǔ)償額往往大于企業(yè)初期所節(jié)省的那5%），以補(bǔ)償銀行因企業(yè)股價(jià)下跌而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)； 但如果股價(jià)升了，企業(yè)就不再需要補(bǔ)償了。所以如果這個(gè)股票到時(shí)候真的升了企業(yè)就賺了，如果股票跌了企業(yè)就虧了。

　　如果是跌了，銀行還能夠再賺一部分利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)10% 的利息虧損，故實(shí)際上是一種企業(yè)與銀行之間因?qū)ξ磥?lái)的趨勢(shì)有不同認(rèn)識(shí)而產(chǎn)生分歧時(shí)的解決方式。

　　觀點(diǎn)新媒體：你還會(huì)建議那些房企做這種決策嗎？

　　蓬鋼：可以啊，我覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題。這個(gè)股票市場(chǎng)幾年以后的事很難說(shuō)，而且所謂對(duì)賭價(jià)格有多少都是可以商量的。比如說(shuō)利息從15% 降到10%，然后這個(gè)賭的成分就大一點(diǎn)；也可以從15% 降到12%，固定成本減少了一點(diǎn)，賭的部分也少了一點(diǎn)。但是如果真的漲了企業(yè)就劃算了，這兩年使用資金的成本就低了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您曾有較長(zhǎng)時(shí)間的外資投行從業(yè)經(jīng)歷，現(xiàn)在又自己創(chuàng)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)基金的投資。那么您認(rèn)為在房地產(chǎn)金融方面，外資和中國(guó)本土的金融企業(yè)或者投資人士有什么異同嗎？

　　蓬鋼：還是有很大區(qū)別的。外資的最終決策權(quán)很多都是由外資的總部來(lái)做的。這就在很大程度上限制了外資機(jī)構(gòu)做事的效率，而且他們對(duì)中國(guó)的一些情況的理解不如我們?cè)谥袊?guó)從事該行業(yè)的經(jīng)理人，決策效率也比較低。再加上目前中國(guó)的外匯儲(chǔ)備量多，對(duì)外匯的歡迎程度不像從前，對(duì)外資的限制越來(lái)越大，這也就造成了外資在投資過(guò)程當(dāng)中的一些效率低下的問(wèn)題。

　　我做了這么多年的外資的工作，到目前來(lái)講，我覺(jué)得人民幣基金做起來(lái)會(huì)更順暢一點(diǎn)。幾年以前外資的優(yōu)勢(shì)主要在于他的規(guī)模和靈活性，因?yàn)槲?、六年以前中?guó)的資本市場(chǎng)還是過(guò)于產(chǎn)品單一化，融資主要依靠銀行貸款，但銀行貸款靈活性比較差，受政策影響比較大。與此同時(shí)，外資的量比較大，另外能夠根據(jù)不同情況定出一些交易結(jié)構(gòu)，這些也是中國(guó)一些銀行所做不了的。

　　但是中國(guó)現(xiàn)在也有一些基金行業(yè)，同樣能夠根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)制定不同的交易結(jié)構(gòu)，再加上中國(guó)人民幣的量有了長(zhǎng)足增長(zhǎng)，一些基金也能夠做到國(guó)際上平均水平的規(guī)模。所以，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，我覺(jué)得人民幣基金做起來(lái)的效率還是高于這些外資企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：根據(jù)近期的觀察，一些海外基金為了更好地打開(kāi)中國(guó)市場(chǎng)，也希望在中國(guó)做一些在岸投資基金系列，他們做這個(gè)的成功率會(huì)有多大？

　　蓬鋼：在目前的情況下外資要做人民幣基金比較困難。他們目前融資的策略就有點(diǎn)不符合中國(guó)國(guó)情，我們自己設(shè)計(jì)的這些結(jié)構(gòu)他們未必會(huì)采用，他們也不會(huì)通過(guò)基礎(chǔ)投資人，然后通過(guò)信托做優(yōu)先投資人來(lái)融，而是大部分去找中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者來(lái)融資。

　　但是機(jī)構(gòu)投資者目前并沒(méi)有準(zhǔn)備好把錢交給別人管理，他們通常通過(guò)自己內(nèi)部的部門來(lái)管理投資業(yè)務(wù)。而且是面對(duì)一些外資的管理團(tuán)隊(duì)，他們覺(jué)得對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)比外資了解得多，網(wǎng)絡(luò)也強(qiáng)大得多，為什么會(huì)把自己的錢交給外國(guó)人來(lái)管，而且做的是中國(guó)的投資，所以這個(gè)彎一直沒(méi)有轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)。所以，目前來(lái)講他們那些努力的效果會(huì)比較遲緩。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了人民幣基金之外，您們是否也會(huì)考慮做美元基金？因?yàn)槿嗣駧派档念A(yù)期還在，不少投資機(jī)構(gòu)都認(rèn)為做美元基金會(huì)比較劃算。

　　蓬鋼：我們這么多年來(lái)一直是用美元投資，所以在國(guó)外有一些投資人的關(guān)系和網(wǎng)絡(luò)。不排除我們做完了這只人民幣基金后，到差不多的時(shí)候做一只小型的美元基金。但是我們投資的方式應(yīng)該主要是在境外進(jìn)行交易，而不一定要把這些錢換成人民幣到境內(nèi)做交易。整個(gè)決策方式還是由我們來(lái)做，但是是利用美元。因?yàn)椋袊?guó)很多企業(yè)包括很多資產(chǎn)已經(jīng)有一些境外架構(gòu)，他的一些利益和股權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)到海外去了，且在海外會(huì)有一些交易。那么，在這些過(guò)程中我們也能夠找到一些獲得利潤(rùn)的空間，所以我主要是想做這些，而不一定是要把外匯變成人民幣，然后再把人民幣變成外匯拿走，這種活動(dòng)可能會(huì)少一些。